文章核心观点 - 中央经济工作会议定调稳定房地产市场 政策重心从需求端提振转向供给侧结构重塑 市场对此高度认可 带动A股房地产板块异动拉升 [1] - 政策组合拳包括控制增量、消化库存、优化供给 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 相关专项债已累计发行约37亿元 以加速化解房企库存压力 [1] - 公积金制度深化改革 多地出台超260条相关政策 使用范围有望进一步拓展 以降低刚需购房门槛并强化民生保障作用 [2] - 行业基本面数据降速收窄 房企融资环境边际改善 头部房企出现业绩反弹迹象 行业风险偏好逐步回升 [2] - 政策首提有序推动“好房子”建设 引导行业向安全、绿色、智慧方向精细化转型 形成“优质优价”市场格局 [3] - 房地产产业链多个板块将受益 包括房地产服务、建筑建材、家电家居等 相关需求将得到释放或升级 [4] 政策定调与行业转型 - 中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场” 确立“控增量、去库存、优供给”核心方针 [1] - 政策标志房地产调控从需求端提振全面转向供给侧结构重塑 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1] - 四川、浙江等地已通过专项债收购存量房作保障房 累计发行相关专项债约37亿元 [1] - 会议首提“有序推动‘好房子’建设” 明确住房供给需聚焦安全、绿色、智慧属性 适配不同群体差异化需求 [3] - 政策将推动行业从粗放开发转向精细化建设 形成“优质优价”的市场格局 有助于稳定新房价格 [3] 市场表现与基本面数据 - A股房地产板块异动拉升 世联行快速封死涨停板 华夏幸福、万科A、南都物业、三湘印象、新城控股等纷纷跟涨 [1] - 2025年1-11月全国房地产开发企业到位资金85145亿元 同比下降11.9% 但国内贷款降幅收窄至2.5% 显示融资环境边际改善 [2] - 尽管房企销售仍处下行区间 但较2024年实现降速收窄 头部房企凭借集中度优势已出现业绩反弹迹象 [2] 公积金制度改革与民生保障 - 中央经济工作会议将“深化住房公积金制度改革”作为稳楼市重要抓手 [2] - 2025年以来各地出台公积金相关政策超260条 12月深圳新增公积金用于购房首付款及税款提取的新规 [2] - 后续公积金使用范围有望进一步拓展至装修、老旧小区改造等领域 甚至探索与子女教育、大病医疗的衔接 [2] 产业链受益板块分析 - **房地产服务板块**：“存量转保障房”政策落地将释放房屋经纪、物业管理等服务需求 世联行作为龙头优势将凸显 11月二手房找房人数占比达65.8% 连续5个月上升 南都物业将受益于物业服务需求刚性增长 [4] - **建筑建材板块**：“好房子”建设与“高质量推进城市更新”将带动对绿色建材、智能设备的需求 利好水泥、玻璃、新型建材等细分领域 尽管房地产开发投资下行 但保障房建设与旧改项目已形成对冲 相关建材企业订单环比改善明显 [4] - **家电家居板块**：“好房子”建设聚焦居住品质提升 将拉动绿色家电、定制家居等配套需求 适老型、智能化产品占比将显著提升 历史数据显示 房地产销售降速收窄后3-6个月 家电家居需求通常会出现滞后修复 [4]

市场表现 - 12月15日，房地产服务板块整体下跌1.2%，表现弱于大盘，当日上证指数下跌0.55%，深证成指下跌1.1% [1] - 南都物业为当日板块领跌个股 [1] 资金流向 - 当日房地产服务板块主力资金净流出8587.77万元 [2] - 当日房地产服务板块游资资金净流出91.52万元 [2] - 当日房地产服务板块散户资金净流入8679.28万元 [2]

2025年首套房买家借贷激增三分之一 随着融资渠道的放松和英国人争相登上住房阶梯，首套房买家的借款同比增长了近三分之一。 根据第一太平戴维斯Savills的分析，在截至2025年9月的一年里，贷款机构向39万位首套房买家发放了 创纪录的828亿英镑房贷，同比增长30%。 与此同时，截至9月的一年里，住房市场的总价值增长了14%，达到4170亿英镑。 伦敦地铁票价暴涨：1区票价上涨高达7.1% 第一太平戴维斯（Savills）住宅研究主管卢西安·库克（Lucian Cook）表示，房贷的增加部分反映了人 们急于在今年早些时候印花税假期结束前完成交易。 3月31日，首套房买家的零印花税门槛目前为42.5万英镑，将恢复到之前的30万英镑水平。 这导致年初房地产交易大幅增加，贷款申请增加了约130%。 同样，今年的一系列的政策变化，包括金融行为监管局对贷款监管解释的修订指南，为银行向申请人提 供了更多贷款的空间。 库克说："由于借贷成本降低、实际房价降低和贷款债务更容易获得，现在比过去三年的任何时候都更 容易获得住房。" 由于利率进一步下降，贷款利率将下降，预计这一势头将持续到2026年。 同样，可供出租的房产短缺， ...

