行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 核心观点 - 北上优化限购政策短期利于提振市场预期和区域成交恢复 但中长期应淡化短期政策关注 聚焦核心区及好房子逐步止跌回稳的确定性[3] - 地产板块年初至今涨幅6.8% 大幅跑输沪深300的13.6% 在整体估值抬升背景下存在板块轮动可能性[3] - 李强总理强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 潜在政策空间犹存[3] - 二手房市场以价换量定位刚需 好房子定位改善需求且供应有限 预计短期热度持续[3] - 部分房企报表端已见改善迹象 如滨江 建发中报同比正增长[3] 政策分析 - 中央城市工作会议明确城市发展转向存量提质增效阶段 部署七方面重点任务包括建设绿色低碳城市[5] - 政治局会议要求高质量开展城市更新 国务院会议强调多管齐下释放改善性需求[5] - 北上优化调控政策：北京五环外购房不限套数 上海外环外购房不限套数 成年单身人士视同家庭[7] - 2025年前7月北京五环外新房成交占比81.6% 二手房占比51.1% 2024年上海外环外新房成交占比67.7% 二手房占比52.1%[7] - 重庆 苏州等地出台补贴政策 公积金支持等宽松措施[8] 资金状况 - 2025年7月M2同比增长8.8% 增速环比升0.5个百分点 社融存量同比增长9% 增速环比升0.1个百分点[14] - 2025年8月LPR报价环比持平 7月新增居民中长期贷款-1100亿元 同比少增1200亿元[14] - 2025Q2新发放个人住房贷款利率3.09% 较上半年3.1%延续下行趋势[19] - 7月境内债融资规模470亿元 环比升93.7% 创2025年新高 平均发行利率2.3%[19] - 民营房企信用债发行回暖 新城控股2025年以来首次发行5年期信用债[19] 楼市表现 - 7月重点50城新房日均成交同比降23.7% 环比降32.4% 8月（截至25日）环比降7.4%[23] - 7月重点20城二手房日均成交同比降4.5% 环比降4.2% 8月（截至25日）环比降8.5%[23] - 北京政策优化后8.9-8.24日新房及二手房日均成交较8月前8日增长45%和10%[23] - 7月70城新建住宅价格环比降0.3% 二手住宅环比降0.5% 新房表现优于二手[30] - 一线城市新建住宅价格环比降0.2% 降幅收窄 二手住宅环比降1% 降幅扩大[30] - 7月35城商品房批准上市面积31.2万平米 环比降18.8% 销供比108.4% 环比降9.8个百分点[26] - 35城商品房平均出清周期45.4个月 一线城市33.8个月低于二线42.6个月和三四线48.7个月[26] 土地市场 - 7月百城土地供应建面1亿平米 环比降9.1% 成交建面0.88亿平米 环比降18.8%[36] - 百城平均溢价率6.54% 环比升1个百分点[36] - 2025年1-7月TOP100企业拿地总额同比增长34.3%[44] - 核心地块保持高溢价成交 土地市场延续缩量提质模式[36] 房企动态 - 克而瑞百强房企7月单月销售金额同比下滑25.2% 环比降38.9% 前7月累计销售金额同比下滑13.2%[41] - 7月50强房企平均拿地销售金额比46% 环比升14个百分点 拿地销售面积比39% 环比降4个百分点[44] - 绿城中国 中海地产拿地强度靠前[44] 板块表现 - 7月申万地产板块涨4.25% 跑赢沪深300的3.54%[49] - 截至2025年9月1日地产板块PE（TTM）65.1倍 估值处于近五年99.92%分位[49] - 7月上市50强房企涨跌幅前三：远洋集团 正荣地产 碧桂园 后三：华夏幸福 富力地产 禹洲集团[49] 重点公司 - 推荐关注受益好房子止跌回稳且分红稳定的华润置地 建发国际集团[3] - 拿地及产品力强的低估值品质房企：绿城中国 中国海外发展 滨江集团 越秀地产 招商蛇口 保利地产[3] - 股价处于相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股[3] - 持续看好净现金流及分红稳定的物管企业：华润万象生活 保利物业 招商积余 中海物业 绿城服务[3]

