股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 | 截至月份: | 2025年9月30日 | 狀態: 新提交 | | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | 公司名稱: | 越秀服務集團有限公司 | | | 呈交日期: | 2025年10月2日 | | | I. 法定/註冊股本變動 不適用 | | | FF301 | 1. 股份分類 | 普通股 | | 股份類別 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 06626 | 說明 | 普通股 | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 1,502,212,177 | | | | 1,502,212,177 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | | | 本月底結存 | | | 1,502,212,177 | | 0 | ...

"变径一号"盾构机能够自由调节盾构机直径，创新性实现"一站两隧、连续成型"施工，相较于普通盾构 机，可实现原位变径、连续变径和大尺寸变径等功能，各项技术均属国际首创。 为打造出这台具"变形"能力的超级装备，项目团队攻克了多项世界性难题，集成多项自主创新技术，包 括：多刀梁同步伸缩、狭小空间重载变径拼装、系统集成与智能控制等。 据悉，"变径一号"盾构机的成功研制，也为全球地下工程提供了一种绿色、安全、集约、高效的新型建 造方案，具有显著的经济效益和广泛的应用前景。(完) （文章来源：中国新闻网） 中新网广州9月30日电 全球首台原位可变径盾构机"变径一号"30日在中铁华隧联合重型装备公司下线， 这是中国轨道交通建设领域的一项重大突破，为我国高端装备制造再添"大国重器"。 该设备由广州地铁集团牵头，中铁工程装备集团等单位参与的"十四五"国家重点研发计划"城市轨道交 通可变径盾构站隧一体化绿色建造关键技术与装备"项目团队自主研制。据项目负责人广州地铁集团党 委书记、董事长刘智成介绍，可变径盾构机作为全新的施工装备，实现了区间隧道、车站隧道的一体化 建造，解决传统工法中带来的地面开挖、施工间断和场地占用问题，尤其适合 ...

报告发布 - 公司发布2025年中期报告中、英文版本，登载于公司及港交所网站[3][7] 通讯收取 - 股东可选择免费收取公司通讯印刷本或网上版本[3][7] - 可更改日后公司通讯收取方式，填表格寄回或发邮件[5][8] 表格要求 - 更改指示表格需填妥签署，多项、未选、未签或填错作废[12] - 联名股东由首位股东签署表格才有效，不接受手写额外指示[12]

股东通讯 - 鼓励股东选网上版本收取公司通讯[3] - 2025年10月28日前未回条视为同意只收网上版[3] - 可书面或电邮改收取方式或语言版本[4] - 有四种收取方式可选[5] 回条要求 - 回条填妥签署后寄回或送达公司[3] - 填写不清或不正确可能无效[6] - 联名股东首位股东签署才有效[6] 其他信息 - 遇困难公司免费寄印刷本[4] - 可在网站查阅公司通讯[4] - 股份过户登记处办公时间及电话[4]

项目规模与面积 - 合约项目数量增至515个，较2024年末508个增长1.4%[8][10] - 在管项目数量增至444个，较2024年末437个增长1.6%[8][10] - 总合约面积达9245.3万平方米，较2024年末8872.7万平方米增长4.2%[9][10] - 总在管面积达7230.8万平方米，较2024年末6930.9万平方米增长4.3%[9][10] - 非商业项目在管面积6589.5万平方米，较2024年末6265.2万平方米增长5.2%[16][18] - 商业项目在管面积641.4万平方米，较2024年末665.7万平方米减少3.7%[21][25] 地区分布表现 - 大湾区在管面积4517.1万平方米，占总量62.5%[13] 平均管理费水平 - 住宅项目平均物管费保持每月每平方米2.8元人民币[18][20] - 写字楼平均管理费降至每月每平方米18.2元，较同期20.0元下降9%[25][27] - 购物商场平均管理费降至每月每平方米31.4元，较同期35.7元下降12%[25][27] 收入表现 - 公司总收入为人民币19.61888亿元，与去年同期人民币19.60175亿元基本持平[35] - 公司营业收入为19.62亿元人民币，与去年同期19.60亿元人民币基本持平[88] - 