涉及的行业与公司 * 行业：中国内地房地产行业、中国香港房地产行业 [1][3] * 公司：报告覆盖多家上市公司，包括新鸿基地产、华润置地、越秀地产、碧桂园服务、中海物业、领展房托、恒基地产、万国数据、安博等，并提供了详细的估值与评级信息 [2][83] 核心观点与论据 中国内地房地产行业展望与核心特征 * **2026年展望**：行业在“十五五”开局之年探索新发展模式，政策大力托举下寻找新均衡，预计全国商品房销售面积在9.0-9.5亿平方米区间（对比2024年约9.7亿平方米），销售金额约10-11万亿元人民币（其中商品住宅约8-9万亿元）[1][11] * **市场核心特征**：呈现“总量寻底、结构分化、利润回归”的特征，销售总量将在现有区间浮动，难以出现V型反转 [11] * **四大分化趋势**： 1. **城市能级分化**：一、二线城市（如杭州、成都、南京）展现强韧性，预计2026年其销售面积占比将从约30%提升至35%-40%；三、四线城市面临结构性调整 [12] 2. **需求类型分化**：改善型需求成为“新主力”，占比将在2026年进一步提升 [13] 3. **产品业态分化**：产品力（绿色、智能、健康、优质物业）取代区位成为核心竞争力 [14] 4. **市场形态分化**：重点城市进入“存量时代”，二手房交易量持续高于新房成为新常态，对新房形成“价格锚定”与“需求分流” [15] * **供给与库存**：预计2026年全国房屋新开工面积为5.5-6亿平方米（对比2024年约7.4亿平方米），与销售面积形成“剪刀差”以消化库存；全国商品房待售面积预计2025年见顶，但绝对值仍处高位 [21][22] * **营运模式改变**：行业毛利率预计从低谷逐步修复至约15%的可持续水平；竞争回归产品力与运营效率；“现金流为王”成为关键经营指标 [24] * **近期市场表现**：2025年1-10月，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，开发投资同比下降14.7% [7]；2025年10月，主要开发商合同销售额同比平均下降42.1% [27]；2025年前十个月，主要开发商合同销售额同比平均下降19% [31] 中国香港房地产行业展望与复苏路径 * **总体判断**：市场已到达拐点，复苏关键支撑包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松、基础需求驱动因素回归 [3][37] * **复苏路径**：分阶段进行，投资者将优先布局住宅板块，其次是优质零售资产，最后是核心写字楼 [3][37] * **住宅市场**： * 人口净流入推动需求，2024/25年前三季度净流入约8.9万/38.1万人 [39] * 预计2025年租金整体上涨3-5%，2026-27年增速放缓至年均约3% [39] * 租金回报率恢复（大众市场约3.0-3.5%），与按揭成本的正向差额正在恢复，预计将吸引“买入出租”投资者 [52] * 预计住宅价格在2026/2027年各同比上涨5%，中小型单位表现更佳 [3][52] * **零售市场**： * 处于复苏轨道，依赖本地消费与入境旅游增长 [53] * 2025年前八个月访港旅客达3280万人，同比增长11.1%，月均旅客量约为2017-19年月均水平的82.2% [53][55] * 预计未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约3-5% [3][53] * 复苏表现不均，专注于大众市场和餐饮的社区购物中心预计更具韧性 [59] * **写字楼市场**： * 处于筑底阶段，核心区租金预计2025年4季度企稳，2026年上半年供应高峰后可能出现温和反弹 [60] * 自2023年4季度起已连续八个季度录得正净吸纳量，中环/尖沙咀空置率已从2024年峰值下降 [63][67] * 投资市场活跃，2025年上半年写字楼成交宗数同比增加60.2% [61] * 预计中环核心甲级写字楼租金将反弹3-5%，其他传统核心区反弹2-3%，非核心区租金承压 [67] 投资建议与选股逻辑 * **中国内地房地产**：维持行业“同步”评级，偏好排序为：估值不高的国企/国企背景开发商 > 拥有一/二线城市土地储备的民企龙头 > 其他民企开发商 [1][26] * **中国香港房地产**：维持行业“领先”评级，认为实体市场正在触底或即将迎来反转，建议在周期早期阶段进行布局 [3][74] * **具体选股**：推荐新鸿基地产作为住宅复苏的高质量代理标的，预计其将在未来1-2年受益于板块复苏及多重重估催化因素，目标价111.70港元 [3][74][75][76] * **投资机会来源**：资产净值扩张、估值倍数扩张、盈利修正周期是三大具吸引力的投资机会渠道 [72][77] 其他重要内容 * **政策环境**：中国内地已进入“非限购周期”，购房成本达历史最低，中央及地方层面出台多项政策组合拳致力于行业止跌回稳 [7] * **“保交楼”影响**：大部分需要“保交楼”的项目有望在2025年大致完成，2026年后企业可腾出更多财务资源加大土地投资 [8] * **企业战略重心转移**：房企或将重心转移到产品力竞争、运营能力提升和风险管理 [10] * **数据参考**：报告提供了截至2025年12月2日的详细公司估值表，包括评级、目标价、市盈率、市账率等 [2]；并附有2025年10月及前十个月主要开发商的销售数据 [27][31]

港股通资金流向总结 - 12月12日，港股市场北向资金（南向资金）整体呈现净卖出态势，总计净卖出52.87亿港元[1] - 其中，港股通(沪)渠道净卖出65.95亿港元，而港股通(深)渠道则净买入13.09亿港元[1] 个股资金净买入情况 - **美团-W (03690)** 是北水净买入最多的个股之一，在港股通(深)渠道获净买入24.81亿港元，整体获显著净买入[1][4] - **小米集团-W (01810)** 是北水净买入最多的个股之一，在港股通(深)渠道获净买入23.61亿港元[1][4] - **贝壳-W (02423)** 是北水净买入最多的个股之一，在港股通(深)渠道获净买入9.96亿港元[1][5] - **快手-W (01024)** 在港股通(深)渠道获净买入5.98亿港元[5] 个股资金净卖出情况 - **阿里巴巴-W (09988)** 是北水净卖出最多的个股，在港股通(深)渠道遭净卖出33.68亿港元，整体遭大幅净卖出[1][4] - **腾讯控股 (00700)** 是北水净卖出最多的个股之一，在港股通(深)渠道遭净卖出9.96亿港元[1][7] - **华虹半导体 (01347)** 是北水净卖出最多的个股之一，遭净卖出7.35亿港元[1][6] - **中芯国际 (00981)** 遭净卖出5.78亿港元[6] - **中国海油 (00883)** 遭净卖出4.67亿港元[7] - **中兴通讯 (00763)** 遭净卖出1.56亿港元[5] - **中国移动 (00941)** 遭净卖出6713.17万港元[7] 相关市场消息与机构观点 - **外卖平台行业**：摩根士丹利指出，随着《外卖平台服务管理基本要求》出台，外卖竞争预计在第三季度达到顶峰，阿里和美团均承诺确保理性竞争，竞争预计从第四季度开始趋缓[4] - **小米集团**：长江证券发布研报称，伴随品牌出圈及线下渠道拓宽，公司智能手机高端化成效显著，IoT业务高速增长，汽车产能迅速攀升，预计2025-2027年经调整归母净利润分别为446亿元、515亿元、622亿元，维持“买入”评级[4] - **贝壳**：国金证券发布研报认为，尽管受地产行情影响导致收入和利润下滑，但凭借AI技术赋能与成本控制，公司显示出强劲的阿尔法能力，表现远超大盘，看好其非房产交易业务的持续利润释放[5] - **快手**：大华继显发布报告预计，快手可灵AI在2026年的收入贡献将高于预期，公司专注于用户量增长，其在变现进展上的强劲表现将在竞争环境中形成护城河，维持“买入”评级及88港元目标价[5] - **中兴通讯**：公司拟使用自有资金10亿元至12亿元回购公司股票，同时公司正就涉及美国《反海外腐败法》合规性调查的相关报道与美国司法部进行沟通，并将通过法律手段维护权益[5] - **半导体行业**：消息面上，特朗普表示美国政府将允许英伟达向中国出售H200人工智能芯片，美国商务部正在敲定细节，同样安排也将适用于超微半导体公司和英特尔公司[6]

市场表现 - 12月12日，房地产服务板块整体下跌2.02%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.41%，深证成指上涨0.84% [1] - 板块内个股普跌，南都物业领跌 [1] 资金流向 - 当日房地产服务板块主力资金净流出1.43亿元，游资资金净流出1037.23万元 [2] - 散户资金呈现净流入状态，净流入额为1.53亿元 [2]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 中央经济工作会议为2026年房地产市场指明方向，强调“着力稳定房地产市场”、“去库存”和深化住房公积金改革[1] - 报告认为2026年“控增量、去库存、优供给”等政策将进一步落实，叠加潜在的降准降息，将助力市场走向企稳[1] - 