业绩说明会 - 公司于2025年9月19日通过网络远程方式召开业绩说明会 董事长涂文哲 董事兼总裁杨国龙 副总裁兼财务总监杨慧 副总裁兼董事会秘书刘昕霞等接待人员参与回复投资者问题 [1] 康养业务发展 - 公司高度重视康养产业发展机遇 积极拓展康养相关项目 [2] - 凭借优质客户资源及园林景观与工程建设领域技术优势 参与泰康之家康养社区（广州 北京 成都 苏州等地） 江门银葵医院 梅州谷城医院等代表性项目建设 [2] - 未来将充分发挥专业优势承接更多优质康养项目 使其成为业绩稳健增长新引擎 [2] 财务表现与业务结构 - 2025年半年度实现营业收入8.2亿元 [3] - 城市运营业务实现收入7039万元 同比增长17.61% [3] - 成功中标广州白云国际机场T3航站楼绿化景观服务采购等重点项目 [3] 市场竞争力提升 - 优化客户结构 重点发展央企 国企等头部地产商 聚焦优质产业客户深化战略合作 [3] - 完善内部管理体系 提升项目执行质量和运营效率 推动精细化管理 [3] 股东回报政策 - 自2012年上市以来累计现金分红超2亿元 [3] - 2024年2月-8月累计支付9938万元回购公司股票7254万股 [3] - 未来秉持稳健经营与长期发展理念 推动经营改善与投资回报正向循环 [3]

财务业绩 - 2025年半年度实现营业收入8.2亿元 [2] - 城市运营业务收入7039万元，同比增长17.61% [2] - 累计现金分红金额超2亿元 [2] - 2024年2月至8月累计支付9938万元回购公司股票7254万股 [2] 业务发展 - 重点发展城市运营和绿色建设业务 [2] - 加快在城市更新、植物迁地保护等重点方向布局 [2] - 成功中标广州白云国际机场T3航站楼绿化景观服务采购等重点项目 [2] - 积极拓展康养产业项目，参与泰康之家康养社区（广州、北京、成都、苏州等地）、江门银葵医院、梅州谷城医院等项目建设 [1] 战略规划 - 优化客户结构，重点发展央企、国企等头部地产商 [2] - 聚焦具有行业领导力的优质产业客户，深化战略合作 [2] - 持续完善内部管理体系，提升项目执行质量和运营效率 [2] - 充分发挥景观园林和工程建设专业优势，使康养业务成为业绩稳健增长新引擎 [1]

重大资产重组交易 - 公司拟以1元交易金额向控股股东电建地产全资子公司上海泷临转让17项房地产开发及租赁业务股权资产 以及相关应收款项 其他资产和债务 [1] - 标的资产包括上市公司本部对拟转让股权资产的相关应收款项 截至2025年4月30日其他应收款账面价值达112.61亿元 投资性房地产账面价值约5.06亿元 [2] - 标的资产评估价值为-29.34亿元 较母公司报表净资产账面价值23.86亿元评估减值53.2亿元 减值率达223% [2] 财务表现与退市风险 - 公司连续4年亏损 2022年至2024年归母净利润分别为-8.23亿元 -16.93亿元和-22.38亿元 [6] - 截至2024年末归母净资产为-17.53亿元 导致股票自2025年4月30日起被实施退市风险警示 [6] - 2025年上半年营业收入8.2亿元 同比下降39.54% 归母净资产恶化至-26.51亿元 同比下降51.21% [7] 战略转型方向 - 通过资产重组置出房地产开发负债 未来将聚焦商业运营 产业运营等城市运营轻资产业务 转型为综合性城市运营服务商 [1] - 转型后核心业务集中于商业运营 办公管理 长租公寓领域 配套提供相关咨询服务 [7] - 截至2025年上半年 商业运营板块拥有23个项目总面积132万平方米 产业运营板块7个项目约17万平方米 长租公寓板块5个项目近8万平方米 [8] 控股股东与同业竞争 - 交易对方上海泷临为控股股东电建地产全资子公司 交易采用现金支付方式 总对价1元 [1][3] - 电建地产承诺分阶段解决与公司存在的同业竞争问题 并在新业务发展机会中给予公司优先选择权 [3] - 电建地产自2014年4月成为公司第一大股东 公司由此转为央企子公司身份 [5] 交易影响与市场反应 - 交易完成后公司资产总额和营业收入规模将显著下降 但所有者权益和净利润预计大幅上升 [3] - 资本市场对重组高度关注 近两个月公司股票价格多次出现异动 [8] - 公司明确表示交易不涉及发行股份 控股股东与实际控制人未发生变更 [8]

