银行直供房本质与市场关注度 - 核心观点：银行直供房本质是银行年底集中处置不良资产的常规操作，目的是回笼资金，对整体房地产市场影响有限 [1] - 近期关注度提升源于三方面：房地产市场持续低迷下的市场敏感情绪、银行不良资产压力上升的客观现实、年底资产处置的季节性需求 [1] - 市场情绪的真正驱动力来自宏观经济和房地产基本面，而非银行直供房现象本身 [1] 银行直供房定义与来源 - 银行直供房是银行通过处置不良贷款获得完整产权后，直接以房东身份对外销售，区别于司法拍卖 [2] - 房源主要来自三个渠道：企业或个人抵押贷款违约收回、个人房贷断供收回、房企破产或债务重组时银行承接的未售房产 [2] - 标准流程：债务人违约后，抵押物经两轮司法拍卖均流拍，再由法院裁定转至银行名下形成“抵债资产” [2] 银行直供房与法拍房核心区别 - 产权：银行直供房产权清晰（已过户至银行），法拍房拍卖时产权仍在原房主名下 [3] - 价格：银行直供房成交均价（3754元/平）远低于法拍房（8319元/平），因多位于低能级城市且为法拍流拍后的资产 [3] - 风险：银行直供房交易对手为银行，基本规避了法拍房常见的腾退、租赁、欠费等纠纷，风险较低 [3] 银行直供房市场特征：供应与分布 - 供应量有限：2019年至2025年10月累计挂牌直供住宅5.2万套，远低于同期法拍房的98万套，不及法拍房的十八分之一 [4] - 区域分布高度集中于低能级城市：2025年1-10月挂牌房源中，一线城市占比仅0.6%，二线及省会城市占比11.7%，三四线城市占比高达87.7% [4] - 东北三省占比最高达42.4%（辽宁22.5%，黑龙江16.5%），西北地区占19.2%（内蒙古、甘肃各占13.0%） [6] 银行直供房市场特征：房源与成交 - 房源特征：挂牌房源中毛坯占比59%，表明多数为空置房 [7] - 户型与总价：90平以下刚需户型占30%，120-200平改善型产品占30%；总价100万以下的房源占比高达86% [8] - 成交低迷：2025年1.4万套挂牌房源中仅920套成交，成交率仅7%，远低于同期法拍房的20% [13] - 成交价格：成交房源中66%为底价成交，平均溢价率仅7% [13] 银行直供房来源银行分析 - 挂牌房源银行类型：城市商业银行占比最高（40%），其次为国有大行（28%）、全国性股份制银行（18%）、农村商业银行（14%） [15] - 抵债资产余额：2025年6月末27家样本银行合计528亿元，较2024年末增长6.0% [16] - 中小银行趋势：近两年中小银行出现直供房的情况明显增多，反映部分业务激进的中小银行在楼市上行期风控较弱，市场下行后违约显著增加 [18] 银行直供房对市场的影响 - 整体影响有限：累计成交量不足千套，在全国市场中占比微乎其微，难以撼动整体量价走势；对房源占比仅12%的一二线城市影响更小 [19] - 局部承压风险：在占比达88%的三四线城市，大量低于市场价5%-25%的直供房集中入市，可能成为区域新的价格锚点，带动周边二手房价格下行 [20] - 市场情绪：银行批量出售房产可能被误读为看空信号，短期影响市场心理，但主要看跌情绪仍源于宏观经济和房地产基本面 [20] - 银行动机：在法拍市场流拍率持续走高（2025年三季度达81.3%）的背景下，银行选择直接销售是提升处置效率、应对地产下行周期的正常举措 [22]

