面对市场环境变化与行业周期挑战，越来越多的建筑企业将目光投向"城市运营"这一领域。它并非全新概念，却因系统性、能力要求与传统施工差异显著而 显得陌生；它又始终存在于项目全周期中，如今被推向转型前沿。然而，这条道路并非一声令下即可畅通无阻。企业在入局之前，必须厘清两个根本问题： 为何要做？该做什么？唯有明确动机、找准方向，方能在充满机遇的领域行稳致远。 一、动机梳理：企业为何要涉足城市运营？ 在许多建筑企业的战略讨论中，常见诸如"应对传统业务收缩""培育新增长点""获取稳定现金流"等宏观表述。这些目标虽符合趋势，却往往难以直接落地。 若企业对自身参与城市运营的真实动因缺乏清醒认知，后续的战略定位、组织调整与资源投入极易偏离正轨。基于行业实践观察，建筑企业布局运营业务主 要出于以下三类目的，且存在内在的优先逻辑： 1.盘活存量资产，缓解财务压力 在市场下行、业主支付能力承压的背景下，众多建筑企业积累了大量的抵债资产，如商铺、写字楼、酒店、产业园闲置空间等。这类资产往往区位普通、经 营基础薄弱、短期变现困难。运营的首要现实意义，在于将其从"沉淀成本"转化为"可持续现金流"。通过专业化运营提升资产价值、创造经营收入， ...

上海浦东开发开放起步之初，相继设立四个国家级开发区： 陆家嘴、外高桥、金桥、张江 如今35年过去，这四大开发区已经变身成了"四座城"：金融城、贸易城、智造城、科学城。 这四座城背后，都有一个对应名称的"造城者"，三十多年时间里经营出了庞大的区域版图和业务矩阵，形成了各自完整的发展格局。 不少人将这四家浦东区属国企，并称为"浦东四大天王" 年关岁末，"四大天王"的核心上市公司，迎来了一波密集的人事变动。 01 "两桥一嘴" 突现人事变阵 日前，浦东金桥（600639.SH）发布公告，公司董事长王颖因工作调动，不再担任公司董事、董事长以及董事会战略委员会主任委员、提名委员会委员职 务，另有任用。 而在同一天的另一份公告中，浦东金桥董事会一致同意，提名郭嵘、王俭保作为董事会董事候选人，一致同意提名季诺、邵丽丽作为独董候选人。 这其中，郭嵘现任上海金桥党委书记、董事长；王俭保是上海国际集团投资有限公司副总经理；如果不出意外，郭嵘、王俭保其中一人将出任董事长。 董事长、一名董事和三名独董同时离任，两名董事和两名独董候补提名，对于浦东金桥董事会来说，无疑是一场"大换血"。 值得一提的是，此次获提名的郭嵘和邵丽丽，均有浦东 ...

文章核心观点 - 上海虹口区，特别是北外滩区域，凭借其稀缺的土地资源、高能级的整体规划、深厚的文化底蕴以及高效的政府服务，正吸引国内顶尖房地产开发商进行战略性投资，这些开发商认为投资虹口是与其企业战略高度契合、并与城市发展同频共振的“双向奔赴”，预示着该区域将成为上海未来发展的核心舞台和世界级的高品质生活目的地 [1][2][10] 企业战略与区域价值的契合 - 绿城中国高度认可虹口区的营商环境与政府效能，其“拿地即公示”、“交地即开工”的高效服务大幅降低了开发与时间成本，使企业能更专注于产品营造 [1] - 华润置地落子虹口是其“聚焦内中环、深耕核心区”战略的必然选择，虹口作为稀缺的内环内地块，匹配了公司向上海高端市场进军的布局需求 [2] - 中国金茂将投资虹口视为“城市运营商”与“城市核心区”的深度共鸣，认为北外滩是上海中心城区黄浦江沿岸唯一还有大规模可开发土地的区域，参与其开发意味着占据了上海未来至少十年发展的核心舞台 [2] 虹口区的独特禀赋与吸引力 - 华润置地看重其外滩瑞府项目地块的极致稀缺性，该地块组合了历史建筑保留、滨水绿道和地铁便捷等复杂而珍贵的特质，与公司在历史建筑复建、片区更新及地铁结建方面的经验精准匹配 [3] - 绿城中国认为其潮鸣外滩项目拥有“中央公园、江景、陆家嘴天际线”三重稀缺景观资源，这种“核心商务区的地标定位”与“不可复制的景观视野”的叠加赋予了项目超越常规的稀缺价值 [5] - 中国金茂引用官方观点，强调北外滩4平方公里的“极端珍贵性、重要性”，认为其代表“最高标准、最好水平”的成片整体开发规划，是公司从“陆家嘴高度”向“城市运营深度”转型的最佳实践场 [5] 区域发展前景与未来机遇 - 中国金茂预计，随着北外滩480米新地标及商务楼宇群建成，海量的全球顶尖企业总部和高净值精英人才将涌入，对高端居住品质的需求将呈井喷式增长 [8] - 绿城中国勾勒了以北外滩为核心的发展机遇：虹口作为“航运大脑”有坚实产业根基；北外滩通过“建筑地标+生态空间+历史文脉”融合重塑价值，将成为上海CAZ（中央活动区）的新核心；滨水岸线活化与年均超3000场演艺活动，正推动区域升级为“文化会客厅”与“生活大公园” [8] - 北外滩目前已集聚了超4000家航运企业和大量金融机构，产业基础雄厚 [8]

