华安百联消费REIT收益分配与运营情况 - 华安百联消费REIT发布收益分配公告，将于2025年12月29日（场外）及31日（场内）向投资者分红 [1] - 本次拟分配金额为3446万元，约占截至2025年9月30日可供分配金额的99.98%，每10份公募REITs份额分红0.3446元 [1] - 此次分红是2025年度该基金的第二次分红，也是其上市以来累计第四次分红 [1] 底层资产运营表现与战略 - 底层资产百联又一城购物中心锚定“3+1”场景创新与客群深耕核心战略，聚焦品质家庭与年轻客群两大核心群体 [2] - 2025年全年新签品牌55家，其中区域首店17家、上海首店3家，第四季度新签品牌12家，含区域首店5家 [2] - 项目运营逻辑围绕“场景价值释放—客流与会员增长—消费转化提升”展开，实现了运营效能与品牌影响力的同步跃升 [2] 客群运营成效与数据 - 面向年轻客群，项目引入“绿树电竞”首店并举办电竞赛事，带动单日客流升至8.48万人次，同比增长12.92%，全网曝光量达108万次 [2] - 面向家庭客群，项目通过举办第五届开笔礼及中秋音乐表演等活动，融合文化、教育与商业，提升客群粘性 [2] - 底层资产全年客流有望突破2200万人次，累计新注册会员65万人，会员销售贡献率提升至68% [2] 数字化赋能与运营效率 - 百联又一城在2025年全面升级客流分析系统，实现了全场店铺级别的数据精准捕捉与分析 [3] - 数据模型通过多维度追踪深挖消费路径与习惯，运营团队能精准诊断品牌经营短板，并提供定制化经营扶持 [3] - 数据驱动的模式提升了合作品牌经营效益与项目整体运营效率，使租户稳定性与租金收益能力形成良性循环 [3] 基金投资价值与行业趋势 - 截至2025年9月30日，华安百联消费REIT的年化现金流分派率达4.70% [1] - 消费类基础设施REITs已从政策驱动的探索阶段，全面迈入价值驱动的精耕时代，核心逻辑在于通过“资本+运营”双重赋能存量资产 [3] - 公司表示，将凭借底层资产扎实的运营能力、精准客群定位与领先数字化管理，为投资者创造长期可持续的稳定回报 [4]

项目开业与市场反应 - 中山南头镇超大型商业综合体项目海雅缤纷天地于12月19日正式开业，迎来首批顾客 [1] - 开业现场气氛火爆，有香港艺人助阵的快闪店及歌手举办的粉丝见面会 [5] 项目规模与业态构成 - 项目商业体量接近60万平方米，集大型购物中心、星级酒店、商业街及甲级写字楼于一体 [3] - 一期已引入200多个国内外品牌，其中30%为中山首店，覆盖零售、餐饮、潮玩、亲子等全业态 [3] 商业模式与定位特色 - 项目是中山首个“超级奥莱+”项目，零售区以品牌直营奥莱店为主，所有店铺均为品牌方直接运营 [3] - 项目融合运动、艺术、IP体验和轻度假场景，与传统商场不同，是一次商业模式的创新 [3] - 项目未来将常态化举办各类展览、文艺演出和体育赛事，旨在提供高品质文化生活体验 [3] 区域战略意义与政府支持 - 南头镇是中山“北大门”、粤港澳大湾区重要节点城镇，也是全国唯一的“中国家电品牌基地” [5] - 当地政府认为该项目填补了南头大型商业综合体的空缺，能有效提升区域商业与消费水平，是激活消费潜力的关键之举 [5] - 南头镇将持续优化营商环境，助力项目发展，目标打造辐射中山北部的高品质商业集聚区和服务新高地 [5]

