政策核心内容 - 上海优化楼市政策 涉及调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等多项政策 自8月25日起施行 [1] - 政策旨在降低购房门槛和压力 缓解外环外库存压力及提振市场信心 并通过扩大购房群体和金融支持促进职住平衡 [1] 限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购买新建商品住房和二手住房不限套数 含本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上非本市户籍家庭 [2] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士在外环外购房不限套数 外环内限购2套住房 [3] - 非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士 连续缴纳社保或个税满1年及以上可于外环外不限套数买房 满足3年及以上缴纳条件可在外环内限购1套住房 [3] - 今年以来上海新建商品住宅成交2.97万套 外环外成交超1.8万套占比超60% 1-7月二手房成交约12.7万套 外环外成交约6.5万套占比约51% [2] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房 住房公积金最高贷款额度上浮15% 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套可从192万元提升至216万元 [5] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [5] - 购买新建预售商品住房可提取本人及配偶住房公积金支付购房首付款 且不影响住房公积金贷款额度计算 [6] - 绿色建筑占上海全市新房比重约60% 政策惠及面较大 [6] 信贷政策调整 - 银行业金融机构不再区分首套住房和二套住房利率 合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [6] - 此前自贸区临港新片区和6个郊区二套商贷利率为LPR-25BP 核心区为LPR-5BP 现统一降至LPR-45BP [6] - 刚需项目95%以上需要银行按揭贷款 多套房产家庭中的高端项目对银行按揭贷款利率依赖度超50% [7] 房产税政策完善 - 符合条件的非本市户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 [8] - 购买第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后 给予人均60平方米的免税面积扣除 [8] - 个人住房房产税按年征收 自2025年1月1日起符合条件的购房者可享受该政策 [8] 市场影响预期 - 政策短期将有效提升外环外市场热度 减少观望情绪并带动潜在购房群体积极入市 长期有助于城市职住平衡与房地产市场健康发展 [8] - 上海政策力度较北京略大 政策范围更广 未来北京继续优化商贷利率 降低居民购房成本存在预期 [9] - 随着北京 上海先后优化楼市政策 短期深圳跟进概率进一步增强 有助于提振市场预期 促进市场止跌回稳 [9]

行业发展趋势 - 厨房作为家庭生活核心场景 定位和功能正发生深刻变化 用户对厨房空间优化升级需求迫切 尤其旧房改造用户将厨房作为首选改造区域[1] - 行业呈现结构化升级态势 用户聚焦健康 节能与超龄换新 关注油烟健康 水质洁净等痛点 年轻群体追求颜值 情绪价值与轻量化产品 推动厨电向场景化 个性化跃迁[1] - 好厨房不再只是厨电与橱柜的堆叠组合 而是人本导向 技术支撑 政策驱动 文化融合的系统性空间解决方案[2] 市场销售数据 - 2025年上半年油烟机零售额同比增长11.8% 燃气灶增长10.1% 消毒柜增长3% 洗碗机增长7.5% 嵌入式微蒸烤增长5.3% 厨房小家电增长9.3%[1] - 集成灶零售额同比下滑27.6% 成为唯一下滑品类[1] - 618期间油烟机 燃气灶等中高端产品在京东平台增长显著[1] 企业战略方向 - 企业需将换新从政策刺激行为转化为用户生命周期管理 通过数据驱动 产品适配和供应链优化构建内生增长引擎[1] - 产品研发需深度契合真实场景与用户习惯 厨电优化需紧扣精细化规划小家电布局 将餐厅打造为家庭互动中心 实现家电与家居一体化融合[2] 行业标准与指引 - 推出《2025中国好房子好厨电好生活7大趋势》报告 从可变式成长空间 全龄友好安全系统 多感官舒适系统化 厨房新社交场景 多维绿色低碳厨房 成长型智慧厨房场景 厨房美学新生代7大维度注解好房子标准[1] - 报告为好厨房与住宅融合发展提供兼具前瞻性与实操性的系统化指引 涵盖安全 舒适 绿色 智慧四大标准[1]

