市场整体表现与增长动力 - 2025年11月北京二手房网签量达14446套，环比增长19.52% [3] - 市场增长由三环内刚需购房需求稳步提升与四环外改善型需求持续释放共同推动 [1] - 业内专家认为市场呈现结构性增长，未来有望在分化格局中保持相对稳定 [1] 三环内刚需市场特征 - 西城区某中介门店周客户到访量从约30组提升至40组左右，客户咨询活跃度提升约33% [3] - 年末价格平稳、议价空间较大，形成刚需客群的“择机窗口期” [3] - 为衔接入学节点，家庭购房需求集中释放，使得年底至次年初成为核心区成交高峰期 [5] - 西城区楼龄较长的刚需房源单价约11万元/平方米，楼龄较新、品质更好的房源单价约15万元/平方米 [5] - 客户决策谨慎，平均一组客户对比3套房源，部分客户对比5套以上，拉长了成交周期 [5] 四环外改善市场特征 - 石景山远洋山水片区因交通便捷、价格具竞争力，承接核心区外溢改善需求 [7] - 该片区近一个月二手房带看量近1600次 [7] - 购房者核心诉求为追求更高居住品质，关注小区整体品质和舒适度 [7] - 新建住宅交付后进入二手房市场，如长安悦玺项目有房源以总价680万元（单价约5.45万元/平方米）挂牌，性价比高 [8] - 长安悦玺房源挂牌两月内吸引超百名购房者关注，3组客户进入议价阶段 [8] 市场结构性变化与新房影响 - 核心区新房上市与限价政策取消，拉大了新房与二手房价差 [6] - 部分地缘性刚需及改善家庭在综合考量后，认为核心区周边二手房更契合需求 [6] - 形成“新房上市反向引流二手房需求”的特殊市场变量 [6] 交易行为与业主策略新特征 - 市场处于买方主导格局，但议价空间正逐步收窄 [9][10] - 部分因置换需求迫切的小业主，对个别房源价格让步幅度较大，最高议价空间可达近百万元 [10] - 议价过程拉长，过去约4小时能达成共识，现在经过十余小时协商也未必能成交 [10] - “以租代售”模式逐渐成为部分小业主重要替代选择，2025年初至今北京二手房挂牌量减少约4000至5000套，部分源于业主转售为租 [10] - 以石景山远洋山水片区为例，60平方米一室一厅月租金约4000元，100平方米三室一厅月租金约7500元 [10] - 出租能获取稳定收益覆盖持有成本或置换月供，是业主选择“以租代售”的关键动因 [11]

市场整体表现 - 2025年11月北京二手房网签量达14446套，环比增长19.52% [3] - 市场由三环内刚需和四环外改善两股力量共同推动，呈现结构性增长 [1] - 业内专家认为市场有望在分化格局中保持相对稳定 [1] 三环内刚需市场 - 三环内刚需类二手房成交量稳步回升，是拉动市场整体交易活跃度的重要力量 [3] - 西城区某中介门店客户到访量从每周约30组提升至40组左右，客户咨询活跃度提升约33% [3] - 年末价格平稳、议价空间较大形成刚需客群的“择机窗口期”，且每年初是家庭住房需求集中释放期 [3] - 购房者决策谨慎，平均一组客户对比3套房源，部分客户甚至对比5套以上，关注价格、楼龄、户型、小区配套等多维度因素 [4] - 为衔接子女入学节点，家庭普遍提前布局，使得年底至次年初成为核心区房源成交高峰期 [4] 四环外改善市场 - 四环外改善型房源凭借交通便捷、价格竞争力强、房源充裕等优势，持续吸引核心区域改善客群 [1] - 石景山远洋山水片区因交通便利，在承接核心区域外溢改善需求方面表现突出，近一个月带看量近1600次 [7] - 改善客群核心诉求是追求更高居住品质，对小区整体品质和居住舒适度的关注度远高于其他因素 [7] - 新建住宅项目交付后进入二手房市场，如长安悦玺项目有房源以680万元总价挂牌，单价约5.45万元/平方米，性价比优势吸引超百名购房者关注 [8] - 四环外改善型次新房集中入市为市场注入新增供给，能有效激活潜在购房需求并增强市场韧性 [8] 市场交易特征变化 - 市场呈现“新房上市反向引流二手房需求”的特殊变量，部分购房群体因新房与二手房价差拉大而转向二手房市场 [5] - 二手房议价空间逐步收窄，但部分置换需求迫切的业主对个别房源价格让步幅度较大，最高可达近百万元 [10] - 交易周期拉长，过去约4小时能达成共识，现在即便经过十余小时反复协商也未必能成交 [10] - “以租代售”模式逐渐兴起，北京二手房挂牌量自2025年初至今减少约4000至5000套，部分原因系业主主动撤牌转出租 [11] - 以石景山远洋山水片区为例，60平方米一室一厅月租金约4000元，100平方米三室一厅月租金约7500元，租金收益可覆盖部分持有成本或置换月供 [11]