公募REITs市场动态 - 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金和中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金扩募申请于2025年8月5日获得证监会准予注册批复及上交所无异议函 [3][4] - 中航天虹消费REIT已获受理 华夏安博仓储物流REIT等4只产品已问询 创金合信电子城产业园REIT等10只产品已反馈 [10] - 中证REITs全收益指数年内涨幅达13.03% 中证REITs（收盘）指数同期涨幅为9.59% [12] 中金唯品会奥莱REIT项目详情 - 底层资产为宁波杉井奥特莱斯项目 总建筑面积10.43万平方米 商业建筑面积8.33万平方米 采用室外开放街区与室内馆结合建筑形态 稳定运营超13年 [5] - 运营模式以联营为主租金为辅 2022-2024年度运营收入年均复合增长率8.7% 出租率维持97%以上 2025年一季度月租金坪效约394元/月/平方米 [6] - 发起人为唯品会（Vipshop Holdings Limited） 原始权益人为杉杉商业集团有限公司 计划管理人及财务顾问为中金公司 基金管理人为中金基金 [6] 中航京能光伏REIT扩募方案 - 扩募购入资产为云南腾冲市槟榔江干流苏家河口水电站和松山河口水电站 总装机容量483兆瓦 [8] - 形成行业首单光伏+水电资产组合模式 发电能力参与云南省优先发电计划（西电东送）和市场化交易 [8][9] - 不同清洁能源资产组合可规避极端天气和区域气候差异导致的波动 实现规模效应与资产分散效应 [9] 市场表现与资金流向 - 博时津开科工产业园REIT年内涨幅达53.32% 嘉实物美消费REIT涨幅49.17% 华夏首创奥莱REIT涨幅45.96% [13][14] - 华夏大悦城商业REIT流通市值13亿元 中金印力消费REIT流通市值30亿元 嘉实京东仓储基础设施REIT流通市值13亿元 [14] - 宏观经济改善与利率下行背景下 增量资金持续流入公募REITs市场 上市及新发产品均获资金追逐 [13]

公募REITs新品获批动态 - 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（中金唯品会奥莱REIT）首发申请获批，成为消费基础设施REITs扩容的高质量样本 [2][5][6] - 中航京能光伏REIT扩募申请获批，成为行业首单"光伏+水电"资产组合模式及首单经营收益权类扩募项目 [5][10][11] - 两只产品均于8月5日在上交所完成注册生效流程 [3][4] 中金唯品会奥莱REIT项目细节 - 底层资产为宁波杉井奥特莱斯项目，总建筑面积10.43万平方米，商业面积8.33万平方米，采用"室外街区+室内馆"混合形态，稳定运营超13年 [6] - 运营模式以联营为主、租金为辅，2022-2024年收入年均复合增长率8.7%，出租率超97%，2025Q1月租金坪效达394元/月/㎡，居消费类REITs前列 [6] - 发起人为唯品会，原始权益人为其子公司杉杉商业集团，中金公司担任计划管理人及财务顾问，中金基金为基金管理人 [7][8][9] 中航京能光伏REIT扩募方案 - 新增资产为云南腾冲市两座水电站（苏家河口、松山河口），总装机容量483兆瓦，形成"光伏+水电"多元化组合 [11] - 发电量通过西电东送优先计划与市场化交易结合，组合资产可对冲极端天气风险，平滑现金流波动 [11] - 中航基金承诺加强扩募后资产运营管理及信息披露，提升投资者回报 [11] 公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数年内涨幅13.03%，收盘指数涨9.59%，博时津开科工产业园REIT以53.32%涨幅领跑，嘉实物美消费REIT等4只产品涨幅超45% [15][16][17] - 市场呈现"首发+扩募"双轮驱动格局，中航天虹消费REIT等4只产品进入问询阶段，创金合信电子城产业园REIT等10只产品处于反馈阶段 [13] - 行业认为利率下行、估值修复及增量资金流入推动REITs配置价值提升，底层资产经营改善强化赚钱效应 [16]

