报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当前浮法玻璃企业利润和日熔量较稳，产量或持稳运行；终端需求仍偏弱，华东市场价连续走跌，下游多刚需拿货；企业库存上升；预计玻璃价格近期震荡运行，01合约下方支撑1190一线；建议短线高抛低吸，注意止损 [2][21] 根据相关目录分别进行总结 第1章 行情回顾 - 国内浮法玻璃市场现货价格重心下跌，均价1182元/吨，较上期下跌38.98元/吨；分区域来看，华北市场价格下调后部分厂家出货好转，华东市场连续走跌，华中市场交投气氛偏淡 [8] - 中央经济工作会议提出推动房地产市场止跌回稳等；工信部表示将实施重点行业稳增长工作方案 [8][9] 第2章 价格影响因素分析 2.1 供需分析 - **供应端分析**：截至8月14日，浮法玻璃行业平均开工率75.34%，环比+0.15个百分点，平均产能利用率79.78%，环比持平；本周暂无产线放水、点火预期，产量或持稳；不同燃料的浮法玻璃周均利润均环比减少 [11] - **需求端分析**：截至8月15日，全国深加工样本企业订单天数均值9.65天，环比+1.0%，同比-1.53%；浮法玻璃终端需求仍偏弱，2025年1 - 7月房地产竣工面积累积同比下降16.5%；7月汽车经销商库存预警指数为57.2%，位于荣枯线之上；7月制造业景气水平有所回落，综合PMI产出指数仍高于临界点 [13][14] - **库存分析**：截至8月14日，全国浮法玻璃样本企业总库存6342.6万重箱，环比+2.55%，同比-5.94%，折库存天数27.1天，较上期+0.7天；华北地区产销率有提升，华东市场出货偏弱，库存环比上涨 [16] 2.2 持仓分析 截至8月15日，玻璃期货前20会员持买仓量905482，减少22374，持卖仓量1210393，增加42304，净持仓量偏空 [19] 第3章 行情展望与投资策略 预计玻璃价格近期震荡运行，01合约下方支撑1190一线；建议短线高抛低吸，注意止损 [21]

政策端 - 中国人民银行发布2025年第二季度货币政策执行报告，要求落实适度宽松的货币政策，保持流动性充裕，推动物价合理回升[2][8] - 央行将着力推动保障性住房再贷款等政策措施落地，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式[1][2][8] - 天津推出购存量房提取公积金支付首付款新举措[2][9] - 郑州发放总额5000万元旧房装修补贴消费券，最高补贴2万元[8] - 合肥放宽"商转公"业务办理年限至2021年12月31日前发放的商业贷款[9] 市场销售端 - 2025年第33周全国68城新房成交面积168万平米，同比下降12%，环比增加4%[3][10] - 年初至今68城累计成交7627万平米，同比下降10%[3][10] - 一线城市单周新房成交同比-31%，二线-3%，三四线-10%[20] - 20城二手房成交面积169万平米，同比-6%，年初至今累计6384万平米，同比+7%[3][23] 土地市场端 - 全国100城土地成交面积2216万平米，同比增加33%，溢价率1.9%[3][26] - 一线城市土地成交119万平米，同比+100%，二线504万平米同比-1%，三线1593万平米同比+46%[3][26] - 深圳宝安区地块经过187轮竞价，由招商蛇口与华润置地以86.4亿元竞得，溢价率34.81%[4][27] - 长沙望城区地块由润和城集团以6.83亿元底价竞得[27] 融资端 - 2025年第33周信用债发行36.6亿元，同比-53%，环比-81%，平均利率2.06%[5][32] - 年初至今信用债累计发行2561.1亿元，同比-7%[5][32] 行业表现 - 房地产指数本周上涨3.94%，跑赢沪深300指数1.56个百分点，在28个板块中排名第6[36] - 个股方面，万通发展、新湖中宝等涨幅居前，亚太实业、空港股份等表现较弱[36]