公司总营业收入从2024年上半年的1,960,175千元微增至2025年上半年的1,961,888千元，同比增长0.09%[107][108] - 非商业物业管理及增值服务收入为人民币15.91949亿元，占总收入81.1%[37][44] - 商业物业管理及运营服务收入为人民币3.69939亿元，同比增长3.1%[48] - 商业物业管理及运营服务收入从2024年上半年的358,901千元增至2025年上半年的369,939千元，同比增长3.1%[107][108] - 非商业物业管理及增值服务收入从2024年上半年的1,601,274千元略降至2025年上半年的1,591,949千元，同比下降0.6%[107][108] - 物业管理服务收入为人民币7.16035亿元，同比增长19.2%[44][47] - 物业管理服务收入从2024年上半年的600,948千元增至2025年上半年的716,035千元，同比增长19.2%[109] - 非业主增值服务收入为人民币3.17375亿元，同比下降10.6%[44][47] - 社区增值服务收入为人民币5.58539亿元，同比下降13.5%[44][47] - 市场定位咨询及租户招揽服务收入从2024年上半年的50,805千元增至2025年上半年的58,231千元，同比增长14.6%[109] - 来自关联方收入为人民币7.4066亿元，同比下降3.6%[38][41] - 来自独立第三方收入为人民币12.21228亿元，占总收入62.2%[38] 成本与费用 - 销售成本为人民币15.439亿元，同比增长6.3%[51] - 公司销售成本上升至15.44亿元人民币，同比增长6.3%[88] - 雇员福利开支为人民币3.34亿元，同比增长5.2%[52] - 除稅前盈利中雇员福利开支增加至440.931百万人民币，同比增长4.0%[113] - 外包人员成本上升至117.953百万人民币，同比增长32.1%[113] - 园艺及保洁成本大幅增长至343.592百万人民币，同比增长33.8%[113] - 金融及合同资产减值亏损净额增至13.105百万人民币，同比增长90.0%[113] - 租赁负债利息开支为1.709百万人民币，对比去年同期3.030百万人民币下降43.6%[114] - 行政开支同比下降9.5%至1.438亿元人民币[57] 利润与盈利能力 - 公司整体毛利同比下降17.6%至4.179亿元人民币，毛利率下降4.6个百分点至21.3%[54][56] - 公司毛利下降至4.18亿元人民币，较去年同期5.07亿元人民币减少17.6%[88] - 非商业物业管理及增值服务毛利同比下降19.1%至3.163亿元人民币，毛利率下降4.5个百分点至19.9%[54][56] - 商业物业管理及运营服务毛利同比下降12.5%至1.016亿元人民币，毛利率下降4.9个百分点至27.5%[54][56] - 期内盈利同比下降15.6%至2.427亿元人民币，净利率下降2.3个百分点至12.4%[60] - 公司期内盈利为2.43亿元人民币，较去年同期2.87亿元人民币下降15.6%[88] - 公司期内盈利从2024年上半年的287,462千元降至2025年上半年的242,670千元，同比下降15.6%[107][108] - 分部业绩总额从2024年上半年的349,964千元降至2025年上半年的265,286千元，同比下降24.2%[107][108] - 公司拥有人应占期内盈利为人民币2.777亿元[97] - 公司每股基本盈利为0.16元人民币，较去年同期0.18元人民币下降11.1%[88] - 每股基本盈利0.16人民币，同比下降11.1%，普通股股东应占盈利239.713百万人民币[120] 税务支出 - 所得税开支同比下降27.7%至7720万元人民币[59] - 即期所得税支出86.571百万人民币，递延所得税收益9.339百万人民币，总所得税支出77.232百万人民币[117] 现金流状况 - 经营业务所得现金为人民币2.531亿元[98] - 已付所得税为人民币8428万元[98] - 经营活动产生的现金流量净额为人民币1.688亿元[98] - 投资活动所得现金净额为人民币3.449亿元[98] - 融资活动所用现金净额为人民币7340万元[98] - 现金及现金等价物增加净值为人民币4.404亿元[98] - 期末现金及现金等价物为人民币24.432亿元[98] 资产与负债变动 - 应收账款同比增长15.9%至8.962亿元人民币[62] - 