南城商业转型与投资 - 北京南城累计投入数千亿元用于基础设施和产业导入 带动人口流入与消费升级 商业活力显著增强[1] - 南中轴地区从服装批发聚集地转变为首都商务新区 以特色楼宇经济为依托打造科技文化区[1][3] - 区域内批发商业体全面转型 典型案例包括大红门服装商贸城改造为南中轴国际文化科技园 吸引270余家企业入驻[3] 新兴商业项目分析 - 北京京东MALL商业体量7.8万㎡ 2025年5月31日开业 是全国最大一站式科技文化潮流商业综合体[3][5] - 项目经营业态涵盖家电家居 数码电脑 运动户外 儿童娱乐 餐饮等多元领域 强化全屋定制模式[5] - 中海大吉巷商业体量8万㎡ 2025年5月25日开业 是二环内首个新增复合型商业 包含文保区+商业+商办+公园形态[6][8] 存量商业升级改造 - 木樨园合生广场由服装批发市场转型为4万㎡综合购物中心 餐饮矩阵成为核心特色 引入大董烤鸭等知名品牌[10] - 银泰百货大红门店6万㎡商业体量 通过业态调整和照明改造 发展成为一站式品质生活中心[11][13] - 百荣世贸商城60万㎡超大体量 从传统批发市场转型为现代零售商城 引入盒马鲜生等关键品牌[15] 商业格局演变趋势 - 南中轴地区形成科技+文化+商业+生活新范式 去年以来新增汇琴购物中心等五个新项目[16] - 2024年下半年还将有上德银泰城 元创大都会等购物中心开业 成为区域新增长极[16]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 上海优化限购限贷政策 外环外不再限制购房套数 单身按家庭执行限购政策 信贷政策调整包括公积金贷款额度提升15% 支持公积金支付首付与"又提又贷" 商贷利率不再区分首套二套 [6] - 城市高质量发展意见出台 支持老旧住房原拆原建 激活存量资源潜力 鼓励存量住房转性 推进"好房子"建设 [6] - 房地产销售与投资等基本面数据明显走弱 推动市场"止跌回稳"仍是主要目标 [6] - 政策对局部地区市场情绪有阶段性提振 但政策效果仍待观察 [6] - 高质量开展城市更新已成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [6] 市场表现 新房市场 - 40城新房成交面积219.6万平 环比上升12.8% 同比下降2.4% 同比降幅较上周收窄8.0个百分点 [6] - 一/二/三四线城市新房成交面积环比增速分别为13.3%/5.3%/32.2% 同比增速分别为-20.4%/2.7%/15.8% [6] - 12城新房库存面积8261万平 环比增速-26.6% 同比增速-14.7% [6] - 新房去化周期18.8个月 环比下降0.2个月 同比上升1.3个月 [6] - 一/二/三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.2/15.4/68.3个月 [6] 二手房市场 - 18城二手房成交面积156.5万平 环比下降2.3% 同比上升6.6% 同比增速较上周提升1.5个百分点 [6] - 一/二/三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-3.4%/-4.1%/4.3% 同比增速分别为-1.6%/11.0%/24.6% [6] 土地市场 - 百城全类型土地规划建面1091.1万平 环比上升43.4% 同比下降34.9% [6] - 成交土地总价143.8亿元 环比下降27.9% 同比下降55.1% [6] - 楼面均价1318元/平 环比下降49.7% 同比下降31.0% [6] - 土地溢价率2.5% 环比上升0.3个百分点 同比下降1.2个百分点 [6] - 住宅类土地规划建面120.6万平 环比下降24.5% 同比下降57.6% [6] - 住宅土地总价47.9亿元 环比下降68.9% 同比下降69.5% [6] 债券市场 - 房地产行业国内债券总发行量35.0亿元 环比下降76.3% 同比下降76.5% [6] - 总偿还量127.1亿元 环比下降16.1% 同比上升242.1% [6] - 净融资额-92.1亿元 [6] 板块表现 - 房地产行业绝对收益-0.1% 较上周下降0.6个百分点 [6] - 相对沪深300收益-2.8% 较上周上升0.9个百分点 [6] - 板块PE为30.67X 较上周上升3.62X [6] 政策动态 - 上海优化限购限贷政策 外环外购房不限套数 信贷政策大幅调整 [6] - 住建部央行印发房地产从业机构反洗钱工作管理办法 [94] - 山东累计发放公积金贷款突破1万亿元 达10143.2亿元 [95] - 河南南阳出台20条房地产新政 降低购房成本 支持企业融资 [95] - 广州推进城中村改造 采用"留改拆"并举模式 [96] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定且重仓高能级城市房企 "小而美"房企 经营策略有变化房企 受益于二手房修复的经纪公司 [6] - 具体关注标的：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团、保利置业集团、城投控股、新城控股、金地集团、龙湖集团、贝壳-W、我爱我家 [6]

