文章核心观点 - 房地产市场出现“贷款卖房”现象，即业主在房价大幅下跌后，出售房产所得不足以偿还剩余银行贷款，需额外贷款填补资金缺口，这反映了部分业主陷入“房贷倒挂”困境[1][5][6] - 该现象由两类业主驱动：多套房投资者为减少亏损而抛售，以及收入下降的自住房家庭为减轻月供压力而卖房，他们的行为加剧了二手房市场的抛售压力和价格下跌[7][8][10][11][13] - 银行不鼓励“贷款卖房”，因其违反消费贷监管规定且风险高，银行更倾向于为困难业主提供纾困方案以避免成本更高的断供法拍[14][16][18][19] - 业主的抛售心态与价格战导致二手房市场持续低迷，形成买方市场，对于困境中的业主，建议包括摒弃沉没成本、与银行协商纾困以及基于市场成交价精准定价[21][23][24][25][26] 现象与案例 - 具体案例：某业主2018年以30万元首付、70万元贷款购买100万元房产，七年后偿还约20万元贷款（大部分为利息，本金仅减少10万元），目前房产估值50万元，贷款余额60万元，出售后需额外支付10万元才能还清贷款[1][2][3] - 业主因积蓄所剩无几无力支付卖房差额，且担心银行法拍价格更低并仍面临债务追偿，最终选择申请消费贷款来填补卖房资金缺口，此即“贷款卖房”[3][4][5] - 该现象并非孤例，在楼市持续调整背景下，越来越多业主面临“房贷倒挂”困境[6] 驱动群体与市场影响 - 第一类驱动群体是多套房持有者，他们在楼市火热期投资购房，现面临房价下跌、租金收益不抵月供的局面，选择割肉卖房以回笼资金、减少亏损[7][8][9] - 第二类驱动群体是仅有自住房的普通家庭，因家庭收入下降导致月供压力增大，不得不考虑卖掉唯一住房以减轻经济压力[10][11][12] - 这两类业主成为二手房市场的“砸盘者”，以低于市场预期的价格挂牌出售，进一步拉低区域房价，形成“价格下跌—恐慌抛售—价格进一步下跌”的恶性循环[13] - 业主之间的价格战愈演愈烈，形成了典型的买方市场[23] 银行立场与风险 - 银行消费贷款明确规定严禁流入楼市，若业主申请消费贷时表明用于填补卖房资金缺口，该理由在审批阶段会被否决[13][14] - 银行不鼓励该行为的原因包括：违反消费贷流入楼市的监管规定；该行为本质是“以债养债”，风险较高；业主需贷款填补卖房差额，其还款能力易受怀疑，银行担心新贷款变成坏账[15][16][17] - 银行更倾向于为房贷压力过大的业主提供纾困政策，例如延长贷款期限、降低贷款利率、阶段性只还利息，甚至可协商给予一至两年的缓冲期暂不还本付息[18] - 银行积极提供纾困是因为断供对银行成本更高：法拍往往以更低价格成交，银行收回资金可能远低于贷款余额；同时法拍会增加银行的不良资产率，影响其监管评级和融资成本[19][20] 市场状况与建议 - 全国百城二手房市场自2021年1月至2025年11月，价格及环比变化显示成交量持续低迷[21] - 对困境业主的建议包括：摒弃对沉没成本（如亏损首付、已偿还月供）的执念，基于现在和未来进行财务测算，比较继续持有还贷与忍痛割肉的总成本[24][25] - 建议主动联系贷款银行，坦诚说明收入状况，咨询纾困政策的可能性，因为银行比业主更不希望走到断供法拍一步[25][26] - 卖房时精准定价很关键，应参考近期同小区最低成交价而非挂牌价或心理价位，在当下市场中第一个出价者可能就是最好的出价者[26]

贷款卖房现象定义与背景 - 贷款卖房指房产成为负资产后，业主出售房产时欠银行的房贷高于房屋当前售价，需额外贷款弥补差价才能完成交易[1] - 典型案例显示，业主曾贷款600万购房，但当前房屋仅能售360万，欠款余额仍为600万，需新贷240万补足差价方可卖房[1] - 此操作导致业主损失首付与装修成本，出售房产后无房可住且仍欠银行债务，形成破产局面[2] - 该现象在2017至2021年房价高点购房的群体中尤为普遍[2] 贷款卖房核心驱动因素 - 家庭收入显著下降无法支撑月供是首要原因，案例显示夫妻原总收入2.5-2.6万，月供1.4万，后因生育辞职与裁员导致收入腰斩，月供压力剧增[4] - 收入缩水与行业调整、裁员降薪相关，许多家庭购房时按收入峰值规划月供，未预留缓冲空间[5] - 百城二手房均价连续42个月下跌，今年3月环比下跌0.59%，10月跌幅扩大至0.84%，加剧资产负值状况[6] - 房价下跌导致高位购房者资产严重缩水，案例显示400万购房现仅值220万，但房贷余额达230万，卖房需额外贴补10万[6] 贷款卖房操作限制与银行立场 - 银行明确禁止消费贷、过桥贷等资金用于卖房补差价，此类贷款申请因用途违规会被直接拒绝[7] - 银行更倾向于与业主协商调整还款方案，如允许暂时只还利息或延长还款期限，以降低月供压力避免断供[7] - 银行视贷款卖房为高风险操作，因业主若无法偿还新贷将形成二次坏账，银行需处置资产可能蒙受损失[7] 贷款卖房对市场与社会的连锁影响 - 对家庭造成首付装修金全损、房产丧失且负债的财务打击，并可能影响未来征信与贷款能力[12] - 二手房供应增加与购房者观望情绪形成供大于求，推动房价进一步下跌，产生越跌越卖的恶性循环[13] - 负债家庭压缩开支导致社会消费意愿下降，同时房贷压力引发焦虑抑郁等心理问题，增加社会不稳定风险[14] 面临房贷压力的应对策略 - 避免以贷养贷操作，贷款卖房实质是债务置换，可能因新贷利率更高期限更短而加剧还款压力[16] - 唯一自住房不应轻易出售，房产核心功能是居住，市值波动不影响自住需求，出售后需承担租金上涨与租房不稳定风险[17] - 保障现金流为优先事项，保留现金用于基本生活与房贷还款，可考虑变现闲置资产如车辆奢侈品以减轻债务负担[18] - 主动与银行协商还款方案，申请期限延长或方式调整，银行通常愿意协商以避免断供[19]