经济形势 - 上半年实际GDP同比增长5.3%，超出5%，经济运行稳中有进，高质量发展取得新成效[3] - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额同比下降5.5%，但跌幅收窄，市场总体朝止跌回稳方向迈进[15] 政策方向 - 宏观政策坚持稳中求进，持续发力、适时加力，保持连续性稳定性，增强灵活性预见性[4] 财政政策 - 延续“更加积极”基调，落实落细存量政策，2025年2万亿元置换债券截至6月末已发行1.8万亿元，占全年额度90%，已使用1.44万亿元[4] - 下半年超长期特别国债及新增专项债剩余额度（分别为7450亿元、2.2万亿元）有望加速发行与使用[4] 货币政策 - 持续强调“适度宽松”，保持流动性充裕，促进社会综合融资成本下行，用好结构性货币政策工具[4] 扩内需 - 服务消费为扩内需重要抓手，后续政策资源或向服务消费倾斜[5] - 高质量推动“两重”建设，激发民间投资活力，扩大有效投资[5] 产业发展 - 强调科创引领，加快培育新兴支柱产业，推动科技创新和产业创新深度融合[5] - 纵深推进全国统一大市场建设，优化市场竞争秩序，治理企业无序竞争，推进产能治理[5] 房地产 - 落实中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造[6][8] 风险化解 - 积极稳妥化解地方政府债务风险，严禁新增隐性债务，推进地方融资平台出清[5] 资本市场 - 增强国内资本市场的吸引力和包容性，巩固回稳向好势头[5]

7月30日，中共中央政治局召开会议，决定今年10月在北京召开中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议，主要议程 是，中共中央政治局向中央委员会报告工作，研究关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议。会议分析研究当前 经济形势，部署下半年经济工作。会议通稿中与宏观政策和房地产相关的主要内容如下： 今年以来，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，各地区各部门积极作为、攻坚克难，加紧实施更加积极有为的宏观政 策，我国经济运行稳中有进，高质量发展取得新成效。主要经济指标表现良好，新质生产力积极发展，改革开放不断深化，重 点领域风险有力有效防范化解，民生兜底保障进一步加强，我国经济展现强大活力和韧性。 当前我国经济运行依然面临不少风险挑战，要正确把握形势，增强忧患意识，坚持底线思维，用好发展机遇、潜力和优势，巩 固拓展经济回升向好势头。 加快构建新发展格局，保持政策连续性稳定性，增强灵活性预见性，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，有力促进国内国 际双循环，努力完成全年经济社会发展目标任务，实现"十四五"圆满收官。 宏观政策要持续发力、适时加力。要落实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策 ...

中国商报（记者 王彤旭）今年以来，各地 "因城施策"出台相关措施推动房地产市场止跌回稳。其中，多地大力推进"好房子"建设，旨在有力有效稳预 期，激发房地产市场新活力。从统计数据来看，相关政策措施成效明显，上半年房地产市场虽有所波动，但总体上还是朝着止跌回稳的方向迈进。 展望下半年，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，预计城市之间及项目之间分化 行情将延续，"好城市+好房子"具备结构性机会，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力。 "好房子"建设政策助力 加快构建房地产发展新模式，是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，着眼于破解房地产发展难题和防范风险、促进房地产市场平稳 健康发展的治本之策。业内人士表示，推进好房子建设和城市更新，是构建房地产发展新模式的"双引擎"。 5月1日，被业界称为"好房子"国家标准的《住宅项目规范》正式施行。其对层高、隔音等作出强制规定，对"好房子"建设提出了新的标准。这部具有 强制约束力的规范，标志着中国住宅建设从"有没有"转入"好不好"的关键转折。此后印发的《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行 动的意 ...

