房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式并完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 优化住房供应结构并加快发展保障性住房 [1] - 因城施策增加改善性住房供给 [1] 住房建设与品质提升 - 适应高寒地区特点建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 加强房屋使用全生命周期安全管理 [1] 目标群体与需求满足 - 加快发展保障性住房以满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1]

房地产发展新模式 - 推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 因城施策优化房地产市场调控政策，促进房地产市场持续健康发展 [1] - 统筹“好房子”建设和老房子改造，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] 住房供给与需求 - 加大保障性住房供给力度，更好满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 有效增加改善性住房供给 [1] 存量资产盘活与项目管理 - 开展停工房屋建设项目和闲置房屋资产处置化解攻坚行动 [1] - 鼓励社会资本参与盘活存量资产 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1]

政策方向 - 内蒙古发布国民经济和社会发展第十五个五年规划建议 推动房地产高质量发展[1] - 加快构建房地产开发新模式[1] - 因城施策增加改善性住房供给[1] 供给优化 - 优化保障性住房供给以满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1] - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子"[1] 质量与安全管理 - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度[1]

政策导向与行业趋势 - 国家层面在“十五五”规划建议中明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，并部署推进现房销售[2][3] - 住房和城乡建设部将“有力有序推行现房销售”列为2025年重点工作，标志着政策进入全面推进阶段[5] - 现房销售改革旨在构建“现房为主、预售为辅”的二元体系，从根源上切断烂尾风险传导链[2] 地方政策推进与试点情况 - 全国已有超过30个省（市）出台现房销售相关支持政策，四川、福建、浙江、重庆、安徽等地已将现房销售纳入“十五五”住房发展重点任务[3][4][5] - 目前合肥、郑州等地已开展现房销售试点，海南与雄安则已全面推行[5] - 2025年以来地方推进力度加大，河南信阳、甘肃张掖、湖南平江县等地要求新出让土地开发的商品房实行现房销售[6] 现房销售市场占比变化 - 2024年，商品房现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%[2] - 2025年前9月，现房销售面积占比提升至35.4%，呈现持续攀升态势[2] 对购房者的影响 - 现房销售实现从“看图买房”到“所见即所得”的转变，有效降低交付不符、延期交房甚至烂尾的风险[7] - 以海南为例，自2020年实施现房销售政策以来，新房投诉量下降67%[7] 对房地产开发企业的影响 - 现房销售倒逼房企从“快建快销”转向精细化运营，更加注重项目规划、设计和施工品质[7][8] - 行业集中度提升，在海南头部房企市场份额占比超过75%[7] - 现房销售回款周期从期房模式的约6个月延长至现房模式的2-3年，对房企资金实力构成核心考验[8] 配套支持措施与建议 - 多地出台配套支持政策，如赣州延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江对购房者进行契税补贴，山东提高购买现房的公积金贷款额度[5] - 四川计划在“十五五”期间通过下调土地竞买保证金比例、放宽价款缴纳时间、鼓励金融机构提供期限更长的开发贷款等方式支持房企[10] - 业内建议创新金融工具如“现房开发贷”，调整土地出让政策，并坚持试点方式推进，避免“一刀切”[9][10]

