文章核心观点 - 国际消费品牌与中国本土资本的深度战略合作案例涌现 标志着中国消费市场投资逻辑已从机会驱动全面转向服务于产业整合与提升集中度的战略驱动新阶段 呈现出由头部机构主导的“战略控股、深度赋能”新特征 [1] 投资逻辑转变 - 资本对消费赛道的布局正从追求规模扩张的“扫货式”投资转向深度赋能的战略控股 这标志着中国消费市场投资进入成熟阶段 [2] - 资本巨头用真金白银重新确立消费企业的价值标尺 即核心竞争力在于产业根基与成长潜力 而非单纯的规模扩张 [2] - 此前以现金密集收购追求短期估值抬升的模式 常因估值预期差与整合协同难题导致亏损 已无法匹配市场对品质与体验升级的诉求 [2] 市场需求升级 - 消费市场正经历从“物质满足”向“价值契合”的跃迁 为资本参与产业整合创造了战略窗口 [3] - 成熟品牌面临增长瓶颈 不仅需要资金 更需要优化供应链、推进数字化转型、开拓创新场景等能力 这正是产业资本能提供的核心价值 [3] - 可持续的投资逻辑是资本力量与产业能力的同频共振 资本为产业注入升级动能 产业以持续盈利反哺资本增值 [3] 政策与市场环境 - 消费作为经济增长“压舱石”获政策多维支持 2026年经济工作首要任务是“坚持内需主导 建设强大国内市场” [4] - 政策目标包括到2027年“消费品供给结构明显优化 形成3个万亿级消费领域和10个千亿级消费热点” 为资本提供了清晰的“政策锚” [4] - 中国作为全球第二大消费市场 品牌集中度仍有较大提升空间 资源正加速向头部集中 优质消费资产具备可穿越周期的现金流与品牌稀缺性 [4] - 有能力通过资本和运营进行自我改造、抓住下沉市场等结构性机会的玩家将赢得未来 产业整合的价值体现在行业集中度的提升与生态协同的构建 [4] 近期交易案例 - 高和资本与英格卡购物中心计划共同设立专项不动产基金 持有位于北京、无锡和武汉的三座荟聚购物中心 [1] - 博裕资本与星巴克达成合作 将取得星巴克中国合资公司60%股权 [1] - CPE源峰与汉堡王母公司RBI成立合资公司 将注入3.5亿美元并获得汉堡王中国20年独家开发权 [1] - 上述交易共同特征是资本方不仅追求财务回报 更深度介入甚至主导被投企业的运营与战略决策 [1]

2025年，中国消费赛道骤然升温，迎来一轮由资本巨头主导的"扫货式"投资，资本用真金白银对中 国消费市场投下信心票。 密集落地的一系列重磅交易中，不少为"资本+产业"的深度结合案例，越来越多的全球消费品牌寻 求与中国本土资本战略合作。在消费结构转变的背景下，消费并购的运作逻辑发生深刻变化，催生了更 多"控股主导"型并购投资交易。 巨头纷纷下注 近日，"英格卡集团打包出让荟聚股权"的消息落地。国内知名不动产私募股权基金高和资本与英格 卡购物中心宣布战略合作，计划共同设立一只专项不动产基金，该基金将持有分别位于北京、无锡和武 汉的三座荟聚购物中心。高和资本表示，合作将在获得相关主管部门的批准后正式生效，此次合作将助 力英格卡长期战略布局，同时为其开辟进入中国不动产证券化市场的通道。 根据协议，高和资本将担任该基金的基金管理人及执行合伙人；英格卡则将作为普通合伙人及基石 投资者，继续拥有荟聚品牌并经营这些购物中心，保持荟聚品牌和运营的品质。 今年以来，众多知名国际消费品牌出售其中国业务，国际资本、国内股权机构纷纷出手。例如，11 月4日，星巴克与博裕资本共同宣布达成战略合作，这场历时9个月、吸引超过20家顶级机构参 ...

