市场扩容与政策背景 - 中国公募REITs市场正式从基础设施领域拓展至商业不动产领域，进入“双轮驱动”新阶段 [1] - 此次试点是落实资本市场新“国九条”的关键举措，旨在打通商业不动产的权益融资通道 [1] - 试点推出建立在近五年基础设施REITs的坚实实践基础上，已上市产品77只，累计融资2070亿元，总市值约2201亿元 [2] 战略意义与核心功能 - 为持有优质物业的企业开辟全新权益融资路径，助力优化资产负债表，推动房地产企业向“长期持有、专业运营”的资管模式转型 [1][3] - 盘活我国庞大的商业不动产存量，构建“开发培育—REITs上市—资金回笼—再投资”的良性闭环，提升资本配置效率 [3][4] - 为投资者提供具备稳定现金流特性的资产配置新选择，适配保险资金、养老金等长期投资者的需求 [4][5] 制度设计与监管框架 - 制度设计体现“稳中求进”原则，商业不动产REITs在其他有关事宜上参照现有基础设施REITs成熟规则执行，保证规则连续性和稳定性 [5] - 进一步压实基金管理人的主动运营管理责任，要求其从被动的财务持有者转变为积极的资产管理“大管家” [6] - 设定清晰的资产准入标准，入池资产需权属清晰、手续齐备，并已产生持续、稳定的现金流，从源头上管控风险 [6] - 构建“行政监管+自律管理”的协同架构，中国证监会负责行政监管与风险监测，证券交易所、行业协会履行一线自律管理职能 [7] 双轨并行与市场前景 - 基础设施REITs与商业不动产REITs将发挥各自优势，形成互补共生格局 [8] - 基础设施REITs资产多具公共属性，收益稳健、波动性较低；商业不动产REITs收益具备更高市场敏感性和成长潜力，对主动管理能力要求更高 [8] - 未来REITs资产类型有望进一步拓展至数据中心、物流仓储、保障性租赁住房等符合国家产业政策导向的新型不动产 [9] - 一个健康、繁荣的REITs市场将成为助力中国经济高质量发展的关键性金融基础设施 [10]

市场扩容与结构变化 - 中国REITs市场正式启动商业不动产试点，标志着市场从单一基础设施REITs进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新阶段[1][1] - 此次扩容将涵盖核心商圈的购物中心、写字楼、酒店等以往个人投资者难以触及的大资产类别[1] - 基础设施REITs在过去五年已成功发行77只产品，为市场发展奠定了基础[1] 对房地产企业的意义 - 商业不动产REITs为持有大量物业的房地产企业提供了全新的权益融资通道[1] - 该工具能有效帮助企业优化负债结构、盘活存量资产[1] - 推动房地产企业从传统的“开发商”模式向专业的“资产运营商”模式转型[1] 对投资者的影响 - 商业REITs为普通投资者提供了继股票、债券之后又一个具备稳定现金流特性的资产配置新选择[1] - 个人投资者有机会通过公募基金分享一线城市优质商业地产的租金收益和资产增值潜力[1]

基础设施REITs扩围 - 国家发展改革委将体育场馆、多业态融合商业综合体、四星级及以上酒店、超大特大城市超甲级与甲级商务楼宇及老旧街区厂区更新改造等城市更新项目纳入基础设施REITs项目行业范围[1] - 此次扩围实现底层资产类型重大突破并填补重要空白[1] 快递行业表现 - 我国快递年业务量首次突破1800亿件，月均超160亿件，单日最高7.77亿件，每秒超6200件[2] - 邮政快递规模经济效应持续放大，对产业拉动和区域经济带动能力明显提升，成为促消费、扩内需、稳增长的重要支撑[2] 婴配液态乳监管 - 市场监管总局自12月1日起正式受理婴配液态乳产品配方注册申请，注册程序与婴幼儿配方乳粉保持一致[1] - 将积极推进监管制度建设，严审产品配方安全性科学性，强化生产经营全过程风险防控[1] 私募基金市场 - 2025年10月新备案私募基金1389只，新备案规模670.10亿元[2] - 截至10月末存续私募基金137905只，规模22.05万亿元，其中私募证券投资基金80214只规模7.01万亿元，私募股权投资基金30018只规模11.18万亿元，创业投资基金26887只规模3.56万亿元[2] 重点项目建设 - 2025年广东省安排省重点建设项目1500个，年度计划投资1万亿元[2] - 1-10月完成投资9598亿元，为年度计划投资的96.0%[2] 住房政策调整 - 常州市在资助购买新建商品住房现房基础上，拓展至资助购买新建商品住房期房和存量商品住房[3] 国际市场动态 - 俄罗斯总统普京签署法令，中国公民可免签入境俄罗斯进行参观和商务旅行，有效期至2026年9月14日，免签天数30天[4] - 欧元区11月制造业PMI终值49.6，德国48.2，法国47.8，意大利50.6[5][6][7][8] - 日本2年期国债收益率涨3.3BPs至1.025%，为17年来首次升破1%大关[9] - 印度反垄断监管机构指控苹果试图通过法律挑战拖延反垄断诉讼[9] 金融市场表现 - 中国主要股指普涨：上证指数涨0.65%至3914.01点，深证成指涨1.25%至13146.72点，创业板指涨1.31%至3092.5点，沪深300涨1.1%至4576.49点，恒生指数涨0.67%至26033.26点[10] - 在岸人民币兑美元升33点至7.0725，离岸人民币升2点至7.0677，美元指数跌0.09%至99.365[10] - 大宗商品上涨：WTI原油涨1.95%至59.69美元，布伦特原油涨1.97%至63.61美元，COMEX黄金涨0.45%至4274美元，COMEX白银涨0.79%至57.615美元[10]

公司动态与战略定位 - 越秀金融大厦举办“拾光·共赴新境”十周年庆典暨UNIMAX HUB启幕仪式，标志着该超甲级写字楼从空间载体向生态枢纽的全面蝶变 [1] - 公司以“越秀好商业”为内核，践行“城市美好生活合伙人”承诺，致力于构建企业共生平台 [1] - 35楼UNIMAX HUB的启幕代表开启“空间赋能生态”的全新阶段，旨在强化“上下楼即上下游、产业园就是产业链”的商业逻辑 [2] 发展历程与行业地位 - 项目于2013年奠基，2017年成为全国首座风投大厦，2021年荣膺广州市首批超甲级写字楼 [2] - 越秀金融大厦与广州IFC、广州ICC共同构筑珠江新城商务楼宇群，已成为区域金融生态的核心枢纽 [4] - 该建筑被定位为推动区域产业聚合的“引擎”，吸引众多金融机构与科创企业入驻，形成产业协同生态 [2][4] 空间创新与服务升级 - UNIMAX HUB以“功能链接+价值升维+场景体验”为核心进行空间创新，设有可容纳百人、配备专业音响与智能隔断系统的路演厅 [5] - 空间包含直面珠江新城CBD全景的云端茶室及搭载高清视频会议设备的智能会议室，满足从大型峰会到高端商务洽谈的多元需求 [5] - 引入三只猫咪作为“陪伴者”，为办公环境注入人文关怀与暖意，核心目标是促进人与人的连接、企业与企业的连接 [10] 生态构建与价值创造 - 通过定期举办行业沙龙、资源对接会等活动，促进入驻企业间合作，实现“上下楼即上下游”的生态逻辑 [12] - 会员平台“悦享会Life”小程序将打通越秀系全场景资源，涵盖酒店预订、商场优惠及企业服务，实现“一栋楼撬动一个生态圈” [13] - UNIMAX HUB未来将作为生态赋能核心枢纽，助力政府政策精准触达企业，并快速链接企业需求与资源 [13]

投资评级与核心观点 - 报告对华润万象生活给予“买入”评级，并维持该评级 [1] - 目标价格为52.55港元，相较于2025年11月27日45.74港元的股价，存在约15%的上涨空间 [1][6] - 报告核心观点认为，公司凭借母公司的优质购物中心资源，以轻资产模式运营，享有低风险、高盈利能力和更强的盈利弹性 [5][8] 财务表现与盈利预测 - 2024年上半年业绩高于预期，商业管理业务表现亮眼 [4] - 2024年营业收入为170.43亿元，同比增长15.4%；归属母公司净利润为36.29亿元，同比增长23.9% [7] - 调整后预测2025年至2027年每股收益（EPS）分别为1.73元、2.12元和2.44元 [6][7] - 盈利能力持续提升，毛利率从2023年的31.8%预计提升至2027年的37.3%；净利率从2023年的19.8%预计提升至2027年的24.7% [7] 商业模式核心优势 - 