财务与担保情况 - 公司及子公司2025年度综合授信及担保总额不超过10亿元 其中资产负债率不低于70%的子公司担保额度不超过4亿元 资产负债率低于70%的子公司担保额度不超过6亿元 [2] - 对外担保10亿元额度占公司净资产的100.31% 已使用额度4.32亿元占净资产的43.33% 均为合并范围内主体担保 [2] - 公司2024年度及2025年第一季度经营活动现金流净额分别为净流出2.347亿元和净流出8392万元 单体报表显示2024年度净亏损790.19万元 2025年一季度净利润仍为负 [2] - 合并报表显示2024年度净利润为3323.57万元 2025年一季度净利润为201.68万元 公司强调合并报表数据未亏损 [3] - 公司表示担保均为合并报表范围内子公司互保 生产经营稳定且具备良好偿债能力 财务风险可控 [2] - 公司采用统借统还财务管理模式 贷款按期归还且保证责任灭失 不会导致责任无限延长 [3] 发展战略规划 - 公司实施"1133"发展战略 聚焦企业转型战略目标 建立影视及泛文化产业投资纽带 筑牢内容生产、渠道拓展、团队建设三大阵地 打造长中短影视制作、泛文娱产业、数字文化资产产业三大集群 [4] - 战略转型目标是从纯内容制作影视公司转变为相关多元化、轻资产、平台运营型泛文化公司 [4] - 未来将坚守影视主业 探索多元发展路径 资金投入影视主业及创新业务 融资及担保以业务拓展和业绩提升为考量 [4]

中国养老产业现状 - 截至2024年中国60岁及以上老龄人口突破3亿占总人口比重达22% [1] - 养老服务需求呈现多元化、品质化趋势国家政策鼓励社会资本进入推动形成万亿元规模的"银发经济" [1] - 行业面临商业模式探索、盈利能力提升、专业人才匮乏等现实挑战 [1] 政策与市场环境 - 国家推动普惠养老与市场化养老协同发展鼓励产业融合探索REITs试点加强人才建设 [2] - 60后、70后"新老年人"群体具有更强经济实力和支付意愿对服务品质和个性化要求更高 [2] 椿萱茂业务模式 - 采用物业租赁改造运营模式在全国9城运营近30家机构总床位数超10000张管理3700间境外养老房间 [3] - 构建"3+业务格局"包括CB老年公寓、CLRC长者社区、CBN护理院三条产品线 [3] - 从重资产向轻资产转型输出品牌和管理服务与地方国资平台合作探索收入分成模式 [5][6] 专业服务能力 - 形成"十大专业"服务体系和《运营管理体系》引进国际理念结合本土创新 [6] - 在失智照护领域建立分区管理体系推行"七统一"服务标准和"家的承诺"文化 [6] - 自主研发"WeCaring"数字化平台构建包含照护、医疗、科研、人才培养的全方位体系 [6] 居家智慧康养布局 - 2020年开始布局2023-2024年正式确立该赛道整合线上线下资源 [6] - 形成线上智慧服务、机构到店服务、居家上门服务三大板块围绕自有机构周边试点 [6] 人才挑战与对策 - 行业面临"三低三高"困境（社会认同度低、工资低、学历低；劳动强度高、年龄高、体力要求高） [7] - 与90多家专业院校合作设立人才基地建立六级职业发展通道和"666培训体系" [8] - 与瑞安市政府合作开展校企共建、产业学院建设、实训基地培养等人才项目 [8] 盈利模式与市场培育 - 成熟项目盈利可观但培育期需3-5年达到60%以上入住率 [9] - 盈利关键在于优选物业、控制成本及稳定入住率 [9] - 高端养老服务面临"价值沟通"难题需加强市场教育和价值认知 [10] 未来发展战略 - 重点发展轻资产业务输出管理、品牌和服务 [10] - 深耕现有城市群同时关注粤港澳大湾区 [10] - 持续投入居家智慧康养、人才培养、服务创新和品牌建设 [10]

