需指出，客群运营的精准施策离不开数字化系统的深度赋能与硬核支撑。2025年，百联又一城全面升级 客流分析系统，实现了全场店铺级别的数据精准捕捉与分析。该模型能通过多维度数据追踪，深挖消费 路径，还原消费习惯，使得运营团队得以精准诊断各品牌在经营各环节的短板，为获客力不足的品牌联 动公域资源引流，对转化力偏弱的品牌提供动线与陈列优化建议，并为会员运营待提升的品牌打通会员 体系以助力精准营销，真正让数据为精细化运营赋能。 这种数据驱动的定制化经营扶持模式，不仅显著提升了合作品牌的经营效益，也推动了项目整体运营效 率的跃升，使租户稳定性与租金收益能力形成良性循环，进一步巩固了资产的优质属性与可持续运营能 力。 当前，消费类基础设施REITs已从政策驱动的探索阶段，全面迈入价值驱动的精耕时代，核心逻辑在于 通过"资本+运营"双重赋能，将存量商业资产锤炼为符合REITs标准的优质标的。 记者了解到，该项目锚定"3+1"场景创新与客群深耕核心战略，以多元场域构建为运营核心方向，精准 聚焦品质家庭与年轻客群两大核心群体，通过整合分散的商业资源形成运营合力，全年新签品牌55家， 其中区域首店17家、上海首店3家；仅第四季度就 ...

12月19日，中山南头镇超大型商业综合体项目海雅缤纷天地正式开业，迎来首批从中山和周边城市赶来 尝鲜的顾客。 购物中心内开设有一家"英皇蛋记快闪店"，关智斌、泳儿等多位香港艺人来到现场助阵，歌手于文文也 于当日下午来此举办粉丝见面会，现场气氛一片火爆。 南头镇作为中山"北大门"、粤港澳大湾区重要节点城镇，既是全国唯一的"中国家电品牌基地"，更是一 座追求高质量发展的现代化"精品城镇"。 南头镇党委书记陈飞国表示，海雅缤纷天地的开业填补了南头大型商业综合体的空缺，有效提升区域商 业与消费水平，是激活消费潜力的关键之举。南头镇将持续做好服务保障、优化营商环境，助力项目发 展，全力打造辐射中山北部的高品质商业集聚区和服务新高地。 采写：南都N视频记者 刘继贤 通讯员 廖晶晶 中山海雅缤纷天地商业体量接近60万平方米，集大型购物中心、星级酒店、商业街及甲级写字楼等多元 业态于一体。海雅缤纷天地一期已落地200多个国内外品牌，其中30%是中山首店，覆盖零售、餐饮、 潮玩、亲子等全业态。 据了解，海雅缤纷天地是中山首个"超级奥莱+"项目。"我们不仅引入了很多中山首店品牌，更融合了运 动、艺术、IP体验和轻度假场景，这是一 ...

智通财经记者 | 卢奕贝 12月14日晚间，生活方式零售店KKV深圳卓悦中心店在店门口贴出一则告示称，因购物中心单方面试图强制解约，该门店暂停服务。购物中心以业态调整 为由单方面强行要求KKV提前解约，并采用停水断电等粗暴手段，致使门店无法继续正常经营。 12月17日，KKV品牌母公司KK集团方面对智通财经表示，上述KKV门店与购物中心于2021年9月签订合作，最终达成从2021年-2027年的合作协议；因十分 重视这次合作，后续将首家KKV和X11联名门店放在卓悦中心，并投入了近千万的资金运营和多个IP联名资源；目前，双方业务相关同事正在协商沟通，但 还未达成有共识的解决方案。 12月18日，卓悦中心方面对智通财经表示，上述事宜为普通的商铺租赁合同纠纷，前期公司基于合同约定，已经与对方进行了多轮正式协商，以期找到解决 方案，但很遗憾最终未能达成共识；目前双方法务正在积极协商解决中。 One Avenue卓悦中心坐落在深圳福田区CBD，源于卓越集团深圳岗厦旧改标杆项目，2019年起分区域开业，官方数据显示，2024年卓悦中心实现61亿元销 售额。其中，卓悦中心北区于2022年宣布开业，面积达4.8万㎡，是一个 ...

