宏观经济与政策 - 中美在马来西亚吉隆坡举行经贸磋商，双方就解决各自关切的安排达成基本共识 [2] - 央行提出下一步工作考虑包括落实落细适度宽松的货币政策，为巩固拓展经济回升向好势头营造适宜的货币金融环境 [2] - 截至2024年末，全国国有企业（不含金融企业）资产总额401.7万亿元，国有金融企业资产总额487.9万亿元 [2] - 截至9月底，全国累计发电装机容量37.2亿千瓦，同比增长17.5% [2] - 中央机关2026年度公务员考试共有371.8万人通过资格审查，通过资格审查人数与录用计划数之比约为98∶1 [3] 金融市场与产品 - 本周共有52只限售股解禁，解禁数量共计40.69亿股，解禁市值达到477.01亿元，其中厦门银行解禁市值90.14亿元 [4] - 上半年超87%已上市公募REITs盈利，截至10月21日，今年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元，已上市总规模达2075.72亿元 [4] - 截至10月24日，年内券商科创债发行规模达591.70亿元，预计未来发行仍将保持较快增速 [4] - 港股"B字号"医药品种遭减持，创新药基金投资策略转向选股，商业化能力成为关键 [4] 公司业绩与战略 - 华为更新管理层信息，余承东增任产品投资委员会主任，仍担任常务董事、终端BG董事长 [5] - 药明康德第三季度营收120.57亿元，同比增长15.26%，净利润35.15亿元，同比增长53.27%，拟28亿元向高瓴投资出售两家子公司100%股权 [6] - 老铺黄金实施年内第三次调价，多款产品涨幅超20%，例如十字金刚杵1号调价后18500元，涨幅为23.33% [6] - 国内白卡纸市场迎来集中调价，博汇纸业、玖龙纸业等多家纸企宣布自11月1日起产品价格统一上调200元/吨 [6] - 英唐智控筹划购买光隆集成100%股权和奥简微电子76%股权，股票自10月27日起停牌 [6] - 保时捷第三季度亏损9.66亿欧元（约80亿元），前三季度销售利润同比大幅下滑99%，重组措施带来约27亿欧元（约224亿元）额外支出 [6] 国际关系与贸易 - 美国总统特朗普表示，计划对进口自加拿大的商品在现有关税基础上再加征10%关税 [7] - 巴西总统卢拉与美国总统特朗普在吉隆坡举行会谈，两国团队将立即着手讨论关税及其他议题 [7]

公募REITs发展 - 中国公募REITs进入新时代 或将助力房企完成战略转型 [5] 房地产高质量发展 - 四中全会首次在共同富裕框架下提出推进房地产高质量发展 以新模式为抓手、以好房子为根本 [7] 二手房市场 - 9月京沪深杭大面积高总价房源挂牌量显著上升 但整体二手房成交规模预计延续波动走势 [7] 行业数据 - 房价降幅收窄 房屋竣工面积同比增速转正 但行业回稳仍需蓄力攻坚 [7] - 国新办未同步召开相关发布会 为近年来首次 [7] 公司研究：建发房产 - 灯塔战略标杆项目热销 四季度还将有若干新灯塔项目入市 未来增长可期 [7] - 财务指标持续稳健 毛利率和净利率均有所回升 [7] 土地市场 - 第42周土地供求规模延续低位 整体土拍热度平淡 [9] - 重点城市土地供应建筑面积368万平方米 环比上升30% 成交建筑面积355万平方米 环比上升17% [9] - 本周溢价率1.6% 环比低位回升 仅少数优质地块保持点状热度 如杭州浦沿宅地溢价20%成交 [9] 政策动态 - 住建部长署名发文解析城市发展顶层思路 [10] - 住建部等九部门联合发文 推进新型城市基础设施建设以打造韧性城市 [10] - 成都房贷商转公新政落地 [10] 代建行业 - 旭辉建管2025年三季度新拓展项目17个 [11] - 新城建管2025年新增签约面积超570万平方米 [11] - 旭辉建管中标佛山顺控南涌仓四代宅项目 [11] - 龙湖龙智造签约益云集团 合作打造湾区豪宅新标杆 [11] - 绿城管理三季度交付包括经开绿城·武汉柳岸春晓在内的十余个项目 [11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 市场流动性继续提升，但需关注 REITs 战配份额解禁压力，大规模解禁或带来抛压；华夏安博仓储 REIT 将于 10 月 30 日启动询价、11 月 10 日正式发行 [3] - 今年以来已成功发行 18 单，发行规模 363.4 亿元、同比下降 24.2%；本周 2 单首发公募 REITs 取得新进展 [4] - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1045.13 点，涨幅 0.16%，跑输沪深 300 3.08 个百分点、跑输中证红利 0.89 个百分点 [4] - 产权类 REITs 本周下跌 0.13%，特许经营权类 REITs 上涨 0.46%；数据中心、环保水务等板块表现占优 [4] - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.53%/0.47%，较上周 +13.70/+11.36BP，成交量周环比 +35.73%/+31.88% [4] - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.93%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块位列前三 [4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共 2 单首发公募 REITs 取得新进展 - 今年以来已成功发行 18 单，发行规模 363.4 亿元、同比下降 24.2% [4] - 本周中信建投沈阳国际软件园 REIT、华夏中海商业 REIT 基金成立 [4][17] - 当前首发已申报 10 只，已问询并反馈 3 只，通过审核 3 只，注册生效待上市 3 只；扩募已申报 5 只，已问询并反馈 3 只，通过审核 2 只 [4] 二级市场：本周流动性增强 行情回顾：中证 REITs 全收益指数下跌 0.16% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1045.13 点，涨幅 0.16%，跑输沪深 300 3.08 个百分点、跑输中证红利 0.89 个百分点 [4] - 分项目属性，本周产权类 REITs 下跌 0.13%，特许经营权类 REITs 上涨 0.46%；分资产类型，数据中心、环保水务等板块表现占优 [4] 流动性：换手率和成交量均上升 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.53%/0.47%，较上周 +13.70/+11.36BP，成交量周环比 +35.73%/+31.88% [4][26] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.93%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 胜昊集团启动通信铁塔基础设施公募 REITs 发行工作，相关公司开展交流研讨 [34] - 广州支持符合条件的消费、文化旅游领域项目发行 REITs [34] - 青城山 - 都江堰景区 REITs 开展资产评估机构选聘 [34] - 普陀区政府常务会议审议通过舟山国际水产城公募 REITs [34] - 湖南省推动城市更新项目发行 REITs [34] 重要公告 - 招商高速公路 REIT、华泰江苏交控 REIT 等公布 9 月运营数据 [34] - 华泰宝湾物流 REIT、中金联东科创 REIT 发布解禁提示 [34]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 本周（2025/10/20 - 2025/10/24）REITs加权指数上涨0.09%，各大类资产收益表现排序为原油>股票>转债>REITs>纯债>黄金；产权类下跌0.04%，特许经营权类上涨0.42%；不同行业类型REITs周度收益表现各异；还对REITs二级市场表现、估值情况、一级市场跟踪等进行了分析[2] 根据相关目录分别总结 二级市场价量表现 - 产权类REITs涨幅前五：中航易商仓储物流REIT（3.58%）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（2.30%）等；成交量靠前：东吴苏园产业REIT（0.28亿份）、中金普洛斯REIT（0.25亿份）等；换手率较高：华泰宝湾物流REIT（8.72%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（6.91%）等[3][12] - 特许经营权类REITs涨幅前五：工银蒙能清洁能源REIT（4.06%）、浙商沪杭甬REIT（3.23%）等；成交量靠前：中金安徽交控REIT（0.17亿份）、中信建投国家电投新能源REIT（0.12亿份）等；换手率较高：华泰江苏交控REIT（7.17%）、华夏特变电工新能源REIT（6.24%）等[3][14] - 大宗交易：本周5个大宗交易日，周三成交额最高为3847.82万元；成交额排名前五：中金重庆两江REIT、南方顺丰物流REIT等，平均折溢价率分别为0.57%、0.86%等[23] 二级市场估值情况 - 产权类REITs：IRR排名前三为中金湖北科投光谷REIT（8.09%）、易方达广开产园REIT（7.21%）、华夏和达高科REIT（6.89%）；P/FFO部分产品低于行业均值；P/NAV低估前三为易方达广开产园REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT、中金中国绿发商业REIT；预期现金分派率排名前三为创金合信首农REIT、中金湖北科投光谷REIT、易方达广开产园REIT[4][28] - 