事件概述 - KKV深圳卓悦中心店因购物中心单方面试图强制解约而暂停服务 购物中心以业态调整为理由 并采用停水断电等手段致使门店无法经营[1] - KKV品牌母公司KK集团表示 该门店于2021年9月签订合作 协议期至2027年 公司投入近千万元资金和多个IP联名资源 目前双方正在协商但未达成共识[1] - 购物中心卓悦中心方面回应称 此事为普通商铺租赁合同纠纷 已进行多轮正式协商但未能达成共识 目前双方法务正在积极协商解决中[1] 涉事购物中心：卓悦中心 - 卓悦中心位于深圳福田区CBD 是卓越集团深圳岗厦旧改标杆项目 2024年实现销售额61亿元[4] - 涉事门店所在的北区于2022年开业 面积达4.8万平方米 该KKV与X11联名店曾是北区开业时的主力项目 规划面积超过3000平方米[4] - 北区因远离已开放的东、西区 且主力店聚集在核心区域 导致人流一直较少[6] - 卓悦中心近年来业态调整聚焦于餐饮与首店 部分源于港人北上消费带来的更高餐饮需求[8] - 购物中心行业正经历从开发驱动向运营驱动的转型 项目越来越重视空间的“可停留性”、“社交属性”与“心理舒适度”[6] - 卓悦中心在福田区面临激烈竞争 需与平安金融中心、星河COCO Park、皇庭广场等购物中心竞争 需通过业态调整保持新鲜感以维持销售增长[6] 涉事品牌方：KK集团与KKV - KKV是KK集团旗下的主力品牌 首店于2019年开出[10] - KK集团曾四次向港交所递交招股书（2021年11月、2023年1月、2023年7月、2024年1月）但均未能成功上市[10] - 财务数据显示 KK集团营收从2020年的16.46亿元增长至2022年的35.51亿元 但同期经营亏损从1.42亿元扩大至3.23亿元 三年合计亏损7.03亿元[11] - 在最新披露的2023年1-10月业绩中 KK集团营收同比增长55.5%至47.49亿元 经营利润达3.76亿元 实现由亏转盈[11] - 公司大部分商品由买手从第三方买入 第三方品牌销售额占货品销售总收入比例超八成 对成本控制能力有限[12] - 由于缺乏产品核心优势 公司依赖门店数量、面积和形象来吸引客流 并通过规模优势压低成本[12] - KKV的主题旗舰店过去曾经历3次升级 但近两年调整动作相比竞争对手（如泡泡玛特、名创优品）显得较为迟缓[12]

公司营销活动概览 - 龙湖商业华北区于12月19日至21日启动年终大促“天街欢乐季” 覆盖多城9座天街[1] - 活动联合百余家优质品牌 旨在引领暖冬消费升温[1] 活动内容与场景体验 - 各天街策划多样活动 涵盖艺术、科普、娱乐、亲子等领域 以充实消费者休闲时光[3] - 具体活动包括：长楹天街的北京歌剧舞剧院综艺专场、喜剧专场、国际贝壳展[4] 亦庄天街的潮宏基“移动博物馆”及徐璐助阵活动[4] 丽泽天街的雪国奇遇巧克力小镇与落雪仪式[4] - 其他天街活动包括：房山天街的圣诞星愿市集与暖冬派对[6] 熙悦天街的腾讯音乐billboard梓渝痛楼与赛博音乐机器狗互动[6] 北苑天街的张杰生日应援歌会与蛋糕派送[6] 长安天街的“欢乐上岸许愿计划”[6] 大兴天街的十周年焕新活动[6] - 天津梅江天街举办“年终岁末品鉴会” 沈阳浑南天街举办COLMO品牌开业嘉年华及影片主创见面会[8] 促销与商品策略 - 活动提供强力促销：零售满1200元赠3000珑珠券 黄金数码满6000元赠3000珑珠券[8] - 长楹天街推出高化品类专属活动 买高化享满1000元减2000珑珠券 并有一线大牌圣诞限定品[10] - 各天街提供多品牌惊喜折扣 涵盖Marc O'Polo、JNBY、FILA、CARA BLUE、全棉时代等[10] - 苹果、华为等数码门店备货充足 以满足不同类型客群需求[10] - 推出独家商品与活动：如凯乐石新店全城惊喜价[10] Saucony索康尼联名跑鞋发售[10] Lacoste独家货品及满赠[10] mont-bell商品五折起[10] SALOMON专享30倍赚珑珠[10] - 举办品牌快闪活动 如高梵黑金主题快闪、东黎羊绒联名快闪等[10] 战略定位与行业趋势 - 公司通过“商品力+场景力+情感力”组合 将商场转型为连接社区、营造愉悦、提升生活质感的城市公共空间[10] - 龙湖商业华北区组合丰富的“游、购、娱”多重元素 旨在助燃年末消费热潮[10]