银行大规模处置抵押房产现象 - 近期多家银行推出大规模房产折扣活动，部分房源价格低至五折，总量高达数万套，这一现象被市场视为可能动摇楼市格局的“大地震”[1] - 银行急于出售房产的主要原因是借款人无法偿还贷款，银行依法取得房产所有权后需变现处置，这与银行转行房地产无关[2] 银行处置房产的规模与动机 - 兰州银行计划在2025年出售1779套房，数量比去年增加半倍多[2] - 吉林银行挂出出售的房产超过2000套，天津银行也有1200多套[2][4] - 地方农信社系统是处置大户，例如四川农信系统自2024年上半年起挂出房产超过25000套，辽宁农信也有11000套[4] - 银行选择直接出售房产而非打包债权，因为此举能多回收15%-20%的资金，且处理速度能加快三分之一[6] - 在年底关键时期，银行有强烈动力加速清理这些房产资产[6] 房产价格与市场反应 - “银行直供房”普遍比市场价便宜20%到30%，部分房源甚至打对折[6] - 尽管价格低廉，但市场反应冷淡，例如京东拍卖平台上有九千多套房产处于“二拍”状态，表明首次拍卖无人问津[6] - 具体案例显示，宁夏黄河农商行在银川的一套房产首次拍卖62万元流拍，二次拍卖降至55万多元仍无人报名；兰州农商行某小区房产起拍价仅2000元/平方米却遭遇“零出价”流拍，而同期小区二手房挂牌价为3000-4000元/平方米[8] 房产质量与潜在问题 - 许多流拍房产并非优质资产，而是位于人口流出地区（如西南、东北）或位置偏僻、楼龄老旧的“老破小”房产[10] - 尽管银行作为产权人手续相对简单，但购买者仍需自行核实房产证真伪、是否存在拖欠物业费及水电费、以及是否有非法占住等潜在问题[13] - 银行并非专业房产销售机构，其服务细节可能无法与专业中介相比，购买者需自行承担更多调查责任[14] 现象本质与对购房者的启示 - “银行卖房潮”是经济调整期的缩影，反映了银行盘活资产与购房者寻求低价机会之间的动态[15] - 购房决策不能仅基于低价，需全面考察房产背后的情况、周边环境及未来价值[15] - 对普通购房者而言，面对“特价房”需保持谨慎，应多看、多问、多查，避免因贪图便宜而陷入更大风险[15]

银行直供房市场现状 - 商业银行近期加速处置抵债房产，上千套“银行直供房”通过京东、阿里等平台集中入市 [1] - 市场反应异常冷淡，超9000套房源因无人报名或出价而流拍 [1] - 出现北京4套房源“零报名”、广东汕尾76.8万元房源无人问津的尴尬局面 [1] 银行直供房的定义与核心问题 - 银行直供房是指银行通过司法程序取得抵押房产完整产权后直接出售的房源，产权理论上更清晰 [1] - 五大痛点成为市场遇冷的主要拦路虎 [1] 痛点一：产权与清场风险 - 部分房源暗藏历史遗留问题，如广东南澳农商行挂牌的汕头房产明确标注“无法办理房产证过户” [1] - 买家需自行清退实际居住的退休老人，齐齐哈尔某房源因产权仍在债务人名下需经历“二次过户”，耗时且结果难料 [1] - 清场纠纷可能引发长达数年的法律拉锯战，“买房易住房难”成为现实困境 [1] 痛点二：资金门槛高 - 银行直供房多要求短期内支付全款，对资金流动性要求极高 [3] - 部分银行虽推出配套信贷（如“拍易贷”），但最高贷款比例仅50% [3] - 买家需先自筹过桥资金支付全款再办理抵押贷款，以55.86万元的房源为例，买家需先筹备28万元过桥资金，对刚需群体构成巨大压力 [3] 痛点三：房源质量与区位不佳 - 流拍房源中80%位于三四线城市偏远区域或楼龄超20年的老旧小区 [5] - 例如汕尾农商行76.8万元房源购于1994年，配套薄弱且维修成本高 [5] - 兰州“育才壹品”房源单价仅2000元/㎡（市价3300–4600元），但因地处工业区配套住宅，教育、医疗资源匮乏，长期闲置导致设施老化 [5] 痛点四：实际价格优势有限 - 中介宣传的“五折甩卖”存在水分，银行直供房起拍价多为市场价9折以上 [10] - 竞价模式可能推高成交价，买家还需承担总房款2%–3%的中介费（部分最低5万元起）、未结清的物业费及税费（约占房价8%） [10] - 