新华财经北京8月5日电 新华财经5日获悉，中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金变更注册获中国 证监会批复。这是行业首单"光伏+水电"资产组合模式的扩募项目，亦是行业首单获批的经营收益权类 扩募项目。 中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金扩募（以下简称"中航京能光伏REIT扩募"）项目的获批， 不仅为发起人北京能源国际控股有限公司（以下简称"京能国际"）盘活存量优质资产、实现高质量发展 注入强劲动能，也为我国清洁能源基础设施REITs市场的扩容提质起到示范作用。 据悉，中航京能光伏REIT扩募拟购入的基础设施资产为位于云南省保山市腾冲市境内的槟榔江干流的 苏家河口水电站和松山河口水电站（以下简称"新购入基础设施项目"），总装机容量483兆瓦。 新购入基础设施项目发电能力主要参与云南省优先发电计划（西电东送）和市场化交易。在满足优先发 电计划（西电东送）电量后，剩余发电能力参与市场化交易。 扩募完成后，中航京能光伏REIT持有的资产种类从单一的光伏电站变为"光伏+水电"的资产组合，可有 效实现规模效应与资产分散效应。不同类别清洁能源资产的组合，可有效规避极端天气和区域气候差异 等因素导致单一资产的波动，起到分 ...

公募REITs市场动态 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 成为资本市场服务国家能源转型的标杆案例 [1] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1] - 创金合信首农REIT在7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例仅0.78% 公众发售比例0.26% [2] 市场表现与指数数据 - 截至8月1日中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [3] - 全市场70多只已上市公募REITs中仅2只产品今年以来回报率为负 [3] - 近期二级市场表现分化 华夏首创奥莱REIT等近5日涨幅超5% 中金湖北科投光谷REIT等跌幅超2% [2] 市场规模与资产类型 - 截至6月末公募REITs总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类别 [3] - 圆信永丰基金通过战略配售布局REITs市场 7月投资创金合信首农REIT等三只产品 [2] 机构分析与配置策略 - 深高投资指出上半年强势表现源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求 非底层资产实质性改善 [3] - 红土创新基金认为公募REITs具有股债双重属性 当前分派率与国债利差影响显著 [4] - 中金公司建议关注现金流稳定"类债替代"品种及基本面反转高赔率标的 优选区位优越产权类项目及受电价影响小的能源项目 [4] 未来发展趋势 - 国信证券预计常态化发行机制下将有更多领域"首单"项目纳入公募REITs范围 [4]

行业现状 - 二级市场REITs产品数量已达70只左右 涵盖保租房 仓储 交通 能源 消费 园区等资产类型 [1] - 政策鼓励新能源 保障性住房 5A/4A级景区 消费基础设施 养老等资产申报发行 [1] 新能源REITs挑战 - 中航京能光伏REIT作为首批新能源REITs 面临国补资金滞后问题 部分项目国补占比达50%-60% [1] - 需将不确定现金流转化为平稳年度现金流以保障投资人分红率稳定性 [1] - 光伏项目用地多为村集体留用地 需重点解决土地手续合法性问题 [1] 景区类REITs瓶颈 - 机构储备大量景区类项目 但经营权构建和入池资产范围问题阻碍落地 [2] - 项目处理难点导致公募REITs发行周期延长 需权衡成本收益匹配 [2] 行业发展路径 - 需通过个案分析提炼共性经验 形成可推广复制的模式 [1] - 重点在于逐步扩大细分领域资产规模 [1]

