公司财务与经营业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，其中销售收入为1004.6亿元 [1] - 前三季度经营服务业务收入达435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] - 公司实现高质量交付超7.4万套住房 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，运营管理房间超28万间 [1] - 截至目前开业房间数突破20万间，共计超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 在业内率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破 [1] - 推出“长短租结合”模式，短租服务累计入住已超过50万间夜 [2] 长租公寓业务运营与服务 - 在佛山项目中对分散式房源进行创新租赁运营管理 [2] - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，并就中大型租赁社区运营服务达成协议 [2] - 推出“六大服务承诺”，聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应等服务保障 [2] 行业地位与外部认可 - 根据第三方报告，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”和“2025中国社区租赁领先品牌” [3] - 业务竞争力获得大股东认可，二季度与深铁签署租赁运营合作框架协议，结合双方资产与运营优势 [3] 业务发展前景 - 公司在物业、长租、物流等赛道已建立规模和效率的领先优势 [1] - 随着REITs、Pre-REITs等资产证券化通道逐步成熟，未来有望实现进一步发展 [1]

核心财务与经营表现 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] - 完成高质量交付房屋超7.4万套 [1][2] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [1][3] - 十一黄金周假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137% [2] 开发业务与销售亮点 - 多地创新项目实现“上线即热销”，产品融合24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 [2] - 上海理想之地项目入选全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [2] - 广州理想花地项目获广州主城区销售套数和金额双第一，上海高福云境项目1.3-1.7亿价位房源25套全部售罄 [2] - 采用主动邀请业主检验、在线实时查看施工细节等方式保障交付质量 [2] 经营服务业务发展 - 长租公寓业务（泊寓）运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房，规模、效率、纳保量保持行业第一 [4] - 泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”等荣誉，并与深铁集团签署租赁运营合作框架协议 [4] - 商业业务新项目实现首开出租率超97%，并为GIC、黑石等机构提供轻资产运营服务 [5] - 物流业务出租率行业领先，物业业务推出弹性定价体系服务模式获得市场认可 [5] 科技创新与应用 - 图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家伙伴提供线上审图服务 [6][7] - AI数字工程管理平台累计完成智能巡检超32万次，通过无人机和计算机视觉算法精准识别工程进度 [7] - 自研“灵石”系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应，“飞鸽”平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [7] - 与深铁合作的全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点将于四季度逐批量产交付上线 [8]

市场发展历程与现状 - 中国公募REITs市场自2020年试点启动，已从探索期进入提质增效的发展期 [1] - 四年间，产品数量规模跃居亚洲第一，底层资产从首批9单试点扩展至能源、交通、物流、租赁住房等10余个领域 [3] - 相较于百万亿级的存量不动产资产，当前千亿级的REITs市场仅是一个起步 [3] 产品架构与制度设计 - 试点阶段采用“公募基金＋ABS”的产品架构，适配了现有制度框架，但存在治理结构复杂、权责边界模糊的现实争议 [2] - 市场建设涉及资产类型、产品架构、估值定价、治理机制、税收制度、国资转让、扩募机制等多方面技术问题，复杂性高 [1] - 未来的制度发展需进一步明确REITs的法律与市场定位，并构建配套的政策支持体系 [2] 战略定位与政策协同 - REITs市场是金融供给侧改革与国家战略深度融合的产物，在盘活存量资产、服务实体经济中展现独特价值 [1] - 市场与国家战略同频共振，能源REITs服务“双碳”目标，保障性租赁住房REITs破解民生融资困境，数据中心REITs成为数字经济的资本引擎 [3] - 政策驱动与市场逻辑的深度耦合，使中国REITs创新呈现出强大生命力 [3] 市场挑战与发展方向 - 市场面临建立市场化扩募机制、破解优质资产供给依赖原始权益人的瓶颈 [3] - 需发展私募REITs与PreREITs市场，通过分层准入标准与流动性支持机制吸引产业资本与长期资金，构建不动产投资全生命周期的资本循环 [3] - 定价机制曾出现价格过度波动、流动性不足等问题，优化需在制度设计、投资生态和技术创新三方面协同突破 [4] 估值创新与国际前景 - 传统估值模型难以完全捕捉基础设施资产的公共属性与政策外溢效应，ESG评价体系的引入为价值发现提供了新维度 [4] - 凭借万亿级不动产存量和多样化资产类型，市场具备国际化发展潜力，可探索在香港组建国际化REITs交易平台，并吸引国际资本参与境内市场 [4] - 发展目标是形成以境内市场为中枢、具有全球竞争力的REITs市场，提升在全球金融体系中的影响力 [4]