2025年中国消费赛道投资趋势 - 2025年中国消费赛道投资活动显著升温，迎来一轮由资本巨头主导的“扫货式”投资 [1] - 一系列重磅交易密集落地，其中不少为“资本+产业”深度结合的案例 [1] - 在消费结构转变背景下，消费并购的运作逻辑发生深刻变化，催生了更多“控股主导”型并购投资交易 [1] 代表性交易案例 - 高和资本与英格卡购物中心战略合作，计划设立专项不动产基金，持有位于北京、无锡和武汉的三座荟聚购物中心 [1] - 博裕资本获得星巴克中国合资企业60%的控股权，星巴克保留40%股权并继续收取品牌授权费，新合资公司将依托博裕本地资源加速市场渗透 [2] - CPE源峰向汉堡王中国注入3.5亿美元资金，专项用于门店扩张与运营体系升级，交易赋予新合资公司20年中国市场独家开发权，计划到2035年将门店数量从1250家提升至4000家 [2] 并购逻辑与模式演变 - 并购逻辑正发生深刻变化，从早期的机会驱动演进至当前的战略驱动新阶段，交易日益服务于产业整合、提升行业集中度与培育龙头企业等长期战略目标 [3] - “控股主导”型并购成为主流，投资方不仅取得控股权，更通过董事会席位安排掌握运营主导权，深度介入并赋能经营 [2][3] - 越来越多的全球消费品牌寻求与中国本土资本战略合作，通过让渡部分股权与运营权，换取本土资本的深度赋能与市场渗透，以解锁新的增长潜能 [1][2] 消费市场基本面与结构变化 - 2025年1月至9月，中国非食品类快速消费品全渠道销售额同比增长9.3%，消费者信心指数持续回升 [3] - 消费结构优化，“悠然自若型”消费者占比从去年同期的24%攀升至31%，“精打细算型”消费者占比则由39%下降至31% [3] - 消费者对价格的敏感度有所降低，对品质和体验的需求持续提升，消费偏好从外在展示更多转向内在自我投资 [3][4] - 消费观念从追求“多而优”、“拥有式消费”转变为追求“少而精”、“体验式消费” [4] 市场下沉与增长潜力 - 随着人口迁移和消费主力回归，下沉市场的消费力在提升，对产品质量和性价比的追求更胜以往 [4] - 从下沉市场发展起来的消费品企业和品牌展现出相当的增长潜力 [4] - 大品牌、大连锁未来有在下沉市场重点布局以获得增长空间的明显趋势 [4]

国际消费品牌中国业务战略合作案例 - 英格卡集团与高和资本达成战略合作，计划设立专项不动产基金，共同持有位于北京、无锡和武汉的三座荟聚购物中心，高和资本担任基金管理人及执行合伙人，英格卡作为普通合伙人及基石投资者，保留品牌和运营权 [2] - 星巴克与博裕资本达成战略合作，博裕资本获得星巴克中国合资企业60%的控股权，星巴克保留40%股权并继续收取品牌授权费，新合资公司将以上海为总部，依托博裕本地资源加速市场渗透 [2] - CPE源峰与汉堡王母公司RBI达成交易，CPE注入3.5亿美元资金专项用于汉堡王中国的门店扩张与运营体系升级，新合资公司获得20年中国市场独家开发权，计划到2035年将门店数从1250家提升至4000家 [3] 消费行业并购逻辑的转变 - 并购逻辑正从机会驱动转向战略驱动，深度介入、赋能经营的模式成为主流，例如博裕资本在星巴克中国案例中不仅取得控股权，更通过董事会席位掌握运营主导权 [4] - 外资品牌通过让渡部分股权与运营权，换取本土资本的深度赋能与市场渗透，成为值得关注的增长范式，预计将有更多在华外资消费品牌寻求此类合作以解锁增长潜能 [4] - 资本强势入场加速行业整合与洗牌，并购交易日益服务于产业整合、提升集中度与培育龙头企业等长期战略目标，催生了更多“控股主导”的并购投资交易 [4] 中国消费市场的基本面与结构变化 - 2025年1月至9月，中国非食品类快速消费品全渠道销售额同比增长9.3%，消费者信心指数持续回升 [5] - 消费结构优化，“悠然自若型”消费者占比从去年同期的24%攀升至31%，“精打细算型”消费者占比由39%下降至31%，显示消费者对价格敏感度降低，对品质和体验需求提升 [5] - 消费观念从追求“多而优”、“拥有式消费”转向追求“少而精”、“体验式消费”，下沉市场消费力提升，对产品质量和性价比追求更甚，为大品牌、大连锁在下沉市场重点布局打开增长空间 [6]

