政策调整内容 - 上海自8月26日起实施房产新政 取消符合条件家庭在外环外购房套数限制 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 [1][3] - 商业贷款利率定价机制不再区分首套和二套住房 二套房贷款成本显著下降 以100万元贷款30年期等额本息计算 月还款额减少220元 总利息减少8万元 [4] - 个人住房公积金贷款额度提高 支持提取公积金支付购房首付款 并允许"又提又贷" [1][5] 市场影响分析 - 新政预计带来"量提升、价更稳"积极效应 促进新房和二手房市场活跃 尤其利好外环外区域去化 [1][3][6] - 新房市场因品质提升和供应加快 将更好满足改善性需求 带看和签约量呈现上升势头 [6] - 二手房市场因房票增加和市场联动保持活跃 地段好/户型优/租金预期佳的房源表现更突出 [6] 市场反应 - 政策发布后立即引发市场关注 房产销售接到大量客户咨询电话 信息回复应接不暇 [1][7] - 从业者认为政策虽不会造成市场根本性变化 但能有效消化外围库存 并预期后续可能出台更多利好政策 [7] - 结合传统"金九银十"销售旺季 售楼处和中介机构将积极利用政策推动市场交易 [6]

一二手房市场客户重合度 - 2025年7月新房与二手房市场客群重合度为11.8%，环比下降0.2个百分点，与去年同期基本持平，长期低于20%表明客群分离度较高[2] - 各能级城市重合度均环比下降：一线城市回落0.2个百分点至8.6%，新一线城市回落0.4个百分点至12.1%，二线城市回落0.1个百分点至13.4%，三四线城市回落0.3个百分点至16.5%[2] - 低能级城市重合度更高（三四线16.5%）源于新房供应充足且二手房多为次新房，高能级城市（一线8.6%）因产品、地段、价格差异显著导致客群目标清晰[2] 二手房找房人数占比 - 2025年7月全国二手房找房人数占比62.1%，环比下降1.4个百分点但同比上升2.5个百分点，1-7月均值66%较去年同期提升5个百分点[5] - 各能级城市占比均超50%但环比略降：一线城市63.8%、二线城市63.2%、新一线城市61.7%、三四线城市58.6%，一线城市较三四线高5.2个百分点[5] 二手房市场分流强度 - 2025年7月二手房对新房分流强度为28%，环比下降1.4个百分点但同比上升5.2个百分点，反映二手房关注度短期回落[7] - 分流强度呈现"能级越低压力越大"特征：三四线城市最高达33%，一线城市最低为20.2%，新一线和二线城市居中[7] - 低能级城市因重合度高且次新房议价空间大具有替代性，高能级城市因购房目的不同（如教育/改善）导致选择分化[7] 重点城市分流强度分布 - 46城中仅哈尔滨分流强度超40%（43%），30%城市强度超30%（共14个），较上月减少11个，上海压力最低为16%[9] - 41个城市分流强度环比下降，天津降幅最大（-6.1个百分点），南通（+1.9个百分点）和徐州（+1.7个百分点）增幅明显[9] - 城市能级与分流强度负相关：三四线城市如秦皇岛（39%）、呼和浩特（37%）较高，一线城市如上海（16%）、北京（21%）较低[11] 找房热度与成交关联 - 2025年7月新房找房热度指数同比下降7.9，二手房降2.1，新房降幅远大于二手房[12] - 找房热度领先成交3-4周变化，7月重点7城新房成交套数环比降20%，二手房降3%，预计8月成交仍将小幅下滑[12] - 1-7月二手房找房人数占比均值66%同比升4个百分点，实际成交占比从61%升至64%升3个百分点，两者趋势一致[14] 市场动态总结 - 7月二手房分流压力环比减轻但同比仍增大，1-7月重点7城分流强度均值24%同比提升3个百分点[14] - 高能级城市需聚焦产品创新与差异化，低能级城市需控制成本提升性价比，中介需强化客群精准分析[16] - 购房者在高能级城市应明确核心需求（交通/教育/改善），低能级城市可综合比较价格与品质并把握优惠时机[16]

北京房地产市场交易数据 - 8月18日北京新房网签163套 网签面积13671.93平方米 其中住宅网签80套 网签面积10047.66平方米 [1] - 8月18日二手房网签761套 网签面积67752.02平方米 其中住宅网签663套 网签面积60958.55平方米 [1] 商品房库存状况 - 可售期房套数96566套 面积8150941.70平方米 其中住宅43487套 面积5735453.58平方米 [2] - 未签约现房套数229733套 面积12448026.91平方米 其中住宅31556套 面积3776696.59平方米 [2] - 可售商业单元372套 面积202013.35平方米 办公单元579套 面积505209.76平方米 [2] - 现房商业单元2003套 面积902776.00平方米 办公单元5420套 面积1602460.22平方米 [2] 预售许可情况 - 2025年7月批准预售许可证8个 批准预售面积220282.86平方米 [2] - 其中住宅批准预售面积189478.57平方米 [2] 存量房交易表现 - 2025年7月存量房网上签约14526套 面积1279896.03平方米 [3] - 其中住宅签约12784套 面积1180633.80平方米 [3]