公司与资本合作 - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，将成立一支专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚聚会体验中心 [1] - 在该合作模式下，英格卡购物中心将继续持有荟聚品牌，并独家管理和运营所有聚会体验中心 [1] - 作为交易的一部分，宜家中国现有无锡商场物业资产将改造为无锡荟聚的全新租赁空间，同时宜家中国将在无锡荟聚内开设并运营一家新门店 [1] 公司业务发展与投资 - 自2009年进入中国以来，英格卡购物中心已自主打造和运营十座聚会体验中心和三个荟聚办公项目，累计投资超过270亿元 [1] - 2024年，西安荟聚与上海荟聚综合体相继开业，其中上海荟聚综合体总投资超过80亿元，是英格卡购物中心全球迄今单体投资金额最大的项目 [1] - 深耕中国27年，宜家中国近两年间先后开设了五家不同规模的门店，并于2025年正式入驻京东平台 [1] - 目前，宜家在中国已拥有41个线下顾客接触点、三个自有数字化渠道以及两家电商平台旗舰店 [1]

商业竞争新阶段的核心特征 - 商业竞争进入“共性需求与个性需求并行叠加”阶段，大众需要高效率消费解决方案，同时越来越多人愿为独特内容、圈层身份、审美价值与情绪归属付费 [1] - 流量分配不均，主动流向最能降低选择成本、高效触达需求并提供情绪匹配的内容场所 [1] - 标准化头部项目因体量大、业态全、品牌矩阵稳定，天然承接商圈自然客流，而空间位置偏离、硬件局限、运营失当的项目则被推向边缘，成为“商圈遗珠” [1] 自然流量的集中化趋势 - 游逛性客流无明确消费目的，决策障碍在于“选择与时间成本” [2] - 标准化头部项目凭借体量规模、全业态覆盖、品牌聚合度与空间舒适性，让消费者可“无思考游走”完成多重消费，导致自然流量自发向其聚集 [2] - 头部商业因此获得更高租金溢价和更大招商议价权，边缘化项目正面争夺自然流量的竞争注定失利 [2] 消费主题分化与圈层分流 - 供给端趋同导致大量同质化商场，消费者在精神层面发生“逆向选择” [3] - 市场分化为三类流向，年轻人群与小众文化群体渴望被识别与被命名，愿为清晰风格、社群归属、文化气质买单 [3] 流量生成路径的数字化重塑 - 流量不再完全受制于地理位置，算法分发、社交媒体裂变、精准内容投放使“内容本身”成为流量引擎 [4] - 主题鲜明、表达精准的项目，即使地理处于非核心动线，也能获得远超自身客观区位的关注度 [4] - 这一变化解放了“商圈遗珠”的传播天花板，线下弱势不等于线上弱势，能将线上关注转化为线下到访的项目具备结构性杠杆优势 [4] “商圈遗珠”的有效布局战略 - 有效布局是占据“功能补位”与“情绪专属位”，避开自然流量博弈，转向目的性流量经营 [5] - 极致主题化：用“垂直认同”替代“泛流量争夺”，将单一内容做到极致以占据细分领域“第一精神坐标” [6][9] - 创意内容集群：通过创意内容集群放大场景张力，用情绪氛围带动商圈外溢客流自主迁徙 [10][13] - 强目的业态补位：不与头部争“逛街心智”，转向“到此即为目的”的消费动机重塑，配置大体量、低坪效但强目的性的业态 [14][15] 成功项目案例与模式 - 东京新宿歌舞伎町的Tokyu Kabukicho Tower（2023年）聚焦动漫、音乐、沉浸式剧场与次元文化社交，成为专为ACG文化而生的“聚点型内容塔”，其成功关键在于极端垂直的圈层集中度 [6][9] - 伦敦Coal Drops Yard由19世纪煤货仓改造，以“设计师买手+文化策展+独立餐饮”构筑独特消费气质，吸引高消费力文化型客群，成为新文化消费目的地 [10][12] - 伦敦Battersea Power Station商业综合体（2022年开业）重点导入大体量沉浸式文化演艺空间、艺术展览与体验型餐饮集群，吸引游客深度停留，重塑区域引流结构 [14] - 北美案例如芝加哥的Time Out Market Chicago，单点定位为美食目的地，形成强吸引锚点 [14] 商业空间的演变逻辑与未来 - 商业场演变逻辑是持续的再分工与再分层：效率型商业处理城市“大宗流量”，满足日常高频、标准化与确定性需求；主题型商业承担文化表达与圈层聚合；情绪型与体验型场景负责承载人际连接、记忆与共鸣 [16] - 三类空间分工越清晰，商圈结构越稳定；分工越模糊，越容易陷入同质化内卷和低维的“区位博弈”与“租金博弈” [16] - “商圈遗珠”是尚未完成空间角色重塑的过渡型载体，其问题在于仍以旧分工逻辑理解自身价值 [16] - 具备洞察力的项目会选择成为新的情绪节点、文化节点与关系节点，一旦节点建立，流量便会自然迁徙，商圈边界被重绘 [16]