集体经济类REITs创新 - 全国首单集体经济类REITs项目"华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划"获上交所无异议函 打破传统集体经济依赖银行贷款或财政补贴的单一融资模式 [4] - 项目底层资产为苏州工业园区娄葑街道集体经济载体 主要租户为小型机械加工和物流企业 由园区投控增信 元联基金任运营管理顾问 [4] - 集体经济类REITs与普通类REITs的核心差异在于主导方为社区集体 资金用途兼顾经济收益与社会服务 如商业综合体、新能源基建等民生项目 [4] 产业园区投资动态 - 报告期内录得5起投资事件 其中3起为链主企业自建 普洛斯与SHEIN合作打造湾区西部智慧产业园 木棉中国负责徐州前港智慧医疗产业园运营 [2] - 木棉中国签约阔澜生物 输出轻资产服务 前港智慧医疗园占地50.08亩 为阔然基因在徐州的淮海经济区总部园区 [2] - 园区包含7栋功能建筑 总建筑面积5.5万平方米 其中IVD智造中心占比最大达2万平方米 企业孵化中心8000平方米 [3] REITs市场融资情况 - 期内录得9起融资事件 类型涵盖债券、类REITs、ABS及基金 [4] - 中金亦庄产业园REIT项目获上交所通过 底层资产为北京经开区两处高端汽车零配件产业园 近3年平均出租率82.87% [5] - 截至2024年底 中金亦庄项目租户行业集中度高 汽车制造业占比53.86% 科技推广服务业占34.82% [6] 产业园REITs业绩表现 - 东吴苏园REIT收入2.65亿元居首但净利润为负 华安张江、建信中关村等4只REITs同样亏损 [8] - 5家产业园REITs面临收入下滑 东吴苏园因苏州工业园区供给扩张导致出租率下降 国际科技园五期B区等项目租金收入减少 [8]

中日服务业合作趋势 - 中国消费市场对高品质服务需求增长，日企在服务业精细化管理和创新能力方面获得发展机会[1] - 非制造业日企对华投资占比从2020年26.1%提升至2023年49%，其中批发零售业2023年直接投资达830亿日元占总额21%[1] - 日本餐饮企业萨莉亚2024财年中国销售额667.79亿日元同比增长25%，占亚洲营收80%和集团总营收30%[2] 日企在华服务业拓展案例 - 欧姆龙联合药房建立85家MMC健康驿站覆盖中国28个省份，提供慢病管理服务[2] - 日立电梯研发老旧小区专用电梯解决老年人出行问题，吉野家推出针对老年人的介护餐[2] - 日式宠物服务和搬家服务等小众领域在中国市场逐渐兴起[2] 丰田电动车战略分析 - 丰田在中国推出bZ3等三款纯电车但全球新能源车销量仅占3%（2024年29.5万辆），纯电车14万辆[3] - 丰田章男认为电动车最多占全球30%市场份额，指出基础设施不足是制约因素[3][4] - 2024年中国电价0.075美元/千瓦时（日本0.258美元），充电设施1281.8万台车桩比7.5:1优于欧洲15:1[3] 三菱电机中国市场策略 - 推出专为中国设计的"菱领"子品牌，价格下降30%-40%交货周期缩短至2周[5][6] - LR1系列I/O模块兼容MX系列控制器，平衡成本与稳定性需求[6] - 通过本土化生产（大连工厂）实现成本优化，采取"上下夹击"市场策略[6] 松下业务重组与挑战 - 2025财年启动全球裁员1万人（占员工4%），退出电视业务并解散家电公司[6][7] - 中国家电业务除洗衣机外均下滑，在空调冰箱压缩机领域失去优势[6] - 加快品牌授权经营模式但面临质量失控等问题，计划通过部门集中化改革降本增效[7]

公司战略转型 - 公司已完成重大资产重组 将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团 实现从传统地产开发商向轻资产服务商的战略转型 [8] - 未来公司将聚焦城市运营服务业务方向 包括酒店管理和物业管理等 转型为综合性城市运营服务商 [3] - 公司占据城市更新领域先发优势 控股股东华远集团拥有81万平方米经营类物业 其中一半位于西城区 为公司带来较大规模业务机会 [23] 行业环境分析 - 2024年全国房地产开发投资完成额100,280亿元 同比下降10.6% 住宅开发投资完成额76,040亿元 同比下降10.5% [3] - 全国300城住宅用地出让金2.08万亿元 同比下降27.81% 成交楼面均价5,443元/平方米 同比下跌5.91% 平均溢价率4.29% 较2023年下降0.35个百分点 [4] - 2024年全国新建商品房销售面积97,385万平方米 同比下降12.9% 销售金额96,740亿元 同比下降17.1% 商品房待售面积75,327万平方米 较2023年底增长10.6% [5] 经营业绩表现 - 2024年营业收入462,932.78万元 