政治局会议经济政策基调 - 保持政策连续性稳定性 增强灵活性预见性 着力稳就业 稳企业 稳市场 稳预期 [2] - 宏观政策持续发力 适时加力 落实积极财政政策与适度宽松货币政策 [2] - 深入实施提振消费专项行动 有效释放内需潜力 [2] 房地产行业政策导向 - 未直接提及房地产市场 但推动止跌回稳基调不变 强调高质量城市更新 [3][4] - 7月中央城市工作会议提出以城市更新为抓手 加大"好房子"供应 [4][6] - 政策效果显现：新房二手房成交总量同比正增长 二手房面积同比增超10% 70城房价降幅收窄0 3-0 5个百分点 [4] 城镇化与住房需求演变 - 城镇化进入存量提质阶段 住房需求向核心城市群集中 [5] - 300亿平方米存量住房需更新改造 催生改善型需求 [7] - 行业从"住有所居"转向"住有优居" 四维升级"好房子"标准（经济安全 人本健康 绿色低碳 智慧科技） [7] 城市更新与市场影响 - 2015年后政策推动棚改旧改 刺激上一轮房地产高速发展 [6] - 新供地聚焦核心区低容积率地块 计容新规产品去化率显著优于旧规 [8] - "好房子"将形成新价格基准 重构市场供求平衡 [5][8]

股价表现 - 远洋集团跌6.67%至0.126港元 [1] - 融创中国跌5.17%至1.65港元 [1] - 富力地产跌2.08%至0.94港元 [1] 政策动向 - 中央政治局会议提出高质量开展城市更新及构建房地产发展新模式 [1] - 会议未出台强刺激举措 表述保持审慎中性 [1] - 城市发展进入存量提质增效阶段 以城市更新为主要抓手 [1] 行业盈利预测 - 2024年上半年行业盈利预计同比下降25% [2] - 全年盈利降幅收窄至13% 主因存货减值幅度缩小 [2] - 上半年开发利润率下降1个百分点至平均值11% [2] 销售与复苏展望 - 2024年合同销售预测下调5% 下半年同比降幅达16% [2] - 2027财年行业盈利将复苏 受利润率回升支撑 [2] - 因销售复苏不稳 2027年盈利预测下调3% 目标价同步下调约3% [2]

国际政治与经济 - 特朗普威胁若10天内乌克兰未达成停火协议将对俄罗斯加征关税[4] - 美国6月商品贸易逆差收窄至860亿美元[4] - 印度准备应对美国20%至25%的关税[4] - IMF大幅调高今年中国经济增速预期0.8个百分点[4] 金融市场数据 - 2年期美债收益率跌5.66个基点报3.867%[4] - 5年期美债收益率跌6.85个基点报3.898%[4] - 10年期美债收益率跌8.75个基点报4.322%[4] - 港股上半年日均成交额同比增118%[4] - 国有企业上半年营业总收入同比下降0.2%，利润总额同比下降3.1%[4] 市场指数表现 - 纳斯达克指数收报21098.29点，跌0.38%[5] - 道琼斯工业指数收报44632.99点，跌0.46%[5] - 标普500指数收报6370.86点，跌0.30%[5] - 恒生指数收报25524.45点，跌0.15%[5] - 上证指数收报3609.71点，涨0.33%[5]

财政政策方向 - 加大财政逆周期调节力度 [1] - 加快发行和使用超长期特别国债 [1] - 统筹运用政策工具支持传统产业改造提升 [1] 产业发展支持 - 支持新兴产业发展壮大 [1] - 支持加快构建房地产发展新模式 [1] 内需刺激措施 - 以促消费为重点支持扩大内需 [1] - 出台实施重点领域贷款财政贴息政策 [1]

财长蓝佛安： 以促消费为重点支持扩大内需，进一步释放国内市场潜力 金十数据7月30日讯，财政部部长蓝佛安在学习时报刊文表示，以促消费为重点支持扩大内需，进一步 释放国内市场潜力。不断完善支持养老、育幼、文化、旅游等服务消费的政策体系。完善免税店政策， 推动免税商品零售业务健康有序发展。强化财政与金融政策协同联动，出台实施重点领域个人消费贷款 和服务业经营主体贷款财政贴息政策，更好满足消费需求。持续推进"两重"项目建设。支持加快构建房 地产发展新模式，实施城市更新行动，促进房地产市场持续健康发展。 ...