市场成交表现 - 北京二手房市场成交整体较为稳定 新政发布一周后未发生太大变化 [1] - 8月前14天二手住宅网签量达5574套 同比下降3.78% 环比7月同期上涨11.55% [3] - 8月前14天新房网签量1268套 同比下降56.02% 环比7月同期上涨14.86% [3] 五环外市场反应 - 五环外次新房咨询量和带看量均有一定增加 线上线下来看房人数增多 [2] - 北京二手房挂牌量达161,850套 较新政当天增加约1,350套 [2] - 五环外房源占全市二手房挂牌量约50% 近两年去化速度较慢 [3] 政策内容及影响 - 北京取消五环外商品住房限购套数限制 符合条件家庭可无限量购买 [2] - 五环外新建商品住宅销售套数占比超80% 二手住宅成交占比超50% [4] - 新政使部分已购五环外房产客户无需出售即可获得五环内购房资格 [3] 行业机构分析 - 政策重点在于加速外围区域市场去化 利好养老度假房产及资产配置需求 [4] - 区域差异化政策结合公积金优化 精准释放改善需求同时避免核心区过热 [4] - 五环外不限购政策有望带动需求释放 同时推动"向内置换"改善性需求 [4]

| 2025年7月存量房网上签约 | | | --- | --- | | 网上签约套数： | 14526 | | 网上签约面积(m²)： | 1279896.0300 | | 住宅签约套数: | 12784 | | 住宅签约面积(m²)： | 1180633.8000 | 北京商报讯(记者王寅浩李晗)北京市住建委官网数据显示，8月13日北京新房网签186套，网签面积18087.42平方米，其中住宅网签96套，网签面积11186.42 平方米；二手房网签611套，网签面积52855.87平方米，其中住宅网签539套，网签面积48518.94平方米。 | 商品房数据统计 | | --- | | 可售期房统计 | | 2025 年7月预售许可 | | 2025/8/13期 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售房屋套数: | 96626 | 批准预售许可证: | 8 | 网上认购 | | 可售房屋面积(M2):8009296.3200 | | 批准预售面积(M²)： 220282.8600 | | 网上认购面积( | | 其中 | 43310 | 其中 住宅套数: | 1433 ...

政策调整内容 - 北京调整住房限购政策 京籍及符合条件的非京籍家庭在五环外购房不限套数 同时优化公积金贷款条件[1] - 新政二套房公积金贷款最高额度提升至100万元[2] - 北京对五环外购房依然有社保要求 微调政策可避免局部区域市场波动过大[7] 市场反应表现 - 新政落地后首个周末北京五环外楼市率先升温 海淀、亦庄等区域多个项目客流明显回升[1] - 有楼盘单日到访客户超百组 到访量环比上周提升约30%[2] - 二手房市场单日成交突破500套 相比7月份明显回升[1] - 石景山区域每家销售门店周末成交2-3套 不少小户型楼盘已售罄[2] - 近期二手房成交比7月份明显好转 有三成成交来自之前多次看房未决的客户[2] 需求结构特征 - 项目大部分客户是二套置业 属于改善型需求[2] - 北京新房住宅库存中81.4%位于五环外 二手房市场中这一比例也接近50%[2] - 新政对改善型需求释放效果显著 五环外有望成为北京楼市交易活跃区域[1] - 政策吸引更多购房者关注五环外新房项目 同时推动二手房置换市场[7] 行业专家观点 - 政策清晰地划分五环内外购房政策 旨在引导需求向五环外流动优化库存结构[7] - 北五环特别是海淀等热点五环外项目受到政策利好影响较大 看房量明显上涨[5] - 优化限购政策有利于提振市场预期 推动住房需求加快释放[7] - 政策信号意义明显 体现出一线城市渐进式的政策推进节奏[7] - 五环外新房市场有望迎来销售热度持续回升 将促使开发商加快项目建设和推盘节奏[7]