同比下降71.09% 归属于上市公司股东的净利润-140,684.51万元 [10] - 经营活动产生的现金流量净额-191,860.54万元 同比下降2,584.43% [10] - 总资产2,102,129,133.07元 同比下降93.13% 归属于母公司所有者权益669,385,653.58元 [10][35] 业务运营情况 - 重大资产重组前 操盘和并表项目实现开复工面积101万平方米 同比下降69% 完成销售签约额18.13亿元 同比下降71% [11] - 重组后主要业务涵盖物业管理及酒店管理 物业管理在管面积78.72万平方米 非住宅管理面积占比70.3% [12] - 长沙君悦酒店入住率在80%以上 高于长沙市五星级酒店平均入住率 营业收入等指标持续位居前列 [12] 未来发展策略 - 物业管理将聚焦规模扩张与增值服务创新 重点拓展写字楼、智慧社区等业态 升级智慧物业平台 [28] - 酒店管理将加速智能升级与精细化运营 提升高附加值业务占比 优化会员体系和数字化营销 [28] - 将拓展长租公寓经营管理业务板块 专注于打造中高端租赁社区 品牌锚定中端偏上价值区间 [29] 融资担保安排 - 2025年华远集团为公司提供融资担保总额不超过20亿元 按不高于0.6%收取担保费 [41] - 华远集团提供不超过20亿元资金周转额度 资金使用成本不超过市场同期利率 [42] - 公司为资产负债率70%以上控股子公司提供担保总额不超过12亿元 为70%以下子公司提供担保不超过8亿元 [43][45] 公司治理变更 - 拟变更公司名称为"北京华远新航控股股份有限公司" 证券简称为"华远控股" 证券代码不变 [46] - 拟变更公司注册地址和经营范围 取消监事会设置 监事会的职权由董事会审计委员会行使 [47][48] - 修订废止多项公司内部制度 包括股东会议事规则、董事会议事规则等 [51][52]

新财富金牌董秘评选与晶科科技案例 金牌董秘评选的行业地位 - 新财富金牌董秘评选是中国资本市场极具权威性与公信力的标杆评选，见证了中国资本市场的发展历程 [1] - 金牌董秘群体通过专业素养与创新实践，推动上市公司治理优化和投资者关系管理深化 [1] 晶科科技董秘常阳的职业背景 - 常阳现任晶科科技董事会秘书，主导公司资本市场运作与合规体系建设，以“专注”和“专业”为核心理念 [3] - 加入晶科科技前，曾担任上海申华控股证券法律部总经理及紫光集团董秘，具备法律与金融领域的深厚经验 [3] 常阳的资本运作成果 - 2022年5月主导发行5亿元绿色公司债券，成为上交所全链条服务模式下首单民营企业债券示范项目 [4] - 2022年末主导30亿元定增项目，在股价高位锁价发行并满额募资，引入多家知名机构改善股东结构 [6] - 定增资金用于扩大电站规模，2023年公司营收43.70亿元（同比+36.72%），归母净利润3.83亿元（同比+77.05%） [6] 公司治理与合规管理 - 常阳以“严谨为底色的价值传递者”自我定位，严格把控合规性，协同业务部门完善交易方案 [8][9] - 推动公司治理目标为“家底清晰、信息流畅、制度明晰、程序完善”，维护资本市场正面形象 [9] 晶科科技的战略转型与业务布局 - 公司从电站投资开发向轻资产运营转型，2025年一季度营收11.12亿元（同比+43%） [11] - 推行“滚动开发”战略，2024年完成电站转让出售790MW，与中信金融租赁达成320MW户用光伏资产包交易 [13] - 拓展多元化业务，包括储能、代运维、售电、绿电交易、虚拟电厂、碳交易等新兴领域 [14] 行业发展趋势 - 光伏行业持续变化，晶科科技通过战略定力和前瞻布局增强抵御政策和市场风险的能力 [13][14] - 电力市场化改革和新型电力系统建设推动综合能源服务等新兴业务发展 [14]

