楼市现状与前景判断 - 高盛对中国楼市前景持谨慎态度，认为市场可能在未来3年迎来第二轮下跌 [3] - 高盛预测若缺乏大规模流动性支持，楼市总体价格将累计下跌20-25% [5] - 高盛提出一个相对乐观的触底时间点为2027年 [3] 影响楼市的核心因素 - 楼市面临人口老龄化、出生率下降、宏观经济转型、债务负担和高库存等多重挑战 [7] - 生产者价格指数已连续36个月下降，宏观经济不复苏将制约楼市回暖 [7] - 行业量级巨大，可用的政策工具已经不多 [7] 资产配置与市场分化 - 预计2026年将延续金融通胀与实体通缩的经济分化格局 [5] - 资金流向呈现避实入虚趋势，股市继续上行而楼市继续下行 [6] - 建议家庭将房屋在家庭资产中的占比降至40%以下 [7] 政策建议与市场观察 - 高盛建议年底财政增加8万亿流动性支持以促使市场年内触底 [5] - 主流媒体叙事聚焦于楼市进入新发展阶段、库存优化及2035年建成"人民城市"的长期目标 [2] - 即便出现触底信号，也不等同于市场反转 [7]

股市与消费背离现象 - 股市表现主要由科技股拉升推动，而与大众关系密切的中证消费指数近几年持续下行[1] - 消费不振与财富集中趋势相关，财富越是集中到部分人手中，消费就越是起不来[1][3] 财富转移与房地产机制 - 房地产是财富转移的重要渠道，房价高点时卖家收割了买家的过去存量劳动成果和未来劳动透支[3][4][10] - 房地产并非货币蓄水池，从买家流入房子的货币实质都流向了卖家账户[3] - 高房价透支买家未来财富，其刚性债务支出导致消费节衣缩食，进而影响全社会收入增长[4] 房价触底条件 - 房价触底取决于居民收入及收入预期开始好转[6] - 居民收入好转最终依赖于消费好转，而消费好转的前提是普通人的债务出清[7][8] 债务出清模式比较 - 美国模式：房产资不抵债时买家可弃房给银行，债务清零，由银行承担损失最终可能引发银行业危机并需全体纳税人共同承担[8][11][12][13] - 日本模式：个人承担无限责任，即便放弃房产仍需偿还剩余债务，触底周期即还债周期，历时较长（例如22年）[9][10] - 两种模式在房价高点均完成财富转移，差异在于后续损失承担主体不同[10][14] 中国现状与政策应对 - 中国目前采取类似日本模式的个人无限责任，银行业不良贷款率和拨备覆盖率显示其十分稳健，无系统性风险[15] - 政策层面在楼市上行期通过限购限贷、新房限价抑制不理性购买，下行期则放松限制以“托而不举”方式引入接盘需求，促进主动式债务出清[17][18] - 预计中国债务出清及房价新周期时间将介于美国（6年）和日本（22年）之间[19] 市场监测与投资建议 - 不建议猜测债务出清时间，应跟踪居民新增债务、通胀指数、沪深300营收增速等数据[19] - 中证消费指数可作为前瞻指标，其抬头预示市场预期消费市场将起，即消费者债务大致出清[21] - 建议买家耐心根据数据等待楼市触底回稳，避免提前下注[21]

市场周期概览 - 2015年深圳新房成交均价33426元/平方米，同比上涨39.4%，11月价格达44761元/平方米创当时历史新高 [2] - 2015年新房成交66450套，同比大增58.7%，成交金额2225.8亿元，相当于日成交6.1亿元，二手房成交126899套，房价涨幅达59%并连涨15个月 [2] - 2025年深圳整体房价回落至2016年2-3月水平，几乎完全抹去2015年涨幅，部分小区较楼市高峰期跌幅超50%甚至达60% [2][3] 区域表现分化 - 南山区抗跌能力最强，整体房价维持在2018年中水平，产业支撑和高端人才聚集提供基础 [5] - 宝安区价位维持在2017-2018年，得益于前海扩容和基础设施提升保持相对稳定 [6] - 龙华区价位回落至2016年3-5月水平，早期炒作过热片区回调幅度明显 [7] - 龙岗区成为调整最严重区域，价位回落至2015年7-9月水平，供应量大距离核心区远使其调整最深 [8] - 罗湖区房价跌至2015年7月水平，老旧小区居多缺乏新兴产业支撑导致回调明显 [9] 成交周期与市场情绪 - 2025年1-10月深圳二手住宅平均成交周期为256天，但成交周期上涨幅度明显收窄，2025年仅增加14天 [10][11] - 2025年11月深圳二手挂盘价下跌小区占比50.6%，上涨小区占比25.9%，几乎不变小区占比23.5%，市场恐慌性抛售明显减少 [12] - 成交周期涨幅快速收窄被视为市场正在新价格体系下形成平衡并开始筑底的标志 [11] 购房需求结构变化 - 60㎡以下小户型成交周期从2021年125天飙升至2025年291天，成为最难卖产品之一 [13] - 90-144㎡改善型区间成交周期仅238天成为周期最短板块，显示需求从投资导向转向居住品质导向 [14] - 最易成交价格段从2021年800-1000万（周期109天）变为2025年500-800万（周期234天），买家整体趋于务实 [14] - 1500万以上豪宅平均成交周期从2021年146天飙升至2025年311天，普通豪宅流动性大幅降低 [15] 改善型需求与市场流动性 - 74%的换房家庭选择资产升级，仅26%选择同价位或降价置换 [16] - 卖出300万以下房源的家庭中67%客户直接跳入300-800万区间，愿意新增成本换取居住品质阶跃式提升 [17] - 500-800万区间成为深圳楼市超级蓄水池，承接全城需求，是当前流动性最强风险最低的价格带 [17]