特许经营权类REITs：IRR排名前三为华夏中国交建REIT（9.93%）、平安广州广河REIT（9.35%）、中金安徽交控REIT（7.08%）；P/FFO部分产品低于行业均值；P/NAV低估前三为华夏越秀REIT、华夏华电清洁能源REIT、华夏南京交通高速公路REIT；预期现金分派率排名前三为易方达深高速REIT、工银蒙能清洁能源REIT、浙商沪杭甬REIT[4][31] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数：与上证指数最高为0.20，与沪深300为0.18，与创业板指为0.11等[32] - 不同类型REITs与大类资产相关系数：如产权类与上证指数为0.20，特许经营权类为0.18等[33] 一级市场跟踪 - 截止2025年10月24日，受理阶段9只，审批通过待上市3只，还列举了各REITs项目性质、类型、所处阶段等信息[5][35]

文章核心观点 - 第三届东北亚金融大会平行活动在沈阳举行，主题为“资本赋能科创未来”，旨在通过探讨创投资本、公募REITs和私募基金等多元化投融资工具，为沈阳市构建现代化产业体系注入金融新动能 [1] 创投资本与早期科创项目 - 创投资本的核心价值在于在不确定性中寻找高成长性的确定性 [3] - 辽宁省及沈阳市高度重视创投发展，出台了“按创投机构每年新增在辽投资额一定比例给予激励”等相关政策 [3] - 早期科创项目需要“精准对接”、“耐心陪伴”、“生态赋能”和“政策护航”，沈阳产业基础雄厚、工业门类齐全、科研院所集中，应进一步畅通科技成果转化机制，加大项目路演推介，搭建统一的信息发布和投融资平台 [3] - 优质早期项目普遍具有卓越的创始人、较高的技术壁垒以及广阔的市场前景三大特点 [3] - 北交所定位于优质中小企业及专精特新企业，与沈阳市工业及装备行业较为契合，且当前上市企业数量相对较少，未来有望成为创新型企业上市的“主战场”，创投资本锁定北交所或是正确选择 [4] 公募REITs与存量资产盘活 - 公募基金REITs是盘活存量资产的创新金融工具，沈阳市作为东北地区首个申报公募REITs的城市，已通过沈阳国际软件园REITs等项目探索实践 [5] - 沈阳国际软件园REITs项目的成功是多方共同努力的结果，经验包括选择经验丰富的中介机构、提早规划布局以及切实提升资产的经营能力，软件园通过自主创新、与政府合作及组建合作基金等多种渠道提升竞争力 [5] - 该REITs项目的发行是政府端支持引导、机构端专业运作、企业端加强资产运营以及市场端媒体宣传的综合结果，有望为东北吸引金融活水、形成基础设施投资良性循环提供参考经验 [5] - 从实操角度，发行REITs项目的合规性及收益性均尤为重要，要求较高，新建项目应在建设初期就高度重视合规手续办理，同时不断提升自身资产质量以提供符合预期的稳定收益 [6] 私募基金与产业整合升级 - 私募基金正从传统财务投资转向积极产业整合，为地方产业升级注入新动能，通过并购重组实现对产业要素的市场化重置和高效配置 [7] - 通过“金融加持+管理提升”双重手段，私募基金可帮助传统、低效或被低估的企业在产权管理、技术、战略上全面换新，焕发新动能 [7] - 并购重组可做好“加减法”来推动产业拥抱新质生产力，实现升级发展，沈阳市可发挥天时地利人和优势，通过大规模重组推动传统产业蜕变，并结合“十五五”规划，在半导体、军工、新材料等优势赛道强化并购重组功能，整合资源打造链主企业 [7] - 建议让资金、政策、人才三位一体聚焦于链主企业，从政策量身定制到强链、补链、延链，使更多优质企业落地沈阳，在重组整合过程中应紧紧围绕客户需求 [8]

行业政策环境 - 《住房租赁条例》施行一个多月，政策红利逐步释放，市场秩序进一步规范，租赁行业迎来新一轮发展契机 [1] - 保障性租赁住房在质与量上均提供更大发展空间，更多参与主体获得金融支持，房源供给增加，品质要求提升，客户覆盖面扩大 [1] - 《住房租赁条例》为市场化租赁领域带来系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变 [1] 企业战略与运营转变 - 法规落地后淘汰不规范企业，留下真正关注用户需求的企业，条例倒逼企业合规升级，房源真实性管理、资金安全监管将更趋规范 [2] - 企业需通过技术手段落实房源实勘、信息真实性等要求，合规与效率是行业重构的基石 [2] - 运营理念需平衡经济账与社会价值账，从房东转变为微型城市运营者，注重客群细分如满足城市青年交通便利与社群互动、城市建设者低成本与基础服务保障 [2] 产品与服务创新 - 租客需求变化体现在服务升级与产品结构调整，新增项目需更注重品质与空间设计，广义服务还包括配套空间与区域整体提升 [2] - 通过精细化产品设计（如电动晾衣架、床头柜布局）与组合式资产运营（长租公寓、商业、养老、写字楼等多业态融合）为用户提供更全面生活解决方案 [2] - 长租公寓不仅是居住空间，更是生活服务载体，从维修服务到社群活动，再到精神层面满足是未来竞争关键 [2] 资产价值与金融支持 - 公募REITs推出改变估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标 [3] - 土地期限与续期政策不确定性是当前主要瓶颈，未来需通过运营效率提升与服务增值增强资产退出时市场认可度 [3]

