市场动态与近期表现 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易，华夏中海商业REIT于9月26日启动询价，显示基础设施REITs发行提速 [1] - 截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97%，市场表现亮眼 [4] - 在74只已上市REITs中，65只实现正收益，占比87.8%，其中39只涨幅超过10%，占比52.7% [4] - 具体标的方面，嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19%，华夏大悦城商业REIT和博时津开科工产业园REIT年内涨幅分别为41.14%和38.80% [4] 政策支持与市场扩容 - 国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，商务部等9部门也发布相关政策，聚焦项目类型扩围扩容 [2] - 政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报，以形成良性投资循环 [2] - 多部门积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施，并优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行基础设施REITs [2] - 截至9月26日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态，资产类型以园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [2] 扩募机制与市场发展 - 政策鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [3] - “首发+扩募”双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟的重要特征，截至目前，有6只基础设施REITs产品完成扩募，后续扩募进程有望加速 [3] - 引入更多元的资产类型可以满足不同偏好投资者的需求，吸引更多类型资金进入市场，提升市场规模和活力 [3] - 扩募机制能为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的产品，利好有相关配置需求的中小投资者 [3] 市场特征与投资价值 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定且安全性较强、门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化等相对优势 [4] - 基础设施REITs和其他常见投资品种的相关性相对较低，可以满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求 [4] - 基础设施REITs市场相对较为稳健、具有一定抗风险特征，参考国际经验，市场整体呈向上趋势，有望为长期持有的耐心资本带来可观回报 [5]

文章核心观点 - 港交所资本运作体系以市场化、国际化和规则清晰为核心特点，上市公司可灵活运用多种工具满足融资、并购、激励等战略需求 [2][11] 股权融资 - 港股市场股权融资灵活高效，支持IPO及多样化再融资渠道 [2] - IPO采用注册制，审核效率高，通常需6至12个月，国际配售占比超过50% [3] - 再融资无需复杂审批，主要方式包括配股（面向特定投资者，对象不超过100名）、供股（向全体股东按比例配售，近年港交所限制摊薄比例超过25%的无资金需求供股）、公开发售、代价发行及新股认购权计划 [3] 债权融资 - 上市公司可发行多元币种（港元、美元、人民币）的债券，期限灵活 [3] - 公司债发行要求相对宽松，无强制评级但需披露募集说明书，例如中资房企常发行美元债 [3] - 可转换债券兼具债权与股权属性，可降低票面利率，若转股成功可补充权益资本 [3] - 永续债无固定到期日，发行人可递延付息，常见于金融机构或高杠杆企业，会计上可能计入权益 [4] 并购重组 - 规则以《公司收购、合并及股份回购守则》为核心，强调股东公平性 [4] - 要约收购在持股达30%时触发强制要约，价格不低于前6个月最高股价或前30个交易日均价较高者，若获90%以上股份接纳可强制挤出小股东 [5] - 协议收购需法院批准及超75%独立股东投票支持，反对票不超过10%，常用于敌意收购或跨境并购 [5] - 换股并购以收购方股份支付对价，避免现金流出但会稀释原股东权益 [5] - 借壳上市若导致控制权变更且注入资产超过壳公司原有资产一定比例（如100%），将被视为新上市，需满足IPO条件 [5] 资产证券化 - 