核心观点 - 沈阳国际软件园REIT首发询价区间为2.736~4.104元/份，预计募资10.26亿元，项目资产为沈阳国际软件园部分区域，是沈阳市唯一国资参股的民营园区，区位优越且为区域唯一地铁直连园区，出租率和租金处于区域较优水平，但需警惕孵化器政策到期后市场化租赁的去化不确定性及出租率波动风险[2] - 项目预期未来12个月公允价值区间为9.02~11.50亿元，IRR为6.40%~7.42%，高于可比REITs均值5.48%，询价上限对应2025/2026年预测分派率（未年化）为4.61%/4.67%，与其他产业园REITs接近[2] - 2025年REITs上市首日/前5日收盘累计涨幅均值分别为27%/33%，且保持零破发，但近期发行节奏加快、二级市场成交换手低迷，一二级价差处于今年以来首发项目较低水平，首日稀缺性和流动性溢价或下行[2] 基础发行要素 - 基金名称为中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金，基金合同期限37年，初步询价时间为2025年9月29日9:00-15:00，募集期为2025年10月13日至14日，战略配售/网下/公众初始发售比例为70.00%/21.00%/9.00%[6][7] - 基础资产包括昂立信息园A、B座项目、软件园D、E区项目及软件园B、F区项目，总建筑面积201,195.19平方米，原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司和沈阳国际软件园有限公司，实际控制人为赵久宏[7][10][17] - 假定募集资金10.26亿元中90%以上将用于沈阳国际软件园E地块三期、A地块五期项目及沈阳数字经济产业园[6] 项目区位与产业优势 - 项目位于沈阳市浑南区核心，紧邻沈本大街和丹阜高速，是区域内唯一地铁直连园区（地铁2号线），交通便利且创新要素集聚，拥有中科院自动化所等392家研发机构及浑南科技城等重大科技基础设施[12][15] - 沈阳国际软件园是全市最大软件产业聚集地，已交付面积106万平方米，是区域第二大产业园区的2倍以上，高度契合沈阳市数字经济产业规划，政府从股权投资、招商到资本助力全链条资源导入，市国资委控股平台战略入股28%[16][31] - 原始权益人运营管理园区总建筑面积约107万平方米，发起设立多只产业引导基金，政府合计出资约3.4亿元，已投资8家园区企业总额2.15亿元，其中美行科技等多家企业筹划IPO[21][32] 财务业绩表现 - 2022-2025Q1项目营收分别为1.03/1.06/1.03/0.26亿元，EBITDA分别为0.73/0.76/0.76/0.19亿元，毛利率稳定在56%~59%，EBITDA利润率持续提升至74.1%[43][49] - 原始权益人产业发展公司2022-2025Q1营收波动较大（1.36/3.05/2.29/0.25亿元），24年亏损0.13亿元主因营收下降及减值损失，软件园公司同期毛利率从48.50%降至30.97%[24][27] 租赁与租户结构 - 2022-2025Q1加权平均出租率稳定在84%~86%，25Q1平均有效租金45.61元/平方米/月，高于周边竞品37.00-43.10元/平方米/月水平，去化程度属浑南区中上游[52][61] - 租户集中度较低，前十大租户面积占比17.6%，显著低于可比REITs均值42.6%，但初创及中小企业租赁收入占比持续提升至66.29%，且合同期限1年/3年以内占比分别约39%/75%[66][71] - 孵化器用房面积24,230.71平方米（占比12.2%），政策将于2026年6月3日到期，历史现金流稳定但补贴滞后导致当期收缴率偏低（76%~86%），期后收缴率超91%[72][78] 估值与分派率分析 - 假设折现率7.5%/7%/6.5%，测算项目估值区间9.02~11.50亿元，较招募书评估值10.26亿元差异-12.09%~12.09%，IRR 6.40%~7.42%高于可比REITs均值5.48%[107][109] - 估值对应建筑面积单价4483~5716元/平方米，低于可比REITs均值7277元/平方米，2025年预测资本化率5.81%~7.22%处于二线城市商务园区合理范围6.5~7.4%[112][113] - 以募资额10.26亿元计，2025/2026年预测分派率5.53%/5.61%，高于其他产业园REITs；询价上限4.104元/份对应市值12.312亿元，分派率4.61%/4.67%与其他REITs接近[114]

