市场发展历程与现状 - 中国公募REITs市场自2020年试点启动，已从探索期进入提质增效的发展期 [1] - 四年间，产品数量规模跃居亚洲第一，底层资产从首批9单试点扩展至能源、交通、物流、租赁住房等10余个领域 [3] - 相较于百万亿级的存量不动产资产，当前千亿级的REITs市场仅是一个起步 [3] 产品架构与制度设计 - 试点阶段采用“公募基金＋ABS”的产品架构，适配了现有制度框架，但存在治理结构复杂、权责边界模糊的现实争议 [2] - 市场建设涉及资产类型、产品架构、估值定价、治理机制、税收制度、国资转让、扩募机制等多方面技术问题，复杂性高 [1] - 未来的制度发展需进一步明确REITs的法律与市场定位，并构建配套的政策支持体系 [2] 战略定位与政策协同 - REITs市场是金融供给侧改革与国家战略深度融合的产物，在盘活存量资产、服务实体经济中展现独特价值 [1] - 市场与国家战略同频共振，能源REITs服务“双碳”目标，保障性租赁住房REITs破解民生融资困境，数据中心REITs成为数字经济的资本引擎 [3] - 政策驱动与市场逻辑的深度耦合，使中国REITs创新呈现出强大生命力 [3] 市场挑战与发展方向 - 市场面临建立市场化扩募机制、破解优质资产供给依赖原始权益人的瓶颈 [3] - 需发展私募REITs与PreREITs市场，通过分层准入标准与流动性支持机制吸引产业资本与长期资金，构建不动产投资全生命周期的资本循环 [3] - 定价机制曾出现价格过度波动、流动性不足等问题，优化需在制度设计、投资生态和技术创新三方面协同突破 [4] 估值创新与国际前景 - 传统估值模型难以完全捕捉基础设施资产的公共属性与政策外溢效应，ESG评价体系的引入为价值发现提供了新维度 [4] - 凭借万亿级不动产存量和多样化资产类型，市场具备国际化发展潜力，可探索在香港组建国际化REITs交易平台，并吸引国际资本参与境内市场 [4] - 发展目标是形成以境内市场为中枢、具有全球竞争力的REITs市场，提升在全球金融体系中的影响力 [4]