2025年当地时间9月17日美联储再度宣布降息25个基点，将联邦基金利率目标区间降至4.00%至 4.25%。 这波来自大洋彼岸的政策信号，正悄然牵动着合肥二手房市场的神经 —— 跌势已久的合肥二手房，终于要止跌了？ 一、外部政策"暖风"：给合肥二手房市场托底 美联储降息带来的最直接影响，是中美利差的收窄，这为国际资本重新配置提供了契机。作为长三角发展迅猛的新一线城市，合肥的经济活力与楼市潜力 早已被全球资本关注，利差收窄后，融资环境持续改善，不仅能缓解房企资金压力、减少新房市场的 "以价换量" 竞争，更能间接为二手房市场 "减负"。 与此同时，美联储降息往往伴随美元指数走弱，人民币相对升值的预期正在增强。对海外投资者而言，此时布局合肥房产，有望收获资产增值与汇率上升 的双重收益，而二手房市场中，政务区、滨湖区等核心板块的优质次新房、高端住宅，正是这类资本重点考量的标的。海外资金的潜在入场，无疑为合肥 二手房市场注入了重要的信心支撑。 二、利率"杀手锏"：直击二手房交易核心痛点 如果说国际资本是"远水"，那国内房贷利率的下行预期就是"近渴"的解药。国内房贷利率锚定LPR，美联储降息后，市场资金成本下降，给央行 ...

合肥新房市场表现 - 合肥新房价格连续3个月环比上涨，4月环比上涨0.3%，同比降幅从1月的5.9%收窄至4月的3.9% [2] - 1～4月合肥市区新建住宅成交101.2万平方米，同比涨幅达50.7% [3] - 计容新规项目成为成交回暖主要动力，新规项目得房率普遍提升12%以上，在成交金额和面积TOP20中占据绝对优势 [3][4] - 新计容产品成为购房者优先考虑对象，但投资性客户占比降低，自住需求（结婚、家庭人口增长、子女上学等）主导 [4] 合肥二手房市场表现 - 4月合肥二手房价格环比下降0.3%，同比下降7.4%，同比降幅从2024年10月的10%收窄至7.4% [2][9] - 3月二手房带看量和成交量创近一年新高，成交规模同比增长24.8%，但4月开始热度回落 [9] - 二手房市场以自住刚性需求主导，100平方米以下刚需户型成交占比超60%，60平方米以下占比13.3% [9] - 合肥二手房价格基本回到2018年水平，房龄5～6年的二手房是最佳选择，投资客基本消失 [9] 市场结构与价格敏感度 - 新房市场以改善性需求主导，刚性需求被二手房虹吸 [7] - 购房者对价格敏感，400万元成为总价分水岭，超过则流速减缓 [5] - 非计容新规项目如龙湖亚伦·璟云上府通过产品力（如118户型多一个空间）和品牌影响力吸引购房者 [5] - 一季度市场热度较高，4月第二周开始观望情绪加重，刚需刚改客户普遍价格敏感 [6] 市场趋势与建议 - 以价换量是当前市场现实，二手房成交规模绝对值仍远超新房，说明需求存在 [10] - 市场回暖需持续稳定政策、好产品供应及中央政策在合肥的落地执行 [10] - 建议深耕合肥市场的企业获得政策支持，以改善市场信心和预期 [10]