人事变动 - 国务院国资委正式发布华侨城集团主要领导职务任免公告 张振高因达到退休年龄上限卸任党委书记及董事长职务 吴秉琪被任命为党委副书记及董事并提名为总经理人选 刘凤喜不再担任总经理职务[1] - 吴秉琪于8月29日提前到任华侨城集团 迅速投入工作并聚焦梳理公司整体发展战略与地产业务板块[4] 新任管理层背景 - 吴秉琪职业生涯涵盖华润置地及中国建筑两大央企 拥有三十余年经验 涉及文旅综合体开发 地产业务整合及资产运营管理[6] - 在华润置地分管华西大区期间推动区域销售额同比增长37.8%至275亿元 营业额同比增长9.7%至190亿元 调任华北大区后带动区域营业额同比增长21.44%至409.37亿元 跃居集团首位[7] - 担任华润置地总裁期间 2023年上半年实现营业额729.7亿元同比增长0.1% 核心净利润112.7亿元同比增长10.9% 加权融资成本下降19个基点至3.56% 平均债务期限拉长至5.5年[7] - 在中国建筑任职期间提出构建房地产发展新模式 聚焦三大工程及城中村改造与保障房建设 强调现金为王及现金流管理[8] 公司战略沿革 - 任克雷时代奠定文旅加地产模式 主导建设深圳世界之窗及欢乐谷等项目 奠定文旅行业龙头地位[9] - 段先念引入曲江模式开启8年扩张期 逐步淡化房地产标签但错失行业发展机遇 2021年公司营收达1026亿元同比增长25% 归母净利润仅38亿元同比下降70.05%[9] - 张振高推出"一体两翼三功能"模式 以房地产开发销售为一体 物业商业酒店会展为两翼 期间推进资产优化出让上海宝格丽酒店等低收益资产[10] 财务表现 - 2022年出现上市以来首次亏损 归母净利润录得109亿元亏损 2023年亏损64.92亿元 2024年亏损86.62亿元 2025年上半年亏损同比扩大至28.68亿元[11][12] - 2025年上半年旅游综合业务营收81.65亿元占比72.15% 房地产业务营收30.76亿元占比27.18% 两大业务营收均下滑 其中房地产业务营收同比大幅下滑73.51% 毛利率进一步下滑至5.49%[12] 管理层结构 - 吴秉琪为华侨城集团董事会中唯一70后成员 其余管理层多为60后[12]

核心财务表现 - 25H1营收70.9亿元 同比增4% 归母净利润7.7亿元 同比增4% 低于全年双位数增长指引 [1] - 中期基础股息9港仙加特别股息1港仙 合计派息率40% [1] - 基础物管营收同比增8% 毛利率提升0.2个百分点至17% 其中基础物管/住户增值服务毛利率分别达15.5%/35.2% [1] - 销售管理费用率降0.6个百分点至2.1% 通过节省物资成本与加大分包实现成本优化 [1] 业务发展动态 - 新增在管面积3180万平米但退出2680万平米 净增500万平米 同比仅增3% [1] - 新增外拓年合约额9.8亿元 同比降5% 但千万级项目年合约均值2320万元 同比升17% [2] - 城市运营赛道新增外拓年合约额6.2亿元 同比大幅增长60% 首次单独披露该业态数据 [2] - 港澳地区中标香港故宫文化博物馆等项目 保持香港市场份额第一地位 [2] 盈利预测调整 - 下调25-27年EPS预测至0.48/0.52/0.57元 较前值下调6%/10%/13% [2] - 基于14倍25PE给予目标价7.36港币 较前值7.74港币下调 [2] - 增值服务营收受经济环境及房地产调整影响出现同比下滑 [1] 派息政策 - 中期基础派息率36% 同比升1个百分点 24年全年派息率为36% [2] - 特别股息为上市十周年一次性派发 公司预计将持续推动派息率稳中有进 [2]