公司财务表现 - 2024年营收同比微增1.73%至14.24亿元，净亏损13.24亿元较上年同比收窄近五成 [2] - 2025年一季度单季亏损收窄至629万元，同比降幅高达95.18% [2] - 超集好电商2024年上半年累计GMV为5400万元，相比2023年上半年GMV增长256% [3] - 2024年线上销售业务实现GMV近1.59亿元 [3] 战略布局 - 战略重心南移趋势明确，海南自贸港与粤港澳大湾区双核布局浮出水面 [2] - 从"保壳求生"向"业务重构"的战略切换进入实操阶段 [2] - 推动"商业运营+商贸物流+商品贸易"三大主业协同发展 [2][4] - 规划嫁接、拓展商品贸易业务，快速推进贸易品种结构转型 [5] 新业态发展 - 聚焦高端消费、即时零售、社区服务等赛道，推动传统商贸物流向智慧供应链转型 [3] - 电商直播表现亮眼，单日单品订单量突破43000单，成交额突破600万元，最高排名至抖音生鲜销售榜第1名 [3] - 即时零售布局通过"门店仓配一体化"改造，将61家华南超市门店转化为即时零售履约节点 [4] - 深化与美团、京东到家合作，推进即时零售业务 [4] 业务调整与优化 - 运营项目"由重到轻"，拓展轻资产运营项目，重点输出品牌和管理 [5] - 商贸物流网点建设目标为服务"工业品下行、农产品上行"双向流通网络 [5] - 推动重点区域存量住宅土地开发，为现金流提供保障 [5] - 湘中物流园深化区域物流产业布局，整合构建集采集配、加工分拣、冷链云仓等综合服务 [5] 行业趋势与竞争 - 即时零售高频消费特性可提升坪效与人效，对冲传统商超增速放缓压力 [4] - 物理网点数字化重生的转型路径成为老牌流通企业打通线上线下商业闭环的破局之选 [4] - 在国内大循环深入推进、传统零售式微的背景下，新型供销城市流通业务模式成为重点 [4]

公司业绩说明会基本信息 - 活动类别为业绩说明会，时间是 2025 年 5 月 8 日 15：00 - 16：30，地点在全景网投资者关系互动平台 [1] - 上市公司接待人员有公司董事兼总裁徐爱国，独立董事刘洪跃、董事会秘书田玉利，财务总监梅瑰 [1] 公司业务与战略 - 公司拟剥离房地产开发业务，重组后聚焦物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，中交服务是主要业务板块，将采取差异化竞争战略，加强“大交通服务”和“大城市服务”特色优势，扩大业务规模 [2][3][4][5] - 截至 2024 年末，中交服务已布局全国 60 余座城市，构建“交心服务体系”，提供复合型服务 [5] 公司重组相关 - 若 2025 年重组顺利完成且期末净资产转正，不涉及其他风险警示情形，公司可在 2025 年年度报告披露后向交易所申请“摘帽” [2][4] - 上市公司与房地产开发相关债务置出给地产集团，与债权人沟通良好，工作有序开展 [3] - 首次披露重组方案后，应每 30 日公告一次进展，直至发出召开股东大会通知，公司会按规则披露信息 [3] - 本次交易后续需国资管理单位批准、备案，确定交易价格后再开董事会审议，经股东大会审议通过，以及履行监管机构要求的其他程序 [3][4] - 拟置出资产审计和评估工作未完成，交易金额以评估值为依据协商确定，将在《重组报告书》披露 [4] 公司股价与市值 - 公司自去年跌掉 60%有余，将通过提升业绩、优化治理、资产重组、加强沟通等维护市值稳定 [2] - 预计重组后中交地产在同行业 A 股上市公司中凸显竞争优势和投资价值，公司将稳健经营回报股东 [4] 房地产行业情况 - 近年来房地产行业调整压力大，房企经营和债务风险高，2024 年以来多家房企退出开发业务或完成重大资产重组 [2][3] - 2025 年 1 - 3 月，房管局口径全部样本城市商品住宅销售面积同比分别降低 3.04%、增长 28.50%及增长 8.63%，销售价格同比下降 5.15%、8.50%及 7.96%，环比下降 0.49%、下降 2.81%及增长 4.27% [5] - 425 政治局会议凸显政府稳定房地产市场决心，预计 2025 年更多配套政策完善落地，后续政策持续呵护 [5] 公司业绩情况 - 2024 年业绩亏损原因是项目交付量减少、降价促销挤压利润，部分项目计提存货跌价准备和减值 [5] 物业管理行业趋势 - 物业管理行业未来增速可能趋缓，注重品质和服务是主流方向，服务边界拓宽，业态多元，增值服务丰富，智慧科技赋能升级 [6]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [6] 报告的核心观点 - 