市场整体表现 - 11月上海二手房网签成交22943套，环比10月18483套上涨约24%，创今年5月以来半年新高 [2] - 成交表现超出行业预期，工作日成交量稳定在500-600套，周末持续保持900套以上高位运行 [2] - 当月是今年第5个成交量跨过2万套的月份，成交体量与去年"929新政"后的10月基本相当 [2] - 市场呈现"成交放量、挂牌收缩、价格回调"特征，业内认为反映出潜在购房需求依然坚挺 [1] 挂牌量价情况 - 截至11月30日二手房挂牌总量约为16.96万套，为最近半年来首次跌破17万套整数关口 [2] - 挂牌量连续多月逐步消化，反映出房东端行为逻辑转变，非理性降价抛售情况有所收敛 [3] - 11月二手房挂牌均价为58025元/平方米，仍处于下跌通道，"以价换量"成为主流策略 [3] 成交结构分析 - 总价300万元以下二手房成交占比高达60%，成为绝对主力，较近年水平显著提升 [4] - 近三年来300万元以内二手房成交占比从三年前的36%左右攀升至约60% [4] - 300万元-500万元价位段成交份额受影响最为明显，与300万元以下房源形成明显差距 [4] 价格与投资价值 - 以浦东新区潍坊一村为例，一套35.91平方米一居室以143万元成交，较前期价格明显回调 [5] - 该面积段房源月租金约为3700元，租售比已超过3%，投资价值显著提升 [5] - 市场上部分房源租售比能达到2%-3%，与商业贷款利率水平接近 [6] - 租售比改善提升了房源投资属性和居住性价比，吸引刚需自住群体和稳健型投资客入市 [6]

周末成交量 - 中原地产十大屋苑本周末录得8宗成交 按周增加1宗 维持平稳横行态势 [1] - 美联物业十大指标二手屋苑本周末录得11宗成交 较上周末上升10% 并连续7个周末维持双位数成交 [1] - 美联物业15大屋苑本周末录得14宗成交 较上周13宗增加约7.7% [1] 月度成交量 - 中原地产十大屋苑11月全月录得191宗成交 按月减少12.4% [1] - 美联物业十大指标屋苑11月份录得约190宗买卖成交 较10月份约212宗减少约10.4% [1] 成交价格 - 中原城市领先指数CCL最新报143.46点 连升3周 向上升穿143点撤辣前低位 反映楼价已触底回升 [1] - 十大屋苑中太古城受个别成交影响录得呎价跌幅 其他9个屋苑均录得升幅 [1] 市场情绪与展望 - 楼市整体气氛良好 买家入市态度积极 但新盘抢客导致11月二手屋苑交投稍见放缓 [1] - 周末多个发展商调整推售节奏 未有全新一手盘应市 市场焦点转向二手市场 [1] - 随着笋盘进一步补充及发展商推盘节奏回复正常 预计一二手成交量将重拾升轨 后市表现稳中向好 楼价继续录得升幅 [1]

市场整体表现 - 2025年11月北京二手房网签量达14446套，环比增长19.52% [3] - 市场由三环内刚需和四环外改善两股力量共同推动，呈现结构性增长 [1] - 业内专家认为市场有望在分化格局中保持相对稳定 [1] 三环内刚需市场 - 三环内刚需类二手房成交量稳步回升，是拉动市场整体交易活跃度的重要力量 [3] - 西城区某中介门店客户到访量从每周约30组提升至40组左右，客户咨询活跃度提升约33% [3] - 年末价格平稳、议价空间较大形成刚需客群的“择机窗口期”，且每年初是家庭住房需求集中释放期 [3] - 购房者决策谨慎，平均一组客户对比3套房源，部分客户甚至对比5套以上，关注价格、楼龄、户型、小区配套等多维度因素 [4] - 为衔接子女入学节点，家庭普遍提前布局，使得年底至次年初成为核心区房源成交高峰期 [4] 四环外改善市场 - 四环外改善型房源凭借交通便捷、价格竞争力强、房源充裕等优势，持续吸引核心区域改善客群 [1] - 石景山远洋山水片区因交通便利，在承接核心区域外溢改善需求方面表现突出，近一个月带看量近1600次 [7] - 改善客群核心诉求是追求更高居住品质，对小区整体品质和居住舒适度的关注度远高于其他因素 [7] - 新建住宅项目交付后进入二手房市场，如长安悦玺项目有房源以680万元总价挂牌，单价约5.45万元/平方米，性价比优势吸引超百名购房者关注 [8] - 四环外改善型次新房集中入市为市场注入新增供给，能有效激活潜在购房需求并增强市场韧性 [8] 市场交易特征变化 - 市场呈现“新房上市反向引流二手房需求”的特殊变量，部分购房群体因新房与二手房价差拉大而转向二手房市场 [5] - 二手房议价空间逐步收窄，但部分置换需求迫切的业主对个别房源价格让步幅度较大，最高可达近百万元 [10] - 交易周期拉长，过去约4小时能达成共识，现在即便经过十余小时反复协商也未必能成交 [10] - “以租代售”模式逐渐兴起，北京二手房挂牌量自2025年初至今减少约4000至5000套，部分原因系业主主动撤牌转出租 [11] - 以石景山远洋山水片区为例，60平方米一室一厅月租金约4000元，100平方米三室一厅月租金约7500元，租金收益可覆盖部分持有成本或置换月供 [11]