短期市场趋势 - 短期内房地产市场仍处下行通道但空间有限，二手房抛压减弱且租金收益率升至2.36%，与个人住房公积金贷款利率（2.60%）和LPR（3.50%）差值收窄[24] - 2023年及2024年住房总销售面积稳定在15.1亿平方米，二手房销售占比从2021年19%升至2024年46%[22] - 未来降息周期将被动提升住房投资价值，支撑房价企稳[24] 长期需求与结构分化 - 长期住房需求面临大幅下降，2050年商品房需求面积中性预测为4.83亿平方米，较2024年9.74亿平方米下降近50%[31] - 购房主力人口（26-35岁）从2015年2.23亿人降至2025年1.67亿人，预计2050年进一步降至1.26亿人[7] - 城镇化率从2015年55.50%升至2024年67.00%，但年增速降至0.5%-0.8%，2050年预计达75%-85%[10][27] - 全国城镇住房空置率达16.2%，三四线城市空置率21.6%超供需失衡警戒线，核心城市空置率仅10.2%[21] - 保障房供给加速，“十四五”期间计划建设超1100万套，2024年新建商品住宅815万套受冲击[19] - 家庭结构小型化，户均人数从2005年3.12人降至2023年2.80人，二人户成主流[14] - 2050年60岁以上人口占比将达近35%，适老型住房需求快速增长[35]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 报告核心观点 - 楼市量价承压背景下，近期市场政策预期有所升温，楼市企稳关键在于居民购房意愿与能力的提升[2] - 短期市场风险偏好抬升叠加楼市承压，市场对地产板块关注降温，建议把握地产中期确定性机会[2] - 投资建议关注受益于“好房子”建设的优质房企、受益于中国香港楼市止跌回稳的港资房企、受益于商业复苏的商管企业及细分领域头部企业[2] 政策分析 - 中央层面推动房地产高质量发展，“好房子”建设将延续整个“十五五”时期[2][5] - 10月11日国新办发布会明确“好房子”建设的五个方面：好标准、好设计、好建材、好建造、好运维[4][5] - 地方政策如成都发布住宅建筑新规，广州、佛山、成都等地推动存量资源优化利用[6][7] 资金环境 - 2025年10月M2同比增长8.2%，社融存量同比增长8.5%，增速均环比下滑0.2个百分点[9][10] - 10月单月新增居民中长期贷款-700亿元，同比少增1800亿元[9][10] - 2025年第三季度新发放个人住房贷款利率为3.07%，高于10月百城住宅回报率2.36%，后续利率下行仍有空间[2][15] 楼市表现 - 受上年第四季度高基数影响，10月和11月销售同比降幅呈现扩大趋势[2][16][19] - 10月重点50城新房日均成交同比降31.4%，11月（截至25日）同比降46.3%[2][19] - 10月重点20城二手房日均成交同比降25.8%，11月（截至25日）同比降26.8%[2][19] - 10月70个大中城市新建住宅价格环比降0.5%，二手住宅价格环比降0.7%，新房表现优于二手[25] 土地市场 - 10月百城土地供应建筑面积1.3亿平米，环比降17.2%；成交建筑面积1.2亿平米，环比升3.4%[2][26] - 百城土地平均溢价率为3.37%，环比升0.2个百分点，土拍热度维持低位[2][26] 房企动态 - 克而瑞百强房企2025年10月单月销售金额同比下滑40.6%，前10月累计销售金额同比下滑16.7%[2][34] - 10月50强房企平均拿地销售金额比为31%，拿地销售面积比为37%，环比分别上升18个百分点和17个百分点[2][38] - 2025年1-10月，TOP100企业拿地总额同比增长26.4%[38] 板块估值 - 10月申万地产板块下跌2.37%，跑输沪深300指数（0%）[2][42] - 截至2025年11月25日，地产板块PE（TTM）为62.32倍，高于沪深300的13.92倍，估值处于近五年95.56%分位[2][42] 重点覆盖公司 - 报告覆盖多家重点公司并给出“推荐”评级，包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、华润置地等开发企业[43] - 同时覆盖保利物业、中海物业、招商积余、绿城管理控股、贝壳-W等物业及交易服务类企业[43]

土地储备与项目获取 - 公司竞得两宗位于杭州的住宅用地，土地权益均为100% [1] - 杭政储出[2025]127号地块建设用地面积33978平方米，容积率1.2，土地总价8.4854亿元 [1] - 杭政储出[2025]128号地块建设用地面积28869平方米，容积率2.5，土地总价16.1345亿元 [1] - 地块位于湘湖板块和萧山区市北板块核心区位，地理位置优越，生态及交通配套成熟 [1][2] - 此次竞地是公司深耕核心市场、优化土地储备结构的重要布局 [1] 公司经营与财务表现 - 截至2025年上半年，公司土地储备中杭州地区占比达73%，浙江省内其他城市占比17%，浙江省外占比10% [2] - 2025年前三季度，公司实现营收655.14亿元，同比增长60.64% [2] - 2025年前三季度，公司扣非净利润23.92亿元，同比增长60.38% [2] - 公司综合融资成本持续优化，2025年6月末降至3.1%的历史新低点 [4] - 公司主体信用评级已上调至AAA，获得交易所与银行间市场双AAA资信评级 [4] 品牌战略与市场认可 - 公司战略定位为“行业品牌领跑者，产品品质标准制订者” [3] - 超96%的业主愿意向亲友推荐公司开发的楼盘，客户忠诚度高 [4] - 公司产品实力与品牌口碑是促成成交的首要因素，有效降低了营销成本 [4] - 公司维持高收房率与高业主满意度，二手房市场获得显著品牌溢价 [3] 行业背景与发展前景 - “十五五”规划建议推动房地产行业向高质量发展转型，发展逻辑转向品质提升与民生适配 [3] - 行业开启以质取胜、民生为本的全新发展阶段 [3] - 在行业周期性调整深度变革期，公司凭借品牌优势实现业绩逆势突围 [3] - 随着行业转型深化，公司有望持续以品牌和品质优势实现长期稳健增长 [4]