基础资产涵盖应收账款、租赁债权、基础设施收益权等，接受度高 [5] - 操作模式为发起人将资产转让给特殊目的公司（SPV，通常注册于离岸地），由SPV发行证券 [6] - 典型案例包括房企发行以商场租金收入为基础的CMBS，以及金融机构发行消费贷款ABS [6] - 需符合港交所《上市规则》第15章，要求充分披露基础资产质量及现金流预测 [6] 股权激励 - 购股权计划授予员工未来以固定价格购买股份的权利，行权期通常3至5年，有效期不超过10年，需股东大会批准 [7] - 奖励计划直接授予股份附限售期，无需行权价，更侧重即时激励 [7] - 股份支付费用按公允价值计入损益，影响当期利润，港交所要求披露激励对象、数量及财务影响 [7] 分拆上市 - 条件要求子公司业务独立于母公司，母公司需保留控制权（通常持股≥50%），且子公司满足上市条件如盈利或市值要求 [9] - 优势在于子公司获得独立融资平台，母公司可减持套现，分拆后双方估值可能提升，例如小米分拆小米汽车、阿里分拆菜鸟 [10] 私有化退市 - 方式包括协议安排（需法院批准及超75%独立股东支持）和强制收购（持股达90%后可收购剩余股份） [11] - 动机为减少信息披露成本、灵活开展非公开融资或避免股价长期低迷，通常需支付较市价高20%至30%的溢价，例如2022年阿里私有化优酷 [11] 其他创新工具 - 股份回购可提升每股收益，传递股价低估信号，如腾讯多次回购 [11] - 交叉持股用于战略合作或巩固股权结构，常见于日资企业 [11] - SPAC上市于2022年引入，空白支票公司通过IPO募资后收购实体企业，提供上市新路径 [11]

战略重组公告 - 河南省委省政府决定对河南能源集团和中国平煤神马控股集团实施战略重组 涉及平煤股份 神马股份 易成新能 硅烷科技和大有能源5家上市公司 [1] - 两家集团实控人均为河南省国资委 截至2024年底营业收入分别为1688亿元和1210亿元 [1] 河南能源集团资产概况 - 注册资本210亿元 产业覆盖煤炭 化工新材料 电力及新能源 现代物贸 [1] - 煤炭资源储量284亿吨 化工产品产能近1000万吨 拥有52对生产矿井且产能8865万吨 [1] - 控股大有能源和九天化工2家上市公司 拥有34家规模以上化工企业及94套化工装置 [1] 中国平煤神马集团资产概况 - 资产规模超2800亿元 子公司遍布全球14个省及海外多国 [2] - 主焦煤和轮胎骨架材料产能世界领先 尼龙66盐和工程塑料产能居亚洲第一方阵 [2] - 拥有6家新三板挂牌企业 包括天工科技 神马华威 矿益股份等 [1] 子公司产能详情 - 易成新能建成600MW全钒液流电池生产线 30万㎡质子膜生产线 18万㎡双极板生产线 10万吨针状焦和负极材料产能 [2] - 硅烷科技拥有3500吨硅烷气产能 年3.76亿立方焦炉煤气制工业氢和1600万立方高纯氢生产线 500吨半导体硅材料生产线 [2] 资产证券化战略 - 集团计划在2028年前拥有6-7家上市公司 正推进海外融资平台建设以支持出海战略 [3] - 河南平煤神马超硬材料股份预计2026年9月完成香港上市 平煤股份与神马股份计划赴港实现"A+H"布局 [3] 神马股份股权调整 - 以2亿元收购金石基金持有的尼龙化工2.16%股权 持股比例从72.06%增至74.22% [3] - 8月1日以9.52亿元收购尼龙化工10.27%股权 持股比例从61.79%增至72.06% [4] 业务战略调整 - 在泰国设立子公司并建设2万吨尼龙66差异化纤维项目 与国际企业Nilit B.V.合作进军高端民用丝领域 [4] - 剥离聚碳材料 注销尼龙投资 收购催化科技 子公司尼龙化工收购神马工程塑料公司 [4] 在建项目清单 - 包括20万吨尼龙6切片项目 5万吨己二腈项目 7000吨尼龙66差别化功能纤维项目 10万吨锦纶6民用丝项目 1000吨绿色聚酰胺纤维中试项目 [4] 技术突破与荣誉 - 平顶山神马工程塑料公司1000吨/年高温尼龙6T树脂项目进入建设阶段 达产后将填补国内耐温200℃以上高性能尼龙材料空白 [5] - 成功研发11克旦超高强尼龙66工业丝 通过工信部验收 使我国成为全球少数掌握航空轮胎核心材料技术的国家 [5] - 高性能聚酰胺66工业丝项目入选2025年度国家科学技术奖初评二等奖 集团常务副总经理张建国入选中国工程院院士增选有效候选人 [5] 行业会议信息 - 2025年12月11-13日在宁波举办高分子循环再利用会议 涵盖政策法规 热裂解技术 PCR/PIR循环利用案例等专题 [6][7][8] - 同期举办动态高分子论坛 青年科学家论坛及科技成果展示活动 [9][10]

