对此，在业内人士看来，基础设施REITs流动性较高、收益相对稳定且安全性较强，具有门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化等相对优势， 和其他常见投资品种的相关性相对较低，可以满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求。（南木） 而截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97%；74只已上市REITs中，65只实现正收益（占比87.8%），39只涨幅超10%（占比52.7%）。其 中，嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19%，华夏大悦城商业REIT、博时津开科工产业园REIT年内涨幅分别为41.14%、38.80%，从资产类型看，前两只基础 设施REITs均为消费基础设施类，博时津开科工产业园REIT为园区基础设施类。 【环球网财经综合报道】9月29日，华夏凯德商业REIT将在上海证券交易所上市交易；9月26日，华夏中海商业REIT启动询价。Wind数据显示，截至9月26 日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态。对于资产类型而言，园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多。 此外，从国际经验来看，"首发+扩募"双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟 ...

扩募机制优化提效也是通知的一大重点，通知鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资 金购入优质资产；基础设施REITs首次发行上市满6个月后，可通过有关省级发展改革部门、中央企业 向国家发展改革委申报新购入项目。 9月29日，华夏凯德商业REIT将在上海证券交易所上市交易；9月26日，华夏中海商业REIT启动询 价......近期，基础设施REITs发行提速。 专家认为，在系列支持政策持续加码、二级市场表现亮眼等因素支撑下，基础设施REITs市场有望 迎来长期稳健发展。 支持政策持续加码 Wind数据显示，截至9月26日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态。从 资产类型来看，园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多。 专家认为，国家发展改革委近期发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）常态化申报推荐工作的通知》与商务部等9部门发布的相关政策，进一步聚焦项目类型扩围 扩容，通过优化机制设计拓展了基础设施REITs市场的广度和深度。 一方面，政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报。武汉大学经济与管理学院经济学系主任李雪 松在接受记者采访时表 ...

● 本报记者 熊彦莎 连润 持续推动市场扩围扩容，积极支持通过扩募方式新购入项目；支持保障基本民生的消费基础设施项目发 行基础设施领域REITs……近日，基础设施REITs支持政策持续加码，优化相关机制设计，有效提升市 场效率与韧性。 专家表示，相关举措的推出标志着我国基础设施REITs市场从常态化发行向高质量发展又迈出了关键一 步。同时，中国证券报记者梳理发现，基础设施公募REITs二级市场年内表现良好，在系列政策支持 下，基础设施公募REITs市场有望迎来长期稳健发展。 资产类型扩围扩容 针对后续基础设施REITs领域的制度创新，国家金融与发展实验室特聘高级研究员庞溟表示，应在发展 中逐步优化资产范围与估值、权益与破产隔离、治理机制、税收优惠政策等方面，持续提升基础设施 REITs及其底层资产的质量。此外，积极稳妥引入基金、年金、外资金融机构等长期、专业的机构投资 者参与基础设施REITs投资。 二级市场年内涨幅良好 一方面，政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报。武汉大学经济与管理学院经济学系主任李雪松在 接受记者采访时表示，将能产生稳定现金流的成熟资产打包上市，进行资产证券化，能够实现前期投资 资金的 ...

公司REITs发行与表现 - 2024年成功发行成都大悦城商业REIT 实现现金回流16.6亿元 进一步拓宽新发展模式并建立"投融建管退"平台 [1] - 华夏大悦城商业REIT于2025年8月末收盘价5.015元/份 较基准发行价3.323元/份涨幅达50.92% 在同类购物中心项目中涨幅最高 [1] - 后续将积极推进REITs注入新资产实现扩募 释放持有型资产价值 助力公司高质量发展 [1] 资金管理与现金流状况 - 公司高度重视现金流安全 持续优化资金管理体系 确保流动资金高效运作 通过精细化现金流预测及预算管理平衡资金流动性与风险控制 [1] - 近三年及一期经营性净现金流连续为正 分别为27.10亿元、106.42亿元、66.17亿元和26.87亿元 [1] - 利用净回收资金把握新投资机会 聚焦价值创造与发展转型 [1] 业务发展战略与运营措施 - 强化"卓越的城市运营与美好生活服务商"战略 巩固在商业地产领域的优势及领导地位 [1] - 采取灵活销售策略保障住宅开发项目去化和快速回款 坚持"以销定产"原则 [1] - 多轮滚动夯实工程支付计划 合理控制支付进度以实现节流目标 [1]