行业投资评级 - 维持行业"看好"评级 [1][5][59] 核心观点 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进 政策作用下房价可能小幅震荡但后续有望进一步稳定 [5][59] - 央行要求落实适度宽松货币政策 保持流动性充裕 推动保障性住房再贷款政策落地 完善房地产金融基础性制度 [6][14] - 存量收储及城中村改造工作有望加速推进 改善住房供求关系 加快止跌回稳进程 [5][59] 政策动态 - 中央层面：中国人民银行发布2025年第二季度货币政策执行报告 要求落实落细适度宽松货币政策 保持流动性充裕 社会融资规模和货币供应量增长与经济增长及价格目标匹配 推动保障性住房再贷款政策见效 [6][14][18] - 地方层面：多地持续放宽公积金限制 天津推出购存量房提取公积金支付首付款服务 郑州发放5000万元旧房装修补贴消费券（最高补贴2万元） 合肥放宽"商转公"业务办理年限至2021年12月31日前 长沙县提高公积金贷款额度并扩大至灵活就业人员 海南鼓励"以购代建"安置方式 [6][15][16][18] 销售端表现 - 2025年第33周全国68城新房成交面积168万平米 同比下降12% 环比增加4% [7][19] - 年初至今68城累计成交面积7627万平米 同比下降10% [7][19] - 分线城市表现：一线城市单周成交同比降31% 二线城市降3% 三四线城市降10% 年初至今累计增速分别为3%、-8%、-98% [30][31] - 2025年第33周全国20城二手房成交面积169万平米 同比下降6%（前值0%） 年初至今累计成交6384万平米 同比增7%（前值8%） [7][32] 投资端表现 - 2025年第33周全国100大中城市土地成交规划建筑面积2216万平米 同比增加33% [7][37] - 土地成交溢价率1.9% 环比下降 [7][45] - 分线城市土地成交：一线城市119万平米（同比增100%） 二线城市504万平米（同比降1%） 三线城市1593万平米（同比增46%） [7][37] - 深圳土拍市场火热 宝安区一宗土地经过187轮竞价由招商蛇口与华润置地以86.40亿元竞得 溢价率34.81% 起始价64.09亿元 [39][59] 融资端表现 - 2025年第33周信用债发行规模36.6亿元 同比减少53% 环比减少81% [8][47] - 平均加权利率2.06% 环比下降11BP [8][47] - 年初至今信用债累计发行2561.1亿元 同比减少7% [8][47][51] 市场行情回顾 - 本周房地产指数上涨3.94% 沪深300指数上涨2.37% 相对收益1.56% 板块表现强于大市 在28个板块中排名第6 [53][56] - 个股涨幅前5：万通发展（+39.45%） 新湖中宝（+33.01%） 电子城（+32.05%） 南国置业（+25.00%） 沙河股份（+21.25%） [54][58] - 个股跌幅前5：亚太实业（-5.73%） 空港股份（-5.26%） 京能置业（-4.88%） 中润资源（-4.50%） 国创高新（-4.31%） [58]

房地产开发投资 - 1-7月全国房地产开发投资5.36万亿元 同比下降12% 其中住宅投资4.12万亿元 下降10.9% [3] - 房企资金面承压拖累开发投资指标 需优化政策鼓励开工建设和销售回款 [5] - 房地产开发企业到位资金5.73万亿元 同比下降7.5% 其中国内贷款9207亿元增长0.1% 自筹资金2.32万亿元下降8.5% [7] 房屋建设指标 - 1-7月房屋新开工面积3.52亿平方米 同比下降19.4% 跌幅较上半年收窄0.6个百分点 已连续5个月改善 [1][6] - 住宅新开工面积2.59亿平方米 下降18.3% 施工面积63.87亿平方米下降9.2% 其中住宅施工面积44.51亿平方米下降9.4% [6] - 房屋竣工面积2.50亿平方米下降16.5% 其中住宅竣工1.80亿平方米下降17.3% [6] 市场趋势判断 - 房地产市场止跌回稳趋势确立 未来大幅下探可能性低 [2] - 行业连续三年多的体量收缩进入尾声 但整体规模收缩局面还待好转 [6] - 核心城市优质地块土拍保持较高热度 优质项目入市将继续支撑市场 [12] 政策建议 - 需持续优化开发投资政策 结合"好房子"产品增强销售预期 [5] - 要加强对保交楼资金的投入 加速推进竣工进度 [7] - 政策应聚焦城中村改造、专项债收储等已出台政策的落实 下半年仍有降息空间 [11]