文章核心观点 - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，将共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心，标志着优质商业地产的资产所有权转移和开发模式的结构性转变 [1][4] - 行业专家认为，此次交易及近期其他顶级商场出售案例，并非经营困境，而是商业地产从增量开发、重资产持有向存量管理、精细化运营和资产管理模式进化的信号 [4] - 未来实体商业将两极分化，向城市生活方式策展平台或社区第三生活空间演进，缺乏核心体验与情感连接的传统模式将面临挑战 [5] 公司动态与交易细节 - 英格卡购物中心与高和资本将成立专项基金，共同持有无锡、北京、武汉三座聚会体验中心，交易在获批准后生效 [1] - 在此合作模式下，英格卡购物中心将继续持有并独家管理和运营所有荟聚中心品牌 [1] - 宜家中国在此次交易中唯一调整是，将于无锡荟聚内开设新店，并将现有宜家无锡商场物业改造为无锡荟聚的租赁空间 [2] - 英格卡购物中心2009年进入中国，已打造运营十座聚会体验中心和三个荟聚办公项目，累计投资超过270亿人民币 [2] - 2024年开业的上海荟聚综合体总投资超过80亿人民币，是英格卡购物中心全球迄今单体投资金额最大的项目 [2] - 公司表示其在中国市场业绩出色、增长稳健，访客量、租户销售额强劲，出租率持续高位，顾客满意度亮眼 [3] 行业趋势与专家解读 - 此次合作本质是商业地产开发模式向资产管理模式的结构性进化，企业从重资产持有者转变为管理者，实现资金快速回笼与要素重新配置 [4] - 在云消费时代，物理空间的稀缺性下降，基于内容运营产生的品牌溢价与社群粘性成为新的核心资产 [4] - 近一两年国内顶级商场出售案例频现，如2024年12月银泰百货易主雅戈尔，2025年4月SKP股权出售，标的均为核心商圈运营稳定的优质资产 [4] - 这些优质资产的股权变动，是宏观市场对传统零售模型估值体系的一次修正，而非经营困境 [4] - 传统商场若功能停留在售卖商品，数字化程度越高越易沦为线下试衣间，加速客流向线上流失；单纯依靠货物稀缺性也难以构成永久护城河 [4][5] - 未来实体商业将呈现两极分化：一类进化为城市生活方式策展平台，以艺术、IP、潮流与沉浸式体验为核心；另一类下沉为社区第三生活空间，搭载亲子、康养、社区食堂等高頻服务 [5] - 介于两者之间、缺乏策展能力与社区根基的传统百货和同质化购物中心，将面临市场的结构性出清 [5] - 未来实体商业的竞争力将取决于其构建的非标体验与情感连接的强度，而非售卖商品的丰富度 [5]

公司动态：英格卡购物中心与高和资本达成战略合作 - 英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，双方将成立专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚聚会体验中心，该合作待中国相关主管部门批准后生效[2] - 在此新合作模式下，英格卡购物中心将继续持有荟聚品牌，并独家管理和运营所有聚会体验中心[2] - 此次合作的直接主体为英格卡购物中心与高和资本，宜家中国（与英格卡购物中心同属英格卡集团）仍完全持有，但宜家中国将在无锡荟聚内开设新店，原宜家无锡商场物业将改造为无锡荟聚的租赁空间[3] 公司背景与投资 - 英格卡购物中心于2009年进入中国市场，已自主打造运营十座聚会体验中心和三个荟聚办公项目，累计投资超过270亿人民币[3] - 2024年，西安荟聚与上海荟聚综合体相继开业，其中上海荟聚综合体总投资超过80亿人民币，是英格卡购物中心全球迄今单体投资金额最大的项目[3] - 公司表示其在中国市场业绩表现出色，增长态势稳健，访客量、租户销售额强劲，出租率持续保持高位，顾客满意度亮眼[4] 交易背景与行业趋势 - 今年8月有市场消息称，英格卡购物中心计划打包出售国内10座荟聚购物中心，首批出售无锡、北京、武汉三座，涉及资金160亿元[2] - 近一两年，国内顶级商场百货出售案例频现，例如2024年12月银泰百货易主雅戈尔，2025年4月SKP股权出售[5] - 专家分析指出，英格卡购物中心与高和资本的合作，表面是资产所有权转移，本质是商业地产开发模式向资产管理模式的结构性进化，企业从持有者转变为管理者，实现资金快速回笼与要素重新配置[5] - 专家认为，银泰、SKP等优质资产的股权变动，不应简单解读为经营困境，而是宏观市场对传统零售模型估值体系的一次修正[5] 