市场现象：二手房“价格同盟”及其瓦解 - 上海市杨浦区融信世纪江湾小区出现业主疑似组建“价格同盟”现象，数套同户型房源统一挂牌价为1460万元 [1] - 该小区房价在2023年前后因学区因素达到高点，小户型成交单价一度为19万至20万元/平方米，但随后市场调整价格回落 [1] - 贝壳找房最新数据显示，目前仍有93平方米户型挂牌价在1459万至1470万元之间，单价超过15万元/平方米 [1] - 中介透露，所谓的“价格同盟”实际并不牢固，房东价格可谈，93平方米户型甚至1300万元也能协商 [9] - 市场分析师指出，在市场下跌过程中，人心不齐，只要有人急卖，价格联盟就会被击破 [9] 价格与成交表现 - 世纪江湾小区10月二手房挂牌均价超过15万元/平方米，但9月成交均价为13.5万元/平方米 [8] - 7月份以来该小区成交的三套房源单价分别约为13.4万元/平方米、13.7万元/平方米和14.6万元/平方米 [9] - 比93平方米户型稍大的房源在7月份以1275万元成交 [9] - 与周边新房形成价格倒挂，约3公里外的新盘建发海宸二批次备案均价约11.6万元/平方米，105平方米三房总价约1200万元 [8] 市场反应与需求变化 - 潜在买家因担心未来出售时损失溢价，且周边有同级别学校的新房选择，对高单价二手房持谨慎态度 [2][8] - 世纪江湾小区多套房源近30天带看次数为0，少量房源仅有1次看房，市场关注度极低 [9] - 买家理性使得价格保卫战效果有限，有买家认为1460万元总价在杨浦滨江可购买大平层产品 [9] 学区房溢价变化 - 在本轮市场下跌周期中，新江湾板块的学区房价格相对抗跌 [9] - 但学区溢价普遍蒸发，中介表示“现在学区基本上算是赠送的” [10] - 上海浦东传统学区房高地朱家滩小区（对口明珠小学）价格回调更为显著，单价从高点16万元/平方米回落至当前挂牌价约6.5万至6.8万元/平方米 [11][12] - 朱家滩小区当前价格相当于2015年前后的水平，与最高成交价相比大幅缩水 [12] 市场价格底部特征 - 中介认为，部分板块二手房价格已基本见底，继续大幅降价空间有限，朱家滩小区房源还价空间仅几万元 [12][13] - 由于部分业主为多年前高位买入，当前房价已接近其当时贷款额度，若价格再低则宁愿出租而非出售 [13] - 朱家滩小区一套33平方米房源月租金可达4600元，提供了替代性的持有收益 [19]

核心观点 - 上海部分学区房业主试图通过组建“价格同盟”来稳定或支撑二手房挂牌价，但在市场下行、新房价格倒挂及购房者理性观望的背景下，此举效果有限，联盟易被急售房源击破，反映了当前学区房溢价显著蒸发、价格向真实价值回归的市场趋势 [1][8][9] 上海世纪江湾小区案例 - 上海市杨浦区融信世纪江湾小区数套同户型房源曾统一挂牌1460万元，疑似业主组建“价格同盟” [1] - 该小区房价在2023年前后因学区概念，小户型成交单价一度达到19万至20万元/平方米，随后市场调整一路回落 [1] - 贝壳找房最新数据显示，目前仍有2套93平方米户型挂牌1460万元，另有两套93平方米分别挂牌1459万元和1470万元，单价超过15万元/平方米 [1] - 世纪江湾小区10月二手房挂牌均价超15万元/平方米，而9月成交均价为13.5万元/平方米，与附近新房建发海宸二批次备案均价约11.6万元/平方米形成价格倒挂 [8] - 据其他渠道信息，世纪江湾7月以来成交的三套房源单价分别约为13.4万元/平方米、13.7万元/平方米、14.6万元/平方米，一套比93平方米稍大的房子7月成交价为1275万元 [9] - 中介表示，挂牌价可谈，降价尺度因房源而异，甚至1300万元也能谈 [9] - 多套房源近30天带看次数为0，少量房源有1次看房，市场关注度极低 [9] 上海学区房市场整体状况 - 在新一轮下跌周期中，新江湾板块的学区房相对抗跌，但学区溢价已大幅蒸发 [10] - 