行业与公司 * 房地产行业[1] * 北京房地产政策调整[1][3] * 关注"三好公司"如城头城建、滨江建发、新城华润[26] 核心观点与论据 政策调整 * 北京放松五环外购房限制：外地户籍家庭需两年社保，取消限购[1][3] * 公积金政策优化：认房不认贷，二套房贷款额度从60万提高到100万，多子女家庭可上浮至140万[3][5] * 预计其他城市（如上海、深圳）将跟进，但力度有限[4] 市场表现 * 2025年上半年新房销售面积同比下降4%，销售金额下降6%，降幅收窄[5] * 40个城市二手房成交套数同比增加11%，重点城市新房加二手房成交量同比增加4%[5] * 一线城市成交量比低点回升30%-35%，二三线城市仅回升2%-9%[9] 库存与去化 * 全国商品房去化周期26个月，80个城市新房显性库存4.8亿平米（较2021年下降10%）[6][8] * 一线城市去化周期缩短至15-16个月，三四线城市仍处历史高位[11] * 二手房挂牌量创新高，2025年中比2023年底提升7.7%，去化周期约16个月[6][8] 价格与需求 * 房价持续下跌：核心区二手房挂牌均价环比降0.58%，非核心区环比降0.79%[13] * 产品结构向大户型转移：120平米以下新房成交占比收缩，120-180平米占比回升[10] * 改善型需求主导，刚性需求减弱[10] 挑战 * 高库存与房价下跌并存[1][8] * 居民加杠杆意愿低：首付比例降至15%，但实际首付比例升至40%-50%[14] * 降息效果有限：租金收益率2.4%低于房贷利率3.0%，无法刺激需求[15][17] * 收储政策因商业可持续性问题效果不佳[18] 积极因素 * 供给侧优化：新开工面积累计下降70%，房企人员减少30%[20] * 保交楼风险逐步解除[20] * 低房价城市（如鹤岗）购买力改善，按揭负担比降至9%-15%[21][22] 其他重要内容 * 城市更新面临资金压力与市场接受度低的问题[19] * 香港地区结构性回暖带来机会[26] * 政策需多管齐下：稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险[23][24]