公司应收账款增至8.96亿元人民币，较期初7.73亿元人民币增长15.9%[91] - 现金及现金等价物增加1.9%至47.911亿元人民币[68] - 公司现金及现金等价物增至24.43亿元人民币，较期初20.05亿元人民币增长21.9%[91] - 应付账款及应付票据同比增长15.2%至7.505亿元人民币[66] - 其他应付款项增长18.6%至16.377亿元人民币[67] - 公司总权益增至36.80亿元人民币，较期初35.88亿元人民币增长2.5%[93] - 公司于2025年6月30日总权益为人民币37.884亿元[97] - 公司非控股权益下降至0.76亿元人民币，较期初0.85亿元人民币减少10.9%[93] - 公司合同负债为6.65亿元人民币，较期初7.48亿元人民币下降11.2%[91] - 总资产从2024年末的6,616,335千元增至2025年中的6,977,094千元，同比增长5.5%[111] - 总负债从2024年末的3,028,656千元增至2025年中的3,297,039千元，同比增长8.9%[111] - 其他应付款项及应计费用总额从138.05亿元人民币增至163.77亿元人民币，增长18.6%[135] - 应付账款及应付票据总额从65.15亿元人民币增至75.05亿元人民币，增长15.2%[134] - 其他应收款项及预付款项总额从61.9亿元人民币增至71.91亿元人民币，增长16.2%[129] - 应收账款总额951.011百万人民币，较上年末增长16.2%，其中1年内账期占比83.6%[125][126] 融资与资金使用 - 全球发售及行使超额配股权所得款项净额为19.613亿港元（相当于人民币16.32亿元）[70] - 截至2025年6月30日未动用所得款项总额为10.454亿元人民币，其中48%（5.003亿元人民币）拟用于策略收购和投资[70] - 报告期内实际使用所得款项2.005亿元人民币，其中增值服务发展支出6557.5万元人民币（占实际使用总额32.7%）[70][71] - 公司持有人民币银行存款形式的未动用所得款项8.449亿元人民币[72] - 信息技术系统开发拟投入1.311亿元人民币（占未动用款项12%），实际已使用5272.6万元人民币[70][73] - 资本支出从2024年全年的116,087千元大幅降至2025年上半年的24,192千元[111] - 使用权资产添置19.506百万人民币，折旧开支36.514百万人民币[122] 股份回购与期权计划 - 公司于报告期内回购8,259,500股普通股，总代价2460万港元，其中147万股于2025年1月注销[83] - 期内公司回购8,260,000股股份，总代价约2334.6万元人民币[138] - 公司于2025年1月至6月期间回购8,259,500股普通股，总代价约24.6百万港元[184] - 所有回购股份已于2025年1月及4月注销（合计8,259,500股）[184] - 股票期权总数从14,423,900份减少至12,893,900份，减少1,530,000份（约10.6%）[177] - 高级管理层及核心雇员持有的股票期权减少1,530,000份至11,845,100份[177] - 股票期权行权价格统一为每股3.334港元，授予日收市价为3.310港元[177] - 股票期权分三批归属：2024年12月30日（33%）、2025年12月30日（33%）、2026年12月30日（34%）[177] - 归属条件要求2023-2025年扣非归母净资产收益率分别不低于12.8%/12.9%/13.0%[177] - 归属条件要求2023-2025年扣非归母净利润增长率较2021年分别高于32%/52%/75%[177] - 截至2025年6月30日六个月内无股票期权被行使、注销或新授予[181] - 接受股票期权授予需支付1.00港元费用[167] - 行权价格取授予日收市价与前五个营业日平均收市价中较高者[170] - 股票期权有效期最长不超过授予日起10年[173] - 期权计划有效期自2023年2月15日起计十年[175] - 常规归属期要求不少于接受要约之日起12个月[175] - 连续12个月内单名参与者行使期权所发行股份不得超过已发行股份1%[173] - 股票期权计划可发行股份总数上限为采纳日已发行股份的10%，即152,203,017股[172] - 2025年1月1日可授出期权对应股份137,779,117股，占当时已发行股份约9.12%[172] - 2025年6月30日可授出期权对应股份139,309,117股，占当时已发行股份约9.27%[172] - 