行业深度分析：实体商业的未来演变 - 在云消费时代，物理空间作为生产要素的稀缺性下降，基于内容运营产生的品牌溢价与社群粘性成为新的核心资产[5] - 中国商业地产正从粗放的增量开发阶段，迈向以精细化运营和资本运作为特征的存量管理阶段[5] - 传统百货若功能停留在售卖商品，未实现向生活方式中心的质变，数字化程度越高，反而可能加速客流向线上流失[5] - 未来实体商场将呈现两极分化趋势：一类是向城市生活方式策展平台进化，核心植入艺术、IP、潮流与沉浸式体验；另一类是向社区第三生活空间下沉，搭载亲子教育、银发康养、社区食堂等高频生活服务[5] - 介于两者之间、缺乏策展能力与社区根基的传统百货和同质化购物中心，将面临市场的结构性出清[5] - 未来实体商业的竞争力将不再取决于售卖商品的丰富度，而取决于其构建的非标体验与情感连接的强度[5]

文章核心观点 - 洋品牌寻求“中国合伙人”成为当前商业潮流，通过出售中国业务股权或引入战略投资者以应对本地市场挑战[6] - 此举旨在借助本地合作伙伴的经验与资源，解决增长乏力、竞争加剧、品牌老化等具体问题，并非走投无路[47][48] - 本地团队更熟悉本地市场，合作有望成为品牌在中国市场实现突破的转折点[49][50] 汉堡王中国 - 全球第三大汉堡品牌，但在中国市场表现垫底，门店数约1300家，远低于麦当劳和肯德基[10][12] - 2024年中国区年销售额约7亿美元，较2019年峰值下降约60%[16] - 单店平均年销售额仅约40万美元，远低于法国的380万美元和韩国的120万美元[8] - 进入中国市场时间晚，初期扩张缓慢，品牌存在感弱，促销活动效果不佳[12][13][14] - 面临加盟商纠纷，食材成本占销售额40%-50%，加上特许经营费和广告费，加盟商利润微薄[15] - 65%的门店500米范围内有肯德基，近50%门店受麦当劳蚕食[16] - CPE源峰将注资3.5亿美元，交易完成后持有汉堡王中国约83%股权[8] 哈根达斯中国 - 高端冰淇淋品牌，曾是中国商场顶流，2019年557家门店贡献近一半全球营收[20] - 近期业绩下滑，关闭近五分之一中国门店，2025财年第二季度客流量出现两位数百分比下降[20] - 早期通过高定价、核心商圈布局、礼品线和情感营销成功建立高端形象[22] - 信息差被打破，消费者发现其在美国售价比中国平均低30%，品牌形象受损[22] - 面临激烈竞争，DQ中国门店数达1721家，本土品牌凭借口味和性价比崛起[25] - 品牌需要寻找新卖点以重获消费者青睐[27] 荟聚购物中心 - 英格卡集团旗下购物中心品牌，在中国拥有10个重资产开发项目，人气旺盛[29][32] - 2025年北京西红门荟聚登顶北京人气商场TOP1，上海荟聚开业百日客流达300万，西安荟聚首日客流23万人次[31] - 出售背景源于母公司英格卡集团业绩压力，2024财年营收下滑5.5%，净利润同比下滑46.5%至8.06亿欧元[36] - 核心业务宜家中国2024财年营收较2019年下跌近30%，全球销售额从417亿欧元降至396亿欧元[34][35] - 母公司计划打包出售中国10座荟聚中心，首批无锡、北京、武汉项目涉及资金160亿元，以补充现金流[29][37] 迪卡侬中国 - 全球体育用品零售商，2024年全球业绩162亿欧元，但净利润同比下降15.5%[40] - 推行中高端化战略，产品均价从2022年128.81元升至2024年196.32元，部分产品价格翻倍[43] - 战略调整包括重新划分9大产品品类、新设4个高端专业线品牌、挖角lululemon中国高管、在核心商圈布局精品店[45] - 品牌转型引发消费者不满，“抛弃穷鬼”话题上热搜，被指“穷人买不起，富人看不上”[46] - 母公司考虑出售中国业务30%股权，估值10亿-15亿欧元，寻求合作伙伴助力品牌升级[39][47] 星巴克中国 - 作为成功案例被提及，在竞争激烈的中国咖啡市场第四季度营业收入达8.316亿美元，同比增长6%[7] - 与博裕资本达成战略合作，以40亿美元总价出售中国业务60%控股权，双方组建合资企业[7]

