行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 报告核心观点 - 楼市量价承压背景下，近期市场政策预期有所升温，楼市企稳关键在于居民购房意愿与能力的提升[2] - 短期市场风险偏好抬升叠加楼市承压，市场对地产板块关注降温，建议把握地产中期确定性机会[2] - 投资建议关注受益于“好房子”建设的优质房企、受益于中国香港楼市止跌回稳的港资房企、受益于商业复苏的商管企业及细分领域头部企业[2] 政策分析 - 中央层面推动房地产高质量发展，“好房子”建设将延续整个“十五五”时期[2][5] - 10月11日国新办发布会明确“好房子”建设的五个方面：好标准、好设计、好建材、好建造、好运维[4][5] - 地方政策如成都发布住宅建筑新规，广州、佛山、成都等地推动存量资源优化利用[6][7] 资金环境 - 2025年10月M2同比增长8.2%，社融存量同比增长8.5%，增速均环比下滑0.2个百分点[9][10] - 10月单月新增居民中长期贷款-700亿元，同比少增1800亿元[9][10] - 2025年第三季度新发放个人住房贷款利率为3.07%，高于10月百城住宅回报率2.36%，后续利率下行仍有空间[2][15] 楼市表现 - 受上年第四季度高基数影响，10月和11月销售同比降幅呈现扩大趋势[2][16][19] - 10月重点50城新房日均成交同比降31.4%，11月（截至25日）同比降46.3%[2][19] - 10月重点20城二手房日均成交同比降25.8%，11月（截至25日）同比降26.8%[2][19] - 10月70个大中城市新建住宅价格环比降0.5%，二手住宅价格环比降0.7%，新房表现优于二手[25] 土地市场 - 10月百城土地供应建筑面积1.3亿平米，环比降17.2%；成交建筑面积1.2亿平米，环比升3.4%[2][26] - 百城土地平均溢价率为3.37%，环比升0.2个百分点，土拍热度维持低位[2][26] 房企动态 - 克而瑞百强房企2025年10月单月销售金额同比下滑40.6%，前10月累计销售金额同比下滑16.7%[2][34] - 10月50强房企平均拿地销售金额比为31%，拿地销售面积比为37%，环比分别上升18个百分点和17个百分点[2][38] - 2025年1-10月，TOP100企业拿地总额同比增长26.4%[38] 板块估值 - 10月申万地产板块下跌2.37%，跑输沪深300指数（0%）[2][42] - 截至2025年11月25日，地产板块PE（TTM）为62.32倍，高于沪深300的13.92倍，估值处于近五年95.56%分位[2][42] 重点覆盖公司 - 报告覆盖多家重点公司并给出“推荐”评级，包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、华润置地等开发企业[43] - 同时覆盖保利物业、中海物业、招商积余、绿城管理控股、贝壳-W等物业及交易服务类企业[43]