活动概况 - 广州市房协举办2025荔湾白鹅潭好房子鉴赏调研会 聚焦高品质住宅项目发展 [1] - 调研团由政府代表、媒体及专家组成 实地探访诚汇新都·榕府、新世界天馥、保利珠江天悦三大标杆项目 [2] 区域市场数据 - 2025年1-7月荔湾区房地产投资同比增长11.8% 商品房销售面积同比增长10% [5][9] - 2025年上半年荔湾区商品住宅成交2548套 居中心四区首位 截至上半年末库存5432套 去化周期11.6个月 [5] - 荔湾区存量住宅去化周期稳定在10-11个月 市场止跌回稳态势持续巩固 [9] 诚汇新都·榕府项目 - 项目位于白鹅潭CBD核心区 主打125-165㎡智能化江景四房 配建5所学校含广州真光中学附属小学 [12] - 双地铁出行 配套60万㎡商业及万豪旗下福朋喜来登酒店（2025年秋季开业） 享一江四公园环境 [12] - 项目为2001年广州首批城中村改造试点 采用分期分块科学改造模式 [12] - 2025年1-7月项目成为片区销冠 一期房源去化率超95% 上半年销售额约10亿元 [14] 新世界天馥项目 - 作为第五代人居产品 具备稳健开发理念、优质配套、好设计、好服务和好交付力五大维度 [17] - 坐拥西关培正等12年优质教育 200米达地铁五号线始发站 3公里范围内汇聚万象城、双太古等4大重奢商业 [17] - 实现户户朝南零对视设计 配备八大主题园林、无边际泳池及丰富社群空间 [18] 保利珠江天悦项目 - 项目三面环江 拥700米江岸线和珠江内港湾 采用抬高式盖板设计保证每户无遮挡观江视野 [19] - 保利地产通过深入客户访谈了解实际需求 将反馈融入产品设计 [20] 区域发展规划 - 白鹅潭区域经历从村到湾的变迁 随着地铁网络、三馆合一及医药港等城市资源赋能 成为文脉与商务区交汇点 [22] - 8月28日将举办白鹅潭高峰论坛 共商世界级商圈发展路径 [23]

行业整体表现 - 全国新建商品房销售金额4.4万亿元，同比下降5.5%，销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5% [2] - TOP100房企上半年销售规模1.84万亿元，同比下降11.8%，规模超千亿房企4家，较去年同期减少2家 [2] - 全国重点30城新建商品住宅成交金额约1.5万亿元，同比持平，成交均价达2.7万元/平方米，同比增长2.5% [3] - 二手房市场成交金额约2.6万亿元，同比增长9.5%，成交均价2.2万元/平方米，同比下降3.3% [3] - 全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中住宅待售面积4.1亿平方米，分别同比增长4.1%和6.5% [3] - 全国300城土地成交面积1.74亿平方米，同比下降5%，土地成交楼面均价提升至4943元/平方米 [4] - 房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%，房屋竣工面积2.26亿平方米，同比下降14.8% [4] - 房地产开发资金来源5.02万亿元，同比下降6.2%，其中国内贷款为0.82万亿元，同比增长0.6% [4] 公司财务表现 - 营业收入11,685,671.72万元，同比下降16.08% [2] - 利润总额990,882.92万元，同比下降29.70% [2] - 归属于上市公司股东的净利润271,075.37万元，同比下降63.47% [2] - 经营活动产生的现金流量净额1,601,719.52万元，同比实现由负转正 [2] - 归属于上市公司股东的净资产19,825,934.99万元，同比增长0.34% [2] - 