核心观点 - 中国顶级商场如北京SKP和荟聚被摆上交易货架，反映出商业地产行业正经历深刻变革 [5][8] - 住宅地产行业松动、集团财务压力及消费环境变化是推动商场出售潮的主要原因 [3][12][23] - 消费类REITs的推出改变了交易逻辑，险资等机构成为新的主要买家，其投资标准更看重运营能力而非地段 [28][29][35] 顶流商场交易案例 - 英格卡集团计划出售国内10座荟聚购物中心，首批包括无锡、北京、武汉三家，交易金额达160亿元，意向买方为由泰康人寿领投的基金 [7][29] - 博裕资本拟收购北京SKP 42%-45%的管理运营权及实体资产，SKP母公司北京华联此前因营收下滑及股价低迷面临压力 [8][23] - 深圳皇庭广场、上海仙乐斯广场等一线城市核心地段商场也被挂牌出售，皇庭广场起拍价30.52亿元（评估价7折）但流拍，仙乐斯以21亿元成交（低于原估值25%） [9][33] 行业交易趋势与数据 - 2025年上半年商业地产大宗交易占比由2024年的18%提升至20%，逆势上涨 [9] - 2024年中国内地大宗市场成交宗数371宗创近五年新高（同比增长23.3%），但成交金额同比下降6.3%至2200亿元 [11] - 险资在2022-2024年间对商业地产的直接或间接投资超千亿人民币，2023年以来已收购近3成（24座）万达广场 [28][30] 商场成功模式与当前挑战 - 北京SKP通过联营模式和对奢侈品牌的强控制权建立护城河，其租金高达100-200元/平方米/天，远超行业20-30元/平方米/天的平均水平 [8][18] - 荟聚以面向大众的中产定位、超7000个停车位及宜家联动策略吸引家庭客群，租户数达400多个（远超行业100-200个的水平） [6][19][37] - 行业面临消费环境变化：北京SKP 2024年营收下滑17%至220亿元，英格卡集团营收同比缩水近10亿元，奢侈品行业收缩，品牌开店意愿减弱 [23][39] 资本逻辑转变 - REITs模式提供明确退出路径，消费类REITs自2024年上市以来累计综合收益接近90%，2025年上半年达34.1%，吸引险资等稳健机构入场 [28][29] - 买方从看重地段转向看重运营能力，优质标的需保持高出租率和稳定现金流，如部分下沉市场万达广场因运营成功受青睐 [35][37] - 市场面临资产荒，优质标的有限，多数待售商场因运营不佳难以成交，运营压力导致商场通过中庭摆摊等方式妥协租金 [38][39]

核心观点 - 中国商业地产市场出现显著转变，多个顶级购物中心被挂牌出售，标志着行业从重资产持有向轻资产运营或引入财务投资者的模式转变 [1][6][15] - 市场交易逻辑因消费类REITs的推出而改变，吸引了以保险公司为代表的机构投资者大举进入，成为当前最活跃的买方力量 [16][17][18] - 资产价值评估标准发生变化，从过去注重地段转向当前更看重运营能力和稳定的现金流生成能力，优质运营的商场成为稀缺标的 [20][21][22] 主要交易案例 - 北京荟聚购物中心计划出售，其与无锡、武汉三家荟聚购物中心的合计交易金额预计达160亿元，意向买方为由泰康人寿领投的基金 [5][18] - 北京SKP计划出售42%-45%的管理运营权及实体资产，收购方为博裕五期美元基金，交易后北京SKP仍保持原有运营管理结构 [6][20] - 深圳皇庭广场估价43.61亿元，起拍价30.52亿元（相当于评估价7折）但流拍，最终将直接抵给债权人 [7][20] - 上海仙乐斯广场以低于原估值25%的价格，即以21亿元成交，创下南京西路商圈近三年最大折扣，买方为厦门国企象屿集团 [7][20] - 2024年，万科先后出售其营收前二的王牌商业项目：上海七宝万科广场和上海南翔印象城MEGA；远洋集团以40亿元出售北京颐堤港二期64.79%的股权，亏损17.63亿元 [8] 市场趋势与数据 - 2025年上半年，房地产大宗交易市场整体不活跃，但消费基础设施（商业）赛道交易占比逆势上涨，由2024年的18%提升至20% [7] - 2024年，中国内地大宗市场成交宗数达371宗，创近五年新高，同比增长23.3%，但成交金额同比下降6.3%，保持在2200亿元左右，显示单宗标的交易额降低 [8] - 消费类REITs自2024年上市以来累计综合收益接近90%，其中2025年上半年累计综合收益达34.1%，跑赢同期沪深300和大多数债券指数 [17] - 2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接或间接投资超过千亿人民币 [16] - 2023年以来，王健林出售超过80座万达广场，其中新华保险、阳光人寿等险资机构已收购24座，占比近30% [18] 买方分析：险资崛起 - 保险公司成为当前商业地产最活跃的买家，源于10年期国债收益跌破2%、银行利率走低等背景下，优质商场能弥补资产荒下的配置空缺 [16][17] - REITs模式为商业地产投资提供了明确的退出路径，资产波动性较小，符合险资稳健的投资风格，改变了市场交易逻辑 [16][17] - 险资投资商业地产最看重运营能力，希望保留原有运营团队以维持稳定经营，便于REITs快速发售或获得股权分红，而非地段 [21] - 除本土项目外，险资也收购外资机构出售的资产，例如大家保险集团收购加拿大养老基金投资公司持有的龙湖集团四个项目股权 [19] 卖方动机与行业背景 - 商场产权方（主要是零售公司和住宅地产公司）普遍面临资金压力，出售旗下能卖上价的购物中心成为筹集现金的划算选择 [9][15] - 商业地产运营周期长，多数商场需10年以上才能收回成本，其营收对于大型房地产公司整体销售额贡献有限，增长前景受限 [15] - 住宅地产行业松动波及商业地产，过去依靠商场拉动周边住宅房价的模式难以为继，行业趋势是瘦身做轻资产运营 [14][15] - 商场曾经的联营模式等重资产运营优势，在集团财务承压时转变为沉重的财务负担 [12][15] 运营能力成为核心价值 - 北京荟聚拥有400多个品牌入驻，远高于一般商场的100到200个租户数，并保持品牌迭代，展示了强大的招商和运营能力 [21] - 北京SKP采用联营模式，对商品和品牌拥有绝对控制权，甚至高价买断部分商品的独家销售权，形成了在奢侈品界的护城河 [12][21] - 一些位于下沉市场的万达广场，因位于城市唯一商业中心且运营成功，维持高出租率，当地居民可支配收入表现良好，成为交易热点 [22] - 当前加盟商和品牌方扩张意愿减弱，商场面临招商压力，部分商场通过在中庭摆摊等方式妥协，让出公共空间以维持租金收入 [23]

大宗交易市场整体表现 - 前8月内地32城大宗物业成交185笔 总金额1443亿元 同比增长36% 已接近去年全年水平 [1] - 8月单月成交15笔 总金额234.4亿元 同比微涨3.3% 平均单笔成交额16.2亿元 同比增加127% [2] - 3月成交494亿元后市场活跃度回落 8月再度提升至年内次新高 仍以小额交易为主 [2] 城市维度表现 - 上海前8月大宗物业成交264.1亿元 保持活跃 凭借经济金融核心地位及优质资产吸引力持续成为投资者首选 [5] - 武汉、成都大宗独栋资产挂牌量同比增幅超100% 上海同比增82% 为一线城市最高 [7] - 上海、深圳、广州、南京等城市大宗挂牌每平方米单价翻红 显示市场开始回暖 [7] 业态投资偏好 - 8月零售商业成交规模近180亿元 占比超7成 前8月累计成交351.7亿元 [10] - 公寓物业前8月成交规模近60亿元 超去年全年总量 上海单城占比约50% 因稳定现金流和REITs退出路径打通 [13] - 写字楼交易规模持续收缩 一季度超200亿元 二季度约80亿元 三季度前两个月仅42亿元 活跃度降至近年低点 [14] 资本动向与典型案例 - 泰康人寿领投基金拟160亿元收购三座荟聚购物中心 保险机构回报率近7% 2024年以来投资性房地产超400亿元 [10] - 浙江民企5.2亿元收购上海老西门南六MIX6项目 较2017年买入价打七折 [13] - 基汇资本子公司与城家合作开展北京长租公寓业务 高瓴资本拟募资145亿元房地产基金重点布局长租公寓 [14] 市场供需与挂牌情况 - 截至8月末32城大宗物业挂牌总价突破4万亿元 环比增2.3% 同比增71% 环比增速连续3个月收窄 [7] - 写字楼市场因集中交付导致存量较高 经济放缓与企业降本增效抑制传统需求 [14] - 消费市场持续复苏 1-8月社会消费品零售总额32.39万亿元 同比增长4.6% 支撑商业物业投资价值 [10] 市场趋势与结构特征 - 零售商业和公寓资产投资态度积极 8月单月分别环比增长13倍和94.5% [1] - 市场呈现V型反弹信号 投资信心筑底修复 但非普涨行情 业态分化明显 [17] - 一线城市核心地段优质资产因抗风险能力和流动性成为投资者压舱石首选 [17]