公募REITs生态发展 - 证券时报社主办"变革与突围 中国基金业高质量发展系列沙龙"聚焦"掘金公募REITs大时代 生态共建与价值共生"主题 [1] - 活动汇集基金公司 保险资管 券商等机构专业人士参与主旨演讲 [1] - 讨论围绕公募REITs核心环节展开 包括资产筛选 资产承做 投资估值等实操领域 [1] 行业协作与价值挖掘 - 多方机构共同探讨公募REITs生态发展价值 体现跨行业协作趋势 [1] - 专业交流聚焦全链条能力建设 从资产端到投资端形成闭环 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势强于经营权类REITs，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，全市场各类型REITs收涨，消费、市政设施、水利设施涨幅领先 [1] - 截至8月1日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低147BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1] 各部分内容总结 二级市场走势 - 截至2025年8月1日，中证REITs（收盘）指数收盘价为870.82点，整周涨跌幅为+1.25%，表现强于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，年初至今，中证转债与中证REITs涨跌幅均为+10.3%，领先于沪深300和中证全债 [2][7] - 近一年中证REITs指数回报率为9.8%，波动率为7.2%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在8月1日上升至2131亿元，较上周增加83亿元，全周日均换手率为0.77%，较前一周上升0.04个百分点 [2][13] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+2.4%、+1.2%，从不同项目类型REITs来看，各类均收涨，消费、市政设施和水利设施类平均涨幅最大，分别为+4.0%、+3.9%、+3.7% [1][3][18] - 周度涨幅排名前三的REITs分别为华夏首创奥莱REIT（+6.86%）、工银蒙能清洁能源REIT（+6.75%）、华夏华润商业REIT（+5.77%） [3][22] - 仓储物流区间日换手率最高，为1.4%，产业园类本周成交额占比最高，占REITs总成交额21.8% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的REITs分别为华夏华电清洁能源REIT（7257万元）、中银中外运仓储物流REIT（5189万元）、鹏华深圳能源REIT（670万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年8月1日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品6只，已通过待上市的产品5只，另有通过已上市的首发产品8只 [27] 估值跟踪 - 截至8月1日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1][29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs在相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率上存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为59.9%，P/FFO为39.6，IRR为3.1%，年化派息率为2.8% [30] - 截至2025年8月1日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低147BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1][32] 行业要闻 - 8月1日，首单央企燃气REIT——华夏华电清洁能源REIT在上交所上市交易，底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，拟募集规模18.95亿元，2025年及2026年预期分派率分别为5.66%和5.37%，这是我国第71单基础设施公募REITs [4][34]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 7 月 28 日 - 8 月 1 日）中证 REITs 全收益指数上涨 1.25% 重回 1100 点位，市场风险偏好降温下 REITs 表现亮眼；二级市场消费设施、租赁住房领涨，成交活跃度略有下降；一级市场中金唯品会奥莱 REIT 通过上交所审核 [1][9] 报告目录总结 二级市场 价格：消费设施、租赁住房领涨 - 七大 REITs 板块止跌回升，消费设施、租赁住房涨幅靠前，分别达 4.58%、3.70% [16][18] - 华润商业作为消费设施龙头，预测 2025 年分派率在 3.4 - 3.5%，可关注扩募对分派率的提升；8 只租赁住房 REITs 本周普遍上涨 2 - 4% [16][19] - 个券层面，华夏首创奥莱、工银蒙能清洁能源、华夏华润商业涨幅居前，中金湖北科投光谷、华泰江苏交控、华夏越秀高速跌幅靠前 [21] 流动性：成交活跃度略有下降 - 本周市场成交情绪一般，后半周回暖，日均成交额 5.54 亿元、日均成交量 1.24 亿份、日均换手率 0.60%，环比分别下降 4.95%、4.51%、0.03pct [24] - 分板块看，租赁住房、市政环保和消费设施日均换手率靠前，但各板块换手率均降至 1% 以下 [28] - 个券层面，华安百联消费、中金中国绿发商业资产和中金亦庄产业园交易活跃度前三，东吴苏园产业、平安广州广河等换手率很低 [30] - 8 月有 3 个项目解禁，需关注潜在交易压力 [33] 估值：园区、仓储板块分派率仍在 4% 以上 - 从中债估值收益率看，交通、仓储物流、产业园区板块靠前，具有挖掘空间；从现金分派率看，产权类项目中产业园区、仓储和消费分派率较高，租赁住房平均分派率仅 2.67% [37] 一级市场 首发：中金唯品会奥莱 REIT 通过上交所审核 - 8 月 1 日，中金唯品会奥莱 REIT 获上交所审核通过，原始权益人为杉杉商业集团，基础资产为杉井奥特莱斯，预测 2026 年现金分派率为 5.65% [43] - 截至 2025 年 8 月 1 日，年内剩余潜在发行项目 7 - 10 单左右 [43] 本周其他要闻 - 工银河北高速 REIT 2025 年第一次分红，拟分配 1.3 亿元；6 月路费收入 4576.45 万元，日均车流量 1.52 万辆次 [49] - 中金普洛斯、华安张江产业园、中金重庆两江 REIT 拟举办投资者开放日活动 [53]