公司营销活动概览 - 龙湖商业华北区于12月19日至21日启动年终大促“天街欢乐季” 覆盖多城9座天街[1] - 活动联合百余家优质品牌 旨在引领暖冬消费升温[1] 活动内容与场景体验 - 各天街策划多样活动 涵盖艺术、科普、娱乐、亲子等领域 以充实消费者休闲时光[3] - 具体活动包括：长楹天街的北京歌剧舞剧院综艺专场、喜剧专场、国际贝壳展[4] 亦庄天街的潮宏基“移动博物馆”及徐璐助阵活动[4] 丽泽天街的雪国奇遇巧克力小镇与落雪仪式[4] - 其他天街活动包括：房山天街的圣诞星愿市集与暖冬派对[6] 熙悦天街的腾讯音乐billboard梓渝痛楼与赛博音乐机器狗互动[6] 北苑天街的张杰生日应援歌会与蛋糕派送[6] 长安天街的“欢乐上岸许愿计划”[6] 大兴天街的十周年焕新活动[6] - 天津梅江天街举办“年终岁末品鉴会” 沈阳浑南天街举办COLMO品牌开业嘉年华及影片主创见面会[8] 促销与商品策略 - 活动提供强力促销：零售满1200元赠3000珑珠券 黄金数码满6000元赠3000珑珠券[8] - 长楹天街推出高化品类专属活动 买高化享满1000元减2000珑珠券 并有一线大牌圣诞限定品[10] - 各天街提供多品牌惊喜折扣 涵盖Marc O'Polo、JNBY、FILA、CARA BLUE、全棉时代等[10] - 苹果、华为等数码门店备货充足 以满足不同类型客群需求[10] - 推出独家商品与活动：如凯乐石新店全城惊喜价[10] Saucony索康尼联名跑鞋发售[10] Lacoste独家货品及满赠[10] mont-bell商品五折起[10] SALOMON专享30倍赚珑珠[10] - 举办品牌快闪活动 如高梵黑金主题快闪、东黎羊绒联名快闪等[10] 战略定位与行业趋势 - 公司通过“商品力+场景力+情感力”组合 将商场转型为连接社区、营造愉悦、提升生活质感的城市公共空间[10] - 龙湖商业华北区组合丰富的“游、购、娱”多重元素 旨在助燃年末消费热潮[10]

公司与资本合作 - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，将成立一支专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚聚会体验中心 [1] - 在该合作模式下，英格卡购物中心将继续持有荟聚品牌，并独家管理和运营所有聚会体验中心 [1] - 作为交易的一部分，宜家中国现有无锡商场物业资产将改造为无锡荟聚的全新租赁空间，同时宜家中国将在无锡荟聚内开设并运营一家新门店 [1] 公司业务发展与投资 - 自2009年进入中国以来，英格卡购物中心已自主打造和运营十座聚会体验中心和三个荟聚办公项目，累计投资超过270亿元 [1] - 2024年，西安荟聚与上海荟聚综合体相继开业，其中上海荟聚综合体总投资超过80亿元，是英格卡购物中心全球迄今单体投资金额最大的项目 [1] - 深耕中国27年，宜家中国近两年间先后开设了五家不同规模的门店，并于2025年正式入驻京东平台 [1] - 目前，宜家在中国已拥有41个线下顾客接触点、三个自有数字化渠道以及两家电商平台旗舰店 [1]

今天的商业竞争，已经不再是单纯的供给博弈，而进入了一个"共性需求与个性需求并行叠加"的阶段：大众仍然需要高效率的消费解决方案，但越来越多 的人开始为独特内容、圈层身份、审美价值与情绪归属付费。在这样的语境下，商圈内部的流量分配从来不会自然均等——流量总是主动流向最能降低选 择成本、最高效触达需求、并提供情绪匹配的内容场所。 于是，一个越来越清晰的结构正在显现：体量大、业态全、品牌矩阵稳定的标准化项目，天然承接商圈中游走的自然客流；而空间位置相对偏离、硬件局 限、运营失当的项目，则开始被推向边缘，逐渐沦为被忽视的"商圈遗珠"。 所谓"遗珠"，并非是真正的无价值资产，而是在商圈竞争中暂时失去了流量话语权的项目。它们往往并未离开核心商圈，仅仅是在空间动线和消费认知中 处于"非首选区域"。物理距离并不远，心理距离却在拉大。正因如此，这类项目既不是彻底失败者，也不是天然强者，而是一种处在命运分岔点上的不稳 定商业形态：要么顺势被整合、逐渐衰退；要么找准切口，完成结构性重生。 从"游逛经济"到"效率中心"——自然流量正向全能头部项目集中 大多数游逛性客流并无明确消费目的：他们可能是和朋友碰面后就近就餐，陪孩子放松顺手购买 ...