越来越多的市场目光聚焦到REITs，尤其是消费类。自2024年3月第一批消费REITs上市，截至目前，已有12只消费REITs上市/筹备上市。 以近期发行的华夏凯德商业REIT为例，其发售期场内认购不仅出现超252.6倍的网下超额认购，公众份额更是在单日内迅速售罄，公众投资者有效 认购倍数超535.2倍，基金比例配售前认购资金累计3091.7亿元，是拟募集规模的135.2倍。 而从12只消费REITs的底层资产构成来看，其涵盖类型包括购物中心、奥特莱斯、农贸市场以及社区商业，其中购物中心占据了绝对主导地位—— 12只产品中，有7只是以购物中心为核心底层资，该类资产总估值约228亿元。 此次，商业客从已披露的购物中心REITs财报出发，解读它们背后的运营力。 01 资本市场"红人" 2024年底的中央经济工作会议，将"大力提振消费、全方位扩大国内需求"列为2025年经济工作的首要任务，这一导向为消费基础设施REITs的发展 奠定了战略基调。 从目前已入市的6单购物中心REITs二级市场表现来看，价格基本处于上涨趋势，其中华夏大悦城商业REIT涨幅最高，超50%，而华夏金茂商业 REIT、华夏华润商业REIT涨幅 ...

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

中证REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数由年初967.21点攀升至6月30日1105.45点，累计涨幅14.29% [1] 消费类REITs表现 - 消费类REITs年内平均涨幅35.00%，领跑各板块 [6] - 嘉实物美消费REIT以50.21%涨幅成为内地上市REITs涨幅最高产品 [1][2] - 华夏大悦城商业REIT涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT及易方达华威市场REIT涨幅均超40% [6] - 华夏华润商业REIT启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，成为国内消费类REITs首单扩募案例 [6] 保租房REITs表现 - 已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86% [5] - 中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68% [5] - 保租房REITs区间换手率跃升至0.8037% [4] 仓储物流REITs表现 - 仓储物流REITs平均涨幅17.34%，低于消费基础设施REITs的34.33% [5] - 华安外高桥REIT以31.74%涨幅领先板块 [5] - 区间换手率降至0.5101% [4] 产业园区REITs表现 - 产业园区类REITs平均涨幅远低于消费基础设施REITs，主因研发办公园区供需失衡 [4] - 平均出租率仅85.31%，出现量价齐跌 [4] - 博时津开科工产业园REIT涨幅38.68%居板块首位，中金湖北科投光谷产业园REIT下跌4.19% [5] 政策与市场环境 - 国务院《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发行，将商业地产纳入盘活存量资产重点领域 [4] - 美联储5月FOMC会议维持利率不变，降息预期增强支撑REITs估值 [6] - 香港REITs市场呈现结构性分化，领展房产基金等头部REITs表现突出 [7] 资产特性分析 - 消费基础设施REITs底层资产多为一二线城市核心商圈购物中心，抗周期属性强 [6] - 工业产房类REITs在出租率略微下滑情况下依然保持涨幅 [5]

