房地产市场整体趋势 - 全国平均房价从每平方米1.1万元回落至9526元，跌幅达15% [1] - 70座重点监测城市中，34个城市二手房价格倒退至两年前水平，27个城市房价低于三年前，6个城市房价回到五年前水平 [1] - 今年1月至6月全国商品房销售额为6.6万亿元，远低于去年全年的18.1万亿元，上半年销售额未达到去年全年的40% [3] - 2022年前七个月TOP100房企整体销售额同比大幅下滑47.3% [3] 市场调控措施与效果 - 23座城市出台"限跌令"，许多城市取消"限购令"并降低房贷利率，部分城市直接向购房者提供现金补贴 [3] - 尽管采取多项措施，房地产市场整体低迷局面未得到实质性改变 [3] 四类高风险房产分析 - 高层住宅公摊面积高达25%至30%，高于多层住宅的10%至15%，导致物业费和供暖费更高 [4] - 高层住宅在紧急情况下逃生难度大，拆迁成本高昂，电梯故障将导致日常出行不便 [4] - 小产权房质量参差不齐且存在安全隐患，性质违反国家规定，不具备合法转正可能性 [6] - 城市周边偏远地区房产配套设施不完善、交通不便利，在房价下跌环境中跌幅更为剧烈且更难出售 [6] - 人口持续流出城市的房产被列为第四类高风险资产 [4]

年轻人住房观念转变 - 在一线城市工作的年轻人中，超过65%打算长期租房 [2] - 年轻一代更注重生活品质和个人发展，不愿被房贷束缚，认为租房和买房均能满足居住需求 [2] - “使用权大于所有权”的观念因共享经济发展而深入人心 [2] 租赁市场政策支持 - 国家住建部提出大力发展保障性租赁住房，构建租购并举的住房制度 [3] - 全国已建成超过300万套保障性租赁住房，且数量持续增长 [3] - 多地出台租客权益保护政策，包括限制租金年涨幅、赋予租客租约续签优先权及规范租房合同 [3] 房地产市场供需变化 - 房地产市场从增量时代进入存量时代，房屋供应量增加但购房需求未明显增长 [4] - 部分三四线城市因人口外流导致房屋空置率处于较高水平，房产供大于求 [4] - 除核心地段优质房产外，一二线城市房产变现难度亦增加，且持有成本如物业费、维修基金不断上升 [4]

房地产市场趋势 - 全国百城二手房价格连续下跌29个月 [2] - 二手房挂牌量突破15万套 [2] - 城镇家庭中41.5%拥有两套及以上房产 [2] 资产价值变化 - 上海核心区域房产价格较峰值下跌超过30% [3] - 东北型城市及北京周边区域房价出现腰斩 [3] - 远郊及三四线城市房产价值大幅缩水 [2] 市场流动性状况 - 二手房平均成交周期延长至6.2个月 [3] - 一线城市二手房挂牌量突破16万套 [5] - 部分业主降价20%仍难以成交 [5] 持有成本分析 - 物业费在过去二十年普遍翻倍 [3] - 每户家庭年物业及维修支出至少3500元 [4] - 电梯更换费用达数十万元 [4] 政策影响 - 房产税预期税率1.2% [4] - 保障性住房供应增加影响租赁市场 [5] 租赁市场状况 - 租赁市场供过于求趋于饱和 [5] - 租金难以覆盖房贷月供 [5] - 三四线城市租房需求显著不足 [5] 资产处置建议 - 建议出售偏远老旧缺乏竞争力房产 [7] - 优化负债结构降低月供压力 [7] - 保留核心地段优质资产 [7]