北京密云区案例显示，直供房成交单价仅比二手房低12%，价格优势并不显著 [10] 痛点五：市场供需错配与信任缺失 - 一线城市核心地段优质房源稀缺（北京曾仅4套在拍），而内蒙古、甘肃等楼市冷区房源扎堆，形成结构性矛盾 [12] - 中介炒作“十万套低价房入市”等虚假信息透支信任，叠加购房者对“法拍房风险”的固有认知，导致市场对银行直供房整体信任缺失 [12] 市场僵局与未来破局方向 - 9000套流拍房源折射出当前房地产市场的深层矛盾：银行急于化解不良资产压力，而购房者因风险与不确定性持币观望 [12] - 传统资产处置模式与市场需求存在错配 [12] - 未来破局需推动三大转变：建立统一信息披露标准，明确标注产权状态与腾退责任；创新处置方式（如整体打包招商或转为保障性租赁住房）；优化金融支持，降低真实购房者的资金门槛 [12]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [1] 核心观点 - 报告聚焦于“银行直供房”现象，认为其近期关注度提升主要源于房地产市场持续低迷、银行不良资产风险压力上升以及年底银行常规资产处置操作 [12] - 银行直供房对整体房地产市场影响有限，因其成交量在全国市场中占比较小，但可能对房源集中的低能级城市局部区域价格产生冲击 [76] - 市场对银行直供房无需过度解读，其本质是银行盘活资产的常规操作，核心目的为回笼资金 [77] - 更需关注宏观经济和楼市基本面，报告对行业修复有信心，认为在基本面承压与“十五五”规划积极表态背景下，2026年可能开启新地产周期 [77] 银行直供房定义与来源 - 银行直供房指银行通过处置不良贷款获得完整产权后，直接以房东身份挂牌销售或出租的房源，区别于法拍房 [11] - 主要来源包括：贷款抵押房产因无力还款归银行所有、个人房贷断供被收回、开发商破产重组中银行承接的未售房产 [11] - 出租型房源占比较低，2025年1-10月阿里资产平台挂牌房源中仅1%为出租类型 [11] - 房源类型中二手房占比83%，新房占比17% [11] 银行直供房与法拍房区别 - 产权归属：银行直供房产权已清晰转入银行名下，法拍房拍卖前产权仍属原房主 [17] - 成交价格：2025年1-10月银行直供房（住宅）成交均价为3754元/平，远低于同期法拍房成交均价8319元/平，推断其成交价多低于市场价5%-25% [17] - 购买途径：银行直供房交易流程更似二手房，通常可实地看房；法拍房主要通过司法渠道购买 [18] - 风险可控性：银行直供房因产权清晰且银行风控背书，纠纷率较低；法拍房则存在腾退、欠费等风险 [18] 银行直供房市场情况 - 挂牌数量：2024年全国金融机构挂牌直供住宅1.6万套，同比+73%；2025年1-10月挂牌1.4万套，月均1377套，较2024年月均增长4% [22] - 累计规模：2019年至2025年10月累计挂牌5.2万套，远低于同期法拍房98万套的供应量，不及法拍房的十八分之一 [22] - 地区分布：高度集中于低能级城市，2025年1-10月挂牌房源中一线城市占比仅0.6%，二线及省会城市占比11.7%，三四线城市占比高达87.7% [30] - 区域集中：东北三省占比最高达42.4%，其中辽宁占比22.5%，黑龙江占比16.5% [30][38] - 房源特征：毛坯房占比59%，普通装修38%，精装修仅3%，多数可能为空置房 [40] - 户型结构：90平以下刚需户型占比30%，90-120平刚改户型占比23%，120-200平改善户型占比30% [43] - 总价分布：100万以下房源占比高达86%，100-300万占比10%，300万以上仅占3% [47] 