保障性住房建设与供应 - "十四五"期间四川省累计建设筹集各类保障性住房36.7万套 [1] - 建立公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系 [1] - 坚持租购并举，坚持政府保障和市场配置相结合以完善住房供应体系 [1] 商品房市场表现与政策支持 - "十四五"期间四川省累计销售商品房4.2亿平方米 [1] - 调整优化房地产政策，实施购房补贴、房票安置、卖旧买新等住房消费支持措施 [1] - 因城施策以促进房地产市场平稳健康发展，满足居民多样化改善性住房需求 [1] 住房公积金制度优化 - 全面推动灵活就业人员参加公积金制度，实现"愿缴能缴" [1] - 全面放开川渝异地购房提取公积金限制，在全国率先实现跨省域、全区域互认互提 [1]

法规出台与核心目标 - 我国第一部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁条例》已于今年9月中旬正式施行 [1] - 该条例旨在规范租房市场运营 解决群众反映强烈且监管薄弱的租房环节问题 [1] - 条例注重实际操作 强化制度针对性和实效性 为市场高质量发展提供政策支持 [1] 市场规范与权益保护 - 条例鼓励出租人和承租人建立稳定的住房租赁关系 [2] - 推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利 [2] - 相关部门需保护出租人和承租人合法权益 尤其解决承租人权益保护不到位不及时问题 [1] 治理效能与矛盾化解 - 需提升社区等基层治理单元的一线协调化解矛盾能力 避免问题放大发酵 [2] - 应将调解组织延伸至城乡末梢 实现规范且有温度的调处 [2] - 通过细化工作举措强化市场监管 及时化解纠纷以构建和谐社会 [1][2]

资产规模与增长目标 - 截至2025年6月末，公司资产总额为5097.42亿元，较年初增长4.82% [1] - 核心一级资本充足率为8.50% [1] - 未来资产增速将综合市场需求、资本约束和收益率等因素，保持合理增速并优化结构 [1] 区域经济与贷款需求 - 2025年上半年甘肃省地区生产总值6469亿元，同比增长6.3%，重点产业包括制造业、农业、新能源和数字经济等 [1] - 2025年上半年兰州市地区生产总值2033.6亿元，同比增长5.6%，重点行业包括半导体、新能源、生物医药及基础设施建设等 [1] - 三季度甘肃省对公贷款需求总体增长、结构优化，全省金融机构本外币各项贷款余额30027亿元，较年初净增515亿元 [1] - 公司上半年对公贷款余额2027亿元，较年初净增88亿元 [1] - 零售贷款需求集中在购房、购车、装修等大宗消费场景，房贷需求受经济波动有所下降 [1] 房地产相关业务 - 兰州地区以外的房贷市场表现优于兰州地区以内，截至6月末全行按揭投放较去年同期增加，兰州地区以内投放占比24%，兰州地区以外占比76% [1] - 还款量因公积金政策及存款利率下行有所增加 [1] - 对公房地产业务坚持"防控风险、总量控制、好中选优"原则，响应"租购并举"政策，发挥经营性物业贷款作用 [1] 负债成本与结构 - 通过强化负债质量管理等措施，公司负债端成本持续下行 [1] - 截至2025年6月末，存款付息率为2.22%，较年初下降25个基点；付息负债成本为2.17%，较年初下降27个基点 [1] - 未来负债成本仍有一定下降空间 [1] - 近两年定期存款占比略有上升，但期限结构总体呈缩短趋势 [1] 净息差与盈利能力 - 截至2025年6月末，公司净息差为1.37%，处于全国城商行均值水平，略低于A股上市银行均值 [1] - 短期净息差面临压力，中长期有望在行业"反内卷"共识下企稳 [1] 资产质量与风险管理 - 不良贷款净生成率边际下降 [1] - 通过压存量（构建清收体系、多种处置策略等）和控增量（优化风险管理体系、信贷管理机制、提升智能风控能力）做好资产质量管控 [1] - 不良贷款余额前三的行业为批发和零售业、房地产业、制造业 [1] - 对公贷款不良率从上年末的1.85%降至1.74%，零售贷款不良率从1.77%升至2.01% [1] 手续费收入与业务发展 - 手续费及佣金总收入占营业收入比重为5%-6%，净收入占比为3%-5% [1] - 未来将拓展代销理财等业务以弥补自营理财规模下降造成的中收缺口 [1] 金融投资与区域竞争 - 截至2025年6月末，金融投资余额为1650亿元，占总资产的32.37%，预计未来基本保持稳定 [1] - 在甘肃区域，公司存款规模市场份额为12.02%，位居全省第一；贷款规模市场份额为10.17%，位居全省第二 [1] 资本管理与分红政策 - 公司通过发行二级资本债等多种方式补充资本 [1] - 分红优先采取现金分红，自2019年以来保持稳定分红比例，上市后每年分红比例超过30%，累计分红23.98亿元，股息率约为4% [1] - 未来将通过提高盈利能力来提升投资者获得感 [1]