政策密集出台 - 8月15日海南省推出四大类九项稳楼市政策 包括取消普通住宅和非普通住宅标准 对多孩家庭和引进人才给予优惠 支持盘活存量房地产用地和用房 [1] - 8月13日长沙县推出提高公积金贷款额度 允许分期缴纳土地出让价款 支持国企和社会资本收购商品房等多项措施 [1] - 8月15日福州市推出16条政策支持房地产项目开发建设 [1][6] - 8月8日北京优化五环外商品住房限购政策 并优化公积金政策 [5] - 8月11日东莞出台政策征集商品房用作保障性住房 优先考虑债务即将到期房企的库存商品房 [5] 市场表现 - 1-7月全国新建商品房销售面积5.16亿平方米同比下降4% 销售额4.96万亿元同比下降6.5% 降幅较上半年扩大 [8] - 7月70个大中城市房价仍以下降为主 但一线城市降幅低于二三线城市 [8] - 7月上海新房价格环比上涨0.3% 涨幅居70城之首 近5个月有4个月领涨 [8] - 1-7月房地产开发投资 房屋开竣工面积 房企到位资金等指标继续负增长 [8] 政策趋势 - 7月14-15日中央城市工作会议提出"加快构建房地产发展新模式" 延续调控政策主线 [3] - 7月30日中央政治局会议强调落实中央城市工作会议精神 高质量开展城市更新 [5] - 本轮政策特点为供需两端同时发力 与上一轮以提振消费为主的政策有所不同 [5] - 分析认为调控政策转向修复基本面 将有助于房价中短期内止跌回稳 [1][9] 市场展望 - 北京新政后首个周末五环外新房项目咨询量和到访量大幅增加 [10] - 分析预计上海 深圳等城市有望跟进优化政策 [10] - 下半年核心城市在政策改善及基本面支撑下有望保持韧性 但城市间分化将延续 [10] - 优质地块土拍保持较高热度 优质项目入市后将继续支撑市场 [10]

行业投资评级 - 强于大市(维持) [1][3] 核心观点 - 房地产行业朝着止跌回稳方向迈进，但筑底仍不牢固，仍需更大力度推进房地产止跌回稳 [8] - 短期政策期待仍存，8月初北京进一步调整限购政策提振信心，为一线城市后续政策优化打开想象空间 [8] - 中期维度建议淡化对短期市场整体及个别政策的关注，把握"核心区及好房子"正逐步止跌回稳的确定性 [8] 行业数据表现 销售端 - 7月全国商品房销售面积5709万平米，同比下降7.8%，降幅较6月扩大2.4个百分点 [8] - 7月销售金额5325亿元，同比下降14.1%，降幅较6月扩大3.3个百分点 [8] - 1-7月全国商品房销售面积、销售金额同比下降4%、6.5%，降幅较1-6月小幅扩大0.5个、1个百分点 [8] - 7月末全国商品房待售面积较6月末减少462万平米，连续5个月减少 [8] 投资端 - 7月全国房地产投资同比下降17.1%，降幅较6月扩大4.3个百分点 [8] - 7月新开工同比下降15.4%，降幅较6月扩大6个百分点 [8] - 7月竣工同比下降29.4%，降幅较6月扩大27.6个百分点 [8] - 1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%，其中国内贷款同比维持正增（+0.1%） [8] 投资建议 - 持续看好库存结构优化、拿地及产品力强的房企 [8] - 个股建议关注： 1) 受益"好房子"率先止跌回稳且分红稳定的房企：华润置地、建发国际集团 [8] 2) 拿地及产品力强的低估值品质房企：中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展 [8] 3) 股价仍处相对底部的弹性标的：贝壳及拥有优质持有物业的新城控股 [8]

投资评级 - 房地产行业投资评级为"看好"（维持）[1] 核心观点 - 2025年7月70城新房销售价格环比降幅持平（-0.3%），同比降幅缩小0.3pct至-3.4%，其中一线城市环比降幅收窄0.1pct至-0.2%，二线扩大0.2pct至-0.4%，三线持平于-0.3% [5][14] - 二手房价格同环比降幅收窄：70城环比-0.5%（降幅缩小0.1pct），同比-5.9%（降幅缩小0.2pct）；一线城市二手房环比降幅扩大至-1.0%，二三线环比降幅收窄至-0.5% [6][19] - 上海表现突出：新房环比+0.3%（35城最高）、同比+6.1%，1-7月累计同比+5.8%；二手房市场35城同比全线下跌，呼和浩特跌幅最大（-8.7%）[7][26] 市场数据表现 - 