成交表现 - 成交率：2025年1-10月银行直供房成交率仅7%（920套/1.4万套），低于同期法拍房20%的成交率 [51] - 成交价格：底价成交占比66%，平均溢价率为7%，成交均价3754元/平 [51] - 成交结构：改善户型（120-200平）成交占比达40%，总价100万以下成交占比86%，与供应结构基本吻合 [51][52] - 地区成交：甘肃、黑龙江、辽宁、内蒙古四省成交套数占比合计达55%；河南、四川、新疆、青海、西藏等地成交率较高，均超过30% [52] 银行角度分析 - 银行分布：截至2025年11月12日，挂牌在售房产合计2.53万套，其中国有大型商业银行占比28%，城市商业银行占比40% [63] - 中小银行情况：近两年中小银行出现较多直供房，如赣州银行挂牌超3800个，锦州银行超2600个，可能与其过去楼市上行期风控较弱有关 [66] - 抵债资产：2025年6月末27家样本银行抵债资产余额528亿元，较2024年末增长6.0%，规模较大的银行包括盛京银行（100亿元）、甘肃银行（71亿元）等 [68] - 资产处置：近两年部分银行处置速度加快，如民生银行、中国银行2021-2025H1累计处置抵债资产80.5亿元、33.4亿元 [69] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、重仓一二线核心城市的房企，如滨江集团、招商蛇口等；2）2024年以来销售拿地有突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；3）布局新消费场景的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产等 [78]

银行直供房市场概况 - 银行加速通过第三方平台批量处置房产，包括建设银行、农业银行等国有大行及南京银行等中小银行[4] - 不良资产处置呈现“量增价减”常态，部分资产以不到1折价格被甩卖[4] - 银行直供房是指银行通过司法程序取得违约贷款抵押物完整产权后，以产权人身份挂牌出售的房产[6] 银行直供房规模与优势 - 阿里资产平台银行直供栏目房源价格从几万元至上亿元不等，地方城商行与农信社挂牌规模尤为突出[7] - 兰州银行2025年挂牌直售房产1779个，较去年增长超50%，吉林银行超2000个，天津银行超1200个[23] - 四川农信系统自2024年上半年挂牌超25000个房产标的，辽宁农信系统累计挂牌达11000个[23] - 直售模式不良资产回收率比债权转让方式高15%-20%，处置周期缩短1/3以上[23] 市场成交表现 - 银行直供房普遍比市场评估价低20%-30%，部分标的折价超50%[8] - 京东平台金融资产频道有9000多套银行直供房源进入二拍阶段，显示一拍大量流拍[9][25] - 宁夏黄河农商行一处房源首次拍卖62万元流拍，二拍55.86万元无人报名[27] - 兰州农商行多套直供房因0次出价流拍，起拍单价约2000元/平方米，而同小区市场价3300-4600元/平方米[27][28] 房产特性与流拍原因 - 流拍房源以“老破小”为主，多位于西南、东北地区，存在位置偏僻、楼龄老旧、品相不佳等问题[12][28] - 部分标的历史遗留问题复杂，存在二次过户、清场自理等风险提示[2][18] 对购房者与中介行业影响 - 低价房源可能因资产本身流动性差等问题，对投资盈利目的吸引力有限[14][30] - 银行作为产权人相对干净，但仍需审核产证合法性、税费欠费、长租占用等风险[16][32] - 银行直售模式省去1%-3%中介费，可由出售银行一站式办理按揭，对价格敏感群体具吸引力[16][32] - 银行缺乏专业销售团队，为房产中介提供转型机遇，需协助银行处置房产[16][32]