公司经营策略 - 公司持续关注并把握国家及各地出台的促消费政策 [1] - 公司适时调整购物中心业态结构以提升项目吸引力与经营效益 [1] - 公司通过增进社区商业顾客粘性来提升经营效益 [1]

购物中心一层业态重构趋势 - 北京来福士一层约40%面积被定位高端的户外运动品牌占据，取代了原有的轻奢服装、时尚潮牌、黄金珠宝等品牌[2][7] - 购物中心运营逻辑从单纯看重租金转变为更注重品牌带来的流量与租金的综合效益，且流量权重正变得越来越大[7] - 户外品牌集群效应倒逼购物中心重新思考原有的空间规划和动线设计，低楼层业态面临转向餐饮或客流分流的挑战[15] 户外运动产业增长强劲 - 2023年全国户外运动参与人数达5.4亿人次，2024年产业规模突破6000亿元，近5年复合增长率保持在30%以上[7] - 与此形成对比的是，2024年中国奢侈品市场增速预计仅4%，较2023年9%的增速明显放缓，化妆品零售总额增速降至3%左右创近年新低[8] - 健康、运动的生活方式将持续影响一代人的消费选择，户外运动品牌仍是购物中心不可或缺的主力担当[15] 户外品牌门店升级策略 - 品牌衡量门店位置的核心指标是租售比，门店搬迁至一层后单位面积销售额的提升能够覆盖单位面积租金的上涨[3][10] - 品牌每年升级约三分之一的门店，由于每三到四年推出新一代店铺形象，店铺升级往往伴随着搬到一层[16] - 门店设计更注重体验，例如北面会员中心近一半面积不直接产生销售，而是用于传递品牌故事和举办社群活动[10][11] 品牌与购物中心的共赢合作 - 购物中心优先选择首店、旗舰店、概念店等注重体验式消费的门店形态，市场活动支持是重要的加分项[13] - 户外品牌通过举办城市骑行、胡同跑、瑜伽热汗等活动增加顾客停留时间、加强情感链接，并带动健康餐饮、美妆等关联品类销售[13] - 品牌表现出与同品类抱团的强烈意愿，聚集效应形成品牌社群，通过共享客流提升整个区域影响力并降低消费者决策成本[14] 具体案例与未来规划 - 北京来福士自2023年4月起已引进超10家户外运动品牌，包括Pas Normal Studios中国首店、icebreaker中国首店等[6] - 公司计划在北京来福士一层再增加2到3家与健康运动户外相关的零售品牌[15] - 太古地产对滑雪、攀岩、水上运动等垂直细分领域保持调研评估，未来将根据市场成熟度推进相关布局[15]

