市场周期概览 - 2015年深圳新房成交均价33426元/平方米，同比上涨39.4%，11月价格达44761元/平方米创当时历史新高 [2] - 2015年新房成交66450套，同比大增58.7%，成交金额2225.8亿元，相当于日成交6.1亿元，二手房成交126899套，房价涨幅达59%并连涨15个月 [2] - 2025年深圳整体房价回落至2016年2-3月水平，几乎完全抹去2015年涨幅，部分小区较楼市高峰期跌幅超50%甚至达60% [2][3] 区域表现分化 - 南山区抗跌能力最强，整体房价维持在2018年中水平，产业支撑和高端人才聚集提供基础 [5] - 宝安区价位维持在2017-2018年，得益于前海扩容和基础设施提升保持相对稳定 [6] - 龙华区价位回落至2016年3-5月水平，早期炒作过热片区回调幅度明显 [7] - 龙岗区成为调整最严重区域，价位回落至2015年7-9月水平，供应量大距离核心区远使其调整最深 [8] - 罗湖区房价跌至2015年7月水平，老旧小区居多缺乏新兴产业支撑导致回调明显 [9] 成交周期与市场情绪 - 2025年1-10月深圳二手住宅平均成交周期为256天，但成交周期上涨幅度明显收窄，2025年仅增加14天 [10][11] - 2025年11月深圳二手挂盘价下跌小区占比50.6%，上涨小区占比25.9%，几乎不变小区占比23.5%，市场恐慌性抛售明显减少 [12] - 成交周期涨幅快速收窄被视为市场正在新价格体系下形成平衡并开始筑底的标志 [11] 购房需求结构变化 - 60㎡以下小户型成交周期从2021年125天飙升至2025年291天，成为最难卖产品之一 [13] - 90-144㎡改善型区间成交周期仅238天成为周期最短板块，显示需求从投资导向转向居住品质导向 [14] - 最易成交价格段从2021年800-1000万（周期109天）变为2025年500-800万（周期234天），买家整体趋于务实 [14] - 1500万以上豪宅平均成交周期从2021年146天飙升至2025年311天，普通豪宅流动性大幅降低 [15] 改善型需求与市场流动性 - 74%的换房家庭选择资产升级，仅26%选择同价位或降价置换 [16] - 卖出300万以下房源的家庭中67%客户直接跳入300-800万区间，愿意新增成本换取居住品质阶跃式提升 [17] - 500-800万区间成为深圳楼市超级蓄水池，承接全城需求，是当前流动性最强风险最低的价格带 [17]