核心观点 - 上海部分学区房小区业主试图通过“价格同盟”维持高房价，但在市场下行和购房者理性选择下，该策略效果有限，二手房价格出现显著回落，学区溢价大幅缩水[1][9][10][11] 世纪江湾小区市场情况 - 数套同户型二手房统一挂牌1460万元，疑似业主组建“价格同盟”[1] - 2023年前后小户型成交单价一度达到19万-20万元/平方米，随后市场调整回落[1] - 目前两套93平方米户型挂牌1460万元，另有两套分别挂牌1459万元和1470万元，单价超过15万元/平方米[2] - 10月二手房挂牌均价超15万元/平方米，9月成交均价为13.5万元/平方米，与附近新房（备案均价约11.6万元/平方米）形成价格倒挂[9] - 7月以来成交的三套房源单价分别为约13.4万元/平方米、13.7万元/平方米、14.6万元/平方米，比93平方米户型稍大的一套房子7月成交价为1275万元[10] - 多套房源近30天带看次数为0，少量房源有1次看房，市场关注度极低[10] 购房者态度与市场反应 - 购房者因担心未来出售损失溢价，更倾向考虑同级别学区的新房[9] - 中介表示价格可谈，房东降价尺度不同，甚至1300万元也能谈，显示“价格同盟”松散[10] - 市场分析师指出市场下跌过程中人心不齐，急卖会击破价格联盟[10] - 区域内二手房价格几乎见底，但“价格联盟”做法实际用处不大[10] 学区房整体溢价变化 - 新江湾板块学区房相对抗跌，但学区溢价明显蒸发[11] - 浦东学区房高地溢价蒸发更为彻底，中介称“学区基本算赠送”[11] - 朱家滩小区（对口上海明珠小学）单价一度超过16万元/平方米，目前约33平方米房源挂牌价223万元（折合单价约6.8万元/平方米），36平方米房源挂牌价235万元（折合单价约6.5万元/平方米），与最高价相比大幅回落[13] - 当前挂牌价还价空间仅几万元，价格基本见底，业主因贷款额度接近现房价，不愿进一步降价[13] - 朱家滩小区33平方米房源月租金可达4600元，部分业主转向出租[17]

核心观点 - 上海部分学区房业主试图通过组建“价格同盟”来稳定或支撑二手房挂牌价，但在市场下行、新房价格倒挂及购房者理性观望的背景下，此举效果有限，联盟易被急售房源击破，反映了当前学区房溢价显著蒸发、价格向真实价值回归的市场趋势 [1][8][9] 上海世纪江湾小区案例 - 上海市杨浦区融信世纪江湾小区数套同户型房源曾统一挂牌1460万元，疑似业主组建“价格同盟” [1] - 该小区房价在2023年前后因学区概念，小户型成交单价一度达到19万至20万元/平方米，随后市场调整一路回落 [1] - 贝壳找房最新数据显示，目前仍有2套93平方米户型挂牌1460万元，另有两套93平方米分别挂牌1459万元和1470万元，单价超过15万元/平方米 [1] - 世纪江湾小区10月二手房挂牌均价超15万元/平方米，而9月成交均价为13.5万元/平方米，与附近新房建发海宸二批次备案均价约11.6万元/平方米形成价格倒挂 [8] - 据其他渠道信息，世纪江湾7月以来成交的三套房源单价分别约为13.4万元/平方米、13.7万元/平方米、14.6万元/平方米，一套比93平方米稍大的房子7月成交价为1275万元 [9] - 中介表示，挂牌价可谈，降价尺度因房源而异，甚至1300万元也能谈 [9] - 多套房源近30天带看次数为0，少量房源有1次看房，市场关注度极低 [9] 上海学区房市场整体状况 - 在新一轮下跌周期中，新江湾板块的学区房相对抗跌，但学区溢价已大幅蒸发 [10] - 世纪江湾的困境并非个例，在上海传统的学区房高地浦东，学区溢价的蒸发更为彻底 [10] - 中介表示，现在学区基本上算是赠送的 [10] - 以上海明珠小学对口的朱家滩小区为例，单价一度超过16万元/平方米，现在价格相当于2015年前后水平 [12] - 据中介平台挂牌数据，朱家滩小区约33平方米房源挂牌价223万元，折合单价约6.8万元/平方米；36平方米房源挂牌价235万元，折合单价约6.5万元/平方米 [12] - 当前挂牌价与历史最高成交价相比只剩“零头”，且还价空间有限，很多房子还价空间只有几万元 [12] - 该板块价格被视作基本见底，因不少业主为高位买入，贷款额度接近当前房价，继续降价出售意愿低，转而考虑出租 [12] - 目前平台挂牌的朱家滩小区33平方米房源，月租金可达4600元 [17] 市场参与者观点与行为 - 潜在购房者因担心未来出售损失溢价，且存在新房价格倒挂，对高价二手房持谨慎态度，更倾向考虑新房 [8] - 分析师指出，市场下跌过程中，人心不齐，“价格同盟”做法实际上用处不大，只要有人急卖，联盟就会被击破 [9] - 某新建商品房项目营销负责人表示，区域内二手房价格几乎已经见底 [9]

