大型地标项目盘活进展 - 重庆湾项目获中国长城资产注资不超过24.76亿元主导债务重组并提供新增融资 项目已启动拆迁并计划近期正式动工 待开发地块总建筑面积约100万平方米 集住宅 商业 办公等多业态于一体 [3][4] - 深港国际中心项目所在片区法定图则调整 从原本以商业 文体功能为主升级为居住加商业主导的复合型功能区 未开发土地已由政府以68亿元完成收储 [4][5] - 贵州天下第一水司楼项目已由格美集团接手并改造为紫林山豪利维拉酒店 于今年5月正式投入运营 [5] 项目盘活推动因素 - 政策层面 中央及地方政府通过纾困基金 税收优惠等工具降低项目风险 [5] - 资金层面 金融机构注资及社会资本参与代建代管成为关键 [5] - 地方政府主动协调资源形成政企联动效应 2025年政府工作报告提出盘活存量用地和商办用房提供政策依据 [5][6] 项目盘活面临的挑战 - 资金缺口问题突出 项目长期停滞导致债务累积 资产贬值 需通过债务重组 引入增量资金解决 [9][10] - 法律纠纷复杂 涉及多方债权人 施工方利益冲突 需协调债转股 资产分割等方案 [9][10] - 市场信任需重建 项目品牌价值受损 客群流失 需通过优化业态 提升运营效率重塑竞争力 [9] 金融机构在盘活中的作用 - 资产管理公司可牵头设立纾困基金 提供重组顾问服务 取得项目控制权并隔离风险 引入品牌房企作为代建方 [11] - 信托公司可通过设立服务信托实现项目公司与出险房企集团的风险隔离 保障新增资金安全 推动项目复工续建 [11] - 保险公司倾向于在市场低位阶段收购位于核心地段的优质商业不动产 金融机构还可通过结构化融资 不良资产包收购等方式参与 [11] 待盘活项目案例 - 广州圆大厦资产包以12.24亿元标价再次流拍 该建筑已于2013年竣工 2015年投用 但因母公司债务危机被拍卖抵债 [7] - 天津117大厦等资产包以约86.67亿元底价拍出 该项目曾创中国结构第一高楼等多项纪录 但后续因资金危机停滞 [7][8][9]

文章核心观点 - 多个曾陷入停滞或烂尾的大型城市地标项目近期出现盘活进展，反映房地产市场风险化解思路向分类施策、隔离风险以实现“软着陆”转变 [3][5][9] 重庆湾项目盘活进展 - 中国长城资产联合重庆南岸区政府重启项目，注资不超过24.76亿元主导债务重组并提供新增融资，项目已启动拆迁并计划近期正式动工 [5] - 项目由融创从阳光100中国收购而来，2019年交易对价为13.34亿元，待开发地块总建筑面积约100万平方米，集住宅、商业、办公等多业态于一体 [6][7] - 盘活模式包括搭建SPV有限合伙作为重组平台隔离风险、协调各方资源注入动力、结合市场升级项目业态，A3地块将率先建设滨江超高层高端住宅 [7] 其他地标项目盘活案例 - 深圳深港国际中心项目片区法定图则调整，从商业文体功能升级为“居住+商业”复合功能区，未开发土地已由政府以68亿元完成收储 [7][8] - 贵州“天下第一水司楼”由格美集团接手并打造为紫林山豪利维拉酒店，已于2024年5月正式投入运营，此前当地为修建该项目举债2亿元 [8] 项目盘活面临的挑战 - 广州圆大厦重整投资权益标价12.24亿元再次流拍，因潜在风险高于普通资产交易，投资者需承担债务清偿和运营修复责任 [11] - 天津117大厦等资产包以约86.67亿元底价拍出，但后续盘活方案尚未明晰，该项目曾创下中国结构第一高楼等多项纪录 [11][12] - 大型项目重启需突破资金缺口、法律纠纷和市场信任重建三大难题，涉及债务累积、债权人利益冲突及品牌价值受损等问题 [13] 金融机构在盘活中的角色 - 资产管理公司可牵头设立纾困基金、取得项目控制权并隔离风险，引入品牌房企作为代建方进行后续开发运营 [14] - 信托公司可通过设立服务信托实现风险隔离保障新增资金安全，保险公司倾向于在市场低位收购核心地段优质商业不动产 [14] - 金融机构参与方式包括结构化融资获取资产增值收益、不良资产包收购以及与合作方提供开发贷或过桥资金降低投资风险 [14]