文章核心观点 - 购物中心一层的黄金位置正被高端户外运动品牌大规模取代，行业运营逻辑从单纯追求高租金转向看重品牌带来的流量与综合效益 [1][5][9] 购物中心业态调整策略 - 北京来福士经过3年调整，一层约40%的面积让位给高端户外运动品牌，取代了原有的轻奢服装、时尚潮牌等 [1][4] - 调整策略包括将部分箱包、数码和快时尚品牌转移到更高楼层或转出，为核心位置引入更具影响力的户外品牌 [4] - 商业运营逻辑发生变化，更看重品牌带来的流量与租金的综合效益，且流量权重越来越大 [5] - 计划在北京来福士一层再增加2到3家与健康运动户外相关的零售品牌 [11] 户外品牌门店升级趋势 - 户外品牌如北面正积极将门店从购物中心四、五层搬迁至一层，并完成门店面积拓展与品牌形象升级 [2][7] - 品牌每年升级约三分之一的门店，目标是在一层实现规模更大、体验更好的布局 [2][11] - 尽管一层租金和开店成本更高，但单位面积销售额的提升能够覆盖单位面积租金的上涨 [2][7] - 品牌表现出与同品类品牌抱团的强烈意愿，利用聚集效应形成品牌社群，共享客流 [10] 品牌体验与社群运营 - 户外品牌门店注重体验式消费，例如北面会员中心有近一半面积不直接产生销售，用于传递品牌故事和举办社群活动 [7][8] - 购物中心发起如骑行驿站等互动平台，举办城市骑行等活动，成为长期维护的圈层会员互动平台 [1][2] - 户外品牌能吸引消费者参与胡同跑、中轴线骑行、瑜伽等活动，增加顾客停留时间并带动关联品类销售 [9] - 太古地产等运营商在招商时优先选择注重体验的首店、旗舰店，并看重品牌的市场活动支持 [9] 市场背景与消费趋势 - 2023年全国户外运动参与人数达5.4亿人次，2024年产业规模突破6000亿元，近5年复合增长率保持在30%以上 [5] - 相比之下，2024年中国奢侈品市场增速预计仅4%，化妆品零售总额增速降至3%左右 [5] - 健康、运动的生活方式被判断将持续影响一代人的消费选择 [11] - 运营商对滑雪、攀岩等垂直细分运动领域保持调研评估，将根据市场成熟度推进布局 [11]

全国及成都商业市场整体趋势 - 第三季度全国23城410个上榜商场月场日均客流均值约5.3万人，环比下滑约1万人，显示暑期后普遍回落 [1] - 成都市场虽同样经历“高位回调”，但人气指数仍稳居全国前列，为年关消费旺季积蓄动能 [1] - 市场从单纯规模竞争转向运营深度、客群粘性与场景创新的多维较量 [4] 头部项目与市场格局 - 成都IFS、成都万象城、成都环球MALL形成的“三巨头”格局在整个季度内稳定，市场领先地位难以撼动 [5] - 头部阵营项目构成成都商业的“基本盘”，其稳定性源于多年品牌积淀、成熟运营体系及持续调改升级 [5] - 超大型项目（>15万㎡）以55%的占比主导TOP20榜单，规模效应显著 [12] 项目排名动态与竞争态势 - 2025年9月TOP20榜单中，6个项目排名上升，5个新项目首次入榜，竞争格局暗流涌动 [1] - 成熟项目展现“深耕效应”，如成都凯德广场·金牛排名从7月TOP10持续攀升至9月TOP6，实现三连升 [9] - 老牌核心项目如成都金牛万达广场与成都仁和新城排名回升，显示其市场韧性与消费粘性 [10] - 龙湖成都时代天街、成都龙泉驿吾悦广场等区域型商业中心排名跃升，显示其巨大潜力和抗风险能力 [10] 新兴业态与项目类型 - 奥莱板块关注度升温，成都时尚百盛奥莱与成都时代奥特莱斯形成“奥莱双雄”局面 [11] - 中小型项目通过“精品化”运营成功突围，如成都时代奥特莱斯的“名品+折扣”模式、成都天荟·万科广场的“潮流品牌孵化地”标签 [12] - 经过改造调营的社区型或区域型商业，如成都温江旭辉Cmall、成都建发鹭洲里，通过精准匹配周边需求重新激活消费潜力 [11] 区域分布与运营商表现 - 传统商业强区锦江区凭借成都IFS、太古里等继续领跑，上榜项目数量与质量占优 [13] - 成华区崛起势头强劲，与武侯区势均力敌各占4席，并在杉板桥-建设路商圈形成强大商业集群效应 [13] - 区域商圈项目占比超过60%，显示成都“多中心、网格化”商业格局日趋成熟 [13] - 龙湖商业以5个项目的绝对优势成为9月最大赢家，其产品线实现网格化布局，体现体系化运营能力 [13] - 市场呈现多元共生生态，国企/央企、港资、外资与本土民企同台竞技，共同保持市场活力 [14]