核心城市二手房市场表现 - 11月广州二手住宅网签量环比增长22.89%，总成交达9191套，越秀区环比大幅增长74.34%，黄埔区增长32.35%，其他区域增幅均超10% [1] - 11月深圳二手房签约量同比增长约17%，1500万以上二手豪宅成交占比升至2.3%，较10月扩大0.6个百分点 [1] - 深圳11月二手房录得量已达5386套，连续9个月突破5000套，本月有望近6000套 [2] 市场结构变化与驱动因素 - 广州二手房市场按揭付款比例环比下降3.96个百分点 [1] - 深圳核心地段顶豪产品集中入市为市场注入信心，预计高端住宅市场成交将保持稳健 [1] - 二手房市场表现优于新房，是价格、风险、配套等多方面优势叠加政策红利的结果 [3] 行业宏观趋势与前景 - 今年前10个月重点30城一二手房成交总量同比微增0.6%，其中二手房成交同比增长5%，占比已接近65% [2] - 前10月一线城市二手房累计同比增长10%，其中深圳涨幅近20% [2] - 未来楼市止跌回稳将呈现结构性分化，核心城市及优质板块因人口、产业及需求韧性将成为主力 [3] - 行业正从增量扩张转向存量与增量并重，城市更新将加速推进，释放大量住房改造和置换需求 [3]

整体市场趋势 - 中原城市领先指数CCL最新报143.46点，按周上升0.68%，连续三周上升累计升幅达2.22%，成功突破143.02点目标水平[1] - 香港楼价已成功摆脱近两年的三个低位，升势持续，业主心态转强并收窄议价空间，预计年底CCL将企稳143点水平[1] - 市场气氛火热，笋盘陆续被消耗，买家加快入市步伐，二手买卖增多刺激楼价向上，此次数据为10月30日第二次减息后的首周市况反映[1] 主要指数表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报144.90点，按周上升0.69%，创2024年5月中后80周新高，连升三周累计升幅2.24%[2] - CCL（中小型单位）报143.64点，按周大幅上升0.88%，创2024年6月初后76周新高，连升三周累计升幅2.30%[2] - CCL（大型单位）报142.52点，按周下跌0.30%，在连升两周后回软，指数仍为2024年12月中后49周次高[2] 区域市场分析 - 新界西CCL_Mass报135.17点，按周急升3.70%，升幅为2007年4月中后971周（逾18年）以来最大，连跌两周后反弹，指数创2024年5月初后81周新高[2] - 新界东CCL_Mass报156.57点，按周上升1.18%，连升两周累计升幅2.07%，指数创2024年5月中后80周第4高[2] - 九龙CCL_Mass报143.39点，按周上升0.53%，连升三周累计升幅3.49%，指数创2024年5月底后78周新高[2] - 港岛CCL_Mass报139.84点，按周下跌2.28%，终止连续两周的升势[2] 年内累计表现 - 2025年至今，CCL累计上升4.23%，CCL Mass累计上升4.90%，CCL（中小型单位）累计上升4.85%[3] - 区域指数方面，九龙累计升幅最大达7.16%，新界东累计上升5.52%，新界西累计上升5.31%，港岛累计上升0.92%，CCL（大型单位）累计上升1.19%[3] 历史对比分析 - CCL较2025年5月H按息再度低于封顶息当周的135.16点低位上升6.14%[1] - CCL较2025年3月财政预算案前的134.89点低位上升6.35%，较2024年9月首次减息前的135.86点低位上升5.59%[1] - 当前指数较2021年8月191.34点历史高位仍下跌25.02%[1]

