文章核心观点 - 中国房地产市场的狂飙时代已经结束，当前已进入一个漫长的调整与筑底周期，市场参与者需调整心理预期和现实准备，放弃房价持续上涨的幻想 [11] - 市场呈现显著的结构性分化，一线城市核心资产（如上海新房）表现相对坚挺，但多数城市及二手房市场普遍承压下行，整体市场情绪已从乐观转向谨慎甚至悲观 [6][8][10] - 个人在应对经济与楼市下行周期时，应采取更为保守和前瞻性的策略，包括在资产处置、生活开支及重大规划上预留更多安全边际，以适应“新常态” [13][14][15] 上海楼市现状 - 上海新房市场表现相对强劲，10月新房房价环比上涨0.3%，同比上涨5.7%，1-10月同比上涨5.8%，高端楼盘人气旺盛 [6] - 上海二手房市场表现逊于新房，10月二手房价格环比下降0.9%，同比下降3.4%，显示市场仍在探底过程中 [6] - 近期上海某楼盘出现业主以相近高价（约1460万元）挂牌的现象，被外界猜测为“抱团保价”，但经核实业主之间并无联合，更多是参考挂牌价后的个体行为，反映了部分业主的乐观心态 [3][4][5] - 该小区10月挂牌均价为15.74万元/平方米，但9月成交均价仅为13.51万元/平方米，价差超过2万元/平方米，高价挂牌缺乏市场支撑，易形成有价无市 [7] 其他城市楼市表现 - 杭州楼市表现相对亮眼，10月新房价格环比上涨0.1%，同比上涨4%，在70个大中城市中同比涨幅位居第二 [8] - 但杭州二手房市场同样处于下跌区间，10月环比下跌0.3%，同比下跌2.4% [8] - 杭州知名学区房耀江文鼎苑价格大幅下跌，单价从最高点约11万元/平方米跌至10月成交价约39776元/平方米，近期一套一楼毛坯房成交单价仅约3.5万元/平方米，价格腰斩不止 [10] - 作者所在杭州小区房价从约5万元/平方米跌至约4.2万元/平方米，一套120平方米的房子价差近100万元，甚至车位价格也从30万元跌至14万元以下 [10] 市场趋势与周期判断 - 经济已进入调整周期，房地产市场的狂飙时代彻底过去，本轮周期不同于以往的“上涨-调整”循环，大概率将是一段漫长的调整与筑底过程 [11] - 市场结构性分化明显，一线城市（如上海）核心区新房价格仍有支撑，但整体市场，尤其是二手房和二三线城市，面临较大下行压力 [6][8] - 在经济上行周期，资产升值预期强烈，但在下行周期，需放弃资产持续升值的幻想，建立资产可能贬值或长期横盘的心理预期 [11] 个人应对策略建议 - 在资产处置上需有前瞻性判断，案例显示上海一业主两年前以1200万元卖出房产（低于当时市场价），如今同户型价格已跌至900多万元，其及时止损的决策从长期看是明智的 [14] - 在家庭财务规划上应增加安全边际，例如将每月生活开支预算在正常水平上打七八折，或为子女留学等大额支出预留比原计划高三四成的预算，若无法承担则需调整方案 [15] - 个人判断需适应“新常态”，认识到房价可能不会一直上涨，收入增长可能放缓甚至“缩水”，并据此在各方面进行调适 [15]

合肥新房价格走势 - 2025年10月新房价格环比小幅上涨0.1%，同比上涨0.4% [1] - 2025年2月和3月新房价格均录得环比上涨0.2%，4月涨幅扩大至0.3%，5月继续上涨0.2%，6月涨幅收窄至0.1% [4] - 2025年7月新房价格环比微跌0.1%，8月反弹上涨0.2%，9月价格环比持平 [4] - 2025年10月新房同比数据实现由负转正，为近期首次录得同比正增长 [6] 合肥二手房价格走势 - 2025年10月二手房价格环比下降0.7%，同比下降6.5% [1] - 近期二手房市场“涨价房源”数量明显增多，部分热门板块房东调高挂牌价 [12] - 部分楼盘出现大幅调价案例，如宝能城一期134㎡房源一夜涨价122万至总价300万，滨湖明珠西区127㎡户型一夜涨价88万 [13] 全国70城房价整体表现 - 合肥楼市呈现“新房企稳回升、二手房跌幅趋缓”的结构性分化趋势 [2] 重点城市二手房成交量 - 2025年11月前11日，北京二手房成交量环比10月增长143%，上海和厦门环比增长98%，深圳增长96% [6] - 同期杭州和苏州二手房成交量环比增长68%，广州环比增长49% [6] 广州二手房市场情况 - 2025年10月广州二手房住宅网签4481套（不含三县），环比9月下降3.61% [10] - 10月广州二手房成交均价环比上涨5.10%，达到12279元/㎡ [10] - 芳村区域10月二手房价环比上涨98.9%，领跑全广州 [10]