北京二手房市场趋势 - 海淀北新房入市导致五环内老破小价格走低 紫竹院98号院一居室2025年7月成交价272万 较2021年10月同户型422万下降150万（36%）[1] - 翠微路4号两居室2025年7月成交价397万 较2021年4月同户型618万下降221万（36%）[1] - 2000年前老房子持续被市场淘汰 建议业主加速降价出售[4][6] 房产供需结构变化 - 北京存量房市场30年以上老公房占比达50% 购房者偏好2000年后有电梯/采光好/多居室房源[4] - 二手房年成交量前列小区集中在朝阳/昌平 芍药居北里年成交287套居首[19] - 市区2005年后新房及四环外高得房率高品质新房抢占市场份额[10] 资产属性与政策影响 - 房地产占中国居民财富70% 行业波动直接影响整体经济[8][9] - 国家队收房建设保障性租赁住房 导致老破小租售比下降 400万房产月租金5000-8000仍面临空置[15][16][17][18] - "好房子"政策和第四代住宅推出 使新房周边二手房率先受冲击[11] 购房策略建议 - 买二手房需选择无新房挤压板块 减少竞品提升流通性[19] - 改善型购房可关注性价比高或具绝对区位优势的新房项目[20] - 500-900万预算区间流动性好需求大 800-2000万区间为面向精英群体的改善标杆区域[22][23]

杭州钱江新城二期次新房市场现状 - 江月望云小区首批次新房成交单价集中在5.7万-5.8万元/㎡，其中顶楼174㎡户型以5.74万元/㎡成交[1] - 174㎡非沿江户型成交主力价格为5.9万-6万元/㎡，而沿江250㎡以上大户型暂未成交[3] - 小区当前挂牌均价8万元/㎡，仅两套174㎡房源挂牌价低于6万元/㎡[3] 钱二板块次新房价格特征 - 板块呈现小户型成交价低、大户型成交价高的分化特征，楼王与普通房源价差可达数万元[4] - 天澜海岸小区365㎡大户型曾以9.45万元/㎡成交，创板块价格天花板[6] - 大户型因位置优势在新房阶段定价较高，二手房市场溢价能力更强[6] 市场供需动态 - 沿江大户型最低挂牌价7万元/㎡，多数挂牌价超8万元/㎡，部分达9万元以上[3] - 近一个月内34套次新房下调挂牌价，两套174㎡房源分别降价49万和30万[3] - 板块交付量激增叠加不限价新房冲击，导致部分卖家主动调低价格[6]

近两年，上海的老洋房是网络热门话题。在阿里资产交易平台，近期挂牌了一套孤品洋房，起拍价为1.5亿元。引发关注的是，该洋房曾是 《安家》《三十而已》等影视剧取景地。 拍卖信息里明确指出，此项目非司法拍卖，无任何法律纠纷。据红星新闻报道，拍卖公司工作人员表示，房屋成交税费为3%的契税，由买 家承担。房子目前是出租状态，正在做民宿，成功拍下的话可以商量是否解除租约。记者留意到，该标的有租约到2029年，月租金为 67500元。 柳林别业是隐藏在都市中的百年老建筑群，融合了独立花园住宅与新式里弄的独特风格。小区内坐落着10幢独立式花园住宅和一幢联排住 宅，每幢都配有宽敞的露台。拍卖信息显示，这些花园住宅采用砖木结构，是上海市的文物保护建筑。这里曾是多位名人的居所，包括55 号的冯治安旧居、61号的申国权旧居、67号的陈调元旧居以及71号的邵树华旧居。 据上游新闻报道，数据统计，上海市现存的老洋房数量在4000到5000栋之间，其中九成以上已经被收归国有，从2004年开始只租不售。私 有产权大概只有500到600栋，其中产权清晰，可以出售的在200栋以内，而修缮完好且正在挂牌中的只有50栋，仅占总数的1%，成交价均 以 ...

北京房地产市场交易数据 - 8月2日北京新房网签134套，网签面积8967.5平方米，其中住宅网签59套，网签面积7013.95平方米 [1] - 8月2日二手房网签145套，网签面积11900.52平方米，其中住宅网签129套，网签面积11282.88平方米 [1] - 2025年6月存量房网上签约16838套，签约面积1512647.83平方米，其中住宅签约15139套，面积1413927.1平方米 [3] 可售期房统计 - 可售房屋套数93866套，面积7950521.04平方米，其中住宅43873套，面积5799353.19平方米 [2] - 商业单元256套，面积149958.65平方米 [2] - 办公单元477套，面积403372.85平方米 [2] - 车位38073个，面积1099803.57平方米 [2] 2025年6月预售许可情况 - 批准预售许可证11个，预售面积397332.32平方米，其中住宅3021套，面积386324.27平方米 [2] - 商业单元2套，面积5850.47平方米 [2] - 办公单元0套 [2] - 车位356个，面积5157.58平方米 [2] 未签约现房统计 - 未签约套数229901套，面积12585873.17平方米，其中住宅31369套，面积3807012.91平方米 [2] - 商业单元2089套，面积943840.92平方米 [2] - 办公单元5741套，面积1650924.63平方米 [2] - 车位131146个，面积4470925.34平方米 [2] 现房项目情况 - 现房项目个数38933个，初始登记面积276225828.37平方米，其中住宅927694套，面积115752709.7平方米 [2] - 商业单元96510套，面积22837731.44平方米 [2] - 办公单元133964套，面积24564564.79平方米 [2] - 车位796359个，面积30554837.44平方米 [2]