公司经营策略 - 公司持续关注并把握国家及各地出台的促消费政策 [1] - 公司适时调整购物中心业态结构以提升项目吸引力与经营效益 [1] - 公司通过增进社区商业顾客粘性来提升经营效益 [1]

购物中心一层业态重构趋势 - 北京来福士一层约40%面积被定位高端的户外运动品牌占据，取代了原有的轻奢服装、时尚潮牌、黄金珠宝等品牌[2][7] - 购物中心运营逻辑从单纯看重租金转变为更注重品牌带来的流量与租金的综合效益，且流量权重正变得越来越大[7] - 户外品牌集群效应倒逼购物中心重新思考原有的空间规划和动线设计，低楼层业态面临转向餐饮或客流分流的挑战[15] 户外运动产业增长强劲 - 2023年全国户外运动参与人数达5.4亿人次，2024年产业规模突破6000亿元，近5年复合增长率保持在30%以上[7] - 与此形成对比的是，2024年中国奢侈品市场增速预计仅4%，较2023年9%的增速明显放缓，化妆品零售总额增速降至3%左右创近年新低[8] - 健康、运动的生活方式将持续影响一代人的消费选择，户外运动品牌仍是购物中心不可或缺的主力担当[15] 户外品牌门店升级策略 - 品牌衡量门店位置的核心指标是租售比，门店搬迁至一层后单位面积销售额的提升能够覆盖单位面积租金的上涨[3][10] - 品牌每年升级约三分之一的门店，由于每三到四年推出新一代店铺形象，店铺升级往往伴随着搬到一层[16] - 门店设计更注重体验，例如北面会员中心近一半面积不直接产生销售，而是用于传递品牌故事和举办社群活动[10][11] 品牌与购物中心的共赢合作 - 购物中心优先选择首店、旗舰店、概念店等注重体验式消费的门店形态，市场活动支持是重要的加分项[13] - 户外品牌通过举办城市骑行、胡同跑、瑜伽热汗等活动增加顾客停留时间、加强情感链接，并带动健康餐饮、美妆等关联品类销售[13] - 品牌表现出与同品类抱团的强烈意愿，聚集效应形成品牌社群，通过共享客流提升整个区域影响力并降低消费者决策成本[14] 具体案例与未来规划 - 北京来福士自2023年4月起已引进超10家户外运动品牌，包括Pas Normal Studios中国首店、icebreaker中国首店等[6] - 公司计划在北京来福士一层再增加2到3家与健康运动户外相关的零售品牌[15] - 太古地产对滑雪、攀岩、水上运动等垂直细分领域保持调研评估，未来将根据市场成熟度推进相关布局[15]