政策背景与供应概况 - 2021年上海对认购率超130%的商品房实行限售五年政策[1] - 2026至2028年全市预计有约12.5万套次新房解禁 其中2026年集中入市约3.24万套[2] - 2021年触发限售的121个新盘中 近半数项目开盘即售罄[3] 解禁房源区域分布特征 - 解禁房源高度集中在临港 徐泾和唐镇等板块[3] - 浦东 闵行 宝山 嘉定和青浦是解禁房源集中区域 外环外板块占总解禁量60%以上[3] - 黄浦 静安等核心区解禁房源约3769套 不足总量11%[11] 重点板块市场影响分析 - 2026年徐泾板块解禁约1.08万套 叠加当年集中入市1.6万套新房 区域二手房挂牌量将激增[8] - 徐泾板块早期过度依赖投资客群 配套落地滞后于住宅开发 板块或将持续下行[9] - 临港板块当前新房去化依赖打折促销 解禁潮叠加新房库存使区域短期承压明显[10] 市场结构性分化与产品特征 - 当前上海楼市呈现结构性分化 核心区豪宅价格持续攀升 而远郊区域库存积压[5][6] - 解禁房源中建面约90-120㎡房源占比较多 与当前二手房主力成交面积高度重叠[11] - 部分区域楼盘解禁后 区域挂牌量将翻倍 或倒逼房东降价加速置换[12] 政策应对与市场前景 - 2025年上海出台政策 放开外环外限购 社保满1年即可购买 并包括公积金可支付首付 最高贷款额度提高到216万元等措施[12] - 政策调整旨在释放约15万潜在购房需求 帮助市场平稳过渡[12] - 2025年二手房成交预计达28万套 3.24万套解禁房源占比仅12% 难改量升价稳主基调[12]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：上海房地产行业 - **公司**：保利、招商、华润、中海、象屿、建发、国贸、大华、联发、绿城、金茂、宝华、万科、仁恒 纪要提到的核心观点和论据 1. **市场整体表现**：2025 年上半年上海楼市热度较高，结构性分化显著，极化现象预计延续；政策预期退坡，短期内出台新政策可能性小，购房成本处于下行通道 [1][2][3][5][6] - **一手房**：商品住宅去化率提升至 53%，较 2024 年下半年增加 6 - 7 个百分点；成交均价突破 5.2 万元/平方米，同比增幅 2%，内环内达 16 万元/平方米，增幅约 7% [2] - **二手房**：成交套数同比增长超 20% [2] 2. **土地拍卖市场**：2025 年上半年市场激烈，总成交金额 1506 亿元，同比大幅增长；土拍模式转向更多非公开招牌挂，核心区域地价稳中有升，头部房企拿地意愿强烈 [1][8][9][10] - **成交金额**：公开市场 654 亿元，非公开市场 852 亿元，非公开市场同比增长超 200% [8] - **地块情况**：松江、嘉定、远香湖等地块溢价率高；东安新村三块地成交额 523 亿元，占整体 60%以上 [10] 3. **新房市场**：供应与成交均下滑，供应量 243 万平方米，同比降 37%，成交量 306 万平方米，同比降 43%，但均价涨至 8 万元/平方米；内环内及中环附近去化周期短，郊区库存压力大 [1][11] 4. **二手房市场**：全面下行，上半年成交 11.7 万套，未突破 2024 年下半年成交量；价格指数回落至 2020 年 1 月水平，受政策预期和全国房价下探影响，可能进一步补跌 [1][12][13] 5. **房企表现**：保利、招商、华润、中海为四强，中海或因投资策略保守掉队，华润拿地激进，保利和招商多点开花 [14] 6. **楼盘产品打造**：呈现精细化趋势，高端楼盘采用优质材料，注重园林、红线外动线、车库及附赠空间设计，室内精装更精细 [15][16][17] - **外立面与园林**：高端楼盘用公建外立面等材料，如绿城长茗东方采用下沉式庭院 [15] - **车库与附赠空间**：全精装修车库交付成趋势，多阳台、高得房率成新兴高端产品特点 [16] - **室内精装**：从整体到细节更精细，配置应用范围扩大 [17] 7. **不同价位客户需求**：5000 万以上豪宅吸引新上海人进行资产配置，两三千万楼盘吸引地缘型或产源型客户自住改善 [23] 8. **老旧小区租售比**：部分老旧小区经改造后租售比达 2.5 - 3，2024 年 929 后二手房交易活跃 [24] 9. **销售排名与利润**：预计 2025 年底保利、招商、华润排名前三；部分项目利润毛利率提升，但不同项目分化 [25][26] 其他重要但可能被忽略的内容 - 上海在建筑设计规范方面未跟进北京“好房子”标准，得房率 70% - 75%，放松规范或利于外环外发展，但可能伤害存量市场，相关政策搁置 [7] - 上海市中心豪宅市场需求旺，2025 年上半年 5000 万以上套数销售占全国 80%，3000 万以上套数占 65% [21][22]