截至2025年1月1日及6月30日已有4,759,887股股票期权完成归属[172] 关联方交易与余额 - 关联方应收账款总额从人民币42.82亿元增至49.67亿元，同比增长16.0%[143] - 关联方合同资产总额从人民币8.16亿元增至12.22亿元，同比增长49.7%[143] - 关联方预付款项及其他资产总额从人民币10.95亿元增至13.91亿元，同比增长27.0%[143] - 关联方其他应付款项及应计费用从人民币18.08亿元增至26.10亿元，同比增长44.3%[145] - 关联方合同负债从人民币11.54亿元增至14.37亿元，同比增长24.5%[145] - 在一家同系附属公司的银行存款从人民币71.84亿元增至118.21亿元，同比增长64.6%[145] 投资与资产明细 - 以公允价值计量权益投资公允价值从人民币3.28亿元增至3.40亿元，同比增长3.5%[148][151] - 权益投资公允价值变动收益为人民币115.2万元，较去年同期241千元大幅增长[151] - 所有金融工具公允价值计量均属第三层级，无可观察市场数据[150] - 代第三方住户及租户支付的款项为12.8亿元人民币[129][132] - 可收回的物业管理成本为16.31亿元人民币[129][131] - 已付保证金为13.13亿元人民币[129][133] - 物业管理服务垫款为28.03亿元人民币[135] - 收取的保证金为54.45亿元人民币[135][136] - 代住户或租户收款为35.35亿元人民币[135][137] 股息分派 - 宣派中期股息每股0.080人民币，总额约119.857百万人民币，同比下降14.9%[118] 雇员与薪酬 - 截至2025年6月30日全职雇员总数10,369名，雇员福利开支总额4.409亿元人民币[80] - 主要管理人员酬金为人民币421.4万元，较去年同期406.2万元增长3.7%[146] 股权结构 - 公司已发行股份总数为1,502,212,177股[153][160] - 董事张劲持有公司股份1,048,800股，占比0.07%[153] - 张劲持有的346,104股股票期权在截至2025年6月30日的六个月内已归属[154] - 广州越秀及其关联方共同持有公司股份1,018,600,000股，占比67.81%[159] - 广州地铁通过子公司持有公司股份90,359,677股，占比6.02%[159] - 越秀地产已发行股份总数为4,025,392,913股[158] - 董事江国雄持有越秀地产股份1,900,238股，占比0.05%[157] - 董事张建国持有越秀地产股份267,478股，占比0.01%[157] - 董事张劲持有越秀地产股份331,173股，占比0.01%[157] - 董事张成皓持有越秀地产股份115,162股，占比0.003%[157] 资本与抵押状况 - 资产质押状况：零抵押资产[75] - 重大投资及或然负债：均无重大事项[77][78] - 资本承担：零资本承担，资本开支将来自全球发售所得款项及营运资金[79] - 公司注册于香港并于联交所上市[99]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

核心观点 - 房地产板块上周表现强劲 超额收益显著 中信房地产指数周涨幅5[3]8% 跑赢沪深300指数4[3]4个百分点 在29个中信行业中排名第2[3] - 新房市场成交面积同比小幅上升但环比下降 36城上周成交144[3]3万方 环比-11[3]0% 同比+2[3]3% 年初至今累计成交6935[3]6万方 同比-7[3]4%[3] - 二手房市场表现强劲 15城上周成交150万方 环比+16[3]1% 同比+16[3]3% 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比+12[3]2%[3] - 土地市场成交大幅萎缩 百城土地成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0% 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5%[35] - 政策层面持续释放积极信号 涉及盘活存量土地 低效用地再开发 以及加快基础设施REITs项目申报等举措[54][56] 板块表现与行情回顾 - 房地产板块上周涨幅5[3]8% 显著超越市场主要指数 沪深300指数涨1[3]4% 万得全A指数涨2[3]1%[3] - 板块内个股普涨 