文章核心观点 - 购物中心一层的黄金位置正被高端户外运动品牌大规模取代，行业运营逻辑从单纯追求高租金转向看重品牌带来的流量与综合效益 [1][5][9] 购物中心业态调整策略 - 北京来福士经过3年调整，一层约40%的面积让位给高端户外运动品牌，取代了原有的轻奢服装、时尚潮牌等 [1][4] - 调整策略包括将部分箱包、数码和快时尚品牌转移到更高楼层或转出，为核心位置引入更具影响力的户外品牌 [4] - 商业运营逻辑发生变化，更看重品牌带来的流量与租金的综合效益，且流量权重越来越大 [5] - 计划在北京来福士一层再增加2到3家与健康运动户外相关的零售品牌 [11] 户外品牌门店升级趋势 - 户外品牌如北面正积极将门店从购物中心四、五层搬迁至一层，并完成门店面积拓展与品牌形象升级 [2][7] - 品牌每年升级约三分之一的门店，目标是在一层实现规模更大、体验更好的布局 [2][11] - 尽管一层租金和开店成本更高，但单位面积销售额的提升能够覆盖单位面积租金的上涨 [2][7] - 品牌表现出与同品类品牌抱团的强烈意愿，利用聚集效应形成品牌社群，共享客流 [10] 品牌体验与社群运营 - 户外品牌门店注重体验式消费，例如北面会员中心有近一半面积不直接产生销售，用于传递品牌故事和举办社群活动 [7][8] - 购物中心发起如骑行驿站等互动平台，举办城市骑行等活动，成为长期维护的圈层会员互动平台 [1][2] - 户外品牌能吸引消费者参与胡同跑、中轴线骑行、瑜伽等活动，增加顾客停留时间并带动关联品类销售 [9] - 太古地产等运营商在招商时优先选择注重体验的首店、旗舰店，并看重品牌的市场活动支持 [9] 市场背景与消费趋势 - 2023年全国户外运动参与人数达5.4亿人次，2024年产业规模突破6000亿元，近5年复合增长率保持在30%以上 [5] - 相比之下，2024年中国奢侈品市场增速预计仅4%，化妆品零售总额增速降至3%左右 [5] - 健康、运动的生活方式被判断将持续影响一代人的消费选择 [11] - 运营商对滑雪、攀岩等垂直细分运动领域保持调研评估，将根据市场成熟度推进布局 [11]

全国及成都商业市场整体趋势 - 第三季度全国23城410个上榜商场月场日均客流均值约5.3万人，环比下滑约1万人，显示暑期后普遍回落 [1] - 成都市场虽同样经历“高位回调”，但人气指数仍稳居全国前列，为年关消费旺季积蓄动能 [1] - 市场从单纯规模竞争转向运营深度、客群粘性与场景创新的多维较量 [4] 头部项目与市场格局 - 成都IFS、成都万象城、成都环球MALL形成的“三巨头”格局在整个季度内稳定，市场领先地位难以撼动 [5] - 头部阵营项目构成成都商业的“基本盘”，其稳定性源于多年品牌积淀、成熟运营体系及持续调改升级 [5] - 超大型项目（>15万㎡）以55%的占比主导TOP20榜单，规模效应显著 [12] 项目排名动态与竞争态势 - 2025年9月TOP20榜单中，6个项目排名上升，5个新项目首次入榜，竞争格局暗流涌动 [1] - 成熟项目展现“深耕效应”，如成都凯德广场·金牛排名从7月TOP10持续攀升至9月TOP6，实现三连升 [9] - 老牌核心项目如成都金牛万达广场与成都仁和新城排名回升，显示其市场韧性与消费粘性 [10] - 龙湖成都时代天街、成都龙泉驿吾悦广场等区域型商业中心排名跃升，显示其巨大潜力和抗风险能力 [10] 新兴业态与项目类型 - 奥莱板块关注度升温，成都时尚百盛奥莱与成都时代奥特莱斯形成“奥莱双雄”局面 [11] - 中小型项目通过“精品化”运营成功突围，如成都时代奥特莱斯的“名品+折扣”模式、成都天荟·万科广场的“潮流品牌孵化地”标签 [12] - 经过改造调营的社区型或区域型商业，如成都温江旭辉Cmall、成都建发鹭洲里，通过精准匹配周边需求重新激活消费潜力 [11] 区域分布与运营商表现 - 传统商业强区锦江区凭借成都IFS、太古里等继续领跑，上榜项目数量与质量占优 [13] - 成华区崛起势头强劲，与武侯区势均力敌各占4席，并在杉板桥-建设路商圈形成强大商业集群效应 [13] - 区域商圈项目占比超过60%，显示成都“多中心、网格化”商业格局日趋成熟 [13] - 龙湖商业以5个项目的绝对优势成为9月最大赢家，其产品线实现网格化布局，体现体系化运营能力 [13] - 市场呈现多元共生生态，国企/央企、港资、外资与本土民企同台竞技，共同保持市场活力 [14]