基金设立与生效情况 - 中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金基金合同于2025年10月20日生效 [1] - 基金管理人为中信建投基金管理有限公司 [3] 资产认购与权属变更 - 基金已全额认购中信建投沈阳国际软件园1期资产支持专项计划的全部份额 [1] - 专项计划管理人中信建投证券股份有限公司代表专项计划已取得三家SPV公司（沈阳庆誉、沈阳仁泽、沈阳鸿创）的全部股权 [1] - 三家SPV公司已分别取得三家项目公司（沈阳国际软件园启元园区、亨达园区、永利园区发展有限公司）的全部股权 [1] - 相关权属变更的工商登记手续已完成 [1] 资产控制与后续安排 - 权属变更登记完成后，基金通过专项计划和SPV公司已合法拥有基础设施项目资产 [1] - 基金管理人将在交割审计完成后及时公告相关情况 [1]

市场回顾与观察 - 上周债市情绪回暖 收益率震荡修复 1年期国债收益率上行5.93BP至1.44% 10年期国债收益率下行1.4BP至1.82% 30年期国债收益率下行7BP至2.20% [3][14] - 股市走弱及央行释放的宽松流动性共同推动超长端品种反弹并领涨债市 [3][14] - 美债收益率整体下行 1年期美债收益率下行4BP至3.56% 2年期收益率下行6BP至3.46% 10年期收益率周度下行3BP至4.02% [14] - 中证REITs全收益指数上周下行1.44% 收于1043.46点 各类REITs普跌 [15] 公募基金市场动态 - 中信建投沈阳国际软件园REIT于10月14日圆满完成募集 成为东北地区首单成功发行的公募REITs项目 [3][17] - 该REIT首发资产为沈阳市浑南区的13栋产业楼宇 产权建筑面积共计20.12万平方米 以研发办公为主要业态 已进入运营稳定期 [17] - 上周共有3单首发公募REITs取得新进展 2单扩募REITs取得新进展 [15] 泛固收类基金指数表现跟踪 - 货币增强指数上周收涨0.03% 成立以来累计收益4.19% [4][19] - 短期债基优选指数上周收涨0.05% 成立以来累计收益4.32% [5][19] - 中长期债基优选指数上周收涨0.16% 成立以来累计收益6.23% [6][19] - 低波固收+基金优选指数上周收跌0.06% 成立以来累计收益3.93% [7][19] - 中波固收+基金优选指数上周收跌0.85% 成立以来累计收益4.69% [8][19] - 高波固收+基金优选指数上周收跌1.00% 成立以来累计收益6.70% [9][19] - 可转债基金优选指数上周收跌2.61% 成立以来累计收益19.80% [10][19] - QDII债基优选指数上周收涨0.18% 成立以来累计收益10.57% [11][19] - REITs基金优选指数上周收跌2.43% 成立以来累计收益31.01% [12][19] 各类基金指数定位与策略 - 货币增强策略指数主要配置货币市场型基金和同业存单指数基金 业绩比较基准为中证货币基金指数 [20] - 短期债基优选指数主要配置5只长期回报稳定、回撤控制严格的基金 业绩比较基准为短期纯债基金指数与普通货币型基金指数的组合 [24] - 中长期债基优选指数每期精选5只标的 灵活调整久期并调节信用债基与利率债基比例以应对利率变动 [25] - 低波固收+优选指数权益中枢定位10% 每期入选10只标的 注重持有体验和风险控制 [28] - 中波固收+优选指数权益中枢定位20% 每期入选5只标的 在注重收益风险性价比基础上选择有一定业绩弹性的标的 [30] - 高波固收+优选指数权益中枢定位30% 每期入选5只标的 筛选债券端获取稳健收益、权益端选股能力较强的基金 [31] - 可转债基金优选指数从样本空间中选取5只基金 考察基金长短期收益、回撤及基金经理的择时择券能力 [34] - QDII债基优选指数依据信用情况和久期 优选6只收益稳健、风险控制良好的投资海外债券的基金 [36] - REITs基金优选指数依据底层资产类型 优选10只运营稳健、估值合理的基金 其底层资产为成熟优质的基础设施项目 [37]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数下跌 1.5%，多数板块收跌，水利设施、保障房、仓储物流跌幅靠前；华夏中海商业 REIT、中信建投沈阳国际软件园 REIT 发售，两只公募 REITs 合计认购金额超 2000 亿元 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 全周中证 REITs 指数收盘价 814.73 点，涨跌幅 -1.5%，表现弱于中证全债指数（+0.3%），强于中证转债指数（-2.4%）和沪深 