总资产130,548,854.18万元，同比下降2.22% [2] - 基本每股收益0.23元/股，同比下降63.39% [2] - 毛利率14.6%，略高于2024年全年水平 [14] 公司经营情况 - 实现签约金额1451.71亿元，同比减少16.25%，签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米 [6] - 实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高 [7] - 期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金 [7] - 2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35% [9] - 2022年及之后获取的增量项目合计签约金额约937亿元，占比65% [10] - 38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至 [10] - 新增项目26个，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米 [11] - 期末待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米 [11] 融资与负债管理 - 成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32% [8] - 报告期内发行公司债和中期票据57亿元，期末直接融资占比21.53% [8] - 经营物业贷款净增29亿元，最长期限达30年，期末经营物业贷款余额339亿元 [8] - 三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点 [8] - 一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点 [8] - 资产负债率 [8] - 报告期新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89% [8] 产品与服务创新 - 基于22万余条客户调研数据，重新解构挖掘客户需求 [12] - 新增"天奕"子品牌，在广州、上海首开累计签约超75亿元 [12] - 上线"端菜行动"，统一对客平台，开通"保总热线"直通管理层 [13] - 完成住宅交付6.3万套，实现房地产销售结转收入1051亿元 [14] - 深化全流程品质管理体系，覆盖投资、定位、建造、交付四个阶段 [13] 成本控制与运营效率 - 通过规模化集采预计可实现每平方米降本约30-40元 [15] - 建立全国统一供方库，入库优选供方约600家 [15] - 自主获客成交占比达25%，线上营销签约贡献同比接近翻倍，整体营销费率同比下降1至1.5个百分点 [15] - 上线AIGC设计采购平台，在全国20个项目落地 [15] - 快建体系在全国47个项目试点，首开效率、竣备交付周期均实现显著改善 [15] 资产经营与综合服务 - 酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米 [16] - 在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18% [16] - 购物中心板块"开新时光季"18城联动，累计吸引客流2530万人次 [16] - 实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13% [16] - 保利物业合同管理面积9.96亿平方米，在管面积8.34亿平方米 [17] - 保利物业实现营业收入83.92亿元，归母净利润8.91亿元，同比分别提升6.6%、5.3% [17] - 新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元，同比增长17.2% [17] - 第三方项目在管面积增加至5.50亿平方米，占比达65.9% [17]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 核心观点 - 地产板块本周上涨0.5%，但跑输沪深300指数（4.18%），主要受市场风险偏好抬升、行业贝塔缺失、二手房价格调整及部分房企中报承压影响[2] - 板块年初至今涨幅仅3.4%，大幅跑输沪深300（11.3%），估值抬升背景下存在轮动可能性[2] - 政策层面存在潜在支持空间，8月18日国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[2] - 二手房市场以价换量（7月70城二手房价格环比降0.5%），而"好房子"因供应有限且定位改善需求，短期热度有望持续[2] - 部分房企如滨江、建发中报业绩同比正增长，显示报表端改善迹象[2] 投资建议 - 建议关注三类企业：1）受益"好房子"止跌回稳且分红稳定的房企（如华润置地、建发国际集团）[2]；2）拿地及产品力强的低估值品质房企（如绿城中国、中国海外发展等）[2]；3）股价处于底部的弹性标的（如贝壳）及优质持有物业企业（如新城控股）[2] - 同时看好净现金流及分红稳定的物管企业，包括华润万象生活、保利物业等[2] 重点公司分析 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，股息率4.58%，经营性收入覆盖2倍股息及利息，累计减值233亿[4] - 贝壳-W：2024年二手、新房市占率分别为31%和11%，预计2025年经调净利增长15%，年内涨幅仅3.7%[4] - 建发国际集团：2022-2024年归母净利保持42亿以上，股息率5.84%，2025H1拿地排名前四[4] - 中国海外发展：头部央企，PB仅0.38倍，股息率4.2%，年内涨幅17.5%[4] - 绿城中国：品质标杆，PB0.68倍，年内涨幅19.5%，2024-2025H1拿地靠前[4] 市场运行监测 - 本周（8.16-8.22）重点50城新房成交1.5万套，环比升17.4%，重点20城二手房成交1.8万套，环比升7.8%[9] - 8月（截至22日）重点50城新房月日均成交同比降20.9%，环比降8.1%；重点20城二手房月日均成交同比升3.4%，环比降5.6%[9] - 截至8月22日，16城取证库存9149万平，环比升0.2%，去化周期20.1个月[12] 资本市场监测 - 地产板块PE（TTM）45.69倍，高于沪深300的13.97倍，估值处于近五年99.84%分位[21] - 本周境内地产债发行111.6亿元，净融资额7.2亿元[18] - 流动性方面，R001上行0.75BP至1.45%，R007下行0.19BP至1.48%[17] 政策环境监测 - 8月18日国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[7] - 广州推出商转公贷款政策，北京对受汛情影响的缴存职工给予阶段性支持[7]

上海豪宅销售表现 - 上海壹号院五批次66套房源1小时售罄 实现销售额48亿元 [1][2] - 项目2024年累计销售金额超220亿元 保持全国单盘销冠地位 [1][2] - 套均总价约7300万元 成交均价从首期17万元/平方米升至五批次19.8万元/平方米 [2] 项目开发与产品规划 - 由中信金融资产、新湖、融创联合开发 总建筑面积约43万平方米 [4] - 涵盖风貌别墅、天际高层、公园及商业等多种业态 [4] - 即将推出建筑面积200～990平方米风貌合院产品 [4] 上海房地产市场趋势 - 2025年7月上海新房价格同比上涨6.1% 环比上涨0.3% [4] - 一线城市新建住宅价格同比降幅收窄0.3个百分点至下降1.1% [4] - 认筹率超200%反映高端市场需求旺盛 [2] 行业政策与战略方向 - 需聚焦核心区域与产品创新以承接政策红利 [5] - 供给端将通过完善计规规则和降低税费鼓励高品质住房 [5] - 需求端拟通过提高公积金额度、以旧换新等措施释放改善性需求 [6]