行业趋势与公司战略定位 - 中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段[1] - 城市发展新阶段的核心是“城市运营”，其比“城市更新”或“智慧城市”更贴切于存量提质，是城市发展所需的新质生产力[2] - 为适应趋势，公司启动战略转型，从过去以规划设计为主，转为规划设计、城市运营、智慧城市三位一体的服务体系[2] 公司业务体系与核心能力 - 规划设计板块将保持并扩大业务，与城市运营和智慧城乡板块融合互动，打造多专业、全流程、特色化的产品[3] - 智慧城乡领域致力于提供数字化产品软硬件一体化解决方案，并用数字化赋能城市运营场景[2] - 公司战略转型围绕“城市智慧运营”展开，旨在构建三大核心能力：规划赋能、数字赋能、金融赋能[5] 城市运营的实施路径与模式创新 - 城市运营的核心路径在于降本增效、精细化与模式创新[4] - 精细化是城市运营的灵魂，要求运营单元从宏观片区下沉至微观楼宇、街道，实现服务与资源投放的“精准滴灌”[4] - 模式创新的关键在于培育运营场景的市场化模式，建立可持续机制，并可能催生涵盖智慧停车、市政设施管养等场景的庞大“大运营行业”[4] 技术应用与金融赋能 - 公司今年上半年在北京发布了城市大模型系列产品，为城市治理提供全链路智能服务[3] - 金融赋能是“城市运营”的保障，需要长期资金支持，可借助公募REITs实现优质存量资产未来收益的证券化[5] - 公司积极探索与资本合作，设立城市运营基金，以投资带动运营产品的落地实施[5] 具体项目与未来展望 - 公司正在探索“公园元宇宙”项目，旨在通过垂类AI模型为市民精准推荐个性化城市休闲活动[5] - 在传统规划设计业务中注入“运营思维”，未来建筑设计需说明通过运营实现长期经济回报的系统方案[6] - 公司从“增量建设”到“存量运营”的航向已然锚定，希望在新航路上乘风破浪[6]