300 指数（-2.2%） [2][6] - 年初至今，沪深 300（+14.7%）>中证转债（+14.4%）>中证 REITs（+3.2%）>中证全债（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 4.4%，波动率 7.2%，回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][7] - 10 月 17 日 REITs 总市值降至 2174 亿元，较上周减少 29 亿元；全周日均换手率 0.39%，较前一周上升 0.08 个百分点 [2][7] 板块表现 - 截至 10 月 17 日，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.6%、-0.9% [1][3] - REITs 多数板块收跌，水利设施、保障房、仓储物流跌幅靠前 [1][3] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为招商高速公路 REIT（+1.65%）、汇添富九州通医药 REIT（+0.99%）、嘉实中国电建清洁能源 REIT（+0.71%） [3][17] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 2.3%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.8% [3][20] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏凯德商业 REIT（749 万元）、中金印力消费 REIT（511 万元）、华夏基金华润有巢 REIT（420 万元） [21] 一级市场发行 - 截至 2025 年 10 月 19 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈的产品 5 只，已通过待上市的产品 7 只，已上市的首发产品 12 只 [23] 估值跟踪 - 截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.6% [25] - 不同项目类型 REITs 估值指标存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.5%，P/FFO 为 34.7，IRR 为 3.6%，年化派息率 3.4%等 [26] - 截至 10 月 17 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 76BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 216BP [1][28] 行业要闻 - 10 月 16 日，华夏中海商业 REIT 公众和网下投资者有效认购申请确认比例分别为 0.2763%和 0.3120%，对应有效认购倍数分别为 361.9 倍和 320.5 倍，发售比例配售前总募集规模 1593.3 亿元，是拟募集规模的 100.5 倍 [4][34] - 10 月 16 日，中信建投沈阳国际软件园 REIT 配售结果出炉，比例配售前合计有效认购基金金额约为 444.34 亿元，是东北地区首单成功发行的公募 REITs 项目 [4][34]

公募REITs市场认购热度 - 华夏中海商业REIT公众发售部分有效认购份额为97.71亿份，为初始发售份额的361.9倍，比例配售前募集规模约为516亿元 [1] - 中信建投沈阳国际软件园REIT公众投资者有效认购基金份额数量为668168.481971万份，配售比例为0.40408970%，比例配售前募集金额约为444.34亿元 [2] - 多只公募REITs产品出现“一日售罄”并提前结束募集的情况，显示市场认购热情高涨 [1][2] 公募REITs项目进展 - 易方达广西北投高速公路REIT正式申报，成为广西首单申报至交易所的公募REITs项目 [2] - 华夏华润商业REIT二次扩募申请获证监会和深交所受理，计划购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇和淄博万象汇三个项目 [3] - 行业积极支持通过扩募方式新购入项目，简化申报流程并拓宽资产范围 [4] 公募REITs投资价值与政策支持 - 公募REITs投资于运营成熟的基础设施项目，按规定需将每年90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，适合长期持有 [3] - 政策端持续发力，国家发改委发布通知要求进一步做好REITs常态化申报推荐工作 [4] - 扩募机制提效有助于为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的金融产品，并推动基础设施REITs通过跨地区、跨行业扩募实现规模突破 [4]