世纪江湾的困境并非个例，在上海传统的学区房高地浦东，学区溢价的蒸发更为彻底 [10] - 中介表示，现在学区基本上算是赠送的 [10] - 以上海明珠小学对口的朱家滩小区为例，单价一度超过16万元/平方米，现在价格相当于2015年前后水平 [12] - 据中介平台挂牌数据，朱家滩小区约33平方米房源挂牌价223万元，折合单价约6.8万元/平方米；36平方米房源挂牌价235万元，折合单价约6.5万元/平方米 [12] - 当前挂牌价与历史最高成交价相比只剩“零头”，且还价空间有限，很多房子还价空间只有几万元 [12] - 该板块价格被视作基本见底，因不少业主为高位买入，贷款额度接近当前房价，继续降价出售意愿低，转而考虑出租 [12] - 目前平台挂牌的朱家滩小区33平方米房源，月租金可达4600元 [17] 市场参与者观点与行为 - 潜在购房者因担心未来出售损失溢价，且存在新房价格倒挂，对高价二手房持谨慎态度，更倾向考虑新房 [8] - 分析师指出，市场下跌过程中，人心不齐，“价格同盟”做法实际上用处不大，只要有人急卖，联盟就会被击破 [9] - 某新建商品房项目营销负责人表示，区域内二手房价格几乎已经见底 [9]

核心观点 - 上海市杨浦区融信世纪江湾小区业主自发形成“价格联盟”，将5套约93平方米房源挂牌价统一设定为1460万元（单价约15.7万元/平方米），在当前以价换量的二手房市场中显得异常 [1] - 业主抱团保价行为反映出楼市从高速增长向平稳调整转型期的市场心态，但面临内外压力，长期存续存在不确定性 [8][9][10] - 房产价值评价体系正在重构，从过去关注“增值空间”转向更注重“居住价值”，政策引导和市场供需将推动价格回归实际价值 [11][12] 小区价值基础与价格表现 - 今年以来小区有3套近似面积二手房成交，成交总价区间1275万元至1418万元，成交均价13.4万元/平方米至14.9万元/平方米 [6] - 2022年8月小区房价达阶段性高点，一套68平方米高楼层小户型成交总价1356万元，折合单价高达19.9万元/平方米 [6] - 小区2018年开盘均价9.23万元/平方米，2020年底复产品售价13万元/平方米，2022年二手房近20万元/平方米，四年间单价实现翻倍增长 [6] - 小区核心价值点包括对口优质学区复旦二附校，以及新江湾城板块稀缺生态资源（如15万平方米湿地公园）和近两年无新房供应的供需紧张局面 [7] 价格联盟面临的外部压力 - 当前15.6万元/平方米挂牌单价较今年9月底最近一笔13.7万元/平方米成交单价高出近2万元/平方米，溢价率接近15% [8] - 5套统一报价房源近30天内带看数仅为0至2次，显示市场接受度低 [8] - 周边新房项目建发海宸（距小区不到3千米）一二期均价分别为11.1万元/平方米和11.6万元/平方米，形成显著价格倒挂，且新房房龄更新、户型更贴合改善需求 [8] - 板块未来还有多宗住宅用地待入市，长期新房断供局面将被打破，二手房价格压力或持续增大 [9] 价格联盟面临的内部挑战 - 业主“保价联盟”存在“囚徒困境”，个别业主因资金周转等原因降价急售可能导致统一价格体系迅速瓦解 [10] - 小区当前二手房挂牌房源中，67平方米热门户型最低挂牌单价为13.7万元/平方米，未参与价格统一 [10] - 二手房价格调整较新房更灵活，面对供需失衡压力，以价换量成为必然选择 [10] 行业转型与价值重构 - 房地产市场结束单边上涨时代，二手房市场加速进入“价值回归”新阶段 [11] - 购房者更看重“居住价值”，价格与房屋品质、配套资源、物业服务等实际价值挂钩 [11] - 2025年3月住建部发布《住宅项目规范》，在层高、隔声等多方面加强住宅建设要求，推动市场理性回归 [11] - 新规产品凭借更优设计、更高得房率和更强市场匹配能力成为带动成交主力，70个实得率超100%项目中，7成以上销售去化率达40%以上，18%项目去化率达80% [11][12]