融信世纪江湾房价走势 - 2023年前后小户型成交单价曾高达19-20万元/平方米，但随后价格大幅回落[5] - 当前93平方米户型挂牌价在1459万至1470万元之间，单价超过15万元/平方米，但实际带看情况极为惨淡[5] - 2023年7月以来成交的几套房源单价在13.4-14.6万元/平方米之间，一套稍大户型7月成交价为1275万元[6] 市场供需与成交表现 - 多套房源近30天带看次数为0，少量房源仅有1次看房，反映出市场需求疲软[6] - 四季度新增挂牌量同比激增40%，但成交周期延长至182天，是区域平均值的2.3倍[8] - 面对询价，中介表示价格可谈，因房源条件不同，降价尺度不一，甚至1300万元也能谈[6] 竞争格局与性价比比较 - 约3公里外的建发海宸项目二次开盘备案均价约11.6万元/平方米，105平方米三房总价约1200万元，性价比更高[6] - 购房者权衡学区优势与位置偏远问题，担心未来出售时可能损失溢价[6] 业主价格联盟与个体行为 - 业主中悄然出现降价行为，一套1460万房源修改为1388万，打破了原有的“价格联盟”[8] - 业主降价出于多种现实考量，包括子女出国急需资金、看好新盘或计算持有成本后认为套现理财更划算[8] - 新江湾板块有自身定价体系，区域内二手房价格已基本见底，“价格联盟”作用有限，急售情况会打破联盟[6] 学区房价值重估 - 学区属性正经历价值重估，对口的重点小学将有30%骨干教师交流至薄弱学校[13] - 政策导向下的教育平权导致学区房溢价消退，周边中介已将房源标题中的“双学区”字样替换为交通优势描述[13] - 新江湾板块学区房相对抗跌，但中介表示“现在学区基本上算是赠送的”[7] 其他板块参考案例 - 上海明珠小学对口的朱家滩小区房价大幅回落，33平方米房源挂牌价223万元，单价约6.8万元/平方米，36平方米房源挂牌价235万元，单价约6.5万元/平方米，与最高16万元/平方米的单价相比只剩“零头”[7] - 该板块价格基本见底，还价空间仅几万元，高位买入的业主因贷款额度接近现房价而不愿低价出售，转而出租，33平方米房源月租金可达4600元[7]

核心观点 - 上海部分学区房业主试图通过组建“价格同盟”来稳定或支撑二手房挂牌价，但在市场下行、新房价格倒挂及购房者理性观望的背景下，此举效果有限，联盟易被急售房源击破，反映了当前学区房溢价显著蒸发、价格向真实价值回归的市场趋势 [1][8][9] 上海世纪江湾小区案例 - 上海市杨浦区融信世纪江湾小区数套同户型房源曾统一挂牌1460万元，疑似业主组建“价格同盟” [1] - 该小区房价在2023年前后因学区概念，小户型成交单价一度达到19万至20万元/平方米，随后市场调整一路回落 [1] - 贝壳找房最新数据显示，目前仍有2套93平方米户型挂牌1460万元，另有两套93平方米分别挂牌1459万元和1470万元，单价超过15万元/平方米 [1] - 世纪江湾小区10月二手房挂牌均价超15万元/平方米，而9月成交均价为13.5万元/平方米，与附近新房建发海宸二批次备案均价约11.6万元/平方米形成价格倒挂 [8] - 据其他渠道信息，世纪江湾7月以来成交的三套房源单价分别约为13.4万元/平方米、13.7万元/平方米、14.6万元/平方米，一套比93平方米稍大的房子7月成交价为1275万元 [9] - 中介表示，挂牌价可谈，降价尺度因房源而异，甚至1300万元也能谈 [9] - 多套房源近30天带看次数为0，少量房源有1次看房，市场关注度极低 [9] 上海学区房市场整体状况 - 在新一轮下跌周期中，新江湾板块的学区房相对抗跌，但学区溢价已大幅蒸发 [10] - 世纪江湾的困境并非个例，在上海传统的学区房高地浦东，学区溢价的蒸发更为彻底 [10] - 中介表示，现在学区基本上算是赠送的 [10] - 以上海明珠小学对口的朱家滩小区为例，单价一度超过16万元/平方米，现在价格相当于2015年前后水平 [12] - 据中介平台挂牌数据，朱家滩小区约33平方米房源挂牌价223万元，折合单价约6.8万元/平方米；36平方米房源挂牌价235万元，折合单价约6.5万元/平方米 [12] - 当前挂牌价与历史最高成交价相比只剩“零头”，且还价空间有限，很多房子还价空间只有几万元 [12] - 该板块价格被视作基本见底，因不少业主为高位买入，贷款额度接近当前房价，继续降价出售意愿低，转而考虑出租 [12] - 目前平台挂牌的朱家滩小区33平方米房源，月租金可达4600元 [17] 市场参与者观点与行为 - 潜在购房者因担心未来出售损失溢价，且存在新房价格倒挂，对高价二手房持谨慎态度，更倾向考虑新房 [8] - 分析师指出，市场下跌过程中，人心不齐，“价格同盟”做法实际上用处不大，只要有人急卖，联盟就会被击破 [9] - 某新建商品房项目营销负责人表示，区域内二手房价格几乎已经见底 [9]