浦东新区经济发展 - 浦东新区GDP从2020年1.32万亿元增至2024年1.78万亿元 [2] - 集成电路产业规模达2947亿元 占全国约五分之一 [2] 新质生产力发展 - 张江 临港 浦江三大国家实验室落地推动国际科技创新中心建设 [2] - 《上海市加快推动"AI+制造"发展实施方案》促进先进制造业与数字化融合 [2] 城市基础设施升级 - 轨道交通"一圈一网一核三层次"网络提升空间联动效率 [3] - 《上海市城市更新行动方案（2023-2025）》推动从增量扩张转向存量提质 [3] 绿色低碳与消费建设 - 全国碳排放权交易市场2021年7月16日在上海设立 [3] - 2025年前7个月社会消费品零售总额达9552亿元 [3] - 浦东规划四个国际级消费圈 发展夜经济和展会经济 [3] 国际化资源配置 - 建议在生物医药 金融数据领域设立前沿试验区 [4] - 通过先行先试探索可复制的开放经验 [4] 产业基础设施配套 - 需加强数据中心 算力中心 产业用地保障等基础设施建设 [4] - 应立足长三角一体化布局 避免单区作战 [4] 城市运营转型 - 从建筑改造转向内容运营 完善商办用地土地年期展期制度 [5] - 推进低效商办物业转型盘活 提升消费环境质量 [5] - 加强青年活力社区建设 [5] 老建筑改造与空间利用 - 需结合产业引导 城市生活等功能性考量 [6] - 可引入科创 文化类产业实现经济平衡 [6] - 徐汇滨江 杨浦滨江示范公共空间精细化运营提升商业价值 [6]

股价表现 - 股价下跌4.79%至5.57港元 成交额3.62亿港元 [1] 中期业绩表现 - 整体收益同比上升3.7%至70.895亿元人民币 [1] - 毛利同比上升4.7%至12.024亿元人民币 [1] - 普通股权持有人应占溢利同比上升4.3%达7.69亿元人民币 [1] 股息派发计划 - 拟派发中期基础股息9港仙 [1] - 为庆祝上市十周年拟派发一次性特别股息1港仙 [1] 业绩增速分析 - 营收同比增长4%至70.9亿元 归母净利润同比增长4%至7.7亿元 [1] - 营收增速放缓主因退出低质项目及增值服务拖累 [1] - 归母净利润增速低于全年双位数增长指引 [1] 业务发展策略 - 市拓提质并发力城市运营赛道 [1] - 中期基础派息率稳中有进 [1] 机构预期 - 华泰证券维持买入评级 看好公司实现有质量稳步增长 [1] - 预计全年归母净利润可实现同比正增长 但难达双位数增长目标 [1]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] - 目标价7.36港币 [5][6] 核心观点 - 公司营收增速放缓但维持有质量增长 主要因退出低质项目和增值服务承压 [1][2] - 通过成本控制措施推动毛利率提升0.2个百分点至17.0% [2] - 发力城市运营赛道并发挥港澳地区差异化优势 [3] - 派息政策稳中有进 中期基础派息率提升至36% [1][4] 财务表现 - 25H1实现营收70.9亿元 同比增长4% [1] - 25H1归母净利润7.7亿元 同比增长4% [1] - 基础物管营收同比增长8% [2] - 新增在管面积3180万平 但退出2680万平 净增仅500万平 [2] - 住户增值服务毛利率同比提升5.0个百分点至35.2% [2] - 销售管理费用率同比下降0.6个百分点至2.1% [2] 业务发展 - 新增外拓年合约额同比下降5%至9.8亿元 [3] - 千万级项目年合约均值同比提升17%至2320万元 [3] - 城市运营新增外拓年合约额同比大幅增长60%至6.2亿元 [3] - 继续位居香港物业管理市场份额第一 [3] 盈利预测与估值 - 下调25-27年EPS预测至0.48/0.52/0.57元 [5] - 下调幅度分别为6%/10%/13% [5] - 基于14倍25PE得出目标价7.36港币 [5] - 当前股价5.85港币 市值192.11亿港币 [6] - 预计25年归母净利润15.80亿元 同比增长4.57% [9] 股息政策 - 拟派发中期基础股息9港仙加特别股息1港仙 [1] - 合计派息率达到40% [1] - 24年全年派息率为36% [4] - 预计将继续推动派息率稳中有进 [4]