大型地标项目盘活进展 - 重庆湾项目获中国长城资产注资不超过24.76亿元主导债务重组并提供新增融资 项目已启动拆迁并计划近期正式动工 待开发地块总建筑面积约100万平方米 集住宅、商业、办公等多业态于一体 [1][3] - 深港国际中心项目所在片区法定图则进行调整 从原本以商业、文体功能为主升级为居住加商业主导的复合型功能区 未开发土地已由政府以68亿元完成收储 [3][4] - 贵州天下第一水司楼项目已由格美集团接手并变身紫林山豪利维拉酒店 于今年5月正式投入运营 [4] 项目盘活关键推动因素 - 政策层面通过纾困基金、税收优惠等工具降低项目风险 资金层面依靠金融机构注资和社会资本参与代建代管 地方政府主动协调资源形成政企联动效应 [4][5] - 2025年政府工作报告提出盘活存量用地和商办用房 为项目复工提供政策依据 各地探索府院联动等创新机制有效协调各方利益 [5] - 金融机构如AMC可牵头设立纾困基金、提供重组顾问服务 信托公司可设立服务信托实现风险隔离 保险公司倾向于在市场低位收购核心地段优质商业不动产 [9][10] 项目盘活面临的挑战 - 资金缺口问题突出 项目长期停滞导致债务累积和资产贬值 需通过债务重组和引入增量资金解决 [8] - 法律纠纷涉及多方债权人及施工方利益冲突 需协调债转股、资产分割等方案 [8] - 市场信任需重建 项目品牌价值受损和客群流失 需通过优化业态和提升运营效率重塑竞争力 [8] 等待盘活的典型案例 - 广州圆大厦资产包以12.24亿元标价再次流拍 该建筑已于2013年12月竣工并在2015年投用 但因母公司债务危机陷入被拍卖抵债境地 [6] - 天津117大厦等资产包以约86.67亿元底价拍出 该项目于2015年封顶时创下中国结构第一高楼等多项纪录 但此后因资金危机陷入停滞 [6][7]

多个城市大型烂尾地标项目盘活进展 - 多个曾停滞的大型地标项目传来盘活新进展，涉及重庆湾项目、深港国际中心及贵州“天下第一水司楼”等 [2] - 重庆湾项目获中国长城资产注资不超过24.76亿元主导债务重组，项目已启动拆迁并计划近期动工 [3] - 深港国际中心项目所在片区法定图则调整，从商业文体功能升级为“居住+商业”复合型功能区，未开发土地已由政府以68亿元完成收储 [4][5] - 贵州“天下第一水司楼”已由格美集团接手并改造为紫林山豪利维拉酒店，于今年5月正式投入运营 [5] 项目盘活的核心推动因素 - 政策、市场与资金协同发力是核心推动因素，中央及地方政府通过纾困基金、税收优惠等工具降低项目风险 [6] - 金融机构注资及社会资本参与代建代管成为关键，地方政府主动协调资源形成政企联动效应 [6] - 2025年政府工作报告提出盘活存量用地和商办用房，为项目复工提供政策依据，各地探索“府院联动”等创新机制协调各方利益 [6] - 风险化解思路转向分类施策、隔离风险以实现“软着陆”，而非简单救助或任其破产 [6] 项目盘活面临的挑战与待解案例 - 部分项目如广州圆大厦的重整投资权益（标价12.24亿元）多次流拍，仍未找到接盘方 [7] - 天津117大厦等资产包虽以约86.67亿元底价拍出，但后续盘活方案尚未明晰 [7][8] - 大型项目重启需突破资金缺口、法律纠纷及市场信任重建三大难题 [9] - 资金问题首当其冲，包括巨额续建资金缺口和融资难题，同时债权债务关系复杂，涉及优先权确认和债权人协调 [9] 金融机构在盘活过程中的角色 - 金融机构如AMC可牵头设立纾困基金、提供重组顾问服务，负责取得项目控制权并隔离风险，引入品牌房企作为代建方 [11] - 信托公司可通过设立服务信托实现风险隔离，保障新增资金安全并平衡各方利益 [11] - 保险公司倾向于在市场低位阶段收购位于核心地段的优质商业不动产 [11] - 金融机构参与方式包括结构化融资获取资产增值收益、不良资产包收购以及与代建方合作提供开发贷或过桥资金 [11]