新房价格涨跌城市数：7月环比上涨城市6个（6月14个），同比上涨城市5个（6月3个）；二手房环比上涨城市仅1个，同比无上涨城市 [5][6][16][22] - 重点35城分化明显：乌鲁木齐（+0.3%）、长春（+0.1%）新房环比跟涨上海；太原成为35城中唯一二手房环比上涨城市（+0.2%）[26] 投资建议 - 推荐三类标的： 1）强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [8][29] 2）商住协同开发商：华润置地、新城控股、龙湖集团 [8][29] 3）优质物管企业：华润万象生活、绿城服务等6家 [8][29] - 政策预期：存量收储及城中村改造将加速，改善住房供求关系 [8][29]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"优于大市" [6] 核心观点 新房销售与库存 - 2025H1全国新建商品房销售面积4.6亿㎡，同比-4%，商品住宅销售面积3.8亿㎡，占比84% [1] - 现房销售面积占比32%，金额占比27%，较2021年分别上升22和18个百分点 [1] - 现房销售均价0.8万元/㎡，期房1.1万元/㎡，现房价格自2021年下跌而期房自2024年下跌 [1] - 商品房待售面积7.7亿㎡（同比+4%），商品住宅待售面积4.1亿㎡（同比+7%） [53] - 广义库存35.2亿㎡中59%为未开工土地库存，21%为已竣工未销售库存 [53] 二手房市场表现 - 2024年全国二手房交易额占比46%，较2021年上升16个百分点 [2] - 2025H1主要20城二手住宅成交套数同比+13%，新房同比-7%，二手/新房成交比达2.3 [2] - 70城二手住宅价格指数较高点回落18%，一线/二线/三线分别回落13%/17%/20% [118] - 二手套均成交面积和总价均低于新房20%，价格跌幅更大 [126] 土地市场动态 - 2025H1住宅用地成交建面同比-3%，成交总价同比+28%，高能级城市占比提升 [3] - 一线城市住宅用地楼面均价3.6万元/㎡，为2019年的2.5倍 [150] - 土拍溢价率2024Q4冲高后2025Q2显著回落，热度限于局部城市 [151] 房企竞争格局 - 四大央企（保利/中海/华润/招商）占据销售前四，2025H1货值补充率60%-85% [195] - 中国金茂货值补充率126%，绿城/滨江等民企货值补充率超95% [195] - 百强房企销售额市占率40%，Top10房企市占率19% [171] 政策与投资建议 - 地产股超额收益与房价中期趋势相关，短期受政策脉冲影响 [224] - 北京新政或开启一线城市放松周期，建议关注中国金茂、贝壳等标的 [5] - 居民房价预期悲观（仅8.9%预期上涨），政策需更大力度提振需求 [231] 目录对应总结 新房销售与土地市场 - 新房销售同比转负，现房占比持续提升 [16][37] - 土地成交向高能级城市集中，楼面价结构性上涨 [3][150] 二手房与价格趋势 - 二手房成交占比创新高，价格跌幅大于新房 [2][118] - 价格敏感型需求转向二手市场，改善需求聚焦新房 [126] 房企竞争与投资策略 - 行业洗牌接近尾声，央企主导格局确立 [195] - 政策博弈窗口开启，但需警惕基本面持续疲软 [224][229]

核心观点 - 房地产市场企稳将近，运营型资产率先重估 [1] - 2025年H1商品房销售面积同比下降3.5%，降幅收窄15.5个百分点，市场信心有所修复 [4] - Q2以来市场重回下行区间，商品房销售面积4-6月分别下降3%、5%、7%，同比降幅逐步扩大 [4] - 2025H1监测43城新房销售面积6854.5万平米，同比降幅收窄24.8个百分点至-9.1% [4] - 二手房表现突出，2025H1监测14城销售面积4846.5万平米，同比由负转正至+11.0% [4] - 70个大中城市房价下降趋势有所趋缓 [4] - 2025H1房屋新开工面积下降20.0%，利于存量库存消化 [4] - 2025年1-6月300城住宅用地成交面积同比提升4.1% [4] 基本面分析 - 2025年1-6月商品房销售面积45851万平米，销售额44241亿元，累计同比分别下降3.5%和5.5% [15] - 70个大中城市整体房价下降趋缓，6月新建商品住宅价格指数同比下降3.7%，环比下降0.3% [18] - 