财政政策方向 - 加大财政逆周期调节力度 [1] - 加快发行和使用超长期特别国债 [1] - 统筹运用政策工具支持传统产业改造提升 [1] 产业发展支持 - 支持新兴产业发展壮大 [1] - 支持加快构建房地产发展新模式 [1] 内需刺激措施 - 以促消费为重点支持扩大内需 [1] - 出台实施重点领域贷款财政贴息政策 [1]

财长蓝佛安： 以促消费为重点支持扩大内需，进一步释放国内市场潜力 金十数据7月30日讯，财政部部长蓝佛安在学习时报刊文表示，以促消费为重点支持扩大内需，进一步 释放国内市场潜力。不断完善支持养老、育幼、文化、旅游等服务消费的政策体系。完善免税店政策， 推动免税商品零售业务健康有序发展。强化财政与金融政策协同联动，出台实施重点领域个人消费贷款 和服务业经营主体贷款财政贴息政策，更好满足消费需求。持续推进"两重"项目建设。支持加快构建房 地产发展新模式，实施城市更新行动，促进房地产市场持续健康发展。 ...

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17] 核心观点 - 中央时隔十年再次召开高规格城市工作会议，明确了现代化人民城市建设方向，部署了七大重点任务，为房地产行业带来持续的刚性需求 [2] - 城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产行业增长动力从规模扩张转向质量提升 [4][6] - 城市更新项目持续推进，2024年完成投资约2.9万亿元，政策加持下预计各地城市更新有望进一步提速 [5] - 建设宜居、美丽、韧性、智慧城市为"好房子"的推广和建设提供了政策契机，预计未来将有更多支持性政策落地 [6] - 房地产行业正在迎来新的发展周期，供需关系的结构性调整将构建"量稳质升"的行业发展新模式 [6] 市场表现 需求端 - 6月商品住宅价格环比延续下行趋势，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加1个至14个，同比降幅连续8个月收窄 [7] - 6月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别达6.55%、11.49%，环比分别增长49.36%和43.85% [7] - 前6月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月有所扩大，下行压力仍存 [7] 供给端 - 6月土地市场延续缩量提质特点，建面下降、金额上升，各能级城市溢价率均有所回落 [8] - 6月新开工面积环比有所增长，累计降幅同比有所收窄，竣工面积累计降幅亦同比收窄 [8] - 商品房待售面积连续4月环比下降至7.69亿平方米，但仍处于历史高位 [8] - 1~6月房地产开发投资规模同比下降11.20%，资金来源中个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降11.40%和7.50% [8] 二手房市场 - 6月70个大中城市二手住宅价格指数同比降幅进一步缩窄，环比跌幅略有上升，环比上涨城市1个 [9] - 多数城市二手房市场延续"以价换量"行情，受季节性因素影响热度有所转弱 [9] - 百城二手房挂牌量同比增长13.33%，三四线城市和新一线城市供给压力尤为突出 [9] 债券市场 - 6月境内债券融资金额环比上升，净融资规模为净流入态势，发行主体主要为央国企 [11] - 6月房企无境外债发行，未新增违约或展期主体 [11] - 7月25日至8月末房地产企业境内债整体到期规模383.59亿元 [11] - 6月房企境内债券日均交易量环比有所上升，成交热度上涨，市场偏好仍以央国企为主 [11]

城镇化发展阶段变化 - 我国城镇化率从2015年的56 1%增长至2024年底的67% 增速明显放缓 城市大规模扩张的"高潮期"已过 [1] - 城镇化正从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [4] "两个转向"的战略意义 - 第一个转向意味着城镇化工作重心从追求规模速度转向注重质量效益和竞争力提升 [4] - 第二个转向表明城市粗放式扩张模式难以为继 需通过新技术新业态推动存量空间优化和功能升级 [4] 组团式网络化发展模式 - 以19个城市群为宏观组团 形成区域增长极 未来城镇化要素集聚主要在这些区域拓展深化 [6] - "网络化"强调通过高铁高速公路航空等现代化交通体系实现城市群间互联互通 促进经济要素流动 [8] 县城在城镇化中的功能 - 1800多个县和2万多个镇是吸纳农村人口就近转移的关键载体 承担保障粮食安全生态安全等重要功能 [10] - 县城发挥"蓄水池"功能 通过"抓两头带中间"策略构建城乡融合发展桥梁 避免人口过度向大城市集中 [12] 房地产发展新模式 - 重点转向存量住房资源分类消化盘活 将部分过剩商品房转化为保障性住房 [14] - 针对改善性需求实施精细化政策 如降首付降利率等 持续释放盘活住房存量的积极信号 [16]