公募REITs市场动态 - 华夏华电清洁能源REIT于8月1日在上交所上市 成为国内第71单基础设施公募REITs 清洁能源REITs产品数量扩容至8只 [1][3] - 该产品以杭州市天然气发电资产为底层资产 发行规模18.945亿元 比例配售前累计认购资金超1700亿元 公众与网下投资者有效认购倍数创清洁能源REITs纪录新高 [3] - 年内已有13只公募REITs上市 包括中银中外运仓储物流REIT(募集规模13.108亿元)和创金合信首农REIT(发行规模36.85亿元) [3] 公募REITs市场规模与类型 - 截至8月3日 已成立73只公募REITs 总发行规模达1908.52亿元 [1][4] - 资产类型涵盖产业园 仓储物流 保障性租赁住房 生态环保 能源发电 交通基础设施 消费基础设施等 [4] - 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金已获上交所通过 中航天虹消费REIT获深交所受理 中航京能光伏REIT等产品处于上交所反馈阶段 [4] 公募REITs行业发展趋势 - 未来REITs类别可能拓展至养老 文旅 长租与商业不动产等领域 数据中心等新型资产已在审项目中出现 [4] - 清洁能源REITs已形成覆盖光伏 风电 水电 天然气发电等多能源品类的绿色资产矩阵 [3] - 华夏基金表示该产品将促进绿色资产良性循环 盘活存量资产 提升经营效率 后续将协同运营管理机构提升资产收益 [3] 公募REITs市场意义 - 可盘活存量资产 形成"投资-建设-退出-再投资"的基建投融资闭环 [5] - 为保险 年金 社保等长期资金提供风险收益介于股债之间的配置工具 降低组合相关性 [5] - 当前市场体现机构化投资特点 需降低认购门槛以满足个人投资者需求 [5]

核心观点 - 中银中外运仓储物流REIT成功上市 代表资本市场对招商局集团品牌价值和中国外运底层资产价值的认可 是招商局集团产融结合理念的实践[3] - REIT平台将帮助中国外运盘活存量资产 扩大有效投资 完善物流网络布局 强化供应链安全与服务双循环格局[1][3] 发行表现 - 发行溢价16.16% 首日开盘价4.00元 开盘涨幅约22%[3] - 询价阶段采用市场化定价策略 成为公募REITs首单市场化定价试验田 溢价率、报价机构户数和全场倍数均位于市场前列[4] 资产基础 - 底层资产包含6处物流仓储 可租赁面积约30万平方米[3] - 资产均位于长三角、京津冀及成渝经济圈等国家物流枢纽核心节点 区位优势显著 经济辐射力强 物流需求强劲[3] 战略意义 - 是招商局集团在上交所落地的首单REIT 也是集团旗下第五单公募REIT[3] - 作为招商局集团与上交所签署战略合作协议的首个落地项目 由招商证券担任财务顾问 招商银行担任托管行[3]