二手房量价呈现背离走势，市场持续以价换量 [24] - 一二手市场分化，二手房表现突出主导地位提升 [29] - 新开工持续低位消化库存，2025H1住宅新开工面积22288万平米，累计同比下降19.6% [33] - 土地出让城市层级分化加剧，一二线城市住宅用地成交面积同比分别增长20.9%、28.4% [37] - 商品房待售面积达历史高位，截至2025年6月末为76948万平米，同比增长4.1% [41] - 居民收入及房价预期仍较疲弱，影响购房需求释放 [45] 政策分析 - 政策重点转向去库存，截至2025年6月末商品房待售面积7.7亿平米，去化周期拉长至0.8年 [50] - 短中长期同步去库存思路："四个取消、四个降低、两个增加" [53] - 土地收储规模超过4800亿元，专项债收储政策持续完善 [56] - 现房收储加速落地，浙江和四川首次运用专项债直接收购存量商品房 [61] - 购房门槛进一步降低，首套二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限统一为15% [64] 行业展望 - 当前住房的增量需求中枢约为9.5亿平米 [68] - 2025年商品住宅销售面积预计为9.0亿平，已低于增量住房需求 [68] - 一线城市租金回报率已超过10年期国债收益率，房价具备企稳基础 [78] - 预计2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-7.8%、-7.2%、-11.8%、-10.5%、-9.8% [81] 投资建议 - 行业阶段性企稳，看好经营稳健的优质房企 [123] - 开发类推荐华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK） [123] - 商业类推荐中国国贸（600007.SH） [123] - 物企类推荐保利物业（6049.HK）、华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK） [123]

行业与公司 * 房地产行业[1] * 北京房地产政策调整[1][3] * 关注"三好公司"如城头城建、滨江建发、新城华润[26] 核心观点与论据 政策调整 * 北京放松五环外购房限制：外地户籍家庭需两年社保，取消限购[1][3] * 公积金政策优化：认房不认贷，二套房贷款额度从60万提高到100万，多子女家庭可上浮至140万[3][5] * 预计其他城市（如上海、深圳）将跟进，但力度有限[4] 市场表现 * 2025年上半年新房销售面积同比下降4%，销售金额下降6%，降幅收窄[5] * 40个城市二手房成交套数同比增加11%，重点城市新房加二手房成交量同比增加4%[5] * 一线城市成交量比低点回升30%-35%，二三线城市仅回升2%-9%[9] 库存与去化 * 全国商品房去化周期26个月，80个城市新房显性库存4.8亿平米（较2021年下降10%）[6][8] * 一线城市去化周期缩短至15-16个月，三四线城市仍处历史高位[11] * 二手房挂牌量创新高，2025年中比2023年底提升7.7%，去化周期约16个月[6][8] 价格与需求 * 房价持续下跌：核心区二手房挂牌均价环比降0.58%，非核心区环比降0.79%[13] * 产品结构向大户型转移：120平米以下新房成交占比收缩，120-180平米占比回升[10] * 改善型需求主导，刚性需求减弱[10] 挑战 * 高库存与房价下跌并存[1][8] * 居民加杠杆意愿低：首付比例降至15%，但实际首付比例升至40%-50%[14] * 降息效果有限：租金收益率2.4%低于房贷利率3.0%，无法刺激需求[15][17] * 收储政策因商业可持续性问题效果不佳[18] 积极因素 * 供给侧优化：新开工面积累计下降70%，房企人员减少30%[20] * 保交楼风险逐步解除[20] * 低房价城市（如鹤岗）购买力改善，按揭负担比降至9%-15%[21][22] 其他重要内容 * 城市更新面临资金压力与市场接受度低的问题[19] * 香港地区结构性回暖带来机会[26] * 政策需多管齐下：稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险[23][24]