首批数据中心公募REITs上市表现 - 南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT于8月8日在沪深交易所上市 开盘即涨停30% 达到首日涨幅上限 [1][2] - 南方万国数据中心REIT收盘价3.900元 较发行价上涨0.900元 成交额2.34亿元 换手率25.37% [3][5] - 南方润泽科技数据中心REIT收盘价5.850元 较发行价上涨1.350元 成交额4.52亿元 换手率26.46% [4][5] - 两只产品首日总成交额逼近7亿元 位居全市场公募REITs成交金额前两位 [1][5] REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数年内上涨13.37% 中证REITs指数上涨9.91% 显著跑赢沪深300等主流指数 [1][7] - 全市场73只公募REITs中70只实现正收益 年内平均涨幅达17.37% [7] - 嘉实物美消费REIT以50.39%涨幅领跑 另有4只产品涨幅超40% [7][8] - 公募REITs市场总市值达2212.33亿元 站稳2200亿元关口 [7] 产品发行热度 - 南方万国数据中心REIT发行阶段吸引资金1835.42亿元 [6] - 南方润泽科技REIT吸引资金2896.28亿元 成为年内第三只吸金超2000亿元的公募REIT产品 [6] 市场调整与投资机会 - REITs市场自6月下旬出现回调 两大指数较阶段性高点回落超2% [7] - 6月20日至7月31日期间 14只REITs跌幅超5% 20只跌幅介于3%-5% [8] - 资本市场风险偏好上升及长端利率上行对REITs市场形成压力 但月末已现企稳修复迹象 [8] 行业意义 - 数据中心REITs上市标志公募REITs底层资产扩展至新型基础设施领域 [6] - 填补了国内REITs市场在数据中心领域的空白 丰富了投资标的选择 [6]

首批数据中心公募REITs上市表现 - 首批两只数据中心公募REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT）于8月8日上市，首日均触及30%涨停上限 [1][2] - 首日成交金额合计逼近7亿元（分别为2.34亿元、4.52亿元），换手率达25.37%和26.46%，位居全市场公募REITs成交金额前两名 [1][2] - 发行阶段认购火爆：南方万国数据中心REIT认购金额达1835.42亿元，南方润泽科技REIT认购金额达2896.28亿元，后者为年内第三只认购超2000亿元的公募REIT产品 [2] 公募REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数、中证REITs指数年内分别上涨13.37%、9.91%，跑赢沪深300等主流指数 [1][4] - 全市场73只公募REITs中70只实现正收益，年内平均涨幅17.37% [4] - 表现突出的产品包括：嘉实物美消费REIT（+50.39%）、博时津开科工产业园REIT（+49.96%）、华夏大悦城商业REIT（+46.82%）等 [4][5] 数据中心REITs的行业意义 - 首批数据中心REITs填补了国内REITs市场在新型基础设施领域的空白，底层资产从传统领域扩展到数据中心 [3] - 丰富了投资标的，满足不同风险偏好需求，为资本市场注入新活力 [3] REITs市场近期调整分析 - 6月下旬以来中证REITs指数回调超2%，可能与资本市场风险偏好上行、长端利率波动有关 [4][5] - 中金公司研报指出，14只REITs在6月20日至7月31日期间跌幅超5%，20只跌幅3%-5%，但月末修复后存在配置机会 [5] - 新发债券征税背景下，公募REITs的免税优势使其稀缺性提升 [5]

公募REITs市场表现 - 华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT今年以来涨幅分别达49.21%和48.90% [1][2] - 19只REITs涨幅在20%至40%之间 40只REITs涨幅超过10% [1][4] - 嘉实物美消费REIT和华夏首创奥莱REIT涨幅均超过40% [4] 价格波动与停牌机制 - 华安百联消费REIT收盘价3.528元/份较发行价2.332元/份涨幅达51.29%触发停牌 [2] - 华夏大悦城商业REIT收盘价4.988元/份较发行价3.323元/份偏离50.11%触发停牌 [3] - 根据交易所规定 收盘价偏离基准价首次达50%需停牌1小时 [2][3] 机构投资者参与情况 - 富国首创水务REIT机构投资者持有份额占比达83% [7] - 前十大持有人包含券商、保险、基金及资管计划等多元机构类型 [7] - 保险、券商自营、理财子公司等机构投资者纷纷布局REITs市场 [1][6] 市场扩容动态 - 今年以来已有8只新REITs上市包括中航易商仓储物流REIT等 [8] - 华夏华电清洁能源REIT等多只新项目申报中 [8] - 中航京能光伏REIT等扩募项目快速推进 [8] 投资价值分析 - REITs每年至少将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者 [5] - 在利率下行背景下REITs风险溢价提升 配置价值凸显 [4] - 资产收益确定性强的REITs产品竞争优势有望进一步增强 [4]