走访调研中，李亚平指出，要深入学习贯彻习近平总书记对江苏、苏州工作重要讲话精神，认真落 实中央城市工作会议部署要求，凝心聚力推动古城保护与发展。要发挥人大职能作用，围绕市委贯彻落 实党中央、省委决策部署，统筹谋划和推进代表工作，进一步密切"两个联系"，做到接地气、察民情、 聚民智。要加强"家站点"建设，打造以家为中心、站为延伸、点为特色的代表履职平台，建强"码"上见 代表平台，引导人大代表亮身份、亮职责、亮作为，用心用情解决群众急难愁盼，实现代表常来、实事 常办、群众常赞。要聚焦发展大局，充分发挥代表作用，围绕城市更新、文旅融合、消费提振等领域， 深入基层一线，开展调查研究，多提意见建议，为苏州服务全省"挑大梁"贡献智慧力量。 市委常委、姑苏区委书记、苏州国家历史文化名城保护区党工委书记方文浜陪同调研。市人大常委 会秘书长陈正峰参加调研。 昨天（9月2日），市人大常委会主任李亚平赴姑苏区调研，贯彻落实中央城市工作会议精神和市委 关于调研谋划"十五五"发展的部署安排，了解《苏州市城市更新条例》实施情况，并走访市人大代表和 基层人大。 在双塔街道人大代表之家，调研组听取街道人大工委联系代表、服务群众，以及人大代表 ...

公司业务与财务表现 - 公司通过优化客户结构与清收措施有效改善减值情况 [1] - 毛利率受益于结构优化与效率提升具备增长潜力 [1] - 公装业务占比近90% 酒店与办公空间增长显著 [1] - 浙江 江苏 广东地区产值贡献突出 [1] - 2025年上半年海外业务营收同比增长29% [1] - 持续拓展东南亚及中亚 中东 非洲市场 [1] 战略发展重点 - 城市更新落地多个旧改项目 定位为长期战略重点 [1] - 洁净室业务覆盖半导体 生物医药等高端领域 [1] - 公司审慎评估提高分红比例 [1] - 积极寻求并购机会以培育第二增长曲线 [1] 机构调研信息 - 弘毅远方基金参与公司现场参观 [1] - 弘毅远方基金资产管理规模5.55亿元 非货币公募基金规模5.54亿元 [1] - 管理公募基金14只 基金经理4人 [1] - 旗下最佳基金产品近一年增长73.9% [1]

项目概况 - 北京城市更新行动通过活化老旧建筑和提升公共空间品质 以文化赋能商业 为高质量发展注入新动能 [1] - 城市更新不仅涉及空间形态焕新 更是对市民游客需求的回应 持续为北京发展赋能 [1] 中海大吉巷项目 - 项目定位为"城市文化会客厅" 融合历史建筑群与现代商业业态 成为文化消费新地标 累计接待超500万人次 [1][3] - 作为北京中轴线申遗成功后的标志性工程 开业当日客流突破20万人次 开业两个月客流超500万人次 [3] - 保存明清至近代历史建筑群包括康有为故居 米市胡同29号院 《每周评论》旧址等文保建筑 [3] - 项目包含商业业态和"活态博物馆" 提供文化参观体验 并与周边景区串联打造文化新地标 [3] - 未来将根据城市需要和市民喜好设计不同主题季节活动 具有可持续可生长的商业空间特性 [4] 隆福寺项目 - 项目瞄准年轻潮流客群 打造时尚化前沿化潮流化的文商旅复合空间 预计9月17日全面开业 [6] - 招商成效显著 引入东城区首店开心麻花A99剧场 华北区首店NOA设计师酒店 中国首店7 mesh骑行主题店等知名品牌 [6] - 预计开业后首个周末客流达10万-20万人次 [6] - 9月将推出慢闪街区 美食嘉年华等活动 联动北京时装周等平台资源 强化时尚潮流与生活美学聚合空间功能 [6]

今年以来，房票成为了"高频词"，一线城市全面开启房票政策探索进程。 城市更新领域里的房票安置并不是新生事物，但一线城市积极开展房票政策探索依旧引起高度关注。记 者注意到，近日一些社交媒体传出深圳再有旧改项目将给回迁业主提供房票的选项，真相到底如何？ 近日，标题显示为"白石洲旧改政府房票意见调查表"的表格在一些社交媒体上被广泛讨论。调查表显示 有两个选项：是否接受政府房票异地安置；是否接受每平方米4万元的赔偿。 | | | | 白石洲旧改政府房景意见调查表 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 序号 | 姓名 | 等业地址 | 好地人 | 本地人 | 异地安置 | 是否接受政府因即 是否接受4万/㎡始位 | | - | | | | | BO DV | 是口 百 | | 2 | | | | | 是口 00 | 是口 西 | | 3 | | | | | 是□ 否口 | 是 ■ 百 | | 4 | | | | | 是口 否□ | 是口 图_ | | 5 | | | | | 是口 图口 | 是口 西_ | | 6 | | | | | DR DOW C ...