拍卖事件概述 - 广州圆大厦第四次司法拍卖于2025年11月28日结束，尽管有上万次围观和五百人设置提醒，但无人报名，零出价 [1] - 起拍价从最初的55.89亿元降至12.24亿元，累计缩水超过43亿元，跌幅近八成（76%） [1][3] 资产与债务背景 - 大厦所属企业广东兴业国际实业有限公司是鸿达兴业集团的子公司，该资产于2022年被法院查封作为抵押物进入司法处置程序 [3] - 鸿达兴业集团负债高达338亿元，净资产为负238亿元，于2023年8月被法院裁定破产重整 [4] - 集团实控人周奕丰已成为失信被执行人，被执行金额约34亿元，并被证监会立案调查及终身禁入证券市场 [5][6] 设计缺陷与运营挑战 - 大厦环形结构导致内部空间利用率比常规写字楼低30%，金色玻璃幕墙的维护成本高昂，能耗高出同类建筑40% [8] - 2025年三季度广州甲级写字楼空置率达20.8%，荔湾区等非核心区域突破25% [8] - 按当前租金水平测算，广州圆大厦年租金收益不足5000万元，回本周期长达30年 [8] 行业趋势与市场逻辑重构 - 市场从“规模崇拜”转向“现金流为王”，非标准建筑成为沉重负担 [8][11] - 2025年中国电商交易额已达80万亿元，相比2013年的10万亿元大幅增长，实体商业的“坪效神话”破灭 [13] - 疫情后“3天居家办公”成常态，企业办公面积需求缩减30%，2025年广州企业平均办公面积从15平方米/人降至8平方米/人 [13] 区域价值与潜在重生路径 - 大厦所处的东沙片区随白鹅潭商务区建设而升温，广州国际医药港已投入运营，星河COCO Park开业在即，地铁10号线即将通车 [14][16] - 资产重生的前提是价格足够低、买家有产业背景且愿意长期投入运营，例如南宁农资大厦在经历31次流拍后由本地企业收购并计划转型 [11][14] - 专家建议盘活资产需在功能上作出改变，政府应通过规划调整等手段整合提升资产包的整体价值 [14]

#广州铜钱大厦第4次拍卖流拍#【#广州铜钱大厦降1.36亿仍流拍#】11月28日上午10时，广州地标建筑 广州圆大厦第四次拍卖结束。此次拍卖虽有上万次围观，但无人报名，仍以"流拍"告终。阿里资产平台 显示，该拍品为广东兴业国际实业有限公司重整投资权益，所有人为广东兴业国际实业有限公司，权利 来源为"破产重整"。 2024年，广州市中级人民法院正式裁定鸿达兴业集团有限公司破产。直到今年11月中旬，广州圆大厦迎 来第三次拍卖，打8折后以13.6亿元起拍，因无人出价而流拍。（红星资本局，泽塔） 具体来看，该标的物包括2宗土地使用权、3项不动产以及固定资产，主要资产正是广州地标建筑——广 州圆大厦。整个标的物的评估价近17亿元，起拍价12.24亿元。 ...

拍卖结果 - 广东兴业国际实业有限公司重整投资权益于2025年11月14日10时在阿里资产平台流拍，尽管吸引超29,763次围观，但无人出价 [1][4] - 该拍品起拍价为13.597亿元人民币，需另付成交价0.5%的软件服务费，保证金为6,798.6万元人民币 [4] - 拍卖竞价周期为1天，加价幅度为100万元人民币，设有16.997亿元人民币的保留价 [4] 拍卖标的与资产构成 - 拍卖标的为兴业国际重整投资权益，重整投资人将依法获得公司100%股权及对应核心资产 [5] - 核心资产为位于广州市荔湾区"广州圆"项目的土地使用权及不动产 [5] - 兴业国际由鸿达兴业集团有限公司持股96%，广东东沙物流有限公司持股4% [5] 核心资产详情 - 资产涵盖广州市荔湾区东沙地段两宗土地使用权，证载面积82,148平方米，为国有出让的仓储、科教用地 [6] - 地上主要建筑为33层钢混结构广州圆大厦，证载面积90,785.19平方米，用途为科研楼，提供219平方米至6,000平方米灵活办公空间 [6] - 另有一幢15层钢混结构公寓楼，占地面积1,809.4平方米，以及一幢11,363平方米的单层无证建筑现作为临时仓库 [6] - 毗邻12,571平方米划拨文化设施用地已完成51根工程桩施工 [6] 项目背景与公司状况 - 广州圆大厦位于白鹅潭商务区，总投资达10亿元人民币，高138米，是珠江畔的标志性建筑 [6] - 自2020年底起，兴业国际大股东鸿达兴业集团出现债务危机，多期债券违约且逾期借款扩大 [6] - 2023年2月24日，广州中院裁定受理鸿达兴业集团破产清算申请 [6]

