无人机黑飞事件与上海环球金融中心 - 上海环球金融中心发生两架无人机在400多米顶部风洞处对撞事故 造成96层平台防水层被砸出穿孔破裂 [2] - 自2016年以来该大厦已记录95起无人机坠机事故 其中2023年35次 2024年前8个月17次 超七成事故集中于近三年 [2][3] - 2017年4月一架无人机撞击98层风洞幕墙 导致97层玻璃采光顶碎裂并破坏建筑防水结构 [2] 无人机监管现状与法律风险 - 上海小陆家嘴地区在飞行软件中列为加强警示区而非禁飞区 无人机飞行需通过随申办申报且高度不得超过120米 [3] - 黑飞行为涉嫌违法 若导致航班延误 人员伤亡或重大财产损失可能构成以危险方法危害公共安全罪 最高可处十年以上有期徒刑 无期徒刑或死刑 [4][5] - 《无人驾驶航空器飞行管理暂行条例》于2024年1月1日施行 明确无照飞行 未实名登记 未经批准在管制空域飞行等均属黑飞情形 [5][6] 无人机飞行规范要求 - 无人机需通过民用无人驾驶航空器综合管理平台实名登记 并通过空中交通管理机构申请飞行许可 [8] - 禁止在饮酒后 不适宜天气 人员密集场所上空飞行 不得利用无人机从事窥探偷拍等侵犯隐私活动 [9] - 真高120米以上空域 机场周边 军事区域 核设施区域 重要基础设施周边等八大区域被划设为管制空域 未经批准不得飞行 [11][12] 中国无人机行业规模 - 2023年中国消费级无人机占全球市场份额达70% [5]

核心财务表现 - 2025年上半年综合营业额949.2亿元，同比增长19.9%，核心净利润约100亿元，同比下降6.6% [2] - 开发销售业务营收743.6亿元（占比78.3%），同比增长25.8%，但核心净利润同比下滑23.8%至39.8亿元 [2][4] - 经常性业务营收205.6亿元（占比21.7%），同比增长2.5%，核心净利润超60亿元（占比超60%），同比增长9.6% [3][8] 开发销售业务分析 - 毛利率约为15.6%，较2024年末下降1.2个百分点，较2020年29.1%累计下跌超12个百分点 [4][5] - 上半年新增18个项目，总计容建筑面积148万平方米（同比减少超20%），权益投资额322.8亿元（同比增长超70%） [5] - 新增项目97%为住宅货值，聚焦一二线城市核心区域，年内开盘去化率超40% [6] 土地投资策略 - 上半年联合越秀地产以50亿元总价获上海浦东地块（溢价率33%），以超70%溢价率获杭州地块 [6] - 7月联合上海南房集团以244.7亿元获上海浦东地块，创2025年全国总价地王纪录 [6] - 8月联合招商蛇口以86.4亿元获深圳宝安地块（溢价率34.81%） [6] - 年内累计权益拿地金额488亿元，接近2024年全年526亿元水平 [7] 经常性业务表现 - 经营性不动产业务营收121.1亿元（同比增长5.5%），核心净利润49.9亿元（同比增长10.7%） [8][9] - 购物中心营收104.2亿元（同比增长9.9%），出租率97.3%，资产评估增值51.4亿元，总资产账面值2235亿元 [10] - 轻资产管理业务营收60亿元（同比增长1.1%），生态圈要素型业务营收24.5亿元（同比减少7.7%） [8][9] 购物中心发展计划 - 截至6月末在营购物中心94座，总建筑面积1185万平方米（同比增长13.3%） [10] - 未来三年年均新开购物中心6-8个，较2023年10座、2024年16座明显放缓 [1][10] - 在建及规划中购物中心33座，商业土地储备515万平方米（占投资物业土储66.3%） [10][11] 行业竞争态势 - 商业地产布局呈现下沉趋势，低能级城市需求支撑能力存疑 [11] - 同业企业如龙湖、新城已转向轻资产扩张模式 [11]

中期业绩表现 - 上半年营收6.898亿元人民币 [1] - 净亏损9160万元人民币 [1]

公司财务表现 - 2025年中期营业收入约人民币6.90亿元，同比下降13.6% [1] - 毛利率约为80%，较2024年同期下降1个百分点 [1] - 剔除公允价值变动及一次性税费后，归属母公司股东基础净利约人民币1.73亿元 [1] 行业市场状况 - 办公楼及商业物业租赁市场需求疲软导致营业收入下降 [1]

财务表现 - 营业收入6.9亿元 同比减少13.7% [1] - 股东应占净亏损9157.8万港元 同比收窄14.85% [1] - 每股基本亏损0.02元 [1]