供给侧将持续优化，产品力将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[1] - 会议表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，表明正视市场尚未稳定的现实，且稳定任务需要“久久为功”[2] - 这意味着2026年围绕“稳市场”，相关政策和举措仍将不断出台[2] 政策方向与具体措施 - 具体措施包括：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[3] - “去库存”是自2016年以来中央经济工作会议上首次再提，但与2024年4月政治局会议思路一脉相承[3] - 全国各地已践行“去库存”思路，措施包括“以旧换新”、收储商品房、“房票”制度、土地专项债收储等[3] - 未来可期待的政策包括：1）核心城市行政政策放松；2）房贷利率下行或利率补贴；3）“高质量推进城市更新”政策落实[3] - 深化住房公积金制度改革是“稳”行业的一环，改革方向包括扩大覆盖范围、放宽使用条件、提升使用便捷度[4] - 2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条[4] - 降准降息通道的形成将为行业稳定提供更好的宏观环境[5] 投资建议与重点公司 - 投资建议重点推荐四类标的[5] - 第一类：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂[5] - 第二类：依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，包括华润置地、新城控股、龙湖集团[5] - 第三类：受益于香港市场复苏的香港本地房企，包括新鸿基地产、领展房产基金[5] - 第四类：受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，包括绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[5] - 报告列出了15家重点公司的目标价、市值及盈利预测，其中14家评级为“买入”，1家（中国金茂）评级为“增持”[9][10] - 万物云：2025年上半年营收181.4亿元，同比+3%；归母净利润7.9亿元，同比+3%；核心净利润13.2亿元，同比+11%[11] - 龙湖集团：测算合计股权价值达1260亿港元，目标股权价值为1071亿港元[11] - 绿城中国：2025年上半年收入同比-23%至534亿元；归母净利润同比-90%至2.1亿元[11] - 中国海外发展：2025年上半年收入832亿元，同比-4%；归母净利润86亿元，同比-17%[12] - 绿城服务：维持2025-2027年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测[12] - 领展房产基金：总估值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9%[12] - 招商蛇口：2025年第三季度营收382.81亿元，同比+43.18%；归母净利10.49亿元，同比-11.38%[12] - 招商积余：2025年1-3季度营收139.4亿元，同比+15%；归母净利润6.9亿元，同比+11%[12] - 新城控股：2025年第三季度营收122.71亿元，同比-30.51%；归母净利7901.05万元，同比-42.09%[12] - 建发国际集团：2025年上半年收入341.6亿元，同比+4.3%；归母净利润9.1亿元，同比+11.8%[13] - 滨江集团：2025年1-3季度营收655.1亿元，同比+61%；归母净利润23.9亿元，同比+47%[13] - 华润置地：2025年上半年收入949亿元，同比+19.9%；核心净利100亿元，同比-6.6%[13] - 新鸿基地产：在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[13] - 华润万象生活：2025年上半年营收85.2亿元，同比+7%；归母净利润20.3亿元，同比+7%；核心净利润20.1亿元，同比+15%[13] - 中国金茂：2025年上半年收入251亿元，同比+14%；归母净利润11亿元，同比+8%[17]

