项目进展 - 黄金台项目首批合同约定交付时间为2026年6月，公司力争在2025年12月底交付 [2] - 迎玺三期5栋住宅已于4月29日销售 [2] 财务数据 - 2024年度经营活动产生的现金流量净额为56.56亿元，较上年同期增加43.04亿元，增幅318.39% [3] - 年末现金及现金等价物余额为36.4亿元，去年同期为7.8亿元，净增加额28.6亿元 [3] 战略规划 - 公司将继续聚焦主营业务，集中资源布局粤港澳大湾区 [2] - 未来将适时谨慎获取新项目，保持稳定经营 [2] 市场环境 - 近期房地产政策有助于促进房地产市场平稳发展 [3] - 公司将紧密关注政策动态，紧跟市场变化，推动项目销售 [3]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持），房地产服务评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 4月25日中央政治局会议提出持续巩固房地产市场稳定态势，举措集中在城中村改造、高品质住房、存量房收储等方面，二季度房地产行业增量政策窗口逐步打开，后续需关注实操政策落地节奏，一线城市更具政策弹性，看好市场复苏节奏及相关标的 [2] - 本轮房地产政策发力周期起始于2023年7月，本次会议表态说明止跌回稳有成效，2025Q1重点19城新房+二手房成交面积合计同比增长18%，但房价层面企稳根基仍需稳固，需增量政策持续发力 [3] - 会议提到的房地产政策方向与4月8日报告预判接近，包括城市更新、优化存量商品房收购政策、加大高品质住房供给 [4] - 会议进一步确认增量政策方向，看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐具备“三好”逻辑的地产股，业绩与现金流稳健的物管公司有望受益于市场止跌回稳 [5] 重点推荐公司总结 A股开发 - 城投控股：2024年营业总收入94.3亿元，同比+268.6%，归母净利润2.43亿元，同比-41.6%，因项目盈利性低于预期调整2025 - 2027年EPS，给予0.75倍25PB，目标价6.34元，维持“买入” [10][11] - 城建发展：2024年营收254.4亿元，同比+25%，归母净亏损9.5亿元，受存货减值拖累，维持25/26年预测归母净利润，引入27年预测，微调25E BPS，给予0.67倍25PB，目标价7.32元，维持“买入” [10][11] - 滨江集团：1 - 3Q24营收407.8亿元，同比-12%，归母净利润16.3亿元，同比-34%，待结转资源充裕，看好全年利润增速修复，维持24 - 26年EPS盈利预测，给予13倍25PE，目标价12.35元，维持“买入” [10][11] - 新城控股：2024年营收889.99亿元，同比-25.32%，归母净利润7.52亿，同比+2.07%，因减值规模下降调整25 - 27年EPS，给予0.61x25PB，目标价16.68元，上调至“买入” [10][11] - 招商蛇口：2024年营收1789.5亿元，同比+2.25%，归母净利润40.4亿元，同比-36.09%，因减值略超预期调整2025 - 2027年EPS和BVPS预测，给予2025年1倍PB，目标价12.52元，维持“买入” [10][12] - 建发股份：2024年营收7012.96亿元，同比-8.17%，归母净利29.46亿元，同比-77.52%，剔除影响后归母净利同比下降17.8%，维持2025 - 2026年EPS预测，新增2027年预测，给予两部分业务2025PE估值12.7/8.4倍，目标价13.48元，维持“买入” [10][12] 港股开发 - 华润置地：2024年收入2788亿元，同比+11%，核心净利润254亿元，同比-8.5%，预计25 - 27E EPS，将估值方法由PE切换至PB，给予0.75倍25PB，目标价32.72港元，维持“买入” [10][12] - 中国海外发展：2024年收入同比-9%至1852亿元，归母净利润156亿元，同比-39%，下调营收及毛利率假设，预计25 - 27年EPS，将估值方法从PE调整为PB，给予0.45x25PB，目标价17.07港元，维持“买入” [10][12] - 绿城中国：2024年收入1585亿元，同比+21%，归母净利润16亿元，同比-49%，上调营收假设，下调毛利率假设，预计25 - 27年EPS，将估值方法由PE切换为PB，给予0.81x25PB，目标价12.73港元，维持“买入” [10][12] - 建发国际集团：2024年收入1430亿元，同比+6%，核心归母净利润43亿元，同比-1.6%，调整25 - 27E EPS，将估值方法由PE切换至PB，给予1.32倍25PB，目标价19.29港元，维持“买入” [10][12] - 越秀地产：2024年营收864亿元，同比+8%，归母净利10.4亿元，同比-67%，下调营收预测以及毛利率假设，预计25 - 27年EPS，将估值方法从PE调整为PB，给予0.46x25PB，目标价6.85港元，维持“买入” [10][13] 物管公司 - 