银行直供房市场现状 - 商业银行加速处置存量抵债房产，上千套“银行直供房”正通过京东、阿里等线上平台集中入市 [3] - 实际成交情况不理想，大量房源遭遇流拍，京东资产交易平台显示有9000多套房源已进入二拍阶段 [4] - 部分银行尝试转换出售方式，例如兰州农商行将单套直供房销售转为针对整个项目的整体招商公告 [5] 具体成交案例与定价 - 宁夏黄河农村商业银行一处房源首次拍卖定价62万元流拍，二拍价格降至55.86万元，有13人关注但无人报名 [4] - 兰州农商行在“育才壹品”小区的多套直供房因“0次出价”流拍，起拍单价约为2000元/平方米 [4] - 汕尾农商行一套标价76.84万元的房源，截至报道时0人报名，仅有3人关注 [12] 房源遇冷的核心原因 - 部分标的位置偏僻、楼龄老旧、品相不佳，多处于内蒙古、甘肃等楼市较冷区域，或如汕尾房源购于1994年楼龄久远 [12] - 产权瑕疵、腾退风险、债权纠纷等潜在隐患是关键痛点，例如有房产无法办理房产证过户，或需竞买人自行清场 [3][13][14] - 部分房源实际转让的是房产债权而非房产本身，存在瑕疵且收回房产难度大，不适合普通购房者 [18] 银行的风险与应对策略 - 银行加速处置不动产资产是为化解自身风险，避免因处置周期拉长、房地产市场修复不及预期导致回收率下降 [10] - 部分银行配套提供信贷支持，如宁夏黄河农村商业银行的“拍易贷”产品最高可贷约50%（约28万元） [10] - 业内建议银行加强打包处置而非散售，并可考虑内部消化、打造人才公寓或保障性租赁住房等方向 [19] 交易机制与风险提示 - 尽管相比传统法拍房权责更清晰，但部分标的存在“二次过户”、“清场自理”等风险提示 [3][18] - 竞买公告明确标的物以现状为准，银行不承担瑕疵担保责任，竞买人需自行尽职调查并承担过户手续 [7][8] - 有房源因历史权属登记问题无法办理房产证过户，使用权限截至2055年11月，且当前有人实际居住需竞买人自行协商清场 [14][16]

机构卖房现象概述 - 二手房市场出现银行和地方国资平台等机构集中挂牌卖房的现象，物业类型覆盖住宅、商业用房和写字楼等[1] - 机构处置资产并非新现象，但在房地产深度调整周期下，近期处置规模有所增大，部分房源因价格较低吸引关注[1] - 业内认为该部分资产涉及范围小、规模不大，对二手房市场的实际影响相对有限[1][8] 银行卖房情况 - 各大国有银行、股份制银行及地方城商行、农商行通过阿里资产、京东拍卖等线上平台直接出售房产[1][2] - 银行“直供房”价格多有折扣，例如广州黄埔区一套94平方米房源起拍价超95万元，均价约1万元/平方米，低于同地段1.5万元/平方米的挂牌均价[2] - 银行直售房产模式已成熟，产权清晰，交易流程接近二手房，支持看房和贷款申请，整体风险较低[3][4] - 房产来源主要包括开发商的“工抵房”和经营贷的抵押品，因不良抵押房产规模膨胀，银行积压资产快速增加[3] 国资平台卖房情况 - 地方国资平台集中挂牌手中房产，例如四川西昌市拍卖144套住房，福州市转让302套住宅，北京天恒置业集团出售111套房产总底价超3.3亿元[6] - 国资卖房属于常规运营策略，旨在避免资产闲置，提高资产效率，并作为国有资源资产化的直接表现以增强地方财政实力[6][7] - 出售资产多为早年竞配建的房子、保障房或安置商品房，存在与当前人口需求不匹配导致的供给过剩问题[6][7] 对市场的影响与业内观点 - 机构房源实际供应量有限，且优质房源多经中介或专业团队消化，很少直接流向普通购房者，故对二手房市场实际冲击较小[8] - 但在市场预期分化、行业承压的背景下，机构集体卖房行为易加剧价格踩踏与观望情绪，对市场心理带来负面冲击[1][8][9] - 业内担忧若机构房源供给规模持续扩大，可能拉低区域房价，给二手房市场造成价格压力[9] - 建议短期暂缓机构公开批量卖房，优先推进收储对接；中长期建立常态化存量房收储机制，结合REITs等工具盘活资产[10]