房价趋势与家庭财富关联 - 中国城镇家庭70%的财富绑定在房产上，房价每波动10%就牵动万亿级家庭资产[7] - 前三季度70个大中城市新建商品住宅价格持续下行，9月环比下降0.4%，63城下跌仅5城上涨[7] - 二手房价格下行压力更大，前三季度70城二手住宅价格全面环比下跌，9月环比跌幅达0.6%，为去年四季度以来最大跌幅，一线城市二手房同比下降3.2%，广州、深圳部分热点学区房价格较峰值回落超20%[7] 土地财政转型与新模式构建 - 80%以上的地方政府性基金收入来自卖地，今年前三季度土地出让金仍有两位数同比下滑，全国重点300城住宅用地出让金同比下降10%，但上海、北京等核心城市通过优质地块供应实现出让金逆势增长19.7%[10] - 地方政府正加速从“增量卖地”转向“存量运营”，未来将通过产业升级和高科技摆脱路径依赖[4][10] - 房地产发展新模式包含存量提质增效（如商改租、老旧小区改造）、多元供给体系（苏州试点土地出让收益30%专项用于保障房）、制度完善（推动现房销售、房地产税改革）三大方向[11] 青年安居问题与政策应对 - 一二线城市一套90平以下小房子月供占平均工资7成以上，一线城市养娃成本超200万，导致年轻人购房意愿下降[12] - 政策从供给端（深圳人才房配建占比40%，租金为市场价60%）、品质端（雄安新区试点现房销售+全生命周期质保）、权利端（租购并举制度深化）系统性破解青年安居难题[13] - 对1000名一线城市青年的调研显示，68%的青年表示如果有稳定的保障性住房会考虑结婚生子[13] 行业未来发展方向 - 行业下半场竞争焦点从“谁盖得多”转向“谁盖得更懂生活、更有温度”，让房子真正服务于人[4][16] - 十五五规划推动房地产从“野蛮生长”转向高质量发展，目标成为与民生共生、与城市共荣的“压舱石”[15] - 参考日本经验，中国正告别“唯房产论”财富逻辑，迈向“房产稳居住、投资多元化”的成熟格局[8]

公司近期土地获取活动 - 11月25日，公司在杭州联合杭州安居建投集团以底价10.15亿元拿下拱墅区石桥单元地块，规划建筑面积67966平方米，楼面价14931元/平方米 [1] - 同日，公司在武汉与湖北科投联合体以底价3.94亿元拿下光谷金融港宅地，计划采取代建方式建设，总建面约6.1万平方米，楼面地价6400元/平方米 [1] - 11月6日，公司在重庆以底价3.21亿元竞得中央公园北板块宅地，成交楼面价8000元/平方米 [2] - 10月22日，公司在成都通过合资公司成都弘万瑞博置业发展有限公司底价竞得2宗住宅用地，总成交价3.16亿元 [2] 公司投资策略特征 - 公司近期拿地模式典型特征为联合出手、底价拿地 [1] - 投资行为多为在已有项目的区域进行“加仓”，例如在武汉光谷、重庆中央公园北及成都红光板块的再次出手 [2] - 公司注重盘活存量资源，通过“收—调—供”、指标优化、资源置换等方式，前10月新增可售货值228亿元 [3] - 公司发展战略强调坚持战略聚焦，从城市聚焦、业务组合、发展模式等五个方面综合施策 [3] 行业投资趋势 - 房企投资更趋理性与保守，低容积率、小地块依然是主流 [2] - 行业正在创新投资模式，聚焦好城市、好地块、好房子，通过代建、合作等方式实现区域深耕目的 [1][2] - 品牌房企加大与区域平台公司合作代建模式，借助政策支持盘活存量土地 [2]

行业定位与政策导向 - 行业定位从发展问题转向民生问题，居住属性和民生定位被进一步凸显[1] - 中央到地方调整优化政策以适应市场底层逻辑变化，从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足[1] - 过去20多年行业总体呈上升态势，对保障民生和支撑经济发展发挥重要作用[1] 行业发展基础与现状 - “十四五”以来全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米[1] - 同期建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众[1] - 这些数据为“十五五”时期高质量发展奠定坚实基础[1] 高质量发展核心发力点：完善制度 - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1] - 开发环节严禁项目交付前违规抽挪资金[1] - 融资环节建立城市协调机制和实施项目“白名单”制度以保障建设交付[1] - 销售环节有力有序推进现房销售[1] 高质量发展核心发力点：优化供给 - 需从供需两端激活市场，保障性住房供给相对不足，大城市新市民青年人住房负担重[2] - 改善性住房需求持续升级，居民对提升居住品质愿望强烈[2] - 因城施策优化保障房和改善性住房供给，用好调控自主权[2] 高质量发展核心发力点：提升品质 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”是实现“住有优居”的关键[2] - 自2024年5月1日国家标准《住宅项目规范》施行，“好房子”标准加速落地[2] - 北京、江苏、浙江、福建、安徽等多地已发布技术导则或打造样板房引导品质提升[2] - 企业未来竞争赛道将从规模速度价格转向产品力、科技力和服务力[2] - 品质提升是覆盖新房存量房、涉及硬件软件的系统性工程[2]