城市发展的重要性 - 中央城市工作会议是我国城市发展最高级别的决策部署会议，历史上仅召开过两次，分别在2015年和2025年 [2] - 改革开放以来，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程 [2] - 城市群是人口大国城镇化的主要空间载体，我国现有19个城市群，承载了全国75%的人口，贡献了85%左右的国内生产总值 [3] 城市经济效应 - 我国现有694个设市城市，2024年27座城市地区生产总值超过1万亿元 [3] - 城市具有规模集聚效应，包含人口构成、空间结构和管理架构三大核心要素 [3] - 城市群和都市圈能有效破解"大城市病"，提高城市对人口和经济社会发展的综合承载力 [3] 城市公共设施与公共服务 - 城市基础设施与公共服务功能不断完善，居住、生活、教育、医疗条件比过去大大改善 [4] - 许多县级城市已具备优质教育和医疗资源，吸引农民家庭到城镇购房 [4] - 医疗、教育资源在县城一级的集约化发展是正确的选择，与农民群众选择意愿一致 [4] 城市居住条件 - 我国城镇住房430多亿平方米，总价值约430万亿元，占居民家庭财富的60-70% [6] - 城镇居民96%的家庭拥有房产，户均拥有住房1.5套 [6] - 城镇人均住房面积41.8平方米（建筑面积），相比1986年的4.6平方米大幅提升 [6] 住房保障体系 - 我国已建成世界上规模最大的城市住房保障体系，累计建设和筹集保障性住房6800多万套，解决1.7亿人的住房问题 [7] - 保障房占城镇住房套数的14.7%，仍需加快构建房地产发展新模式 [7] 城镇化进程 - 我国常住人口城镇化率从2012年的53%提高到2024年的67%，9.4亿人口生活在城市 [8] - 未来还将有2亿农民及其子女进城，城镇化率将达到85%以上 [8] - 我国促进大中小城市和小城镇协调发展，推进以县城为重要载体的城镇化建设 [8] 城市建设与就业 - 中国城市建设曾占世界一半的建筑能力，形成7000多万人的建筑业大军，主体是农民工 [9] - 户籍制度限制逐步取消，"盲流"称谓变为"新市民"，农民获得更多选择自由 [9] - 城市建设萎缩导致农民工就业困难，但目标是恢复经济发展势头和城镇就业 [9]

城镇化发展转型 - 中国城镇化率年均增速从2011~2020年的1.4个百分点降至近年来的0.8个百分点，预计未来10年将进一步降至0.5个百分点左右 [1] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，房地产和土地财政主导的外延式扩展模式式微 [1] 城市工作"五个转变"原则 - 发展理念转向以人为本，发展方式转向集约高效，发展动力转向特色发展 [2] - 工作重心转向治理投入，工作方法转向统筹协调 [2] - 房地产需告别为城市融资的"单边发展"增量模式 [2] 房地产发展新模式实践 - 租购并举模式在热点一二线城市成效显著，规模化住房租赁（含长租公寓、保租房）占市场份额10%~15%且持续提升 [2] - 行业融资形成以白名单为载体的项目法人实体地位和资金封闭运转机制 [2] - 现房销售制度、预售监管模式、配租配售保障房制度等新模式日渐成熟 [3] 城中村改造新导向 - 改造重点转向存量提质增效，聚焦安全底线、居住环境改善和公共治理覆盖 [3][4] - 拆除式改造需满足三个条件：群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟 [3] - 广州、深圳要求拆除式改造配建5%~10%保障性住房 [4] - 目标服务2.6亿外来人口，通过区位优、成本低、配套好的居住场所促进新市民融入 [5] 危旧房改造方向 - 加快拆除D级危房，通过加固/改建/重建等方式改造C级危房和非成套住房 [6] - 存量提质可激发业主二次装修需求，提高供给效率 [6] 城市更新经济效应 - 公共服务均等化将释放房地产、汽车等大宗消费需求 [6] - 住区软硬件改善可夯实楼市回稳基础，修复住房居住属性 [7] - 财政金融专项扶持启动，城市更新作为增长新动力的效果将显现 [7]