盛视科技：从智慧口岸到多场景拓展的AI赋能者 - 公司核心战略是跳出设备供应商局限，成为智慧口岸全链路解决方案提供者与生态组织者[6][10] - 公司推动智慧口岸从单点技术应用向系统级重构演进，通过数据中台与业务系统深度融合，实现旅客通关全程无感化和货物监管全程可溯化[11] - 公司基于盛算大模型技术底座，将AI、物联网、5G、机器人等技术打包成可复制、可运营、可进化的口岸操作系统，并在试点口岸应用，提升通关效率[11] - 公司机器人业务经历从单一产品线向核心战略基座跃升，构建覆盖巡检、消杀、导引等多类型的产品矩阵，例如在武汉火车站部署的“警宝”智能机器人[13][14] - 公司通过自研AIoT平台实现不同机器人间的任务协同与数据共享，AI算法经过海关危险品图谱等专业数据训练，在复杂环境中保持高识别准确率[14] - 公司积极探索toC转型，收购Aldebaran公司NAO、Pepper等机器人资产，并开发面向“陪伴+教育”场景的人形机器人产品，同时进军AI潮玩领域[15] - 公司成立AI创新事业部，首批toC产品计划在年底前发布，重点关注产品长期竞争力和用户体验[16] 蕾奥规划：向“城市智慧运营”服务商升维 - 公司启动战略转型，从以规划设计为主转为规划设计、城市运营、智慧城市三位一体的服务体系[6][17][18] - 公司认为“城市运营”是城市发展新阶段的新质生产力，核心价值在于降本增效和可持续运营，需实现从“管理”到“治理”、从“标准化供给”到“个性化服务”的飞跃[17][20] - 公司提出降本增效、精细化和模式创新三大核心路径，精细化要求运营单元下沉至楼宇、街道等微观层面，实现服务与资源投放的“精准滴灌”[20] - 公司构建规划赋能、数字赋能和金融赋能三大核心能力，探索设立城市运营基金，并利用公募REITs为城市运营提供金融活水[21][22] - 公司发布城市大模型系列产品，为城市治理提供全链路智能服务，并探索“公园元宇宙”等垂类AI模型项目[19][22] - 公司在传统规划设计业务中注入“运营思维”，推动设计从关注技艺转向关注全生命周期价值，如造价节约、能耗降低等[22] 锐明技术：借助AI实现业绩V形反转与全球化进阶 - 公司完成从业绩低谷到业绩高增长的关键转型，2024年归母净利润增长184.5%至2.9亿元，营收增长63.45%[23][26] - 公司在面临挑战时逆势加大研发投入，2022年研发投入2.82亿元占营收20%，通过构建“三级研发体系”，基础技术平台复用率超过80%，研发效率显著提升[24][25][26] - 公司实现从硬件设备提供商向软件驱动型解决方案商的关键跃升，AI应用从被动安全记录转向主动预警与事中干预，并开发Safe GPT等大模型应用降低误报漏报[23][27] - 公司战略重点锚定自动驾驶领域，其AEBS（自动紧急制动系统）已在深圳出租车和公交车上量产应用，目标未来三年内全球商用车市场渗透率提升至10%[28] - 公司海外业务营收占比从2019年约30%提升至2025年70%，业务覆盖超100个国家及地区，并通过越南工厂建设增强供应链韧性，越南工厂仅用6个月实现投产[29] - 公司出海模式从产品输出转向技术标准输出，完成欧盟GSRII标准认证，并启动赴港上市计划，目标将海外业务占比从70%提升至80%，实现从“市场全球化”向“价值全球化”进阶[29][30][31] 海南橡胶：科技赋能向全球全产业链集团蝶变 - 公司通过研发“一树一机”智能割胶机重塑生产模式，使胶农工作时间从半夜转为白天，割胶机产能从最初为人工产量30%跃升至80%以上[32][34] - 公司建立集采管理体系以降低成本，例如2025年5月电力采购采用集采模式，下半年生产用电成交价较海南电网平时段电价下浮13.4%[35] - 公司研发投入达3313.46万元，与高校合作研发纳米黏土胶、高弹减震胶等高附加值产品，其中纳米黏土胶可让工程轮胎寿命提升15%至20%[37] - 公司通过并购合盛农业等举措拓展全球产业布局，目前业务覆盖15个国家，拥有40家加工厂、60万亩种植园，全球土地面积约490万亩[38] - 公司天然橡胶年加工能力达245万吨约占全球17%，年加工量138万吨约占全球9%，年销售贸易量414万吨约占全球消费量27%[38] - 公司乘海南自贸港全岛封关运作政策东风，将在跨境投融资、资金流动等方面获得更优安排，巩固对全球20%以上天然橡胶贸易量的话语权[40]

