市场总体趋势 - 11月京沪深二手房市场预计仍处下行周期，“以价换量”趋势延续，交易周期拉长 [1] - 一二手房客群分化显著，高端客群集中新房，极致刚需客群被挤压至二手房市场 [2] - 10月二手房成交动能持续放缓，核心城市新政效应减退 [10] 成交总价段分析 - 京沪深200万元以内低价房源成交套数占比同环比齐增，对新房刚需项目分流作用显著 [1] - 上海200万元以内房源成交占比达48.72%，环比上升2.16个百分点，同比上升8.93个百分点 [1] - 杭州200万元以内房源成交占比同比大幅增长8.56个百分点 [1] - 沪深800万元以上高端房源成交占比环比持平或回落，新房豪宅产品对二手房高端客群分流明显 [2] - 北京200万元以下房源成交占比为57.19%，环比增1.81个百分点，同比增4.67个百分点 [3] - 深圳200万元以下房源成交占比环比增0.71个百分点，同比增3.07个百分点 [3] 成交面积段分析 - 京沪深70平方米以内小面积段仍是成交主力，10月占比均超三成 [5] - 上海70平方米以内小面积段成交占比同环比增幅均超1个百分点 [5] - 北京、深圳70平方米以内户型占比同环比齐跌，80-100平方米户型环比持增 [5] - 京深杭140-160平方米中等偏大面积段房源成交占比同环比齐增 [5] - 北京80-90平方米面积段成交占比环比增0.50个百分点 [6] - 深圳90-100平方米面积段成交占比同比增1.05个百分点 [6] - 杭州140-160平方米面积段成交占比环比增0.43个百分点 [6] 成交区域分析 - 上海远郊片区如金山区、奉贤区成交占比下降 [8] - 北京、深圳、杭州城市核心区如海淀区、朝阳区、福田区、南山区、拱墅区、滨江区成交占比下降 [8] - 深圳主力区域成交集中度上升，罗湖区占比17.63%环比增1.34个百分点，龙岗区占比25.83%环比增0.27个百分点 [8][10] - 北京通州区成交占比7.53%环比增0.80个百分点，房山区占比6.11%环比增0.65个百分点 [10] - 杭州临平区成交占比15.07%环比大幅增长1.92个百分点 [10]