住房消费统计方法 - 自有住房的实际居住行为构成消费 但当前统计方法显著低估中国实际住房消费规模[1] - 自有住房的居住消费属于影子租金 是重要财富组成部分但未计入GDP[3] - 若将自有住房影子租金纳入统计 住房消费占GDP比重将大幅提升[3] 房地产行业现状 - 房地产行业影响数十个甚至上百个行业发展 并关乎大量就业问题[6] - 购房行为带动装修、家具家电等关联行业消费[6] - 40年积累的问题需要时间修补 行业波动并非短期能结束[10] 市场需求分析 - 需求与需要存在本质区别 需求需货币购买能力支撑[6] - 大城市存在大量无法负担住房的群体 需通过保障房满足基本居住需求[8] - 房租与房价比例处于世界最低水平 部分情况下租房比买房更划算[4] 行业周期判断 - 房地产行业可能已于去年到达或接近谷底[8] - 行业触底后仍需经历谷底爬行阶段 将面临困难时期[8] - 市场仍处于探底过程 完成触底需较长时间而非短期能实现[10]

文章核心观点 - A股市场反弹至3300点具备基本面支撑，主要驱动力包括社会消费品零售总额增速的显著恢复以及房地产市场的触底迹象 [1][11][12][18][19] 社会消费品零售总额分析 - 疫情前中国社零增速保持稳健，约为7% [4] - 疫情期间社零增速波动剧烈，例如2020年初降至-16%，2021年初因低基数效应反弹至34% [5] - 平滑疫情扰动后，社零增速呈现下行趋势，从2020年的7%一路下降至3% [6][7] - 2024年社零增速表现疲软，最低降至2%，4月至8月期间增速均处于低位 [8] - 转折点出现在2024年9月，社零增速恢复至3%并持续保持，2025年3月增速接近6%，为2021年下半年以来最高值 [11][12] 消费结构及驱动因素 - 家电、家具和通讯设备等受补贴商品增长较快 [14] - 未受补贴的品类如食品烟酒、化妆品、日用品也呈现增长修复迹象 [14] - 餐饮消费同比增速在近几个月明显回升，该行业暂无补贴 [15][16] - 社零增长不仅源于消费刺激政策，更是多方面因素的积极变化 [16] 房地产市场影响 - 楼市下行是近年经济、消费、就业及股市表现不佳的核心原因，销售额从2019年的18万亿可能降至当前的8万亿 [16] - 全国70座主要城市二手房价格在2023年10月至2024年9月期间持续下跌，与A股市场2700点低点时期吻合 [17][18] - 自2024年10月起，部分强力城市二手房价格开始环比回升，全国楼市集体下跌趋势出现逆转 [18] - 楼市的自然触底为消费复苏提供了支撑 [19] 股市表现关联性 - 近年股市大跌与社零增速持续下行密切相关 [10] - 消费股（含医药、互联网平台等）受直接影响更显著，因起始估值较高，近年表现更差 [11] - A股从2024年9月底开始反弹，从2700点冲上3300点，早于10月社零数据的公布，显示市场对基本面改善的提前反应 [12][18] - 市场反弹是楼市触底、社零触底及其他资产收益率偏低等多方面因素共振的结果 [19]

核心观点 - 楼市企稳的关键在于五大指标是否形成共振，目前尚未发出明确触底信号 [4][12] - 机构对2025年楼市走势存在分歧，摩根士丹利预测下半年企稳，高盛预测房价可能再跌20%-25% [2] - 政策根本性转变是重要变量，但关税战可能使此前机构预测过于乐观 [2][12] 库存去化周期 - 健康市场的库存去化周期为12-24个月，2025年初全国总库存去化周期从2021年的31个月缩短至25个月，临近健康线 [5] 销售面积均衡值 - 城镇化率65%阶段的合理年销量为10.8亿平方米，2024年全国商品房销售面积为9.7亿平方米 [7] - 2025年一季度销售面积同比下降3%，短期触底无望，需观察二季度销量是否连续3个月稳定在均衡值附近 [7] 二手房价格走势 - 一季度70城二手房价格同比跌幅收窄至7.3%，但各线城市均未止跌 [9] - 二手房价格连续6个月跌幅收窄后，新房价格企稳的规律验证准确率达83% [9] 开发商信心指标 - 土地溢价率连续3个月突破8%预示触底，一季度300城平均溢价率为13.6%，较去年同期提升8.1个百分点 [11] - 当前拿地以城投为主，需结合其他指标综合判断市场真实反应 [11] 政策环境影响 - 政策重心转向出口，关税战构成最大利空，可能影响楼市复苏进程 [12]