年轻人住房观念转变 - 在一线城市工作的年轻人中，超过65%打算长期租房 [2] - 年轻一代更注重生活品质和个人发展，不愿被房贷束缚，认为租房和买房均能满足居住需求 [2] - “使用权大于所有权”的观念因共享经济发展而深入人心 [2] 租赁市场政策支持 - 国家住建部提出大力发展保障性租赁住房，构建租购并举的住房制度 [3] - 全国已建成超过300万套保障性租赁住房，且数量持续增长 [3] - 多地出台租客权益保护政策，包括限制租金年涨幅、赋予租客租约续签优先权及规范租房合同 [3] 房地产市场供需变化 - 房地产市场从增量时代进入存量时代，房屋供应量增加但购房需求未明显增长 [4] - 部分三四线城市因人口外流导致房屋空置率处于较高水平，房产供大于求 [4] - 除核心地段优质房产外，一二线城市房产变现难度亦增加，且持有成本如物业费、维修基金不断上升 [4]

财务业绩与目标 - 截至2025年6月末，公司资产总额5,097.42亿元，较年初增长4.82% [2] - 核心一级资本充足率为8.50% [2] - 截至2025年6月末，公司净息差1.37%，略低于A股上市银行均值 [6] - 手续费及佣金总收入占营收比重约5%-6%，净收入占营收比重约3%-5% [10] - 金融投资余额1,650亿元，占总资产的32.37% [10] - 2025年已发行50亿元永续债，2024年发行30亿元二级资本债 [12] - 上市以来每年现金分红比例均超过30%，累计现金分红23.98亿元，为上市募集资金的1.18倍，股息率约4% [12] 业务运营与贷款结构 - 对公贷款余额2,027亿元，较年初净增88亿元 [3] - 按揭贷款投放中，兰内地区占比24%，兰外地区占比76% [4] - 对公不良贷款率从上年末1.85%下降至2025年6月末1.74% [9] - 零售不良贷款率从上年末1.77%上升至2025年6月末2.01% [9] - 不良贷款余额前三的行业是批发和零售业、房地产业、制造业 [9] - 存款规模在甘肃省市场份额12.02%，位居全省第一；贷款市场份额10.17%，保持全省第二 [11] 风险管理与资产质量 - 通过“压存量、控增量”策略提升资产质量，组建百人清收团队 [7] - 构建数智风控平台，覆盖客户风险准入、贷后风险预警等业务场景 [8] - 对公房地产业务坚持“防控风险、总量控制、好中选优”原则 [4] - 积极响应“租购并举”住房政策，支持保障性租赁住房融资需求 [4] 区域经济与市场环境 - 2025年上半年甘肃省地区生产总值6,469亿元，同比增长6.3% [2] - 2025年上半年兰州市地区生产总值2,033.6亿元，同比增长5.6% [2] - 重点发展新能源、新材料、生物医药等战略性新兴产业 [3] - 全省金融机构本外币各项贷款余额30,027亿元，较年初净增515亿元 [3] 负债成本与结构优化 - 截至2025年6月末，存款付息率2.22%，较年初下降25个BP；付息负债成本2.17%，较年初下降27个BP [5] - 通过退出高成本存款、优化负债结构等措施压降负债成本 [6] - 近两年定期存款占比略有上升，但期限结构总体呈缩短趋势 [7]

政策导向 - 房地产行业长期坚持“房住不炒”的定位，相关政策调整旨在支持市场平稳发展而非刺激价格普遍大涨 [4][5] - 政策将更趋精细化和精准化，支持真实住房需求，抑制投机性炒房行为 [5] - 外资购房限制的放松旨在适应市场形势变化，官方明确排除引发“热钱炒房”和房价剧烈波动的意图 [5] 市场分化趋势 - 不同层级城市房价表现显著分化，一线城市新建住宅均价同比上涨6.87%，二线城市同比上涨1.72%，而三四线城市同比下跌1.30% [7] - 人口和资金持续向大城市核心区域聚集，具备强劲人口虹吸效应和就业需求的核心城市房价更具支撑 [7] - 产业薄弱、人口外流的城市房地产市场可能面临长期调整，“闭眼买房就赚”的时代已结束 [7] 住房供应结构 - 行业正构建租购并举的住房制度，保障性租赁住房、人才公寓、共有产权房等多元化供应增加 [9] - 以深圳为例，符合条件的家庭可申购价格约为商品房60%甚至半价的安居型商品房，为刚需提供更多选择 [9] - 住房选择增多促使市场热度趋于理性，缺乏稀缺性、附加值的老旧房产面临流动性挑战 [9] 投资策略建议 - 对于刚需购房者，建议根据实际需求在价格合适的时机出手，无需等待价格大跌，月供需控制在收入的40%以内 [11] - 对于资产置换，建议将非核心地段的老旧房产置换为品质更优、居住体验更好的核心区域房产，后者仍具备保值增值潜力 [13] - 对于持有多套闲置房产的投资者，建议评估并处理租赁需求弱的资产，将资金转向更优质资产或多元化投资渠道 [13]