业绩表现 - 2025年上半年营业收入59.27亿元 同比增长807.72% [1] - 归属于上市公司股东的净利润1.53亿元 较去年同期亏损1.02亿元成功扭亏为盈 [1][3] - 利润总额3.59亿元 扣除非经常性损益后净利润1.28亿元 均由负转正 [3] 业务驱动因素 - 开发业务竣工结算规模大幅提升859% 竣工面积达11.1万平方米 [3][4] - 露香园二期项目结转金额30.78亿元 成为利润增长关键力量 [4] - 地产结算毛利率回升至18.9% 盈利水平显著改善 [4] 财务结构 - 总资产864.65亿元 较上年度末增长2.12% [5] - 归属于上市公司股东的净资产209.50亿元 较上年度末增长0.23% [5] - 资产负债率74.79% 有息债务余额430.07亿元 综合融资成本3.7% [5] - 经营活动产生的现金流量净额5.35亿元 [5] 租赁业务 - 出租房地产建筑面积57.98万平方米 实现租金收入约1.59亿元 [9] - "城投宽庭"运营项目10个 房源超1.4万套 出租率保持高位 [9] - 租赁住房运营规模目标2万套 下半年仍有约40%增长空间 [10] 投资业务 - 持有已上市证券市值约44.66亿元 收到证券分红约0.41亿元 [12] - "城投宽庭REIT"较发行价上涨45.11% 底层资产进入稳定运营阶段 [12] - 公允价值变动收益0.24亿元 同比增加0.82亿元 [3] 政策环境 - 中央政治局会议提出"适时调整优化房地产政策" [5] - 上海市出台"沪六条"支持刚性和改善性住房需求 [5] - 公司入选上海"房补联动"政策合作机构 可为领军人才提供专项租房补贴 [10] 未来发展 - 2024年销售额创177亿元历史新高 未售货值达700余亿元 [4][9] - 露香园二期别墅产品C地块有望2025年推出 货值约60亿元 [9] - 计划推进REITs扩募工作 将浦江和九星社区纳入底层资产 [12] 公司治理 - Wind ESG评级从BB提升至BBB [13] - 股份回购计划资金总额0.5亿元-1亿元 回购价格不超过6.87元/股 [6] - 加权平均净资产收益率0.73% 同比增加1.22个百分点 [5]

项目运营表现 - 中海大吉巷开业当日客流突破20万人次 开业后两个月累计接待超500万人次[1][3] - 项目平日与周末均保持较大客流 商业氛围活跃 成为广受市民游客欢迎的商业地标之一[3] - 北京隆福寺预计9月17日全面开业 首个周末客流预计达10万-20万人次[6] 项目定位与特色 - 中海大吉巷融合明清至近代历史建筑群与现代商业业态 保存康有为故居等文保建筑 打造"活态博物馆"文化体验[1][3] - 项目定位"城市文化会客厅" 具有开放性 包容性及多元性 包含宜商宜游及主题活动植入可能性[4] - 北京隆福寺瞄准年轻潮流客群 入驻开心麻花A99剧场等首店品牌 打造文商旅体融合场景[6] 业态规划与发展策略 - 中海大吉巷未来将根据城市需要和市民喜好设计不同主题季节的活动 商业发展前景可期[4] - 北京隆福寺9月将推出慢闪街区 美食嘉年华等业态 联动北京时装周资源 强化时尚潮流与生活美学空间功能[6] - 项目通过文化赋能商业 形成与周边景区串联 打造文化新地标 为城市更新注入新动能[1][3][6]

城市更新项目定位与特色 - 中海大吉巷定位为"城市文化会客厅"，融合历史建筑群与现代商业业态，具备开放性、包容性及多元性 [1][3][4] - 北京隆福寺瞄准年轻潮流客群，打造时尚化、前沿化、潮流化的文商旅复合空间，强化聚合时尚与生活美学的功能 [1][6] 项目运营数据与成效 - 中海大吉巷开业当日客流突破20万人次，开业后两个月累计接待超500万人次，平日与周末均保持较大客流 [1][3] - 北京隆福寺预计9月17日全面开业，首个周末客流预期达10万-20万人次 [6] 文化资源与商业融合 - 中海大吉巷保存明清至近代历史建筑群，包括康有为故居、米市胡同29号院等文保建筑，并设有"活态博物馆"提供文化体验 [3] - 北京隆福寺招商成效显著，引入东城区首店开心麻花A99剧场、华北区首店NOA设计师酒店、中国首店7mesh骑行主题店等知名品牌 [6] 未来发展规划 - 中海大吉巷将根据城市需要和市民喜好设计不同主题及季节的活动，打造可持续生长的商业空间 [4] - 北京隆福寺9月将推出慢闪街区、美食嘉年华等活动，联动北京时装周等平台资源，持续注入城市更新动能 [6]