合作概述 - 深圳爱高创科控股有限公司与深圳国英潜丰投资控股有限公司于2025年8月27日签署战略合作协议 [1] - 合作标志着国资基金5亿元人民币重磅投资落地，将推动公司在3C数码免押租赁与RWA资产通证化领域全面加速 [1] 投资细节 - 国英潜丰将在未来六个月内，向青云租平台持续投资人民币5亿元，资金专项用于3C数码租赁业务拓展与RWA通证化项目实施 [2] - 资金注入将支撑业务扩张，并推动公司在资产证券化、跨境融资与港股市场拓展上形成突破 [2] 技术与模式创新 - 合作核心是将青云租的免押租赁模式与RWA技术深度结合，租赁订单、应收账款等资产将以RWA形式通证化 [4] - 通过IoT设备实时采集数据，算法上链，生成不可篡改的数字凭证，在链上进行透明登记与流转 [4] - 此举旨在提升资产流动性、透明度与投资人信心，实现融资效率的大幅提升，是对传统资产证券化与区块链创新的双重突破 [4] 公司竞争优势 - 青云租已成功跑通免押租赁的成熟运营模型，在客户获取、风险控制、资金回收等关键环节形成闭环，具备行业先发优势 [7] - 公司凭借国资基金与港股上市公司双重股东背景，在3C数码租赁赛道快速爆发期进一步强化领跑地位 [7] 战略协同效应 - 合作体现资本、技术与产业的深度互补：国资基金注入资金提升融资能力，爱高集团带来区块链与通证化研发能力，青云租提供平台和渠道实现落地闭环 [8] - 公司并入港股上市公司体系后再获国资基金5亿元加码，资本与技术双重加持使其站在数字租赁和资产通证化前沿 [8] - 未来随着RWA机制全面落地，公司将在资产证券化、国际资本市场拓展等方面释放潜能 [8]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][10] 核心观点 - 公司2025年上半年收入24.96亿元同比增长15.31% 但净利润8.82亿元同比下滑9.48% [4] - 智算业务(AIDC)高速增长 收入8.82亿元同比增长36.95% 占比提升至35% [5] - 算力建设全面加速 上半年交付220MW数据中心创历史新高 全年计划交付440MW [6] - 公司在液冷智算中心领域具有先发优势 完成单机柜百千瓦超节点国产智算集群部署 [10] - 成功发行深交所首单数据中心REIT 实现资产证券化突破 [10] 财务表现 - 2025H1毛利率49.40% 净资产收益率8.26% 每股净资产6.20元 [1] - AIDC业务毛利率53.92% 虽同比下降16.73个百分点但仍保持较高水平 [5] - IDC业务收入16.14亿元同比增长6.15% 毛利率46.92%同比下降4.44个百分点 [5] - 预测2025-2027年EPS分别为1.36元、1.91元、2.56元 [10] - 当前股价52.56元对应2025年PE为38.72倍 [10] 业务分析 - AIDC业务电费同比增长147% 显示智算服务处于高增长阶段 [5] - IDC业务电费达5.42亿元创半年度新高 同比增长19% [5] - 华北区域收入17.93亿元同比增长1.54% 毛利率50.58% [8] - 华东区域以AIDC为主 收入同比增长69.94% [8] - 华南区域仍处产能爬坡期 收入2487万元 [8] 产能建设 - 在建工程新增57.12亿元 较上年全年增长10.66亿元 [9] - 在建工程转固金额75.60亿元 较上年全年增长31.59亿元 [9] - 能耗指标较2024年底新增30% [9] - 新获批550kV变电站 新增投运110kV变电站 [9] - 预计年底将实现较好的上架率 [9] 行业地位 - 行业内首例交付整栋纯液冷智算中心的数据中心厂商 [10] - 在智算集群设计、部署、适配及稳定运维方面具有优势 [10] - 资金充足、融资渠道通畅 正在积极寻找优质并购标的 [10]

政策支持 - 国家发展改革委发布782号文，明确要求积极研究探索文化旅游等新资产类型项目的REITs发行路径[1] - 国家发展改革委1014号文将自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目纳入REITs申报范围，并将景区配套旅游酒店纳入底层资产[2] - 782号文特别强调积极支持民间投资项目发行上市，并要求省级发展改革委建立专项协调服务机制[3] 行业背景与需求 - 全国文旅类国企总资产规模达12.7万亿元，其中83%为非流动性资产[2] - 文旅类国企资产负债率普遍超过65%，利息支出占营业利润的38%[2] - 以某省级文旅集团为例，其持有的5A级景区资产账面价值120亿元，年融资成本高达8.2亿元[2] - 1014号文将可申报REITs的景区数量从300余家大幅扩展至4500余家[2] - 若按10%的资产证券化率估算，文旅REITs潜在市场规模将超万亿元[3] 市场进展与筹备情况 - 当前已有超过20支文旅REITs在筹备当中[4] - 丽江旅投以玉龙雪山为基础资产推进REITs申报，拟发行超25亿元，有望争夺首单[4] - 2025年二季度有6处文旅景区启动REITs招标工作，环比增长50%[4] - 山海关景区、庐山西海风景区、洛阳文保、青城山-都江堰等5A级景区均已启动REITs相关招标[4] - 