行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][61] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且目前仍在推进途中 [4][61] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][61] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][61] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][61] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，且预计一二线城市将更受益 [4][61] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量，主要把握政策beta，节奏和仓位控制更为重要 [4][61] 市场行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计变动幅度为0.9%，落后沪深300指数0.02个百分点，在31个申万一级行业中排名第21名 [1][18] - 本周申万房地产板块上涨个股共85支，较上周增长8支，下跌股数为26支 [18] - 市场房地产股涨幅前五为：中润资源（21.0%）、中珠医疗（14.5%）、莱茵体育（12.8%）、广汇物流（9.2%）、万方发展（9.0%） [18][24] - 市场房地产股跌幅前五为：*ST匹凸（-7.7%）、*ST宏盛（-7.0%）、京蓝科技（-5.5%）、绵石投资（-5.3%）、金地集团（-3.4%） [18][24] - 重点跟踪的48家A/H房企中，本周共计上涨16支，较上周减少8支 [18] - 重点房企涨幅前五为：美的置业（10.5%）、建发国际集团（6.8%）、融信中国（5.4%）、新城控股（3.1%）、绿地控股（2.4%） [18][27] - 重点房企跌幅前五为：禹洲集团（-6.5%）、绿景中国地产（-6.1%）、建业地产（-6.0%）、雅居乐集团（-5.8%）、远洋集团（-4.8%） [18][28] 核心城市二手房成交情况 - 2025年5月，上海、北京、深圳二手房成交套数分别为21400套、14277套、4830套 [1][11] - 环比2025年4月，上海、北京、深圳二手房成交套数分别下降8.6%、8.3%、18.1% [1][11] - 相较于2025年3月，上海、北京、深圳二手房成交套数分别下降27.1%、25.8%、22.5% [1][11] - 核心城市二手房成交相较此前有一定降温，存在季节性因素，但整体表现仍好于新房市场 [1][11] - 预计在当前政策框架下，二手房成交或持续强于新房；新房受供货结构影响，总量弹性不大，可能维持近年同期低位量能，但结构性城市和区域表现尚可 [1][11] 重点城市新房成交跟踪 - 本周总体情况：本周（报告期）30个样本城市新房成交面积为157.9万平方米，环比下降35.7%，同比下降9.6% [2][28] - 分城市能级看： - 样本一线城市新房成交面积为40.9万平方米，环比下降40.3%，同比下降7.4% [2][28] - 样本二线城市新房成交面积为79.8万平方米，环比下降28.7%，同比下降11.1% [2][28] - 样本三线城市新房成交面积为37.2万平方米，环比下降43.1%，同比下降8.9% [2][28] - 5月累计情况：样本30城5月累计新房成交面积为126.1万平方米，同比下降11.9% [33] - 一线城市累计32.8万平方米，同比下降10.7% [33] - 二线城市累计59.5万平方米，同比下降18.8% [33] - 三线城市累计33.8万平方米，同比上升1.9% [33] - 年初至今累计情况：样本30城今年前23周累计新房成交面积为4436.7万平方米，同比上升5.0% [33] - 一线城市累计1158.9万平方米，同比上升15.7% [33] - 二线城市累计2103.0万平方米，同比下降2.1% [33] - 三线城市累计1174.7万平方米，同比上升9.0% [33] - 一线城市具体表现：前23周累计同比，北京上升2.5%，上海上升9.8%，广州上升26.8%，深圳上升43.6% [33] 重点城市二手房成交跟踪 - 本周总体情况：本周（报告期）14个样本城市二手房成交面积合计162.1万平方米，环比下降26.2%，同比下降20.5% [2][37] - 分城市能级看： - 样本一线城市二手房成交面积为63.3万平方米，环比下降34.5% [2][37] - 样本二线城市二手房成交面积为77.0万平方米，环比下降19.4% [2][37] - 样本三线城市二手房成交面积为21.8万平方米，环比下降21.0% [2][37] - 年初至今累计情况：14个样本城市年初至今累计二手房成交面积为4731.7万平方米，同比上升27.3% [37] - 一线城市累计1951.2万平方米，同比上升35.1% [37] - 二线城市累计2207.7万平方米，同比上升24.6% [37] - 三线城市累计572.8万平方米，同比上升14.0% [37] 重点公司境内信用债情况 - 发行与偿还：本周（6.2-6.8）共发行房企信用债5只，环比持平；发行规模共计81.00亿元，环比增加27.9亿元；总偿还量119.79亿元，环比增加28.34亿元；净融资额为-38.79亿元，环比减少0.44亿元 [3][49] - 主体评级：本周已披露主体评级的房企债券发行以AAA级（85.2%）为主要构成 [3][49] - 债券类型：本周房企债券发行以一般中期票据（85.2%）为主要构成 [3][49] - 债券期限：本周以1-3年期（67.9%）的债券为主 [3][49] - 融资成本：本周发行利率有所下降，例如“25华润控股MTN003A”3年期中期票据利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率下降90个基点 [56][57] 本周政策回顾 - 中央政策：住房城乡建设部表示，《住宅项目规范》已于2025年5月1日起施行，该规范是对“好房子”建设的底线要求，将起到引领和支撑作用 [59] - 地方政策： - 北京：住房公积金管理中心取消抵押物评估对房屋抵押状态的限制，优化二手房贷款流程 [60] - 江苏南通：发布促进房地产市场平稳健康发展的措施，包括人才房票抵扣购房款、多子女家庭购房补贴、团购补贴等；同时调整公积金政策，如还清贷款后符合条件可再次申请、降低首套房和二套房公积金贷款首付比例至20%等 [60] 投资建议与配置方向 - 报告建议配置方向如下 [4][61]： - 基本面alpha公司： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产 - A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 - 中介：贝壳 - 边际催化：金地集团 - 物业（跟涨板块）：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余