顺义区深化"多规合一"改革，通过整合各部门审批事项，优化流程，减少重复审查，实现项目在规划、 用地、建设等环节高效协同，大幅缩短了前期手续办理时间，为项目顺利推进提供了有力保障。 按照计划，项目将于2025年10月开工建设，建成后将成为南法信镇及顺义区的重要商业配套，进一步促 进区域产城融合，提升城市综合服务能力。 与传统的国有土地开发模式不同，项目由刘家河村经济合作社与社会资本合作开发，通过盘活集体建设 用地，既保障了村集体经济的长期收益，又引入了市场化运营机制，形成了"政府引导、市场运作、村 集体受益"的模式，不仅提高了土地利用效率，也为顺义区其他村集体经济发展提供了可借鉴的经验。 新京报讯 据"北京顺义"微信公众号消息，顺义将添1处商业综合体，南法信镇刘家河村集体产业（酒店 及配套商业）项目"多规合一"初审意见近日获批。该项目是全区首个利用集中建设区内集体建设用地， 由村经济合作社与社会资本合作开发的商业项目，标志着顺义在集体土地高效利用上迈出重要一步，更 为城乡融合发展注入全新动能。 项目东至华英园小区西边界，西至南陈路，南至华英园商业楼北边界，北至规划焦各庄南街，占地面积 14859.43平方米，地 ...

资本运作与债务化解 - 大连万达集团通过成立总出资额224.29亿元的私募基金"苏州宽遇股权投资基金合伙企业"化解债务危机 参与方包括太盟 腾讯 京东等13家企业 [1] - 腾讯通过两家子公司累计向宽遇私募出资99.59亿元 持股比例达44.4% 其中深圳市小薯商业管理有限公司出资88.53亿元持股39.47% 腾讯科技（上海）有限公司出资11.07亿元持股4.93% [3] - 万达分别与腾讯 京东成立合资企业 其中深圳智薯投资合伙企业规模160.76亿元 万达商管持股55% 腾讯持股45% 北京泓睿潘达管理咨询合伙企业出资额80.53亿元 万达商管持股54.97% 京东持股45% [6][7] 战略合作与资产重组 - 合作模式被分析人士视为"以股抵债" 可能通过将万达广场资产注入合资公司抵偿腾讯和京东此前投资的利息 有助于万达保留经营性现金流 [7] - 腾讯自2018年起多次投资万达 包括100亿元参与万达商业H股退市收购14%股份 以及20亿元入股万达电影成为第二大股东 [3] - 2023年7月腾讯通过控股的上海儒意以22.62亿元收购北京万达投资49%股权 延续对万达系资产的投资布局 [5] 资产处置与转型方向 - 近两年已出售多个万达广场 新华保险 阳光保险 大家人寿等险资成为主要收购方 [8] - 资本运作同时王健林现身新疆考察文旅项目 引发市场对万达可能转向文旅产业布局的关注 [7] - 引入战略投资者有助于优化资产结构 推动公司向轻资产运营模式转型 平息债权人诉求 [7]

交易概览 - 腾讯 京东 万达等13位合伙人共同出资成立苏州宽遇股权投资基金 出资额224.29亿元[1] - 万达与腾讯在深圳成立合伙企业 出资额160.76亿元[1] - 万达与京东在北京成立合伙企业 出资额80.53亿元[1] - 三家企业合计出资金额达465亿元 与三个月前500亿元收购计划高度吻合[1] 交易结构 - 苏州宽遇基金中腾讯系两家关联公司合计持股约44.04% 京东间接持股22.2% 其余包括阳光人寿 太盟和万达等机构[3] - 深圳智薯投资合伙企业中大连万达商管间接持股约55% 腾讯间接持股约45%[9] - 北京泓睿潘达管理咨询合伙企业中大连万达商管间接持股约54.97% 京东间接持股约45%[9] - 腾讯和京东通过旗下香港公司持股 实际控制权掌握在两家互联网巨头手中[9] 历史背景 - 2018年腾讯控股投资100亿元持股4.12% 京东投资50亿元持股2.06%参与万达商业港股私有化[4] - 腾讯与京东在苏州宽遇中的出资额与2018年投资规模相近 腾讯约100亿元 京东约50亿元[4] - 融创于2024年1月要求万达支付95亿元股份回购款 苏宁于2024年10月要求支付50.41亿元股份回购款[5] - 万达选择出售48个重资产万达广场或是为偿还融创与苏宁近150亿元债务[7] 战略意义 - 该交易被视为对2018年万达商管Pre-IPO投资退出机制的重构[4] - 腾讯和京东继续参与并购基金可锁定未来上市升值空间 同时帮助万达完成资产变现[8] - 万达能够避免直接支付大量现金 保留经营性现金流 腾讯和京东则获得优质资产股权[9] - 合作能帮助万达平息债权人诉求 优化资产构成 推动向轻资产运营模式转型[11] 资产标的 - 48家目标公司对应北京 广州 成都 杭州 南京 武汉等多个一二线城市的万达广场重资产项目[4] - 交易可能通过将万达广场资产注入合资公司的方式抵偿京东和腾讯此前投资的利息[9] 架构设计 - 腾讯 京东境外主体多为香港SPV 可直接结汇入境缩短审批流程[10] - 香港SPV未来通过QFLP或QDII等通道退出可享受5%预提所得税及避免双重征税[10] - 如项目在境外上市可直接在离岸市场减持[10]

