文章核心观点 - 中央经济工作会议为明年房地产行业定调，核心是构建发展新模式，工作重点在于“控增量、去库存、优供给”，并将存量房盘活与保障房建设相结合，同时高质量城市更新将成为“稳楼市”的新抓手 [1][2][3] 行业政策方向 - 2025年房地产供给侧改革将聚焦“控增量、去库存、优供给”，从“优化存量”转向“去库存”，表明行业去化压力大，需更大力度推动以实现新的供求平衡 [1] - 政策鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，未来保障房房源将更多来自转化的存量商品房，可能从新房项目拓展至二手房领域 [1][2] - 深化住房公积金制度改革是需求侧改革的重要部署，旨在加快资金投放、优化异地贷款，以支持租购并举的新模式 [3][4] 市场现状与压力 - 当前全国百城去库存周期处于历史新高，11月数据已达27.4个月，超过去年高点，去库存压力非常大 [2] 城市更新的角色 - 高质量推进城市更新被定位为“稳楼市”的新抓手，其核心是从城市规模扩张转向内涵提升，并与消除安全隐患、稳楼市等工作结合 [2][3] - 高质量城市更新的目标是改善民生福祉、提升城市面貌、确保商业模式可持续及政府财政可负担 [2] - 实现高质量城市更新的关键在于提升治理效能，建立“体检-更新-评估-提升”循环推进机制，并优化项目审批程序 [3] 行业未来展望 - 在政策引导下，预计到2026年房地产市场将呈现“政策稳改双轨并行、市场分化加剧、预期理性回归”三大特征 [4] - 市场预期将从“买房致富”转向“理性居住”，政策发力将兼顾短期市场稳定与长期模式转型 [4] - 对购房者的建议是重点关注核心城市优质改善房源，避免盲目等待政策“强刺激” [4] - 对房企的建议是需加快适应新发展模式，聚焦产品品质提升 [4]

新华社北京12月11日电（记者王优玲）2026年房地产市场走向备受关注。10日至11日在北京举行的 中央经济工作会议对明年的房地产工作作出明确部署，要求"着力稳定房地产市场"。 会议还提出"加快构建房地产发展新模式"。 浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，加快构建房地产发展新模式，是房地产市 场平稳健康发展的根本举措。应坚持长短结合、标本兼治，改革完善商品房开发、融资、销售等基础性 制度，推动房地产供需平衡、市场稳定。 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹表示，当前房地产行业处于结构重塑的关键阶 段，市场格局呈现出鲜明的分化特征，市场的复杂性和多元性愈发凸显。 今年以来，在全国房地产整体销售市场增长尚未转正的大背景下，部分热点城市凭借扎实的基本 面、精准的政策支持和有效的市场供给，率先展现出回稳态势。 会议提出，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化 住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设。 国家发展改革委宏观经济研究院研究员刘琳说，我国城镇化发展已从快速增长期转为稳定发展期， 城市发展模式也已从过去大规模增量扩张为主，转向以存量提质增效为主， ...

01 楼市释放新信号 刚刚，中央经济工作会议通稿发布，对房地产有了最新表述： 回顾2025，楼市最显著的特征不再是简单的"下行"，而是"分化"。从销售数据上看，市场仍处于下行通道，但跌幅趋缓、止跌回稳的迹象开始显现。 中小城市仍在寻找底部，去库存压力依然巨大。但一线城市核心区已率先启动，上海豪宅市场放量显著，深圳二手房成交连续多月维持在荣枯线之上，呈 现出量增价稳的复苏迹象。 关注全国整体形势意义已不大，未来只有大城市、好片区的优质资产才具备穿越周期的能力。 着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推 动"好房子"建设。加快构建房地产发展新模式。 中央这次对房地产的表述，最核心的一句话是：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。 对去库存压力大的三四线或库存高的城市，会有更多去库存、收购存量资源的支持。 对于一线和强二线城市，则更侧重控增量、优供给，意味着未来核心城市新房不仅增量减少，新房供给也要做出结构性优化，把"好房子"作为未来供应的 核心标准。大城市的优质资产稀缺性反而会被进一步强化，改善需求和 ...