公司采用轻资产商业模式，母公司华润置地负责购物中心的开发和持有，并承担前期庞大的资本投入（单个项目可达6-7亿元，重奢项目可达百亿级）及财务风险，而华润万象生活则负责商业运营 [8][18] - 该模式使公司无需承担资本开支，却可分享项目运营红利，因此具备风险低、盈利能力高（2024年商业运营毛利率为78.4%）和盈利弹性更强的特点 [8][24][25] - 相较于龙湖天街、吾悦广场等重资产模式，公司的轻资产模式在回报周期和财务回报条件上更具优势 [8][18] 竞争优势与增长驱动力 - 核心竞争优势在于对商户不断强化的议价能力，这源于母公司稳定增长、大体量且优质的购物中心合约支持 [8][9] - 母公司华润置地是中国购物中心领域的早期进入者，抢先布局高能级城市核心地段，在营购物中心数量达92座（截至2024年末），稳居行业第一梯队，且储备项目仍在有序增加 [8][27][41] - 公司凭借先发卡位和规模优势，拥有庞大的品牌资源库（2024年在营品牌超7800个）和强大的调租换铺话语权，形成“客流-销售额-品牌吸引/更新”的正向循环，使得在管商场表现能够超越消费基本面，实现长期同店增长 [8][50][57][61] - 2024年，公司有50个在管项目的零售额排名当地市场第一，86个项目排名前三 [46] 经营杠杆与效率提升 - 在单个项目层面，大部分运营成本相对固定，租金收入的稳健增长能带动净运营收入（NOI）利润率提升，例如青岛万象城的NOI Margin从2020年的51%提升至2023年前三季度的68% [65][66] - 在公司层面，随着在管购物中心数量增加（母公司计划2025-2028年每年新增数个），总部招商和营销人员的管理效率提升，规模效应推动商业运营服务毛利率持续上行 [8][69][70] 卓越的运营能力 - 公司拥有专业且富有创造力的管理团队，核心高管多来自华润置地，拥有丰富的一线经验 [72][73] - 公司构建了清晰的人才梯队培养体系（如“万象将才”、“万象英才”等），并为团队提供“低风险试错+高容错创新”的成长平台，支持业务的可持续扩张 [75][78] - 运营团队具备超前理念和敏锐的市场洞察力，擅长将商业空间与城市文化融合（如南京万象天地、义乌天地），并精准把握消费趋势（如提前布局户外运动奢侈品牌），持续优化业态组合 [80][81][85] 增长前景与催化剂 - 关键假设包括：母公司未来几年购物中心储备有序增加（2025-2028年预计分别新增6、6、6、5个）；第三方签约项目每年约8-10个；租金坪效维持正向增长 [10] - 股价上涨的潜在催化因素包括：同店零售额增长超预期、新签第三方合约超预期、会员计划变现加速等 [11]

市场指数表现 - 上证指数收盘3889点，单日上涨0.34%，近5日下跌2.5%，近1月上涨1.4% [1] - 深证综指收盘2454点，单日上涨0.96%，近5日下跌2.51%，近1月上涨3.52% [1] - 小盘指数单日上涨1.13%，近1月下跌1.71%，近6个月上涨23.81%；中盘指数单日上涨1.01%，近1月下跌4.46%，近6个月上涨26.19%；大盘指数单日上涨0.19%，近1月下跌3.66%，近6个月上涨18.29% [1] - 涨幅居前行业中，能源金属近6个月上涨86.85%，冶钢原料近6个月上涨52.69%，小金属Ⅱ近6个月上涨63.67% [1] - 跌幅居前行业中，股份制银行Ⅱ近6个月下跌3.84%，城商行Ⅱ近6个月下跌2.63% [1] 房地产行业：商业不动产REITs试点启动 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建公募REITs市场完整体系，与基础设施REITs共同发展 [2][12] - 中国公募REITs市场空间超过10万亿元，目前公募REITs市值规模2199亿元，其中商业不动产1309亿元，发展空间可观 [12] - 试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，形成公募REITs、机构间REITs、不动产基金等多层次市场，助力企业从开发商向资产管理商转型 [12] - 