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17] 核心观点 - 中央时隔十年再次召开高规格城市工作会议，明确了现代化人民城市建设方向，部署了七大重点任务，为房地产行业带来持续的刚性需求 [2] - 城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产行业增长动力从规模扩张转向质量提升 [4][6] - 城市更新项目持续推进，2024年完成投资约2.9万亿元，政策加持下预计各地城市更新有望进一步提速 [5] - 建设宜居、美丽、韧性、智慧城市为"好房子"的推广和建设提供了政策契机，预计未来将有更多支持性政策落地 [6] - 房地产行业正在迎来新的发展周期，供需关系的结构性调整将构建"量稳质升"的行业发展新模式 [6] 市场表现 需求端 - 6月商品住宅价格环比延续下行趋势，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加1个至14个，同比降幅连续8个月收窄 [7] - 6月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别达6.55%、11.49%，环比分别增长49.36%和43.85% [7] - 前6月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月有所扩大，下行压力仍存 [7] 供给端 - 6月土地市场延续缩量提质特点，建面下降、金额上升，各能级城市溢价率均有所回落 [8] - 6月新开工面积环比有所增长，累计降幅同比有所收窄，竣工面积累计降幅亦同比收窄 [8] - 商品房待售面积连续4月环比下降至7.69亿平方米，但仍处于历史高位 [8] - 1~6月房地产开发投资规模同比下降11.20%，资金来源中个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降11.40%和7.50% [8] 二手房市场 - 6月70个大中城市二手住宅价格指数同比降幅进一步缩窄，环比跌幅略有上升，环比上涨城市1个 [9] - 多数城市二手房市场延续"以价换量"行情，受季节性因素影响热度有所转弱 [9] - 百城二手房挂牌量同比增长13.33%，三四线城市和新一线城市供给压力尤为突出 [9] 债券市场 - 6月境内债券融资金额环比上升，净融资规模为净流入态势，发行主体主要为央国企 [11] - 6月房企无境外债发行，未新增违约或展期主体 [11] - 7月25日至8月末房地产企业境内债整体到期规模383.59亿元 [11] - 6月房企境内债券日均交易量环比有所上升，成交热度上涨，市场偏好仍以央国企为主 [11]

城镇化发展阶段变化 - 我国城镇化率从2015年的56 1%增长至2024年底的67% 增速明显放缓 城市大规模扩张的"高潮期"已过 [1] - 城镇化正从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [4] "两个转向"的战略意义 - 第一个转向意味着城镇化工作重心从追求规模速度转向注重质量效益和竞争力提升 [4] - 第二个转向表明城市粗放式扩张模式难以为继 需通过新技术新业态推动存量空间优化和功能升级 [4] 组团式网络化发展模式 - 以19个城市群为宏观组团 形成区域增长极 未来城镇化要素集聚主要在这些区域拓展深化 [6] - "网络化"强调通过高铁高速公路航空等现代化交通体系实现城市群间互联互通 促进经济要素流动 [8] 县城在城镇化中的功能 - 1800多个县和2万多个镇是吸纳农村人口就近转移的关键载体 承担保障粮食安全生态安全等重要功能 [10] - 县城发挥"蓄水池"功能 通过"抓两头带中间"策略构建城乡融合发展桥梁 避免人口过度向大城市集中 [12] 房地产发展新模式 - 重点转向存量住房资源分类消化盘活 将部分过剩商品房转化为保障性住房 [14] - 针对改善性需求实施精细化政策 如降首付降利率等 持续释放盘活住房存量的积极信号 [16]