中央经济工作会议房地产领域政策重点 - 坚持守牢底线 积极稳妥化解重点领域风险[1] - 着力稳定房地产市场 因城施策控增量、去库存、优供给[1] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[1] - 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设[1] - 加快构建房地产发展新模式[1] - 积极有序化解地方政府债务风险 不得违规新增隐性债务[1] - 优化债务重组和置换办法 多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险[1] 房地产市场相关板块分析 - 房地产开发板块：政策托底意图明确 融资“白名单”和“三大工程”直接利好财务稳健、资质优良的国有房企及部分优质民营房企[2] - 房地产服务板块：市场回暖预期增强 二手房交易量有望回升 利好房地产经纪、物业管理及评估咨询等细分领域[2] - 城市更新与基建板块：“城中村改造”和“平急两用”基础设施建设成为新的增长点 相关建筑、设计及基建企业将迎来大量订单机会[2] - 建材与家居板块：房地产市场企稳及“三大工程”推进 将带动水泥、钢铁、玻璃等上游建材需求 并传导至下游家电、家具、装饰等消费端[2] - REITs与不动产资管板块：保障性租赁住房、产业园区等不动产资产成熟 公募REITs市场扩容有望加速 为不动产资产管理公司提供新退出渠道[2] 相关上市公司梳理 - 保利发展（600048）：央企房地产行业龙头 深度参与保障性住房建设并积极布局城市更新项目[3] - 招商蛇口（001979）：背靠招商局集团 具备“前港-中区-后城”综合开发模式 在产业园区、邮轮母港和城市更新领域经验丰富 是“三大工程”核心受益者之一[3] - 万科A（000002）：行业标杆企业 聚焦开发、经营、服务并重 物业管理（万物云）、物流仓储（万纬物流）等经营性业务已形成规模[3] - 滨江集团（002244）：深耕长三角区域的优质房企 在杭州等核心城市拥有大量优质土地储备 并积极参与城中村改造[3] - 我爱我家（000560）：国内领先的房地产综合服务提供商 业务涵盖二手房经纪、新房代理、资产管理等[4] - 东方雨虹（002271）：建筑防水行业龙头企业 产品广泛应用于房地产开发和基础设施建设[4]

据央视新闻，中央经济工作会议12月10日至11日在北京举行。 会议确定，明年经济工作抓好以下重点任务。坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。 着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供 给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。 深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设。加快构建房地产发展新模式。 积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性 债务风险。 ...

年度策略风险排雷 - 报告核心观点：2026年房地产行业将持续筑底，投资策略偏防御，聚焦“轻资产+好企业”，优选高毛利、高现金、高分红的稳定标的 [7][8][11] - 行业投资逻辑：房地产核心矛盾从供应居住转变为供应优质居住，十五五规划推动行业高质量发展和构建新模式，行业处于关键转型期，商业模式和投资审美将发生变化 [8] - 选股思路与推荐组合：建议关注1) 利润率厚、现金流好、负债低的商管和物业公司，如华润万象生活、恒隆地产、太古地产；2) 优质头部企业，如“开发+运营”类、好房子类、聚焦核心区位的企业，如华润置地、招商蛇口、建发股份、建发国际集团、滨江集团；3) 转型路径清晰、资源匹配度高的转型股 [9] - 年度策略重要假设：对2026年政策展望偏谨慎，假设政策力度类似2025年，投资偏向高毛利、高现金、高分红的稳定类标的 [11] - 策略成立关键假设：房地产发展新模式需要长期磨合，政策短期定力较强，策略降低了对政策的假设 [12] - 策略最大软肋：若保守策略不成立，可能出现的情况包括1) 政策超预期释放托底行业基本面；2) 需求侧因预期、信心或购买力改善出现自然触底修复 [13] 经营风险 - 经营风险判断：2026年房企债务违约风险减小，发生概率为中低概率 [14][15] - 判断依据：房地产市场供给侧变化大，主要民营房企风险已显露，市场以央国企为主，其信用好、融资能力强，在白名单融资政策支持下，进一步出现风险的概率不高 [15] - 潜在作用机理：若风险出现，路径为销售回款减少→偿债支出增加、现金流入减少→现金流压力增加→工程款支付困难→债务违约+项目停工→购房信心减弱 [15] - 潜在影响：经营端可能导致打折促销资产贬值、销售费用攀升利润摊薄、去化率低资金提取难；行情端导致房价承压、购房信心下行、观望情绪增加、去化率降低，行业销售进入负反馈阶段 [15] - 跟踪方法：周度及月度销售数据跟踪；关注融资政策落地、房价同比增速、二手房成交；重点监测房企新增违约情况及楼盘到访量 [15] 政策风险 - 政策风险定义：相对于投资策略的基础假设（政策维持2025年力度），风险在于地产政策超预期发力 [16] - 风险发生概率与时间：发生概率为中低概率，可能出现时点为2026年下半年 [17] - 判断依据：根据行业经验，房地产销售主要观测期在下半年，若投资和销售数据表现异常，可能触发政策超预期释放 [17] - 作用机理：房贷利率、收储和城市更新资金支持力度加大 → 企业和需求端资金面改善 → 房地产销量和投资额提升 / 重点城市成交量回暖，房价降幅收窄 [17] - 影响程度：经营端体现为新房交易量放大，二手房成交价格降幅收窄；行情端体现为板块短期估值快速修复，但企业利润率修复受结算周期影响体现在两年以后 [17] - 跟踪方法：政策跟踪与房地产销售数据跟踪 [17] 重点个股风险排雷（建发股份） - 重点推荐个股：建发股份 (600153.SH) [19] - 推荐逻辑：三大业务均处于经营拐点，展望三年深蹲起跳 [20] - 具体分析：1) 美凯龙经营触底信号已现，新领导层提出新五年规划目标出租率三年提升至90%以上，2025H1出租率和单位租金稳定，预计2025-2027年公允价值亏损压力逐步减轻，乐观情况下2026或2027年开始增厚利润；2) 地产业务Alpha突出，建发房产定位新中式改善型住宅，土储集中一二线，销售盈利稳健；联发集团2025年管理层换帅并推出“新澍”产品线，组织架构优化，土储向一二线核心城市聚焦，经营拐点显著；3) 供应链经营稳健，奠定稳定现金流，分红表现持续优异 [20] - 投资建议与预测：预测房地产业务利润于2025年触底，建发房产利润稳定增长，联发集团因存货减值计提承压，减值压力缓解后业绩自2026年起修复，预测2025、2026、2027年归母净利润分别为23亿元、31亿元、46亿元，CAGR超过40%，按照2026年12倍PE估值对应目标价12.7元每股，维持“买入”评级 [20] - 个股主要风险：地产链行业基本面修复不及预期，风险描述为房价持续承压可能导致房企降价和利润率下降 [22] - 风险判断依据：截止2025年10月，房地产行业年内累计销售金额、销售面积、新开工面积、投资增速均为负值 [22] - 风险发生概率：中概率 [22] - 风险影响路径：影响建发股份房地产业务已竣工项目的去化速度和利润，影响结算利润率，拉长地产业务利润触底修复周期 [22] - 风险检测与预警：监测指标为商品房销售面积和价格；预警方法为关注2026年房价降幅是否扩大导致计提减值扩大，以及房地产板块销售去化率是否未改善或降低 [22]