商业不动产REITs是房地产发展新模式的重要载体，强调存量运营和可持续发展，推动消费类商业地产资产重估 [12] - 新城控股发行首单消费类私募REITs，规模6.16亿元，底层资产为上海青浦吾悦广场，打造"投融管退"良性闭环 [30][31] 互联网传媒行业：悦己消费与AI布局 - 悦己消费核心标的如泡泡玛特、巨人网络等估值已消化至26年PE不到20倍，具备较高安全边际 [2][11] - 游戏行业Z世代用户占比达65%，女性向赛道潜力被低估，出海打开市场天花板，头部公司长青运营能力被低估 [12] - 泡泡玛特海外门店达171家，北美地区62家，万圣节新品在北美引起销售热潮，Labubu单个IP收入占比35% [37][39] - 阿里云验证AI全栈自研价值，腾讯、阿里等尝试将chatbot升级为ToC应用生态入口，垂类关注AI广告、AI视频、AI产品出海等机会 [11][14] - 大麦娱乐FY26H1 IP衍生业务收入同比翻倍，演出业务收入13.4亿元，同比增14.5%，向海外及上游内容延伸 [34][36] 能源与公用事业：广州发展深度分析 - 广州发展是广东省综合能源平台，业务覆盖电力、燃气、新能源等，9M25归母净利润21.59亿元，同比增36.1% [14][15] - 公司火电装机483.65万千瓦，在建气电项目计划2026年投产，容量电价政策可为煤电、气电年化增收1.6亿元、4.0亿元 [15] - 新能源装机达595万千瓦，2020-2024年光伏毛利CAGR为27%，风电毛利CAGR为30.8%，2025年计划投资45.63亿元 [15][16] - 天然气业务2024年管道燃气销售量同比增26.18%，分销与直供量同比高增50% [17] - 预计2025-2027年归母净利润分别为22.45亿元、24.04亿元、23.54亿元，当前股价对应PE为10.5倍、9.8倍、10.1倍 [3][17] 消费品与零售：业绩与渠道扩张 - 波司登FY26财年中期收入89.3亿元，同比增1.4%，归母净利润11.9亿元，同比增5.3%，连续八年利润增长快于收入 [41][42] - 波司登品牌羽绒服业务收入同比增8.3%至65.7亿元，占总收入73.6%，库存周转天数大幅下降11天至178天 [42] - 名创优品3Q25营业收入58.0亿元，同比增28.2%，中国内地同店销售实现高个位数增长，TOP TOY收入增111.4%至5.7亿元 [44][46] - 名创优品海外门店达3424家，直营店占比提升至18.6%，MINISO LAND新店态刷新单店业绩纪录 [46] 科技与高端制造：AI与军工机遇 - AI算力、存储、储能、机器人等领域有反弹机会，科技成长调整幅度已过半，长期性价比修复至历史中位可能重启上行趋势 [24][26] - 国防军工行业关注军贸与消耗类装备，"十五五"订单有望在年底前后下达，成为配置行情催化 [45] - 雅克科技聚焦半导体材料与LNG板材，受益于AI驱动的全球存储芯片上行周期 [20] - 中航沈飞为稀缺歼击机平台，主力装备需求旺盛，股权激励赋能长期发展 [20]

拍卖事件概述 - 广州圆大厦第四次司法拍卖于2025年11月28日结束，尽管有上万次围观和五百人设置提醒，但无人报名，零出价 [1] - 起拍价从最初的55.89亿元降至12.24亿元，累计缩水超过43亿元，跌幅近八成（76%） [1][3] 资产与债务背景 - 大厦所属企业广东兴业国际实业有限公司是鸿达兴业集团的子公司，该资产于2022年被法院查封作为抵押物进入司法处置程序 [3] - 鸿达兴业集团负债高达338亿元，净资产为负238亿元，于2023年8月被法院裁定破产重整 [4] - 集团实控人周奕丰已成为失信被执行人，被执行金额约34亿元，并被证监会立案调查及终身禁入证券市场 [5][6] 设计缺陷与运营挑战 - 大厦环形结构导致内部空间利用率比常规写字楼低30%，金色玻璃幕墙的维护成本高昂，能耗高出同类建筑40% [8] - 2025年三季度广州甲级写字楼空置率达20.8%，荔湾区等非核心区域突破25% [8] - 按当前租金水平测算，广州圆大厦年租金收益不足5000万元，回本周期长达30年 [8] 行业趋势与市场逻辑重构 - 市场从“规模崇拜”转向“现金流为王”，非标准建筑成为沉重负担 [8][11] - 2025年中国电商交易额已达80万亿元，相比2013年的10万亿元大幅增长，实体商业的“坪效神话”破灭 [13] - 疫情后“3天居家办公”成常态，企业办公面积需求缩减30%，2025年广州企业平均办公面积从15平方米/人降至8平方米/人 [13] 区域价值与潜在重生路径 - 大厦所处的东沙片区随白鹅潭商务区建设而升温，广州国际医药港已投入运营，星河COCO Park开业在即，地铁10号线即将通车 [14][16] - 资产重生的前提是价格足够低、买家有产业背景且愿意长期投入运营，例如南宁农资大厦在经历31次流拍后由本地企业收购并计划转型 [11][14] - 专家建议盘活资产需在功能上作出改变，政府应通过规划调整等手段整合提升资产包的整体价值 [14]

政策发布与核心意义 - 中国证监会于11月28日晚间发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》，正式向社会公开征求意见 [1] - 该文件标志着中国REITs市场实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键跨越，旨在打通商业不动产与资本市场的连接通道 [1] - 试点方案紧扣新“国九条”推动REITs市场高质量发展的要求，为盘活万亿级存量资产提供标准化解决方案 [1] - 试点为商业地产行业提供了全新的权益融资渠道，将通过专业化运营推动房地产发展模式转型 [1] 制度设计与核心规则 - 明确商业不动产REITs是通过投资商业不动产资产支持证券，取得不动产所有权或经营权，通过专业运营获取稳定现金流并分配给投资者的公募基金 [2] - 制度强调REITs的权益属性和主动管理要求，要求基金管理人建立专业的投管和运营体系，不能当“甩手掌柜” [2] - 要求拟持有的商业不动产必须权属清晰、手续齐备，且已产生持续稳定现金流，确保入池资产质量 [2] - 试点充分借鉴了基础设施REITs的成功经验，参照现有规则并作了制度创新，保证了规则的连续性和稳定性 [2] - 构建了“政府监管+自律管理+市场主体自我约束”的立体化监管框架，证监会负责监管和风险监测，交易所和行业协会履行自律管理职责 [3] 市场影响与行业转型 - REITs为持有大量商业物业的企业提供了崭新的融资渠道，可将沉淀在钢筋水泥里的巨额资金转化为可流动的资本，改善企业现金流状况 [5] - REITs将深刻改变商业地产的运营逻辑，从重销售轻运营转向通过提升运营能力来创造价值，倒逼管理人提升运营能力 [6] - 推动行业从“开发销售”向“运营管理”转型，从“重资产”向“轻资产”转变，有助于整个行业走出“高杠杆、高周转”的旧循环 [6] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补格局，前者聚焦市场化程度更高的商业地产领域，共同完善中国REITs市场生态 [7] 投资机会与发展前景 - REITs具有收益稳定、波动较低的特点，非常适合保险资金、养老金等长期投资者配置，普通投资者也能以较低门槛参与优质商业地产投资 [6] - 与基础设施REITs相比，商业地产通常具有更高的租金调整灵活性，能够更好地应对通胀环境 [7] - 不同业态的商业地产（如购物中心、写字楼、酒店等）具有差异化的周期特征，为投资者提供了更丰富的选择 [7] - 随着试点推进，未来或有更多创新业态的商业地产通过REITs上市，比如物流仓储、数据中心等新型不动产，这些资产往往具有更好的成长性 [8] - 监管部门正在与相关部委沟通税收、国资转让等配套制度，这些政策的落地将为REITs市场发展创造更好的环境 [8]