业绩说明会 - 公司于2025年9月19日通过网络远程方式召开业绩说明会 董事长涂文哲 董事兼总裁杨国龙 副总裁兼财务总监杨慧 副总裁兼董事会秘书刘昕霞等接待人员参与回复投资者问题 [1] 康养业务发展 - 公司高度重视康养产业发展机遇 积极拓展康养相关项目 [2] - 凭借优质客户资源及园林景观与工程建设领域技术优势 参与泰康之家康养社区（广州 北京 成都 苏州等地） 江门银葵医院 梅州谷城医院等代表性项目建设 [2] - 未来将充分发挥专业优势承接更多优质康养项目 使其成为业绩稳健增长新引擎 [2] 财务表现与业务结构 - 2025年半年度实现营业收入8.2亿元 [3] - 城市运营业务实现收入7039万元 同比增长17.61% [3] - 成功中标广州白云国际机场T3航站楼绿化景观服务采购等重点项目 [3] 市场竞争力提升 - 优化客户结构 重点发展央企 国企等头部地产商 聚焦优质产业客户深化战略合作 [3] - 完善内部管理体系 提升项目执行质量和运营效率 推动精细化管理 [3] 股东回报政策 - 自2012年上市以来累计现金分红超2亿元 [3] - 2024年2月-8月累计支付9938万元回购公司股票7254万股 [3] - 未来秉持稳健经营与长期发展理念 推动经营改善与投资回报正向循环 [3]

财务业绩 - 2025年半年度实现营业收入8.2亿元 [2] - 城市运营业务收入7039万元，同比增长17.61% [2] - 累计现金分红金额超2亿元 [2] - 2024年2月至8月累计支付9938万元回购公司股票7254万股 [2] 业务发展 - 重点发展城市运营和绿色建设业务 [2] - 加快在城市更新、植物迁地保护等重点方向布局 [2] - 成功中标广州白云国际机场T3航站楼绿化景观服务采购等重点项目 [2] - 积极拓展康养产业项目，参与泰康之家康养社区（广州、北京、成都、苏州等地）、江门银葵医院、梅州谷城医院等项目建设 [1] 战略规划 - 优化客户结构，重点发展央企、国企等头部地产商 [2] - 聚焦具有行业领导力的优质产业客户，深化战略合作 [2] - 持续完善内部管理体系，提升项目执行质量和运营效率 [2] - 充分发挥景观园林和工程建设专业优势，使康养业务成为业绩稳健增长新引擎 [1]

重大资产重组交易 - 公司拟以1元交易金额向控股股东电建地产全资子公司上海泷临转让17项房地产开发及租赁业务股权资产 以及相关应收款项 其他资产和债务 [1] - 标的资产包括上市公司本部对拟转让股权资产的相关应收款项 截至2025年4月30日其他应收款账面价值达112.61亿元 投资性房地产账面价值约5.06亿元 [2] - 标的资产评估价值为-29.34亿元 较母公司报表净资产账面价值23.86亿元评估减值53.2亿元 减值率达223% [2] 财务表现与退市风险 - 公司连续4年亏损 2022年至2024年归母净利润分别为-8.23亿元 -16.93亿元和-22.38亿元 [6] - 截至2024年末归母净资产为-17.53亿元 导致股票自2025年4月30日起被实施退市风险警示 [6] - 2025年上半年营业收入8.2亿元 同比下降39.54% 归母净资产恶化至-26.51亿元 同比下降51.21% [7] 战略转型方向 - 通过资产重组置出房地产开发负债 未来将聚焦商业运营 产业运营等城市运营轻资产业务 转型为综合性城市运营服务商 [1] - 转型后核心业务集中于商业运营 办公管理 长租公寓领域 配套提供相关咨询服务 [7] - 截至2025年上半年 商业运营板块拥有23个项目总面积132万平方米 产业运营板块7个项目约17万平方米 长租公寓板块5个项目近8万平方米 [8] 控股股东与同业竞争 - 交易对方上海泷临为控股股东电建地产全资子公司 交易采用现金支付方式 总对价1元 [1][3] - 电建地产承诺分阶段解决与公司存在的同业竞争问题 并在新业务发展机会中给予公司优先选择权 [3] - 电建地产自2014年4月成为公司第一大股东 公司由此转为央企子公司身份 [5] 交易影响与市场反应 - 交易完成后公司资产总额和营业收入规模将显著下降 但所有者权益和净利润预计大幅上升 [3] - 资本市场对重组高度关注 近两个月公司股票价格多次出现异动 [8] - 公司明确表示交易不涉及发行股份 控股股东与实际控制人未发生变更 [8]