财务表现 - 公司上半年实现营收1053亿元，其中销售收入近700亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元，保持行业前列 [1] - 销售回款率超过100%，多地项目开盘去化率超过90% [1][3] - 完成大宗交易签约金额超过60亿元，盘活存量资源回款近60亿元 [1] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元，实现新增销售超200亿元 [1][3] 债务管理 - 已如期完成243.9亿元公开债偿还 [1] - 2027年之前已无境外公开债到期 [1] 运营效率 - 开发业务实现管理费用和营销费用双下降 [3] - 经营服务业务通过精细化管理实现行政开支等费用下降 [3] - 万物云、长租公寓、商业业务和万纬物流均实现费用优化 [3] - 新项目投资兑现度达85%，平均销售毛利率达16% [3] 产品与交付 - 高质量交付超4.5万套房屋，超50个项目实现"交付即交证" [1][3] - 迭代"三好"住宅产品标准，上海理想之地入选住建部好社区案例 [3] - 成都、温州、天津等盘活项目首开去化率超90% [3] 经营服务业务 - 万物云上半年实现营收182亿元，通过"弹性定价"模式拓展项目超20个 [4] - 长租公寓运营管理超27万间，超13万间纳入保障性租赁住房 [4] - 服务企业客户超6200家，盘活存量房源超8300间 [4] - 商业业务整体出租率超93%，物流业务出租率行业领先 [4] - 物流业务库内运营、运输等服务收入同比增长43% [4] 科技创新 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个，为近百家伙伴提供审图服务 [4] - 累计完成智能巡检超32万次 [4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目 [4] - 泊寓运营实现全面自动化，前台GOP利润率长期保持在89%以上 [5] 战略合作 - 与深铁集团签署租赁运营合作框架协议 [5] - 成功试点全球首例机器人自主搭乘地铁配送货项目 [5] - 未来将在TOD开发、商业运营、工程代建等领域探索合作机会 [5] - 持续与政府、央国企、行业龙头等共建战略合作生态 [5]

行业技术发展 - 建筑行业在标准化、智能化与绿色化方面取得进展 聚焦科技赋能好房子[1] - 项目开发高性能电渗透防潮系统和AI环境控制技术 使文物库房温湿度波动控制在±1℃和±5%以内[2] - 采用UHPC超高性能混凝土、自愈合混凝土及丙烯酸皮肤式防水涂料等绿色建材 自愈合混凝土可自动修复0.6毫米裂缝[3] - 项目全面执行绿建三星与健康建筑标准 超70%建材为绿色认证产品[4] - 应用智能建造施工集成平台 整合混凝土养护、AI安全监控等六大系统实现人机协作[5] - 智能养护系统精准控制温湿度 AI监控实时识别安全隐患 模板系统提高安装精度 多工序穿插施工缩短工期[5] 项目规划与设计 - 故宫博物院北院区总建筑面积超10万平方米 距故宫约30多公里 旨在解决逾180万件文物展陈需求[2] - 上海宝冶承建一标段总建筑面积4.17万平方米 包括文物修复用房和办公服务用房[2] - 中建八局负责二标段总建筑面积约6.02万平方米[3] - 龙湖·观萃项目通过点板结合规划形态 形成开放通透城市界面 配备1.3万平方米代建公园与风雨连廊[4] - 户型设计实得率达94% 全屋精装交付 配备全屋互联智能家居系统[4] - 北京建工·嘉境里项目总建筑面积约22.65万平方米 包括21栋住宅和6栋配套建筑[4] - 项目设计约47米超长入户门廊 酒店式大堂 全明格局和LDK餐厨一体化户型[5] 市场表现与政策推动 - 2023年1月至7月 观萃项目在昌平区取得销售金额和套数双第一[4] - 北京市新建住宅项目广泛执行好房子政策 推动住房供给结构改革[6] - 《北京市高品质商品住宅设计导则》等政策陆续实施 好房子标准从设计规范到服务运营逐步建立[6] 服务体系创新 - 嘉境里项目推出JOY悦己生活家服务体系 以三大原则、七大空间和五大权益为核心构建一站式社区生活圈[5] - 引入法国鹰演健康检测设备的观佑健康中心 将专业医疗资源融入社区[5] - 好房子涉及生活方式、社区关系和环境的整体进步 包括更安全建筑结构、更环保材料、更智能控制系统、更人性化设计和更完善服务[6]