华润万象生活：2024年营收170.4亿元，同比+15%，归母净利润36.3亿元，同比+24%，小幅调低营收，调高毛利率和少数股东损益占比，预计25/26年EPS，引入27年EPS，调整为基于核心EPS进行估值，给予21倍25PE，目标价39.81港币，维持“买入” [10][13] - 绿城服务：2024年营收178.9亿元，同比+6%，核心经营利润15.9亿元，同比+22%，归母净利润7.9亿元，同比+30%，调低营收和管理费用率，上调25/26年EPS，引入27年EPS预测，给予19倍25PE，目标价5.91港币，维持“买入” [10][13] - 中海物业：2024年营收140.2亿元，同比+7%，归母净利润15.1亿元，同比+13%，调低营收但小幅调高毛利率，预计25/26年EPS，引入27年EPS，给予14倍25PE，目标价7.74港币，维持“买入” [10][13] - 保利物业：2024年营收163.4亿元，同比+8%，归母净利润14.7亿元，同比+7%，下调营收和毛利率，预计25/26年EPS，引入27年EPS，给予13倍25PE，目标价40.15港币，维持“买入” [10][13] - 招商积余：2024年营收171.7亿元，同比+10%，归母净利润8.4亿元，同比+14%，上调基础物管毛利率，上调25/26年EPS，引入27年EPS，给予17倍25PE，目标价14.96元，维持“买入” [10][13] - 滨江服务：2024年营收36.0亿元，同比+28%，归母净利润5.5亿元，同比+11%，小幅下调营收，预计25/26年EPS，引入27年EPS，给予12倍25PE，目标价31.06港币，维持“买入” [10][14]

回迁房市场现状 - 回迁房已成为低价住宅的代名词，但消费者对其接受度较低[3] - 价格虽比普通商品房便宜很多，但存在显著缺点导致市场竞争力弱[1] 建筑规划问题 - 开发商按土地性质直接建造，未针对性考虑回迁户需求[4] - 常见未完工现象，实际是开发商分阶段建设导致居住环境拥挤[6] - 为节约成本设计超高楼层，引发上下楼不便、噪音、空气流通等问题[8][9] 户型设计缺陷 - 户型布局存在结构性缺陷：缺乏阳台、卫生间位置不合理、无玄关设计[11] - 建设规划局限性导致无法满足基本生活需求[11] 社区环境风险 - 人员素质参差不齐导致邻里矛盾频发，影响整体居住体验[13][15] - 物业管理缺失，存在黑社会势力渗透风险，加剧环境恶化[25][27][28] 地理位置劣势 - 普遍选址偏远郊区，生活便利性远低于市中心[19][23] - 即使后期城市扩张，原始建筑结构缺陷仍无法改善[23] 工程质量隐患 - 施工质量不达标现象普遍，存在安全隐患[25] - 建筑条件差导致材料质量低下，反映行业施工管理漏洞[25]

文章核心观点 - 中国经济1-2月实现"开门红"，一季度GDP同比或达5.5%，主要动能包括消费政策刺激、设备更新投资加码及中央加杠杆基建发力 [2][4] - 经济面临外部贸易摩擦加剧、房地产持续承压、消费透支风险及物价低迷等挑战 [10][11][12][13][14] - 全年经济走势预计消费与基建为支撑力，出口成拖累，政策需持续加码直至内生动能增强 [15][16][17] 经济数据"开门红"的三大动能 - 工业增加值同比增长5.9%，服务业生产指数增长5.6%，分别较去年全年加快0.1和0.4个百分点 [4] - 社会消费品零售总额同比增长4%，固定资产投资增长4.1%，分别较去年全年加快0.5和0.9个百分点 [4] - 消费品以旧换新政策刺激显著：通讯器材类零售额增长26.2%，文化办公用品类增长21.8%，家具类增长11.7%，家用电器类增长10.9% [6] - 春节假期服务消费强劲：国内旅游人次和收入同比分别增长5.9%和7.0%，消费相关行业日均销售收入增长10.8% [6] - 制造业投资同比增长9%，设备工器具购置投资增长18%，对全部投资增长贡献率达62.3% [7] - 广义基建投资同比增长10%，中央主导水利管理业投资增长39.1%，地方公共设施管理业投资由负转正至2.6% [8] - 财政政策加码：赤字率首次达4%，中央赤字占比85.9%，超长期特别国债安排8000亿元支持"两重"项目 [8] 当前经济面临的风险与挑战 - 特朗普2.0政策加剧全球贸易摩擦，美国对华加征关税或于二季度冲击出口 [11] - 房地产投资同比降9.8%，一二线城市新房房价环比止跌但三线仍负增长，二手房市场持续以价换量 [12] - 服务消费增长4.9%低于去年全年的6.2%，商品消费政策可能存在透支效应 [13] - CPI同比-0.1%，PPI同比-2.2%连续29个月负增长，反映有效需求不足 [14] 全年经济走势展望及政策建议 - 消费与基建为全年主要支撑，出口可能成为拖累 [16] - 财政政策需动态追加预算，支出向医疗教育养老倾斜，优化化债方案并调整债务风险指标 [18] - 货币政策需降准降息，支持设备更新与消费以旧换新，防范房地产信用风险 [19] - 房地产政策需解除限制性措施，探索中央层面稳定基金，鼓励高品质住宅开发 [19] - 消费政策需通过财政补贴、收入分配改革、户籍制度优化及供给端调整综合发力 [20]