基金基本信息 - 基金全称为中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金，简称中信建投沈阳国际软件园REIT，场内简称为沈软REIT，基金代码为508029 [17] - 基金经中国证监会2025年9月22日证监许可〔2025〕2136号文准予注册，募集份额总额为30,000万份 [14] - 基金管理人为中信建投基金管理有限公司，基金托管人为交通银行股份有限公司，财务顾问为中信建投证券股份有限公司 [1] 发售结构与规模 - 发售采用战略配售、网下发售和公众发售相结合的方式，战略配售初始份额为21,000万份（占总发售量70%），网下初始发售份额为6,300万份（占扣除战略配售后70%），公众初始发售份额为2,700万份（占扣除战略配售后30%） [14][20][21] - 原始权益人或其同一控制下的关联方战略配售比例为43.772%（13,131.60万份），其他战略投资者配售比例为26.228%（7,868.40万份） [31] - 最终发售份额可能根据回拨机制调整，战略配售差额部分优先回拨至网下发售 [82] 定价与询价机制 - 询价区间确定为2.736元/份至4.104元/份，通过网下询价最终确定认购价格 [3][23] - 网下询价时间为2025年9月29日9:00-15:00，通过上交所"REITs询价与认购系统"实施 [4][61] - 认购价格需不高于剔除无效报价后所有网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值，否则将延迟发售并发布风险提示公告 [6][69] 投资者资格与要求 - 网下投资者包括证券公司、基金管理公司、信托公司等专业机构投资者，需在证券业协会完成注册 [4][42] - 私募基金管理人需满足持续经营两年以上、管理规模最近两个季度均达10亿元等条件 [42] - 禁止参与对象包括原始权益人关联方、基金管理人、财务顾问等利益冲突主体 [45][47] 限售与流通安排 - 原始权益人关联方战略配售份额中20%部分限售60个月，超过20%部分限售36个月，其他战略投资者限售12个月 [34][35] - 网下投资者获配份额流通受认购倍数影响：若认购倍数≤100倍，上市前三天可交易份额不超过50%，第四天起全部流通；若认购倍数>100倍，上市日起全部流通 [7][24] 认购与缴款规则 - 战略投资者需于2025年10月14日17:00前足额缴纳认购资金，不收取认购费用 [39][71] - 网下投资者认购与缴款同步进行，单个配售对象最低认购100万份，且需为10万份整数倍，最高不超过6,300万份 [17][62] - 公众投资者可通过场内或场外方式认购，场内单笔最低1,000元，场外首次认购不低于1,000元（直销柜台要求20,000元） [79] 回拨与配售机制 - 回拨机制优先将战略配售差额部分调整至网下发售，公众认购不足时可向网下发售回拨 [82] - 网下配售按同比例原则进行，公众投资者若超额认购则采用全程比例配售 [85][87] - 若网下有效认购总份额低于网下发售总量，或公众认购人数少于1,000人，将导致募集失败 [97] 其他关键安排 - 网下投资者需于2025年9月26日12:00前通过中信建投证券系统提交资产证明等核查材料 [5][49] - 基金上市后，通过场外认购的投资者需转托管至场内方可交易 [75] - 募集失败情形包括认购规模未达准予注册规模的80%、募集金额少于2亿元等 [97]

基金产品信息 - 中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金合同及招募说明书于2025年9月24日通过公司官网及中国证监会基金电子披露网站正式披露 [1] - 投资者可通过公司客服电话4009-108-108进行咨询 [1] - 基金管理人承诺以诚实信用和勤勉尽责原则管理基金资产 但不保证盈利及最低收益 [1] 技术指标信号 - MACD金叉信号形成 相关个股呈现上涨态势 [1]

据了解，沈阳国际软件园REIT首次发行所投资的基础设施项目位于沈阳市浑南区，涵盖13栋产业楼 宇，产权建筑面积合计20.12万平方米，以研发办公为主业态，运营时间均超5年，已进入稳定运营阶 段。近三年及一期数据显示，项目各期加权平均出租率稳定在84%左右，办公部分平均合同租金单价保 持在46元／平方米／月以上，展现出较强的经营韧性。租户结构分散合理，有助于缓释单一租户变动风 险，保障资产长期稳定运营。 沈阳作为东北亚国际化中心城市，近年来经济发展势头稳健，展现出较强的区域活力与吸引力。沈阳国 际软件园是全市最大的研发办公类产业园区，定位软件与新一代信息技术产业，高度契合市、区两级产 业规划，成为落地数字经济产业的重要载体。区域经济与主导产业的良好态势，为园区稳定发展提供了 有力支撑。 新华财经北京9月23日电（王菁）新华财经23日获悉，"中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投 资基金"（以下简称"沈阳国际软件园REIT"）当日正式获得中国证监会准予注册的批复。该项目作为全 国首单践行东北全面振兴战略的公募REITs，标志着东北地区基础设施投融资改革进入新阶段，为区域 数字经济发展注入强劲资本动力。 沈阳国 ...