展会概况与主题 - 2025年中国国际服务贸易交易会工程咨询与建筑服务专题展以"科技赋能好房子"为主题 将于9月10日至14日在首钢园区8号馆举办 集中展示建筑行业标准化 智能化 绿色化最新成果 [1] - 专题展是推动行业创新发展 促进国际合作 服务民生改善的重要契机 [1] 七大核心亮点 - 聚焦"好房子"定义人居品质新标杆 通过构建住宅舒适度量化体系 设置适老化设施和儿童游乐空间满足家庭全生命周期需求 [2] - 聚焦"城市更新"探索存量焕新范式 展示城镇老旧小区改造 完整社区建设 适老化改造及产业园区升级的创新实践 [2] - 按"好房子"全生命周期划分六大板块：好标准 好设计 好建造 好材料 好服务及样板间 形成从标准制定到落地体验的闭环展示 [2] - 聚焦"智能建造"推动产业转型 展示应急抢险指挥方舱 多种智能建造机器人等前沿技术应用 [3] - 聚焦"大国重器"展示中国建造实力 包括"梦想号"竖井掘进机和全球首创"装配式造楼机"等国之重器模型 [3] - 聚焦"国际合作"拓展全球空间 举办中国—东盟住建领域研讨 京港澳建筑行业研讨会等多场国际交流活动 [3] - 突出"交易功能"助力企业开拓市场 馆内15%面积划为洽商推介区域 "北京服务"案例报送数量和入库数量居各专题前列 [3] 政策与标准体系 - 北京市坚持规划引领标准先行 出台《北京市高品质商品住宅设计导则》《北京市平原多点地区"好房子"规划管理相关技术要点》提供政策引导和技术支撑 [4] - 中国建科绘制《"好房子"技术图谱》与《"好房子"标准图谱》 构建覆盖全维度 全场景 全层级的完整标准体系 [5] - 北京工程勘察设计协会和北京建筑师学会组织行业联合展区 全面展示好设计赋能好房子的成果 [5] 技术应用与创新 - 绿色低碳建筑注重舒适健康低碳体验 通过新能源利用和数据驱动实现精准减碳 智能控制实现全生命周期持续节能 [5] - 市政基础设施是"好房子"底层支撑 胡同街区改造中应用综合管廊 海绵城市等技术提升居民幸福指数 [5] - BIM技术广泛应用于设计全过程 AI辅助设计工具通过大数据分析用户习惯实现个性化定制设计 [5] - 数字科技赋能住区运维 具身智能机器人实现自动巡检 自动报警和工单生成 提升安全品质与效率 [5] 参展规模与国际合作 - 专题展汇聚国际国内建筑行业龙头企业 涵盖设计 咨询 开发 建材企业及中介机构 科技服务 科研院所等单位 [6] - 线上参展商230家 线下参展商90家 其中世界500强及行业龙头企业67家占比74% 国际企业5家占比5.6% 京外企业28家占比31% [6] - 扎哈建筑事务所独立参展 北京市勘察设计协会组织5家国际设计企业组团参展 [6] - 2029年国际建筑师大会在北京举办 展会期间展示"国际建筑师协会学术委员会领袖畅谈中国建筑对全球发展的独特贡献"系列视频 [6] - 举办中国—中亚 中非 中日 中蒙等多场洽谈推介会探讨建筑服务合作方向 [6] - 鼓励本土企业参与"一带一路"国际项目建设 中元国际重点展示拓展全球布局的重点项目 [7]

房地产市场现状与政策建议 - 房地产市场面临库存较大和房价止跌回稳压力 库存问题突出 商品房待售面积达76486万平米[1][3] - 专家建议通过专项债收储存量房转保障房 或设立国家收储基金化解风险 资金成本或按1%设定 使用年限20年[2][5] - 收储房源可用于保障性住房和市场租赁 通过规模化经营提升租赁行业收益[1][4] 行业供需与库存问题 - 住宅施工面积445107万平米 待售库存消化需较长时间 供求关系改善前房价难稳定[3] - 投资性购房基本退出市场 需减少供给并扩大需求 重点解决结构性偏差[3] - 保障性住房需求突出 需为农民工等群体提供基本公共服务[2] 产品转型与市场策略 - 住建部推动"好房子"建设 要求突破居住维度 融入生活生态与美学设计[6][8] - 房企聚焦产品迭代应对市场变化 华润 龙湖 金茂等探索客户真实需求[6][9] - 产品竞争加剧 硬件提升明显 但需避免同质化 例如地库"星空顶"等雷同设计[9] 企业案例与发展模式 - 部分企业如新东升置业坚持慢开发模式 24年仅9个项目 零贷款运营[7][8] - 龙湖聚焦一二线城市拿地 金茂加强产品力 快速迭代适应市场[9] - 租赁市场趋向机构化 标准化 智能化和品牌化连锁经营[4] 消费结构与经济挑战 - 服务消费占GDP比重偏低 特别是教育 医疗 养老等领域 城市化质量和收入差距影响消费需求[2] - 住房消费需兼顾"锦上添花"和"雪中送炭" 优化结构性偏差[2]