核心活动概述 - 上海证券交易所指导国海证券与北辰实业联合举办"我是股东之走进北辰实业"活动 吸引66位参与者包括25名高端客户及35位机构代表 [1] - 活动通过实地探访与座谈交流形式 使投资者深入了解公司会展经济与城市运营结合的核心竞争力模式 [1][3] 公司业务与资产规模 - 北辰实业控股股东北辰集团建设国家会议中心二期 与一期共同构成130万平方米会展综合体 [3] - 该综合体曾作为2022年北京冬奥会主新闻中心和国际广播中心 承载国家级会议展览功能 [3] 战略发展重点 - 公司高管向投资者解析会展经济 资产运营及城市更新等战略规划话题 [3] - 公司通过会展经济与城市运营相结合模式构建长期价值创造能力 [1] 市场互动与投资者反馈 - 活动使投资者全面了解企业运营态势与长远规划 强化股东权利意识 [14] - 投资者高度认可活动价值 表示持续参与意向并感谢上交所搭建的沟通桥梁 [14]

核心观点 - 武汉市规划研究院总体规划所团队通过26天攻坚完成七万余字的《武汉市国土空间总体规划（2021—2035年）》报批文本修订 并推动武汉实现从"增量扩张"到"存量提质"的关键转变 [2] - 团队通过127天"沉湖行动"创新实践 将产业策划、招商推介、空间设计、运营管理融为一体 推动沉湖国际重要湿地小镇建设 探索"全生命周期"实施路径 [3][4] - 城市规划行业正从传统"绘图员"角色向"城市运营者"和"人民规划师"转型 强调规划需结合产业、生态保护与人民需求 [5][6] 规划项目成果 - 《武汉市国土空间总体规划（2021—2035年）》于2月10日获国务院批复 明确城市功能定位及2035年发展路径 [2] - 沉湖国际小镇建设加速推进 设计之都永久会址、湿地展创空间和如意巷等标志性建筑将于11月武汉设计双年展亮相 [4] - 团队承担省市重大规划任务 包括湖北省流域综合治理规划、武汉都市圈空间发展规划等 [2] 团队工作模式 - 采用"规划+策划"模式 明确"四大项目+六个一"工作框架 推动政府、企业、社区多方协同 [3] - 前后方高效协同制图与文本 26天熬夜攻坚完成20多个国家层面单位的意见修订 [2] - 邀请国际大师隈研吾交流公共设施建筑设计经验 提升项目国际化水平 [4] 行业转型方向 - 规划师需从"空间生产者"转向"城市运营者" 需懂产业、招商与协调 提供全程服务 [4][6] - 中央城市工作会议提出建设现代化人民城市 规划需兼顾"大气魄"与"小烟火"的平衡 [5][6] - 学习赋能成为提升队伍素质根本路径 需结合党的创新理论与超大城市实践 [6]