核心观点 - 上海部分学区房小区业主试图通过“价格同盟”维持高房价，但在市场下行和购房者理性选择下，该策略效果有限，二手房价格出现显著回落，学区溢价大幅缩水[1][9][10][11] 世纪江湾小区市场情况 - 数套同户型二手房统一挂牌1460万元，疑似业主组建“价格同盟”[1] - 2023年前后小户型成交单价一度达到19万-20万元/平方米，随后市场调整回落[1] - 目前两套93平方米户型挂牌1460万元，另有两套分别挂牌1459万元和1470万元，单价超过15万元/平方米[2] - 10月二手房挂牌均价超15万元/平方米，9月成交均价为13.5万元/平方米，与附近新房（备案均价约11.6万元/平方米）形成价格倒挂[9] - 7月以来成交的三套房源单价分别为约13.4万元/平方米、13.7万元/平方米、14.6万元/平方米，比93平方米户型稍大的一套房子7月成交价为1275万元[10] - 多套房源近30天带看次数为0，少量房源有1次看房，市场关注度极低[10] 购房者态度与市场反应 - 购房者因担心未来出售损失溢价，更倾向考虑同级别学区的新房[9] - 中介表示价格可谈，房东降价尺度不同，甚至1300万元也能谈，显示“价格同盟”松散[10] - 市场分析师指出市场下跌过程中人心不齐，急卖会击破价格联盟[10] - 区域内二手房价格几乎见底，但“价格联盟”做法实际用处不大[10] 学区房整体溢价变化 - 新江湾板块学区房相对抗跌，但学区溢价明显蒸发[11] - 浦东学区房高地溢价蒸发更为彻底，中介称“学区基本算赠送”[11] - 朱家滩小区（对口上海明珠小学）单价一度超过16万元/平方米，目前约33平方米房源挂牌价223万元（折合单价约6.8万元/平方米），36平方米房源挂牌价235万元（折合单价约6.5万元/平方米），与最高价相比大幅回落[13] - 当前挂牌价还价空间仅几万元，价格基本见底，业主因贷款额度接近现房价，不愿进一步降价[13] - 朱家滩小区33平方米房源月租金可达4600元，部分业主转向出租[17]

政策调整 - 国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知（征求意见稿）》，拟取消外资购买非自用住宅的限制 [1][3] - 外资企业和跨国公司持有的外汇可直接兑换人民币并投资国内住宅市场，包括北京、上海、深圳等一线城市 [3][4] - 政策调整旨在吸引国际资本进入中国房地产市场，将其作为金融工具和经济增长点 [4][23] 市场影响 - 外资可能瞄准核心优质资产，导致市场分化加剧，优质房产价格或微涨，非核心资产仍不受欢迎 [6] - 政策目标为稳房价而非推高房价，通过外资流入逐步提升楼市信心 [5][23] - 美联储货币政策动向将影响国际资本流向，若美国降息可能加速外资进入中国楼市 [4] 房价趋势 - 北京二手房价格持续下行但跌幅收窄，次新小区大户型表现明显 [7] - 风林绿洲181㎡户型：2025年6月成交价1392万，较2024年11月下降11%，较2023年9月下降19% [9] - 太阳公元北区127㎡户型：2025年6月成交价1469万，较2025年1月下降12%，较2023年2月下降17% [10] - 丽水莲花93㎡户型：2025年6月成交价835万，较2024年12月下降14%，较2023年1月下降24% [11] 学区房动态 - 北京学区房价格体系崩塌，溢价显著退潮，部分房源跌幅达40% [12][14] - 知春东里57㎡户型：2025年6月成交价490万，较2021年7月下降40% [14] - 碧水云天66㎡户型：2025年6月成交价793万，较2023年4月下降32% [15] - 上地东里65㎡户型：2025年6月成交价735万，较2023年1月下降25% [17] - 适龄入学人口锐减，2027年预计入学人数较2023年峰值减少43%，加剧学区房需求萎缩 [11] 交易数据 - 2025年6月1-22日北京二手房成交9604套，单日最高网签137套，新房住宅网签2483套 [19] - 部分房源成交周期缩短，如太阳公元北区127㎡户型成交周期仅4天，带看次数7次 [10]