2025年3月，包括宝泉旅游度假区在内的多个民营文旅项目已在筹备发行公募REITs[10] 面临挑战 - 景区资产权属问题突出，企业多仅拥有经营权，且涉及生态保护红线、文物保护等多重限制[5] - 高质量景区管理涉及文旅、文物、林业、水利、宗教、自然资源等多个部门，协调难度极大[5] - 景区底层资产的用地性质模糊、产权手续不全等问题亟待解决[6] 潜在解决方案与发展路径 - 通过将索道、观光车、停车场、文创商店等收益稳定的资产与配套酒店打包，构建多元化收益组合，降低对门票收入的依赖[8] - 完全市场化运营的民营文旅项目因产权清晰、经营自主权强，更有可能率先实现REITs突破[9] - 更多地方政府推出公募REITs专项支持政策，叠加景区运营方的资源协调，将推动文旅公募REITs落地[10]

报告行业投资评级 - 投资建议为关注两条主线：一是手握大量不动产的企业，二是具备牌照优势的企业 [5] 报告核心观点 - RWA（现实世界资产代币化）通过区块链技术将现实世界资产转化为链上可交易数字代币，实现资产碎片化、全球化、全天候和智能化交易，本质是资产证券化的区块链升级，解决了ABS的部分痛点问题 [5][12][13][14] - 房地产领域可能成为RWA最具潜力的应用场景之一，因其体量庞大、实物性强、流动性较低但具备保值性和预期现金流收益，RWA可重构房地产行业投资逻辑并为资产持有方开辟新融资渠道 [5] - 全球RWA仍处于发展初期阶段，截至2025年8月26日链上RWA总额达266.5亿美元，但相较于可代币化的现实资产规模仍较小，未来发行和探索空间较大 [5][39] 根据目录的总结 RWA定义与优势 - RWA通过区块链技术将现实世界有形或无形资产转化为链上可交易数字代币，实现资产碎片化、全球化、全天候和智能化交易 [12] - 优势包括打破参与门槛、提升传统金融未覆盖领域的融资能力、提高资产流动性与投资可及性、降低融资门槛、扩容投资者群体、增强交易透明度和支持定制化交易结构 [17][18][19] RWA发展历程 - 发展分为四个阶段：萌芽期（2017-2019年）进行概念与技术验证，探索期（2020-2022年）私人信贷上链尝试和机构入场，快速扩展期（2023-2024年）国债代币化规模扩张和监管框架破冰，爆发期（2025年以来）资管巨头助推、产品创新和技术设施升级 [33][34][35][36] RWA市场规模与资产类别 - 截至2025年8月26日全球链上RWA总额266.5亿美元，私人信贷占比59%（156亿美元），美国国债占比28%（74亿美元），大宗商品占比7%，房地产占比0.1%但潜力较大 [39] - 2024年全球链上RWA发行规模155亿美元同比增256%，2025年上半年发行149亿美元同比增142% [41][44] RWA应用场景 - 金融投资领域：贝莱德BUIDL基金规模28.9亿美元，Centrifuge平台累计融资11.49亿美元，高盛帮助欧洲投资银行发行1亿欧元数字债券 [5][49] - 大宗商品领域：Everledger代币化1亿美元钻石资产，汇丰银行黄金代币化产品上线3个月吸引1.8万名散户且日均交易额1200万美元 [5][49] - 新能源与基础设施领域：朗新集团与蚂蚁数科合作将充电桩收益权代币化融资1亿元人民币，协鑫能科将82MW光伏电站收益权代币化融资2亿元人民币 [5][50] - 房地产领域：迪拜Mantra与DAMAC合作将10亿美元房地产项目拆分为小额代币，美国RealT平台实现50美元起投房产并每日分配租金收益 [5][51] RWA发行与监管 - 运作流程包括资产选择、上链、发行与交易、后续管理运营四大步骤 [5] - 监管态度差异较大：欧美严格监管，新加坡和中国香港运用沙盒机制灵活推动创新，中东部分国家积极支持，中国内地处于严格监管与有限试点并存阶段 [5] RWA与REITs差异 - 所有权：RWA代表直接所有权可参与治理决策，REITs代表间接收益权无权干预具体物业管理 [5] - 技术基础：RWA依赖区块链技术，REITs基于传统金融体系 [5] - 投资门槛：RWA可拆分至极小额适合散户，REITs通常需较高金额偏向机构投资者 [5] - 流动性：RWA支持链上7×24小时交易和跨区域流通，REITs受限于证券交易所时间和地域限制 [5] - 收益分配与风险：RWA通过智能合约自动分润灵活高效但波动性较高，REITs按季度或年度分红需人工结算且风险相对稳定 [5] 房地产RWA实践案例 - 中国香港铜锣湾写字楼RWA项目将价值29亿港元写字楼封装为100万份代币，优先层年化收益约5.8%，权益层挂钩资产增值，流动性较传统REITs提升300%，资金周转效率提高30%以上，融资成本较传统信托降低380BP [5] - 中国新城市参与发起"中国香港RWA全球产业联盟"并与HashKey Exchange和EXIO平台合作推出商业地产RWA项目 [5] - 新城发展成立数字资产研究院和数字资产管理公司，拟配股融资4940万港元专项用于RWA战略布局 [5] - 绿地控股凭借牌照优势（持有升级版4、9号牌照和新加坡数字批发银行牌照）及地产背景布局RWA业务 [5]

