年度策略风险排雷 - 报告核心观点：2026年房地产行业将持续筑底，投资策略偏防御，聚焦“轻资产+好企业”，优选高毛利、高现金、高分红的稳定标的 [7][8][11] - 行业投资逻辑：房地产核心矛盾从供应居住转变为供应优质居住，十五五规划推动行业高质量发展和构建新模式，行业处于关键转型期，商业模式和投资审美将发生变化 [8] - 选股思路与推荐组合：建议关注1) 利润率厚、现金流好、负债低的商管和物业公司，如华润万象生活、恒隆地产、太古地产；2) 优质头部企业，如“开发+运营”类、好房子类、聚焦核心区位的企业，如华润置地、招商蛇口、建发股份、建发国际集团、滨江集团；3) 转型路径清晰、资源匹配度高的转型股 [9] - 年度策略重要假设：对2026年政策展望偏谨慎，假设政策力度类似2025年，投资偏向高毛利、高现金、高分红的稳定类标的 [11] - 策略成立关键假设：房地产发展新模式需要长期磨合，政策短期定力较强，策略降低了对政策的假设 [12] - 策略最大软肋：若保守策略不成立，可能出现的情况包括1) 政策超预期释放托底行业基本面；2) 需求侧因预期、信心或购买力改善出现自然触底修复 [13] 经营风险 - 经营风险判断：2026年房企债务违约风险减小，发生概率为中低概率 [14][15] - 判断依据：房地产市场供给侧变化大，主要民营房企风险已显露，市场以央国企为主，其信用好、融资能力强，在白名单融资政策支持下，进一步出现风险的概率不高 [15] - 潜在作用机理：若风险出现，路径为销售回款减少→偿债支出增加、现金流入减少→现金流压力增加→工程款支付困难→债务违约+项目停工→购房信心减弱 [15] - 潜在影响：经营端可能导致打折促销资产贬值、销售费用攀升利润摊薄、去化率低资金提取难；行情端导致房价承压、购房信心下行、观望情绪增加、去化率降低，行业销售进入负反馈阶段 [15] - 跟踪方法：周度及月度销售数据跟踪；关注融资政策落地、房价同比增速、二手房成交；重点监测房企新增违约情况及楼盘到访量 [15] 政策风险 - 政策风险定义：相对于投资策略的基础假设（政策维持2025年力度），风险在于地产政策超预期发力 [16] - 风险发生概率与时间：发生概率为中低概率，可能出现时点为2026年下半年 [17] - 判断依据：根据行业经验，房地产销售主要观测期在下半年，若投资和销售数据表现异常，可能触发政策超预期释放 [17] - 作用机理：房贷利率、收储和城市更新资金支持力度加大 → 企业和需求端资金面改善 → 房地产销量和投资额提升 / 重点城市成交量回暖，房价降幅收窄 [17] - 影响程度：经营端体现为新房交易量放大，二手房成交价格降幅收窄；行情端体现为板块短期估值快速修复，但企业利润率修复受结算周期影响体现在两年以后 [17] - 跟踪方法：政策跟踪与房地产销售数据跟踪 [17] 重点个股风险排雷（建发股份） - 重点推荐个股：建发股份 (600153.SH) [19] - 推荐逻辑：三大业务均处于经营拐点，展望三年深蹲起跳 [20] - 具体分析：1) 美凯龙经营触底信号已现，新领导层提出新五年规划目标出租率三年提升至90%以上，2025H1出租率和单位租金稳定，预计2025-2027年公允价值亏损压力逐步减轻，乐观情况下2026或2027年开始增厚利润；2) 地产业务Alpha突出，建发房产定位新中式改善型住宅，土储集中一二线，销售盈利稳健；联发集团2025年管理层换帅并推出“新澍”产品线，组织架构优化，土储向一二线核心城市聚焦，经营拐点显著；3) 供应链经营稳健，奠定稳定现金流，分红表现持续优异 [20] - 投资建议与预测：预测房地产业务利润于2025年触底，建发房产利润稳定增长，联发集团因存货减值计提承压，减值压力缓解后业绩自2026年起修复，预测2025、2026、2027年归母净利润分别为23亿元、31亿元、46亿元，CAGR超过40%，按照2026年12倍PE估值对应目标价12.7元每股，维持“买入”评级 [20] - 个股主要风险：地产链行业基本面修复不及预期，风险描述为房价持续承压可能导致房企降价和利润率下降 [22] - 风险判断依据：截止2025年10月，房地产行业年内累计销售金额、销售面积、新开工面积、投资增速均为负值 [22] - 风险发生概率：中概率 [22] - 风险影响路径：影响建发股份房地产业务已竣工项目的去化速度和利润，影响结算利润率，拉长地产业务利润触底修复周期 [22] - 风险检测与预警：监测指标为商品房销售面积和价格；预警方法为关注2026年房价降幅是否扩大导致计提减值扩大，以及房地产板块销售去化率是否未改善或降低 [22]