市场整体表现 - A股三大指数震荡上行，沪指收涨0.41%报3889点，深证成指涨0.84%，创业板指涨0.97% [1] - 全市场成交额达2.12万亿元，较前一交易日增加2338亿元 [1] - 近2700只个股上涨，市场呈现普涨格局 [1] 领涨行业与概念 - 可控核聚变及核能核电板块掀涨停潮，雪人集团、安泰科技、东方电气等十余股涨停 [1] - 超导概念走高，西部材料涨停 [1] - 贵金属板块走强，招金黄金涨近8%，主要受国际金银价格齐涨推动 [1] - 商业航天板块反复活跃，超捷股份等多股涨停 [1] - 电源设备、海工装备、CPO概念及半导体等板块涨幅居前 [1] - 发电设备行业5日涨幅达2.51% [2] - 贵金属行业5日涨幅达2.21% [2] - 通信设备行业5日涨幅达1.96% [2] 领跌行业与概念 - 商业百货板块下挫，茂业商业跌停 [1] - 免税概念走低，中百集团跌逾6% [1] - 房地产服务板块走弱，南都物业跌停 [1] - SPD概念、铁路公路、微盘股及氟化工等板块跌幅居前 [1] 主要指数表现 - 科创50指数表现强势，上涨1.67% [1] - 中证500指数上涨1.30% [1] - 沪深300指数上涨0.52% [1] - 中证1000指数上涨0.75% [1] - 中证2000指数上涨0.63% [1]

平台上线与定位 - 长沙市房屋交易一体化服务平台于12月12日正式上线运行，旨在为市民提供更便捷、高效、透明的房产交易服务体验 [1] - 该平台由长沙市人民政府主导，市住建局监管，长沙市数字集团建设运营，是一个公益性的服务平台 [3] - 平台上线是响应“十五五”规划中“构建房地产发展新模式”要求的关键举措，标志着长沙市房屋交易迈入数字化新时代 [3] 平台功能与服务模式 - 平台涵盖新建商品房、存量房、住房租赁三大业务领域，整合了从房源核验、发布到合同网签、资金监管、税费缴纳、按揭贷款的全流程功能 [4] - 平台着力打造一站式“线上房产超市”，直接连接买卖双方，整合交易、金融、政务服务等功能 [4] - 市民可通过“长沙住房”APP实现24小时在线找房、洽谈、电子签约等全流程自主交易 [7] - 企业可通过官方认证的“线上售楼处”实现全天候品牌展示与销售，加速资金回笼 [7] - 平台内嵌“金融超市”，用户可零成本提交贷款预审，在线对比多家银行产品，一次面签办结所有手续 [7] 对市场与行业的积极影响 - 平台所有上架房源均经政府部门核验，产权信息、交易限制等内容全面公示，从源头杜绝一房多卖、价格欺诈等乱象 [6] - 通过建立官方认证与信用评价体系，平台将推动“良币驱逐劣币”，助力规范行业服务标准，引导行业从规模扩张向质量提升转型 [9] - 平台汇聚的真实、实时交易数据，将为政府精准施策、科学调控提供有力支撑，构建“人、房、地、钱”四要素联动的长效机制 [9] - 平台的上线是对房屋交易市场生态的系统性重构，旨在重构房地产市场健康发展的底层信任机制 [8][9]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 中共中央政治局会议指出明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效，继续实施积极财政政策和适度宽松货币政策，货币政策延续适度宽松基调；隔夜美联储如期降息25bp，但内部对未来降息节奏分歧大，通胀回升和就业压力矛盾并存；短期内需警惕中央经济工作会议政策落地后“利多出尽”调整，长期看11月中旬以来市场调整为明年股指上行打开空间，投资者可在调整阶段逐步建立多头头寸并借股指期货贴水结构优化投资成本与胜率 [4][6] 各部分总结 宏观金融数据 - 央行昨日开展1186亿元7天期逆回购操作，当日1808亿元逆回购到期，单日净回笼622亿元；本周央行公开市场有6638亿元逆回购到期，周一至周五分别到期1076亿元、1563亿元、793亿元、1808亿元、1398亿元 [3][4] - 各金融品种收盘价及较前值变动：DRO01收盘价1.28，较前值变动-1.14bp；DR007收盘价1.45，较前值变动-0.05bp等 [3] 股指情况 - 昨日收盘沪深300下跌0.86%至4552.2，上证50下跌0.39%至2977，中证500下跌1.02%至7082.9，中证1000下跌1.3%至7312；沪深两市成交额18571亿，较昨日放量786亿；行业板块普跌，风电设备、非金属材料板块逆市上涨，房地产服务等板块跌幅居前 [5] - 各股指期货合约收盘价及较前一日变动：IF当月收盘价4540，较前一日变动-0.8%；IH当月收盘价2970，较前一日变动-0.4%等；各股指期货成交量及持仓量变动：IF成交量106663，较前一日变动-13.1等 [5] 升贴水情况 - IF升贴水当月合约12.61%，下月合约6.54%，当季合约4.50%，下季合约4.15%；IH升贴水当月合约11.08%，下月合约4.92%等 [7]