试点政策发布与意义 - 证监会于11月28日晚间发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》，正式向社会公开征求意见 [1] - 该文件涵盖八大条款，标志着REITs市场实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键跨越 [3] - 试点方案旨在打通商业不动产与资本市场的连接通道，为盘活万亿级存量资产提供标准化解决方案 [3] 制度设计核心要点 - 明确商业不动产REITs是通过投资商业不动产资产支持证券，取得不动产所有权或经营权，通过专业运营获取稳定现金流并分配给投资者的公募基金 [4] - 要求拟持有的商业不动产必须权属清晰、手续齐备，且已产生持续稳定现金流 [4] - 制度特别强调基金管理人的主动管理责任，要求其建立专业的投管和运营体系 [4] - 构建了“政府监管+自律管理+市场主体自我约束”的立体化监管框架，证监会负责监管和风险监测，交易所和行业协会履行自律管理职责 [5] 对行业的影响与功能 - 为持有大量商业物业的企业提供了崭新的权益融资渠道，将沉淀在资产里的巨额资金转化为可流动的资本，改善企业现金流 [6] - REITs要求持续稳定的现金流回报，将倒逼管理人提升运营能力，推动行业从“开发销售”向“运营管理”转型 [7] - 为资本市场注入新的活力，REITs具有收益稳定、波动较低的特点，适合保险资金、养老金等长期投资者配置，普通投资者也能以较低门槛参与 [7] - 推动房地产行业从“高杠杆、高周转”的旧循环，迈向更健康、可持续的发展轨道 [7] 市场机遇与发展路径 - 商业不动产REITs的推出建立在五年基础设施REITs试点经验的基础上，走“先基础设施、后商业地产”的推进路径 [8] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补格局，共同完善我国REITs市场生态 [8] - 与基础设施REITs相比，商业地产通常具有更高的租金调整灵活性，能够更好地应对通胀环境 [8] - 随着试点推进，或将有更多创新业态的商业地产通过REITs上市，如物流仓储、数据中心等新型不动产 [8]

商业不动产REITs试点启动 - 证监会于11月28日晚间发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》正式向社会公开征求意见 [1] - 试点方案标志着REITs市场实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键跨越 旨在打通商业不动产与资本市场的连接通道 [1] - 试点为盘活万亿级存量资产提供标准化解决方案 为商业地产行业提供全新权益融资渠道 [1] 全链条制度设计 - 商业不动产REITs被定义为通过投资商业不动产资产支持证券取得不动产所有权或经营权 通过专业运营获取稳定现金流并分配给投资者的公募基金 [2] - 制度要求拟持有的商业不动产必须权属清晰手续齐备且已产生持续稳定现金流 为投资者设置安全滤网 [2] - 强调基金管理人的主动管理责任 要求建立专业投管和运营体系 推动REITs回归通过运营创造价值的本质 [2] - 构建多层次监管体系 证监会负责监管和风险监测 交易所和行业协会履行自律管理职责 基金管理人承担运营管理责任 [3] 盘活存量促转型 - REITs为持有大量商业物业的企业提供崭新融资渠道 通过资产证券化保留运营权并盘活存量 改善企业现金流状况 [4] - REITs要求持续稳定现金流回报 倒逼管理人提升运营能力 通过业态调整场景创新服务升级提升物业价值 [5] - REITs具有收益稳定波动较低的特点 适合保险资金养老金等长期投资者配置 普通投资者也能以较低门槛参与优质商业地产投资 [5] - 推动行业从开发销售向运营管理转型 从重资产向轻资产转变 有助于行业走出高杠杆高周转旧循环 [5] 稳步推进展望未来 - 商业不动产REITs建立在五年基础设施REITs试点经验基础上 走出一条先基础设施后商业地产的推进路径 [6] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补格局 前者聚焦市场化程度更高的商业地产领域 两者共同完善REITs市场生态 [7] - 商业地产具有更高租金调整灵活性 能更好应对通胀环境 不同业态如购物中心写字楼酒店等提供差异化周期特征 [7] - 随着试点推进 或将有更多创新业态商业地产通过REITs上市 如物流仓储数据中心等新型不动产 这些资产具有更好成长性 [7]