市场整体表现 - 2025年11月北京二手房网签量达14446套，环比增长19.52% [3] - 市场由三环内刚需和四环外改善两股力量共同推动，呈现结构性增长 [1] - 业内专家认为市场有望在分化格局中保持相对稳定 [1] 三环内刚需市场 - 三环内刚需类二手房成交量稳步回升，是拉动市场整体交易活跃度的重要力量 [3] - 西城区某中介门店客户到访量从每周约30组提升至40组左右，客户咨询活跃度提升约33% [3] - 年末价格平稳、议价空间较大形成刚需客群的“择机窗口期”，且每年初是家庭住房需求集中释放期 [3] - 购房者决策谨慎，平均一组客户对比3套房源，部分客户甚至对比5套以上，关注价格、楼龄、户型、小区配套等多维度因素 [4] - 为衔接子女入学节点，家庭普遍提前布局，使得年底至次年初成为核心区房源成交高峰期 [4] 四环外改善市场 - 四环外改善型房源凭借交通便捷、价格竞争力强、房源充裕等优势，持续吸引核心区域改善客群 [1] - 石景山远洋山水片区因交通便利，在承接核心区域外溢改善需求方面表现突出，近一个月带看量近1600次 [7] - 改善客群核心诉求是追求更高居住品质，对小区整体品质和居住舒适度的关注度远高于其他因素 [7] - 新建住宅项目交付后进入二手房市场，如长安悦玺项目有房源以680万元总价挂牌，单价约5.45万元/平方米，性价比优势吸引超百名购房者关注 [8] - 四环外改善型次新房集中入市为市场注入新增供给，能有效激活潜在购房需求并增强市场韧性 [8] 市场交易特征变化 - 市场呈现“新房上市反向引流二手房需求”的特殊变量，部分购房群体因新房与二手房价差拉大而转向二手房市场 [5] - 二手房议价空间逐步收窄，但部分置换需求迫切的业主对个别房源价格让步幅度较大，最高可达近百万元 [10] - 交易周期拉长，过去约4小时能达成共识，现在即便经过十余小时反复协商也未必能成交 [10] - “以租代售”模式逐渐兴起，北京二手房挂牌量自2025年初至今减少约4000至5000套，部分原因系业主主动撤牌转出租 [11] - 以石景山远洋山水片区为例，60平方米一室一厅月租金约4000元，100平方米三室一厅月租金约7500元，租金收益可覆盖部分持有成本或置换月供 [11]