房地产市场结构性转变 - 二手房市场交易活跃度显著超越新房，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%，而同期二手房交易网签面积同比增长4.7%，占交易总量比重达45% [5] - 多个重点城市二手房交易增长强劲，上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市网签面积同比增长超过10% [5] - 政策环境持续优化，交易端放开限购限售，信贷端降低首付比例和房贷利率，推动二手房成为市场交易主力，供需结构发生深刻变化 [8] “老破小”房产价值驱动因素 - 核心区位价值凸显，房产位于城市中心地带，周边商业、医疗、教育等配套设施完善，通勤便利性强，例如案例中北京二环房产临近王府井、西单等多个商业中心及三甲医院 [23] - 总价较低且公摊面积小，购房门槛显著低于新房，例如成都案例中70多平米房产总价含税费为100万元，而隔壁电梯房单价达3万多元/平 [32][33] - 租售比具备吸引力，能产生稳定现金流，例如杭州西湖边50多平米房产月租金4000元，租金收益略高于银行存款利率 [30] 购房群体需求分化 - 年轻刚需群体注重通勤效率与独立空间，例如杭州案例中购房者因上班骑电动车仅需10分钟而选择“老破小”，总价160万元在预算范围内 [46] - 学区需求成为中产家庭核心考量，优质教育资源稀缺性驱动购房行为，例如成都家长为让孩子接受更好教育而选择一环边房产 [32] - 改善型及养老需求聚焦生活环境与社区质量，例如浙江退休人员因“西湖情结”及优美环境选择养老房，并看重社区人员构成简单性 [29][36] 价格趋势与市场心态 - 二手房价格持续回调，截至2025年10月全国100个城市二手住宅平均价格为13268元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌7.60%，已连续42个月环比下跌 [15][16] - 市场对房价上涨预期减弱，中国人民银行调查显示连续两个季度预期房价上涨的居民比例不足10% [41] - 购房决策更趋理性，从追逐投资属性转向耐用消费品属性，消费者更能接受合理价格波动，更关注居住本质与长期持有价值 [30][41]