上周上涨个股共101支 下跌仅16支[47] 涨幅前五为首开股份(+57[3]0%) 苏宁环球(+47[3]1%) 卧龙新能(+28[3]1%) *ST亚太(+27[3]6%) 福星股份(+20[3]6%)[49][50] - 重点房企中40支上涨 远洋集团(+45[3]4%) 碧桂园(+37[3]5%) 世茂集团(+37[3]1%) 龙光集团(+18[3]5%) 融创中国(+17[3]6%)涨幅居前[49] 新房市场情况 - 全国36城新房成交面积144[3]3万平方米 环比下降11[3]0% 但同比上升2[3]3%[9] - 分城市能级看 一线城市中北京(-8[3]4%) 上海(-10[3]0%) 广州(-0[3]6%)环比下降 深圳(+10[3]8%)环比上升[9] - 新一线城市表现分化 武汉环比大幅上升78[3]5% 杭州(-37[3]2%) 苏州(-34[3]7%)环比显著下降[32] - 年初至今累计成交面积6935[3]6万方 同比仍下降7[3]4%[9] 二手房市场情况 - 全国15城二手房成交面积150万平方米 环比大幅上升16[3]1% 同比上升16[3]3%[15] - 9月1日至12日累计成交265[3]8万方 同比上升19[3]7%[15] - 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比上升12[3]2% 表现持续好于新房市场[15] 库存与去化周期 - 13城新房累计库存7798[3]9万平方米 环比基本持平(+0[3]0%) 同比下降9[3]2%[21] - 13城整体去化周期为20[3]8个月 环比延长0[3]9个月 同比延长0[3]2个月[21] - 分城市能级看 一线城市去化周期14[3]6个月 新一线13[3]5个月 二线18[3]5个月 三四线高达47[3]9个月[21] 土地市场情况 - 土地供应大幅收缩 百城供应土地数量415宗 环比-22[3]6% 同比-48[3]1% 供应建筑面积2112[3]9万方 环比-31[3]9% 同比-44[3]9%[33] - 土地成交规模锐减 成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0%[35] - 土地市场热度低迷 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5% 溢价率仅3[3]6%[35] - 年初至今累计成交土地建筑面积75818[3]7万方 同比-7[3]0%[35] 行业融资情况 - 房企信用债发行规模59[3]6亿元 环比-31[3]4% 同比-8[3]9%[38] - 上周净融资额29[3]4亿元[38] - 2025年至今累计发行信用债438支 总金额3609[3]2亿元 同比上升20[3]7%[39] 政策动态 - 中央层面强调盘活存量资源 国务院国资委提出要融入城市创新生态和基础设施建设 培育城市新质生产力[54] - 国家发改委发文要求加快基础设施REITs项目申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型[54] - 地方政策积极 广东省推进模块化建筑试点 河南省出台12条措施支持住房消费 包括加大购房补贴 支持多子女家庭购房等[54] 投资建议 - 房地产开发领域建议关注华润置地 保利发展 滨江集团 绿城中国等大股东实力较强的地方性国企及优质民企[7] - 物业管理领域建议关注华润万象生活 绿城服务 保利物业 越秀服务等具备市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司[7] - 房地产经纪领域建议关注贝壳 我爱我家等龙头公司 二手房市场复苏程度持续好于新房[8]

人事变动 - 张建国因越秀地产集团内部工作变动自2025年9月8日起辞任非执行董事 [1] - 辞任后不再担任董事会辖下投资委员会成员 [1]

人事变动 - 张建国因越秀地产集团内工作变动辞任越秀服务非执行董事 [1] - 辞任后张建国不再担任董事会辖下投资委员会成员 [1]

公司信息 - 公司为越秀服務集團有限公司，股份代號06626[1] 人员架构 - 执行董事有王建輝、張成皓、張勁[2] - 非执行董事有江国雄、楊昭煊，江国雄为董事会主席[2] - 独立非执行董事有洪誠明、許麗君、梁耀文[2] 委员会设置 - 董事会设审核、薪酬等五个委员会[2] - 江国雄担任三个委员会主席[2] - 洪誠明、許麗君、梁耀文分别任相关委员会主席[2] 文档日期 - 文档日期为2025年9月8日[3]