政策优化措施 - 自去年9月中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳以来，一线城市作为全国楼市风向标表现受关注 [1] - 广州于6月全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率 [1] - 北京于8月8日松绑楼市政策，符合条件的家庭在五环外购房不限套数并加大公积金支持力度 [1] - 上海于8月25日调减住房限购政策，符合条件的家庭在外环外购房不限套数并加大信贷支持力度 [1] - 深圳于9月初发布新政，包括分区优化限购、统一房贷利率、放宽企业购房限制等组合拳 [1] - 深圳新政对企业购房限制大幅放宽，核心区企业从无购房资格变为有条件准入，非核心区取消对企业成立年限、税款、员工数量等限制 [8] - 上海发布促进住宅品质提升规划资源意见，对新建住宅建筑设计规范进行调整，涉及阳台、架空层、建筑立面等计容标准 [5] - 广州印发提高土地利用效率综合改革试点实施方案，围绕土地管理制度改革等6部分出台31条措施 [11] 政策效果与市场反应 - 北京公积金新政后首月贷款受理量达4340笔，较新政前同期3167笔增长37% [2] - 北京五环外刚需及首改产品成为主力，昌平生命谷、大兴西红门等板块价格微涨1%-2% [2] - 昌平新城梧桐山语等项目因公积金贷款政策优化，客源量增长12%，部分房源取消折扣 [2] - 上海限购放松后外环外拉动效应清晰，青浦区最近一周热度提升7.8，嘉定、松江分别位于第2、第4位 [5] - 上海二手房观望指数新政以来略有下降，二手挂牌量微跌，中介抢房指数连续4周下降 [5] - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创年内最大单月涨幅 [11] - 新房、二手房找房热度较7月分别小幅上涨0.6和1.0 [11] - 上海1-8月二手房成交面积同比增长14.2%，8月二手房成交18508套，环比增长12%，同比增长19% [12] 市场分化与结构特征 - 北京市场热度并非均匀分布，五环内二手房市场因未受政策直接利好且面临大量房源竞争，价格压力较大 [2] - 上海外围不同区域政策影响力差异，青浦、松江、嘉定热度提升，但金山、奉贤热度处于下行 [5] - 深圳新政实行分区差异化管理，将楼市划分为多个梯度区域，放松力度从核心区向外围逐步加大 [7] - 深圳在罗湖、宝安、龙岗、龙华、坪山、光明等区域，符合条件的家庭购买商品住房不限套数 [7] 土地市场与房企策略 - 一线城市核心区域土地市场持续活跃，北京朝阳区呼家楼南里地块以楼面价8.1万元/平米成交，上海杨浦区滨江地块溢价率达28% [12] - 一线城市核心区域土地市场活跃带动房企对更多核心城市优质土地保持乐观 [1][12] - 广州取消竞自持竞拍规则，并允许在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后将自持房转为可售入市 [6] - 广州竞自持成交的宅地共计12宗，总自持面积约30万平米，相比全市一手住宅截至8月31日1421万平米可售面积占比有限 [7] 行业趋势与展望 - 业内人士认为一线城市优化楼市政策力度、时点符合市场预期 [1] - 未来北京市场走向取决于二手房市场成交量能否有效消化激增供应，当前金九银十是检验政策成效关键窗口期 [2] - 预计9月市场或将结束6月以来下滑趋势实现成交量筑底回升，金九银十传统旺季叠加政策利好，成交量有望增长 [11] - 一线城市楼市回暖将通过政策示范效应和房企资源倾斜向强二线城市传导，长三角、珠三角等核心城市群已出现边际改善迹象 [1][12] - 国务院全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [10] - 上海、广州在持续优化房票安置政策、加速推进城中村改造方面取得成效，上海嘉定区首批动迁彭赵村改造项目268户中村民锁定114套房源，广州黄埔全区城市更新项目新开工206万平方米，使用房票认购商品房1489套 [10]