中央经济工作会议：积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优 供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建 设。加快构建房地产发展新模式。 ...

江苏省房地产发展新模式 - 推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求 [1] - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 巩固扩大房票安置成效，加大住房以旧换新力度，盘活存量商品房 [1] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施住宅工程品质提升行动和物业服务质量提升行动 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，加快建设完整社区，完善城市社区嵌入式服务设施 [1] - 因地制宜实施城中村改造，统筹推进城镇老旧小区改造 [1] - 加快推动建筑业高质量发展 [1] 重点领域风险防范与化解 - 完善金融风险防范和处置工作机制，积极稳妥化解房地产、地方中小金融机构等风险 [2] - 强化地方债务全口径管理，做好大型企业债务风险管控，提升上市公司质量 [2] - 保障粮食、能源资源、食品药品、重要产业链供应链、水环境等安全 [2] - 强化人工智能、深度合成、无人机等新技术新应用安全监管，推动重点行业完善数据安全、个人信息保护机制 [2] - 健全海外利益和投资风险预警、防控保护体制机制 [2]

房地产行业发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 坚持以需定建、以需定购，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 多措并举增加改善性住房供给 [1] 住房供给与产品品质 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程 [1] - 实施物业服务质量提升行动 [1] 房屋安全管理体系 - 建立房屋安全体检、安全管理资金、质量安全保险等全生命周期安全管理制度 [1]

社会保障体系 - 加快发展多层次、多支柱养老保险体系，逐步提高城乡居民基础养老金 [1] - 健全多层次医疗保障体系，深入实施基本医疗保险全民参保计划，全面推进医保基金即时结算改革 [1] - 扩大失业、工伤保险覆盖面，扩大社会保险参保范围，提高灵活就业人员、农民工、新就业形态人员参保率 [1] - 加强社会保险与社会救助、职工互助社会福利制度衔接 [1] 特定群体服务保障 - 完善空巢老人、困境儿童、残疾人等群体服务保障体系 [1] - 保障妇女儿童合法权益，加强退役军人服务保障 [1] 民生与公益事业 - 促进和规范公益慈善事业发展 [1] - 加强殡葬基础设施建设和服务管理 [1] - 做好蔬菜等生活物资保供稳价工作 [1] 房地产与住房 - 加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给 [1] - 因城施策增加改善性住房供给，更好满足刚性和多样化改善性住房需求 [1] - 实施物业服务质量提升行动 [1]