文章核心观点 - 近期银行和地方国资平台集中通过线上平台挂牌出售房产的现象增多，但整体规模相对较小，对二手房市场的实际影响有限 [3][11] - 机构批量卖房行为在市场下行和预期分化的背景下，容易加剧价格踩踏与观望情绪，对市场心理产生负面冲击 [3][11] - 业内专家呼吁短期暂缓机构公开批量卖房，优先推进收储对接，并建议建立常态化存量房收储机制，结合金融工具盘活资产 [3][13] 银行直供房现象 - 各大国有银行、股份制银行及地方城商行、农商行在阿里资产、京东拍卖等平台集中上线出售房产，物业类型覆盖住宅、商业用房和写字楼 [4] - 银行直供房来源主要包括开发商抵债的“工抵房”和经营贷断供的抵押品，受房地产行业调整影响，此类房源近两年不断增加 [5] - 银行直售模式已成熟：先通过司法程序将产权剥离至银行名下，再借助第三方平台或自身渠道销售，交易流程接近二手房，风险相对较低 [5][6] - 银行直供房价格多有折扣，例如广州黄埔区一套94平方米房源起拍价超95万元，均价约1万元/平方米，低于同地段1.5万元/平方米的挂牌均价 [4] 地方国资平台卖房动向 - 地方国资平台集中挂牌出售房产，例如四川西昌市拍卖144套住房，福州长乐区国资平台拍卖51套商品房，福州市土地发展中心转让302套住宅 [8] - 一线城市国资亦有动作：北京天恒置业集团挂牌111套房产，总转让底价超3.3亿元；广州机场建设投资集团、广州地铁集团出让房产及车位等资产 [8] - 国资卖房是“三资”改革的直接表现，旨在推动资源资产化，增强地方政府财政实力，同时解决部分保障房与人口需求不匹配导致的闲置问题 [9] 对二手房市场的影响评估 - 机构出售的房源多数通过中介或专业团队处理，较少流向普通购房者，且单案例规模小，故对二手房市场实际影响有限 [11] - 但在市场下行、二手房挂牌量高、交易周期长的背景下，机构房源供给总量增加可能加剧市场观望情绪，对价格形成压力 [11][12] - 若银行因业绩考核和资产处置力度加大，未来直接对接C端的房源供给量可能进一步增加 [11] 行业建议与解决方案 - 专家建议短期内暂缓机构公开批量卖房，优先通过“收储”方式定向去化房源，避免资产价格无序下跌 [13] - 中长期需建立常态化存量房收储机制，结合REITs等金融工具盘活资产，顺应行业高质量转型趋势 [3][13]

机构卖房现象概述 - 二手房市场出现银行和地方国资平台集中挂牌卖房的现象，物业类型覆盖住宅、商业用房、写字楼等[1] - 业内认为机构处置资产并非新事，但受房地产深度调整周期影响，近期处置规模有所增大，部分低价房源吸引关注[1] - 机构房源整体涉及范围小、规模不大，对二手房市场实际影响较小，但对市场心理预期带来负面冲击[1][8] 银行卖房情况 - 六大国有银行、股份制银行、城商行及农商行在阿里资产、京东拍卖等平台上线房产，例如中国银行广州分行挂牌广州黄埔区94平米精装房起始价超95万元，广东云浮农商行商住房起拍价8万元[2] - 银行直供房价格多有折扣，如广州黄埔区房源起拍均价约1万元/平方米，低于该地段1.5万元/平方米的挂牌均价[2] - 银行房产主要来源于开发商工抵房和经营贷抵押品，因房地产市场化债推进及不良抵押房产规模膨胀，银行积压抵押房产数量快速增加[3] - 