文章核心观点 - 在当前的二手房市场下行周期中，房东需要主动寻找并筛选出真正维护房东利益、具备专业能力和积极态度的房产经纪人，才能成功出售房产并避免陷入被动[1] - 成功的交易依赖于房东与经纪人之间建立的战略同盟关系，房东自身对房源的信心、清晰的合作原则以及对经纪人的信任与授权也至关重要[10][11][12] 房东筛选中介的核心原则与方法 - **主动沟通是筛选起点**：房东只接听并考察那些愿意多次、有策略地拨打电话进行沟通的经纪人，以此剔除大部分不够努力的中介[2][3] - **验证诚意与担当**：优秀的经纪人会通过具体行动（如承诺为房源信息泄露承担一万元赔偿）来证明其站在房东立场思考的诚意[3] - **识别并淘汰无能力者**：经纪人必须拥有真实、匹配的客户，对于编造“完美客户”或只能带来购买力严重不匹配客户（如700万客户看1000万房源）的中介，应立即停止合作[4][5] 优秀房产经纪人的关键能力与特质 - **具备自获客能力**：在淡市周期中，有能力的中介会通过线上内容、投放获取流量并转化线索，而非被动等待，这能有效带来成交客户[6] - **操作模式客观且非功利**：优秀经纪人在有客户出价但未达预期时，会建议将其作为保底，并继续寻找更高出价者，致力于匹配而非强行促成交易[8] - **专业态度与价值观**：顶尖经纪人具备不贩卖焦虑、不盲目乐观或悲观、不PUA客户、不拉踩房源、主动出击以及专注做好房源与客户匹配等特质[9] 房东在交易中的成功策略 - **确保房源质量是基础**：房东自身拥有优质房源是保持交易地位的前提[10] - **建立互信的同盟关系**：房东应明确承诺支付佣金，并在选定经纪人后给予充分信任（如交付钥匙），减少与不相关中介的无谓沟通[11] - **交易达成基于互相成就**：成功的交易使经纪人获得可观收入（年收入达七位数），房东则顺利售出房产，形成公平的战略同盟关系[12]

公司股价与交易表现 - 11月28日，世联行股价上涨5.09%，报收2.89元/股，成交额2.34亿元，换手率4.27%，总市值57.59亿元 [1] 公司基本情况 - 深圳世联行集团股份有限公司成立于1993年4月13日，于2009年8月28日上市 [1] - 公司主营业务涉及房地产交易服务、资产管理服务、金融服务和互联网+(电商)服务等房地产中介服务业务 [1] - 主营业务收入构成为：物业及综合设施管理业务33.35%，互联网+业务30.92%，综合营销业务22.87%，招商及空间运营业务6.28%，其他(补充)3.38%，咨询顾问业务2.60%，金融服务业务0.60% [1] 主要流通股东动态 - 南方基金旗下南方中证房地产ETF发起联接A（004642）为世联行十大流通股东之一 [2] - 该基金于第三季度减持世联行15.88万股，截至当时持有1507.8万股，占流通股比例为0.76% [2] - 根据测算，11月28日该基金因世联行股价上涨浮盈约211.09万元 [2] 相关基金产品表现 - 南方中证房地产ETF发起联接A（004642）成立于2017年8月24日，最新规模2.02亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为4.61%，同类排名3804/4206；近一年亏损4.65%，同类排名3966/4008；成立以来亏损41.7% [2] - 该基金经理为罗文杰，累计任职时间12年224天，现任基金资产总规模1704.45亿元，任职期间最佳基金回报145.85%，最差基金回报-47.6% [3]

房地产市场整体表现 - 2024年1月至4月全国新建商品住宅销售面积累计2.92亿平方米，同比锐减20.2% [1] - 同期新建商品住宅销售额录得2.80万亿元，同比下滑28.3% [1] - 全国商品住宅平均销售价格降至每平方米9595元，同比跌幅达9.2% [1] - 二手房市场库存压力积聚，重庆挂牌量超27万套，天津近20万套，苏州约17.7万套，北京约14.7万套 [1] 受市场调整影响的主要群体 - 高位接盘的首次置业者面临资产大幅缩水，例如上海某小区房价从2021年每平方米9.6万元跌至2024年上半年4.6万元，出现腰斩 [2] - 持有多套房产的中产家庭资产损失惨重，中国家庭总资产中房地产占比高达77% [4] - 房地产开发商因市场“买涨不买跌”心理面临销售难度加大和资金链断裂风险 [5] - 房地产行业从业人员因成交量萎缩遭遇裁员和转行压力，二手房中介门店经营惨淡 [6] 市场趋势与群体困境 - 真正的投机者已在2021年下半年至2023年上半年高位套现离场，当前市场滞留四类人群 [1] - 首次置业者购房耗尽家庭积蓄并背负数十年贷款，房价下跌导致首付款资产蒸发但仍需偿还高额月供 [5] - 若下半年房价继续下跌，开发商行业或将迎来大规模洗牌 [5]