商业不动产REITs试点启动 - 证监会于11月28日晚间发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》正式向社会公开征求意见 [1] - 试点方案标志着REITs市场实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键跨越 旨在打通商业不动产与资本市场的连接通道 [1] - 试点为盘活万亿级存量资产提供标准化解决方案 为商业地产行业提供全新权益融资渠道 [1] 全链条制度设计 - 商业不动产REITs被定义为通过投资商业不动产资产支持证券取得不动产所有权或经营权 通过专业运营获取稳定现金流并分配给投资者的公募基金 [2] - 制度要求拟持有的商业不动产必须权属清晰手续齐备且已产生持续稳定现金流 为投资者设置安全滤网 [2] - 强调基金管理人的主动管理责任 要求建立专业投管和运营体系 推动REITs回归通过运营创造价值的本质 [2] - 构建多层次监管体系 证监会负责监管和风险监测 交易所和行业协会履行自律管理职责 基金管理人承担运营管理责任 [3] 盘活存量促转型 - REITs为持有大量商业物业的企业提供崭新融资渠道 通过资产证券化保留运营权并盘活存量 改善企业现金流状况 [4] - REITs要求持续稳定现金流回报 倒逼管理人提升运营能力 通过业态调整场景创新服务升级提升物业价值 [5] - REITs具有收益稳定波动较低的特点 适合保险资金养老金等长期投资者配置 普通投资者也能以较低门槛参与优质商业地产投资 [5] - 推动行业从开发销售向运营管理转型 从重资产向轻资产转变 有助于行业走出高杠杆高周转旧循环 [5] 稳步推进展望未来 - 商业不动产REITs建立在五年基础设施REITs试点经验基础上 走出一条先基础设施后商业地产的推进路径 [6] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补格局 前者聚焦市场化程度更高的商业地产领域 两者共同完善REITs市场生态 [7] - 商业地产具有更高租金调整灵活性 能更好应对通胀环境 不同业态如购物中心写字楼酒店等提供差异化周期特征 [7] - 随着试点推进 或将有更多创新业态商业地产通过REITs上市 如物流仓储数据中心等新型不动产 这些资产具有更好成长性 [7]