银行直售模式已成熟，产权剥离至银行名下后通过第三方平台或自身渠道销售，交易流程接近二手房，支持看房和贷款申请，产权风险低但集中于房屋质量和历史欠费[4] - 银行为尽快处理资产、避免价格进一步下跌，售卖渠道从以B端为主转向B端和C端并重[3] 国资平台卖房情况 - 地方国资平台集中挂牌房产，例如四川西昌市房地产事务中心拍卖144套住房，福州长乐区国资平台拍卖51套商品房，福州市土地发展中心转让302套住宅[6] - 一线城市如北京天恒置业集团挂牌111套房产总转让底价超3.3亿元，广州机场建设投资集团、广州地铁集团出让房产、店铺及车位等资产[6] - 国资卖房属常规运营策略，旨在避免资产闲置，近期与国有资源资产化、资产证券化、资金杠杆化的“三资”改革相关，有利于增强地方政府财政实力[7] - 部分保障房或经适房因人口流动变化导致供给过剩、长期闲置，市场化销售可提高资产效率[7] 对市场的影响与业内观点 - 机构房源对二手房市场实际影响有限，因较好房源多经中介或专业人士出售，难接触普通购房者，且单案例规模小[8] - 但在市场下行、预期转弱背景下，机构房源供给主体增多，加总房源数量可能影响市场预期，加剧价格踩踏与观望情绪[1][8] - 若银行和国资房源供给规模持续变大，可能拉低区域价格，给二手房造成短期价格压力[9] - 业内呼吁在市场修复关键期规范机构大幅降价出售行为，短期暂缓公开批量卖房并推进收储对接，中长期建立存量房收储机制并结合REITs等工具盘活资产[10]

机构出售房源概况 - 银行与地方国资平台近期集中挂牌出售房产，包括住宅、商业用房、写字楼等多种物业类型 [1][2][5] - 机构处置资产并非新现象，但在房地产深度调整周期下，处置规模有所增大，部分房源因价格较低吸引关注 [1] - 业内认为，当前机构房源涉及范围小、规模不大，对二手房市场的实际影响相对有限 [1][7] 银行直供房分析 - 银行“直供房”主要来源为开发商工抵房和经营贷抵押品，因开发商市场化债和经营贷断供，此类房源近两年不断增加 [3] - 银行直售模式趋于成熟：先通过司法程序将产权剥离至银行名下，再借助阿里资产、京东等第三方平台或自身渠道销售 [3] - 相较于法拍房，银行作为合法产权人直接销售，交易流程接近二手房，支持看房且部分可贷款，回款周期可控且风险较低 [4] - 银行售卖渠道从过去以B端批量处理为主，转向“To B”和“To C”并重，以加快处置速度避免资产贬值 [3] 地方国资平台售房动向 - 地方国资平台集中挂牌房产，例如四川西昌市拍卖144套住房，福州国资平台出售51套商品房，福州市土地发展中心转让302套住宅 [5] - 北京天恒置业集团挂牌111套房产，总转让底价超3.3亿元，广州机场建设投资集团、广州地铁集团也出让房产等资产 [5] - 国资售房是常规运营策略，旨在避免资产闲置，并与当前多省推进的国有“三资”改革相关，有利于增强地方政府财政实力 [6] - 部分保障房或经适房因人口流动变化出现供给过剩，公开出让可提高资产效率，实现资源市场化配置 [6] 对市场预期的影响 - 机构集中售房虽实际供应量有限，但在市场预期分化、行业承压的背景下，易加剧价格踩踏与观望情绪，对市场心理带来负面冲击 [1][7] - 当前二手房市场挂牌量、房价和交易周期不理想，机构房源供给主体增多，加总数量可能对预期造成影响，进一步扰动市场 [7][8] - 若银行端因业绩考核和资产处置力度加大，未来直接对接C端的房源供给可能增加，存在拉低区域二手房价格的风险 [8] 行业建议与潜在方向 - 建议在市场修复关键期暂缓机构公开批量卖房，优先推进收储对接，避免因大幅降价出售引发资产价格无序下跌 [9] - 中长期需建立常态化存量房收储机制，并结合REITs等金融工具盘活资产，以顺应行业高质量转型趋势 [1][9]