拍卖标的与核心条款 - 广州圆大厦的拍卖标的为广东兴业国际实业有限公司的重整投资权益，而非物业本身[2][4] - 起拍价定为13.6亿元，相当于评估价17亿元的八折进行[2][8] - 竞拍成功者将签署《重整投资协议》，付清对价后享有广东兴业国际100%股权及对应的全部资产权益[8] 拍卖现状与资产细节 - 此次拍卖为第三次挂拍，截至11月13日18时已获得近2.8万次围观，超500人设置提醒，但无人报名[2] - 拍卖资产包包括两宗土地使用权，总面积约94,719平方米，以及总建筑面积约147,832.01平方米的地上建筑，包含33层科研楼、15层宿舍楼和临时仓库[6][7][8] - 竞价保证金为6799万元，成交后需另付成交价0.5%的软件服务费[3] 项目背景与母公司状况 - 广州圆大厦由鸿达兴业集团于2010年斥资10亿元开建，2013年竣工，高138米，建筑面积10.5万平方米，因设计独特有“铜钱大厦”之称[4] - 广东兴业国际的股东鸿达兴业集团已于2024年4月被裁定破产，其破产清算案债权额高达190.75亿元，已资不抵债[10] - 广东兴业国际自身未履行执行金额高达69.17亿元[11] 市场分析与潜在挑战 - 项目所处荔湾区东沙地段非广州核心商务区，周边产业配套对支撑其商业办公用途存在不确定性[13] - 资产设计争议可能导致品牌溢价能力弱化，增加租赁或转让难度[11][13] - 竞拍人需充分考虑后续改造、运营投入及资金占用成本，并评估现金流回报能否覆盖资金成本[11][13]

拍卖标的与核心条款 - 广州圆大厦的拍卖标的为广东兴业国际实业有限公司的重整投资权益，而非物业本身，起拍价约为13.6亿元（1,359,723,468.8元），相当于评估价约17亿元的八折 [2][4][8] - 竞拍保证金约为6799万元（67,986,173元），竞价周期为1天，加价幅度为100万元 [3][8] - 竞拍成功者经审查后需与管理人签署《重整投资协议》，付清对价后可获得广东兴业国际100%股权及对应的全部资产权益 [8] 拍卖现状与历史 - 此次为广州圆大厦第三次挂拍，截至11月13日18时，拍卖已获得近2.8万次围观，超500人设置提醒，但无人报名 [2][3] - 广东兴业国际的破产清算案于2023年12月8日被裁定受理，2025年9月2日法院裁定其重整，并于10月底开始挂拍重整权益 [10] 资产详情 - 拍卖标的资产包括两宗土地使用权，总面积约94,719平方米，以及三处地上建筑物，总建筑面积约147,833平方米 [6][7][8] - 主要建筑为33层高的广州圆大厦科研楼，建筑面积90,785.19平方米，另有15层员工宿舍楼和一处临时仓库 [7][8] 公司背景与财务状况 - 广东兴业国际的股东为鸿达兴业集团（持股96%）和广东东沙物流有限公司（持股4%），均已实缴出资 [10] - 鸿达兴业集团自2020年起连年亏损且幅度增大，已于2024年4月22日被裁定破产，其破产清算案债权额为190.75亿元 [10] - 广东兴业国际目前未履行执行金额高达69.17亿元 [11][12] 行业与市场分析 - 当前房地产市场处于调整期，商业地产尤其是非核心地段或存在争议的资产面临租售压力 [10] - 广州圆大厦所在的荔湾区东沙地段非广州核心商务区，其独特设计可能弱化品牌溢价，增加租赁或转让难度 [10][12] - 竞拍人需充分考虑后续改造、运营投入及资金占用成本，并评估项目区位、运营能力和市场需求 [12][13]

拍卖核心信息 - 广州圆大厦于2025年10月底在阿里法拍平台首次挂拍，起拍价为13.6亿元 [1] - 截至2025年11月11日18时，首次挂拍无人报名，已吸引超2万人次围观 [1][2] - 若首次拍卖无人报名，将进行第二次挂拍 [1][2] 标的物详情 - 拍卖标的物包括2宗土地使用权、3项不动产以及固定资产，核心资产为广州圆大厦 [2] - 该项目评估价近17亿元，起拍价13.6亿元相当于评估价的8折 [2] - 竞买人需缴纳6798万元保证金方可报名 [2] 资产背景与特征 - 广州圆大厦由鸿达兴业集团兴建，2013年全面竣工，2015年正式投用，总投资10亿元 [1] - 大厦高138米，共33层，总建筑面积约10.5万平方米，外圆直径146.6米，曾是全球最大最圆的建筑 [1] - 该建筑因通体金色、形似铜钱，寓意交易风生水起，但也被公众认为审美俗气，有“最丑建筑”之称 [1] 拍卖安排 - 第一次公开竞价处置广东兴业国际实业有限公司重整投资权益的时间定于2025年11月13日10时至11月14日10时 [1]