住房租赁条例核心观点 - 《住房租赁条例》共7章50条，将于2025年9月15日起施行，是住房租赁领域的里程碑文件 [1] - 条例加速构建房地产发展新模式，规范市场行为，推动"租购并举"住房制度 [1] - 条例剑指存量时代，加力盘活存量市场，鼓励多渠道增加租赁住房供给 [1][2] - 条例重拳整治住房租赁乱象，构建系统性监管框架，提高违法成本 [2][3] 加速构建房地产发展新模式 - 住房租赁是提振消费的重要一环，需求真实且连续，没有非理性行为 [1] - 条例规范市场行为，有利于市场化、专业化租赁企业健康发展 [1] - 健全住房租赁法治保障体系，为"租购同权"铺路 [1] 盘活存量市场 - 房地产供求关系进入存量时代，部分城市出现结构性供大于求 [1] - 鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，监管"二房东"行为 [2] - 支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁 [2] - 培育多元市场主体，整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业或成主导者 [2] - 举措有助于拓宽REITs产品资产来源，推动"市场化+政策性"双轮驱动住房供给体系 [2] 整治住房租赁乱象 - 禁止厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租，要求人均居住面积符合市级政府标准 [3] - 强化租住双方权益保障，约束出租人擅自进入房间、暴力驱赶租客等行为 [3] - 针对租赁企业及中介机构不规范行为，设立"资金监管账户"，虚假房源发布者最高罚10万元 [3] - 举措有利于清理"灰色供给房"、强化经纪机构责任边界、推动行业向"机构化、平台化"转型 [3] 条例总体影响 - 推动"租购并举"住房体系，吸引资本规范参与，保障租户合法权益 [3] - 标志住房租赁市场迈入制度化、法治化发展轨道，进入高质量发展新阶段 [3]

房地产市场整体表现 - 上半年房地产市场延续修复态势，止跌回稳取得积极进展，核心城市新房市场整体平稳，二手房市场在"以价换量"策略下成交量持续增长 [1] - 重点城市新建商品住宅成交量整体平稳但城市分化明显，一线及强二线城市销售面积同比增长，深圳、广州同比分别增长24%、17%，杭州、成都优质改善楼盘热度较高 [2] - 百城新建住宅价格上半年累计上涨1.16%，6月环比上涨0.19%，核心城市优质改善项目入市带动结构性微涨 [2] - 重点城市二手房成交量同比保持较快增长，深圳二手住宅成交套数同比增幅超三成，北京、成都同比增长近两成，高挂牌量压力下"以价换量"行情延续 [2] - 上海一手、二手住房累计成交1311万平方米，达2022年以来同期最高水平，同比增长17% [2] 市场结构变化 - 改善性需求释放及"好房子"建设提速对新房市场起到筑底作用，二手房成为刚需和改善性需求主体，热点城市二手房交易明显超过新房 [3] - 二手房找房人数占比达67%，较去年同期上升5个百分点，三四线城市占比超65%，市场需求向"即买即住、配套成熟"的二手房倾斜 [3] - 二手房对新房的分流效应加剧，核心城市非核心区域二手房流通难度提升，市场博弈加剧但回稳趋势明显 [3] 土地市场动态 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5%，成交面积同比下降5.5%，北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价 [4] 政策支持力度 - 相关部门持续落地"稳楼市"政策，从金融支持、需求刺激、存量盘活等多方位推动市场止跌回稳 [5] - 5年期以上LPR降至3.50%，5年以上首套个人住房公积金贷款利率降至2.60%，均达历史最低水平 [6] - 地方政府专项债额度提升至4.4万亿元，明确用于土地收储和存量商品房收购，鼓励收购存量商品房作为保障房 [6] - 上半年各地出台政策超340条，调整公积金政策超150条，包括提高贷款额度、优化套数认定标准、延长还款期限等 [6] 行业新模式构建 - 加快构建"市场+保障"住房供应体系，改革房地产基础性制度，建立"人房地钱"要素联动机制，推动高品质住房建设 [8] - 2025年计划开工建设和筹集保障性住房180万套（间），多地公布保租房筹集进度及计划，住房租赁政策培育力度加大 [8] - "好房子"建设成为新模式重要内容，新版《住宅项目规范》落地实施，金融监管总局强化对高品质住房的资金供给 [9] - 北京、苏州、西安等核心一二线城市出台高品质住宅建设技术标准，优化建筑设计规划为开发企业提供更大发挥空间 [9] 下半年展望 - 政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等方面落实，不同城市、不同项目分化趋势延续 [10] - 新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈继续，租赁向品质化发展，土地市场核心竞争加剧 [10]