政策支持与市场发展 - 基础设施REITs支持政策持续加码，旨在推动市场扩围扩容并优化机制设计以提升市场效率与韧性 [1] - 国家发展改革委与商务部等9部门发布政策，聚焦项目类型扩围扩容，通过优化机制设计拓展市场广度和深度 [1] - 政策鼓励已上市REITs通过扩募方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [2] 资产类型扩围 - 当前87只基础设施公募REITs中，园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [1] - 政策积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施及优先支持保障基本民生的消费基础设施项目 [2] - 引入更多元资产类型可满足不同偏好投资者需求，吸引更多类型资金进入市场以提升市场规模和活力 [2] 扩募机制优化 - 扩募机制优化提效是政策重点，中国已有6只基础设施REITs产品完成扩募 [2] - 扩募机制提效有助于为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的金融产品，促进形成规模效应并提升双重配置效率 [2][3] - 国际经验显示“首发+扩募”双轮驱动是REITs市场走向成熟的重要特征 [2] 二级市场表现 - 截至9月23日，今年以来中证REITs全收益指数累计上涨10.34% [4] - 74只已上市基础设施公募REITs中，65只年内获得正收益，41只涨幅超过10% [4] - 消费基础设施类REITs表现突出，嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT、易方达华威农贸市场REIT年内涨幅分别达48.40%、44.98%、41.29% [4] 市场特征与投资价值 - 基础设施公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强、门槛低、分红比例高等相对优势 [4] - REITs市场相对稳健并具抗风险特征，长期向上有望为耐心资本带来可观回报 [5] - 应积极引入基金、年金、外资金融机构等长期专业机构投资者参与REITs投资 [3]

项目获批与战略意义 - 沈阳国际软件园REIT于9月23日正式获得中国证监会准予注册的批复 [1] - 该项目是全国首单践行东北全面振兴战略的公募REITs [1] - 项目紧密对接国家“数字中国”与“东北振兴”战略 [1] 项目资产与运营状况 - 基础设施项目位于沈阳市浑南区 涵盖13栋产业楼宇 产权建筑面积合计20.12万平方米 [2] - 项目以研发办公为主业态 运营时间均超5年 已进入稳定运营阶段 [2] - 近三年及一期数据显示 项目各期加权平均出租率稳定在84%左右 [2] - 办公部分平均合同租金单价保持在46元/平方米/月以上 [2] 原始权益人与运营保障 - 项目原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司与沈阳国际软件园有限公司 同属沈阳昂立控股集团旗下 [2] - 昂立控股集团拥有超过30年的软件研发与信息技术服务经验 以及20余年科技园区建设运营积累 [2] 市场影响与未来展望 - 公募REITs可作为原始权益人实现“资产上市”的平台 未来可通过扩募或资产收购持续盘活存量资产 [2] - 项目成功落地有望形成示范效应 引导更多社会资本关注并投资东北 [3] - 项目将推动科技、资本与产业深度融合 为新时代东北振兴提供金融基础设施支撑 [3]

产品创新与市场表现 - 全国首单数据资产助力产业园区科创企业知识产权资产支持专项计划成功簿记 开创多维度赋能资产证券化新标杆 [1] - 发行规模达3.21亿元 优先级票面利率1.86%创全国知识产权ABS历史最低利率 [1] - 产品获市场广泛关注和投资者踊跃认购 为20家高新技术企业提供知识产权融资解决方案 [1] 融资支持与资产盘活 - 单家入池企业融资金额介于100万元至8000万元 覆盖新一代信息技术、新能源汽车、节能环保等领域 [1] - 有效盘活80件授权专利 实现知识产权向资产转化 [1] - 专项计划为科创企业提供创新融资方案 深化知识产权融资优势 [1] 战略定位与业务协同 - 公司长期服务区域实体经济 协同构建多维度ABS产品矩阵打通投融资关键环节 [1] - 推进科创业务转型战略 以创新为核心驱动力优化金融服务方案 [2] - 坚守金融服务实体经济使命 以专业化综合化服务推动企业成长和区域经济高质量发展 [2]