交易概况 - 由太盟、腾讯、潘达商管等13家企业组成的私募基金"苏州宽遇股权投资基金合伙企业"正式成立，总出资额为224.29亿元 [1] - 该基金旨在收购大连万达商业管理集团股份有限公司直接或间接持有的48家目标公司100%股权 [3] - 交易通过专项基金平台完成，意味着超过200亿元的交易初步落地 [1][3] 出资结构 - 腾讯通过两家关联企业累计认缴金额约99.59亿元，出资比例约44.4%，为最大出资方 [1][4] - 京东通过全资控股的潘达商管认缴金额约49.80亿元，出资比例约22.2%，为第二大出资方 [1][4] - 阳光人寿保险出资金额约44.54亿元，持股比例19.86%，此前已收购至少6座万达广场 [4] - 太盟作为牵头人累计认缴约11.17亿元，持股比例约4.97%，并通过三家苏州国资企业获得5亿元背书 [1][5] - 实际出资额224亿元较市场传闻的500亿元方案存在较大差距 [6] 腾讯与万达的合作历史 - 腾讯2018年曾投资100亿元参与万达商业H股退市收购，并投资20亿元入股万达电影成为第二大股东 [4] - 2023年7月腾讯通过控股的上海儒意以22.62亿元收购北京万达投资49%股权 [4] - 近期腾讯还参与注册规模约160.8亿元的深圳智薯投资合伙企业 [7] 万达资产状况 - 截至2024年底全国开业513座万达广场（含轻资产），商业运营总建筑面积7090万平方米 [7] - 2023年上半年大连万达商管总租金收入263.2亿元，2020-2023年3月平均租金介于100-108元/平方米/月，出租率稳定在98%左右 [8] - 按租金100元/平方米/月、出租率98%测算，513座万达广场年租金潜力约567亿元 [8] - 其中自持万达广场占比约60%，其余为轻资产运营 [9] - 2024年上半年大连万达商管实现营收268.5亿元，其中投资物业租赁收入145.51亿元，商业管理收入98.02亿元 [10] 交易后续安排 - 48座万达广场所有权转移后，日常运营仍由大连万达商管负责 [7] - 万达近期与京东共同成立注册资本80.53亿元的北京泓睿潘达管理咨询合伙企业，万达持股54.97% [7] - 公司相继出售近百座万达广场、酒店管理及电影资产后，可变现资产规模有所减少 [10]

投资评级 - 维持买入评级 目标价7.3元人民币[5][7] 核心观点 - Q2营收降幅显著收窄至-0.2% 较Q1的-49.0%大幅改善[1] - 珠宝时尚业务转型显效 老庙计件产品销售额同比+66%[2] - 消费产业收入占比提升至76% 业务结构持续优化[4] - 下调2025-2027年归母净利润预测至9.2/16.7/20.6亿元[5][11] 财务表现 - 1H25营收191.1亿元(yoy-30.7%) 归母净利润0.63亿元(yoy-94.5%)[1] - 毛利率同比+1.8pct至15.1% 其中珠宝时尚板块毛利率+1.5pct至8.9%[3] - Q2费用率10.9% 同比环比分别降低0.2pct/3.4pct[3] - 投资收益同比-85.6%至2.8亿元 主因去年同期处置子公司[3] 业务板块分析 - 珠宝时尚板块营收129.0亿元(yoy-37.0%) Q2环比+47%至76亿元[2] - 餐饮管理服务板块营收4.7亿元(yoy-27.8%) 聚焦老字号轻资产拓店[2] - 商业综合与物业营收12.8亿元(yoy-27.1%) 豫园商城一期GMV达26.1亿元(yoy+55%)[2] 战略转型进展 - 推出81个新品系列累计销售11.6亿元 占比7.2%[4] - 构建新零售矩阵 稳固抖音本地行业第一地位[4] - 运用C2M洞察和AI智能工具提升会员复购率[4] - 推动松鹤楼和南翔等老字号品牌出海[2] 估值预测 - 参考可比公司2026年一致预期23xPE 给予公司17xPE估值[5] - 当前股价6.17元 较目标价存在18.3%上行空间[7] - 预测2025-2027年EPS分别为0.24/0.43/0.53元[9]