人事变动 - 国务院国资委正式发布华侨城集团主要领导职务任免公告 张振高因达到退休年龄上限卸任党委书记及董事长职务 吴秉琪被任命为党委副书记及董事并提名为总经理人选 刘凤喜不再担任总经理职务[1] - 吴秉琪于8月29日提前到任华侨城集团 迅速投入工作并聚焦梳理公司整体发展战略与地产业务板块[4] 新任管理层背景 - 吴秉琪职业生涯涵盖华润置地及中国建筑两大央企 拥有三十余年经验 涉及文旅综合体开发 地产业务整合及资产运营管理[6] - 在华润置地分管华西大区期间推动区域销售额同比增长37.8%至275亿元 营业额同比增长9.7%至190亿元 调任华北大区后带动区域营业额同比增长21.44%至409.37亿元 跃居集团首位[7] - 担任华润置地总裁期间 2023年上半年实现营业额729.7亿元同比增长0.1% 核心净利润112.7亿元同比增长10.9% 加权融资成本下降19个基点至3.56% 平均债务期限拉长至5.5年[7] - 在中国建筑任职期间提出构建房地产发展新模式 聚焦三大工程及城中村改造与保障房建设 强调现金为王及现金流管理[8] 公司战略沿革 - 任克雷时代奠定文旅加地产模式 主导建设深圳世界之窗及欢乐谷等项目 奠定文旅行业龙头地位[9] - 段先念引入曲江模式开启8年扩张期 逐步淡化房地产标签但错失行业发展机遇 2021年公司营收达1026亿元同比增长25% 归母净利润仅38亿元同比下降70.05%[9] - 张振高推出"一体两翼三功能"模式 以房地产开发销售为一体 物业商业酒店会展为两翼 期间推进资产优化出让上海宝格丽酒店等低收益资产[10] 财务表现 - 2022年出现上市以来首次亏损 归母净利润录得109亿元亏损 2023年亏损64.92亿元 2024年亏损86.62亿元 2025年上半年亏损同比扩大至28.68亿元[11][12] - 2025年上半年旅游综合业务营收81.65亿元占比72.15% 房地产业务营收30.76亿元占比27.18% 两大业务营收均下滑 其中房地产业务营收同比大幅下滑73.51% 毛利率进一步下滑至5.49%[12] 管理层结构 - 吴秉琪为华侨城集团董事会中唯一70后成员 其余管理层多为60后[12]

核心财务表现 - 25H1营收70.9亿元 同比增4% 归母净利润7.7亿元 同比增4% 低于全年双位数增长指引 [1] - 中期基础股息9港仙加特别股息1港仙 合计派息率40% [1] - 基础物管营收同比增8% 毛利率提升0.2个百分点至17% 其中基础物管/住户增值服务毛利率分别达15.5%/35.2% [1] - 销售管理费用率降0.6个百分点至2.1% 通过节省物资成本与加大分包实现成本优化 [1] 业务发展动态 - 新增在管面积3180万平米但退出2680万平米 净增500万平米 同比仅增3% [1] - 新增外拓年合约额9.8亿元 同比降5% 但千万级项目年合约均值2320万元 同比升17% [2] - 城市运营赛道新增外拓年合约额6.2亿元 同比大幅增长60% 首次单独披露该业态数据 [2] - 港澳地区中标香港故宫文化博物馆等项目 保持香港市场份额第一地位 [2] 盈利预测调整 - 下调25-27年EPS预测至0.48/0.52/0.57元 较前值下调6%/10%/13% [2] - 基于14倍25PE给予目标价7.36港币 较前值7.74港币下调 [2] - 增值服务营收受经济环境及房地产调整影响出现同比下滑 [1] 派息政策 - 中期基础派息率36% 同比升1个百分点 24年全年派息率为36% [2] - 特别股息为上市十周年一次性派发 公司预计将持续推动派息率稳中有进 [2]