核心观点 - 上海部分学区房小区业主试图通过“价格同盟”维持高房价，但在市场下行和购房者理性选择下，该策略效果有限，二手房价格出现显著回落，学区溢价大幅缩水[1][9][10][11] 世纪江湾小区市场情况 - 数套同户型二手房统一挂牌1460万元，疑似业主组建“价格同盟”[1] - 2023年前后小户型成交单价一度达到19万-20万元/平方米，随后市场调整回落[1] - 目前两套93平方米户型挂牌1460万元，另有两套分别挂牌1459万元和1470万元，单价超过15万元/平方米[2] - 10月二手房挂牌均价超15万元/平方米，9月成交均价为13.5万元/平方米，与附近新房（备案均价约11.6万元/平方米）形成价格倒挂[9] - 7月以来成交的三套房源单价分别为约13.4万元/平方米、13.7万元/平方米、14.6万元/平方米，比93平方米户型稍大的一套房子7月成交价为1275万元[10] - 多套房源近30天带看次数为0，少量房源有1次看房，市场关注度极低[10] 购房者态度与市场反应 - 购房者因担心未来出售损失溢价，更倾向考虑同级别学区的新房[9] - 中介表示价格可谈，房东降价尺度不同，甚至1300万元也能谈，显示“价格同盟”松散[10] - 市场分析师指出市场下跌过程中人心不齐，急卖会击破价格联盟[10] - 区域内二手房价格几乎见底，但“价格联盟”做法实际用处不大[10] 学区房整体溢价变化 - 新江湾板块学区房相对抗跌，但学区溢价明显蒸发[11] - 浦东学区房高地溢价蒸发更为彻底，中介称“学区基本算赠送”[11] - 朱家滩小区（对口上海明珠小学）单价一度超过16万元/平方米，目前约33平方米房源挂牌价223万元（折合单价约6.8万元/平方米），36平方米房源挂牌价235万元（折合单价约6.5万元/平方米），与最高价相比大幅回落[13] - 当前挂牌价还价空间仅几万元，价格基本见底，业主因贷款额度接近现房价，不愿进一步降价[13] - 朱家滩小区33平方米房源月租金可达4600元，部分业主转向出租[17]