公司2024年营收47.8亿元同比+9.3%，归母净利润3.2亿元同比-15.4%；2025Q1营收11.1亿元同比+43.0%，归母净利润-0.4亿元同比+64.6%；2025Q1经营活动现金流净额为12亿元，去年同期为-1.7亿元 [3] - 预测公司2025 - 2027年营收分别为54.9/55.3/54.1亿元，归母净利润分别为5.1/5.3/5.7亿元，（2025年4月30日）对应PE分别为18/17/16倍 [6] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 最新收盘价2.59元，总股本/流通股本35.71亿股，总市值/流通市值92亿元，52周内最高/最低价3.27 / 2.12元，资产负债率62.5%，市盈率28.78，第一大股东是晶科新能源集团有限公司 [2] 投资要点 - 2024年行业受消纳限电、市场化交易、分布式入市政策等扰动及自然灾害影响，公司处置长期股权投资产生的投资收益下降致利润承压 [3] - 2024Q4公司营收8.9亿元，同环比分别+2.1%/-55.0%，归母净利润1.0亿，同环比分别+1832.8%/-20.8% [3] 电站开发与运营业务 - 截止2025Q1末公司持有电站6042MW，较2024年底净减少406MW；2024年出售电站790MW（地面、工商业、户用分别为301、55、434MW），2025Q1出售户用电站440MW [4] - 2024年公司结算电量67亿度，自持电站精细化运营，如甘肃金昌电站提前锁定高价中长期合约，择机峰谷套利，全年平均结算电价高于市场均价 [4] 综合能源业务 - 储能业务：2024年公司自持独立储能电站规模298MWh，全年新增网侧储能55MWh、用户侧储能18MWh，新增获取备案储能项目容量超1970MWh [4] - 售电业务与虚拟电厂：2024年实现签约电量187亿度，交易电量139亿度，绿电交易电量8.29亿度同比增长超3倍，绿证交易11.85万张，碳普惠7028吨；已在五省份布局虚拟电厂业务，截至2024年底接入容量1150MW，聚合客户数量超1200家 [5] 盈利预测和财务指标 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|4775|5493|5533|5414| |增长率(%)|9.25|15.04|0.73|-2.16| |EBITDA（百万元）|2258.04|2816.94|2925.07|3055.71| |归属母公司净利润（百万元）|324.38|513.90|531.40|565.80| |增长率(%)|-15.39|58.43|3.41|6.47| |EPS(元/股)|0.09|0.14|0.15|0.16| |市盈率（P/E）|28.51|18.00|17.40|16.35| |市净率（P/B）|0.58|0.57|0.56|0.54| |EV/EBITDA|9.79|6.99|6.56|5.88|[10]

财务表现 - 2024年公司实现营业收入33.95亿元，同比下降18.83% [1][3] - 归母净利润亏损8.64亿元，扣非净利润亏损8.81亿元，连续三年亏损且幅度逐年递增（2022年-2.89亿元、2023年-4.63亿元、2024年-8.64亿元）[1][3] - 经营活动产生的现金流量净额同比下降84.57%至6726万元 [3] - 加权平均净资产收益率为-26.95%，同比减少15.19个百分点 [3] 营收下滑原因 - 行业整体处于深度调整阶段，对家居零售产业链产生显著传导压力 [1] - 公司实施系统性经营变革（聚焦核心业务、优化组织架构、推进轻资产运营）带来短期阶段性压力 [1] 渠道结构调整 - 国内直营渠道收入15.89亿元（同比-25.74%），加盟渠道收入1.66亿元（同比-34.36%），国际批发业务收入16.01亿元（同比-8.44%）[2] - 关闭低效门店并优化空间利用率，期末国内直营店111家、加盟店216家，总计327家门店 [2] - 创新引入联营扣点模式、租金扣点模式及员工合伙人模式，构建轻资产化运营方案 [2] 资产负债表变动 - 总资产79.73亿元，同比减少17.48% [3] - 归属于上市公司股东的净资产27.46亿元，同比减少25.54% [3]