房地产新政措施 - 成都市出台17条措施促进房地产市场平稳健康发展，包括直补购房首付、分步取消限售、提升公积金贷款额度、降低二套房首付比例等 [1] - 政策旨在贯彻落实中央城市工作会议精神，加快构建房地产发展新模式，推动市场止跌回稳 [2] - 重点支持龙泉驿区、新都区、温江区等区域发展高品质住房，推动青白江区、简阳市等完善配套提升宜居品质 [2] 区域发展措施 - 支持各区县因地制宜出台房地产支持政策，包括直接补贴购房首付款、购房后补贴消费券、车位及商业补贴等措施 [3] - 推动区域均衡发展，围绕轨道交通场站周边布置优质资源，加大高品质住房发展力度 [2] - 鼓励各区县相互吸收借鉴好的做法，进一步优化完善本地房地产支持政策 [3] 限售政策调整 - 自2025年7月21日起，2024年10月14日前购买的商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易 [3] - 自2026年1月1日起，2024年10月14日前取得《不动产权证书》的二手住房取消转让限制 [3] - 热点楼盘、定向销售项目、人才名义购房等特殊限售要求的继续按原政策执行 [3] 公积金政策优化 - 优化贷款额度计算公式为"账户余额×25倍"，灵活就业人员为"前6个月账户日均余额×25倍" [4][5] - 新公式同样适用于"商转公"贷款 [5] - 老旧电梯更新可申请提取住房公积金，提取人在电梯竣工验收时间两年内申请 [5] - 灵活就业人员无贷款余额可自由提取，有贷款余额则需满足存储时间要求 [6] 土地供应管理 - 实行土地供应"三色"管理机制，根据指标分类管控供应规模 [10] - 对商业楼宇空置率较高区域合理控制新增商服用地供应 [10] - 精选区位优势好、配套齐全的"靓地""优地"优先出让 [10] - 规划评估条款适用于未出让土地，存量闲置用地调整需按相关文件执行 [11] 国有资产管理 - 市属国有企业资产招租信息通过多个官方渠道发布 [7] - 现行有效的资产租赁管理制度文件为《成都市属国有企业资产招商管理办法》 [8]

政策效果与市场活跃度 - 一线城市新房交易量显著增长 上海日均成交同比增38%至1万平方米 北京网签2.09万套同比增11.9% 深圳成交2.18万套同比涨41% 广州成交32861套同比涨17% [2] - 二手房市场同步升温 北京链家单日成交31单 周末日均达35单 成都二手房成交套数同比增19.8% [2][3] - 政策工具持续发力 上海公积金贷款利率降至2.6% 成都取消限售并调降公积金首付至20% 多地推出多孩家庭补贴及信贷优惠 [2][3] 供需结构优化措施 - 保障性住房供给加速 宁波江北区保租房项目提供3584套房源 广东上半年新筹集10.3万套(间) 北京建设2.7万套(间)保租房 成都首批配售型保障房超7000套 [4] - 高品质住宅建设获支持 山东淄博项目纳入融资"白名单"享利率优惠 住建部印发《"好房子"建设经验做法》推动多地出台配套政策 [5] - 库存消化措施见效 全国商品房待售面积6月末环比减少479万平方米 连续4个月下降 厦门推行货币化安置 郑州实施"以旧换新" [5] 资金与行业稳定性 - 房企资金面改善 上半年房地产开发企业到位资金降幅同比收窄16.4个百分点 其中国内贷款同比增0.6% [5] - 化债工作有序推进 "白名单"政策及销售回暖带动资金链优化 [5] - 要素联动新机制加速构建 土地供给侧改革推进"以人定房、以房定地、以房定钱"模式 [8] 区域发展与需求新趋势 - 返乡置业需求崛起 湖北年增返乡就业人口超6万人 激活四五线城市楼市 [7] - 城镇化持续创造新需求 新增城镇人口支撑住房市场长期空间 [7] - 城市更新行动激活改善需求 城中村改造及老旧小区改造推进好小区、好社区建设 [8]