| 五、宏观信息 | | | --- | --- | | 国家发改委主任郑栅洁主持召开座谈会，就"十五五"时期扩大有效投资听取民营企业意见建议。郑栅洁表示，国家发改委将在扩大准入、打通堵点、强化保 | | | 障等方面实施一批务实举措，加强产业、投资、财政、金融政策协同，进一步激发民间投资活力，促进民间投资发展。 | | | 国家统计局发布"十四五"以来社会民生统计报告显示， 2024年末，全国人口总量为140828万人，16-59岁劳动年龄人口为85798万人，占总人口的60.9%， | | | 规模优势和人口红利依然存在。 | | | 今年国庆中秋假期期间，小客车免费通行全国收费公路，免费通行时段为10月1日0时至10月8日24时。交通运输部预计，8天假期全社会跨区域人员流动量将达 | | | 到23.6亿人次，平均每天大概2.95亿人次，比去年同期增长3.2%左右。 | | | 2025年加快建设交通强国大会强调，要加快推动国家综合立体交通网建设，实施新一轮农村公路提升行动。谋划实施都市圈城际通勤效率提升工程。推进交通 | 宏观信息 | | 基础设施数字化转型升级，支持小微客车租赁网络建设。制定实施深化 ...

本报记者 陈潇 2025年第三季度，各地创新政策举措，持续巩固房地产市场止跌回稳态势。 中指研究院监测数据显示，截至9月27日，全国约200个省市（县）累计出台房地产相关政策超470条， 其中第三季度出台超120条。政策不仅涵盖公积金提取范围拓宽、购房补贴定向加码等消费端举措，也 包括金融端创新探索，政策工具箱不断丰富。 多措并举释放需求 与此同时，购房补贴力度在今年第三季度进一步加大，特别是针对多孩家庭的定向补贴，成为释放改善 性需求的"关键变量"，不少地区购房补贴可高达数十万元。 金融端创新政策亦在持续发力，不少地区相继鼓励商业银行提供"低月供"金融产品。 业内分析认为，这类政策不仅直接降低购房门槛，还能在"金九银十"传统旺季增强市场信心，有助于维 持楼市的持续活跃。 发力改善供需关系 在需求端鼓励政策加码的同时，多地通过收储存量土地，收购存量商品房，合理供应房地产用地，支持 存量用房业态功能合理转换等方式，推动市场供求关系加速改善。 在收储土地方面，中指研究院数据显示，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置 土地超4600宗，总面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元。其中，已有近2 ...

华源证券还提到，今年以来，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化 的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮，并维持房地产"看好"评级。 另据人民财讯，目前有多个新一线城市，包括合肥、重庆、成都、南京、珠海、佛山等，正研究房地产 市场最新政策举措，进一步激发改善性住房需求，针对性加大购房支持，相关举措后续将陆续出台。 华源证券此前发布研报认为，2024年9月以来，"稳楼市、稳股市"一直是中央层面的明确要求。今年4月 以来，外部环境波动加大、仍存不确定性，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环具有重要意 义。 【环球网财经综合报道】日前，上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规 划资源若干意见》，这意味着未来上海的"好房子"建设将更有规范可依。 ...

核心交易概述 - 青岛海发集团与海信集团签署存量商品房收购协议 收购总面积约2.2万平方米的"海信辽阳路7号"和"海信正阳中心"项目 全部用于保障房用途 [3] - 交易采用"专项债+央行再贷款"创新融资模式 青岛市财政安排1.6亿元专项债作为资本金 中国人民银行青岛分行组织银行提供低息再贷款支持 [5][7] - 此为山东省首批通过该模式完成保障房收购的项目 具有政策示范意义 [5] 收购方背景分析 - 海发集团为大型国有资本运营平台 注册资本100亿元 2023年营收超1138亿元 业务涵盖城市开发、产业园区及股权投资等领域 [8] - 本次收购属于政府主导的指令性投资行为 非企业主营业务范畴 主要目的为稳定楼市和加大保障房供给 [8] 标的资产详情 - 海信辽阳路7号项目位于市北浮山后商圈 临近地铁4号线 2024年6月交付 包含1912户 其中3号楼为40-60平方米小户型公寓 层高4.7米 均价16500元/平方米 [10][17] - 海信正阳中心项目位于城阳正阳路商圈 占地面积约4.7万平方米 主打60-70平方米LOFT公寓产品 起步单价约6666元/平方米 [13] - 项目选择基于现房交付、产权清晰、区位优越及配套成熟等特征 符合政府收储标准 [15] 行业政策信号 - 收购行动体现地方政府落实"去库存、保交楼"政策导向 通过国企收储模式稳定房地产市场 [18] - "专项债+再贷款"模式属于国家新部署组成部分 未来可能在更多城市推广实施 青岛项目具有先行试点意义 [18] - 国企入场传递市场信心信号 缓解购房者观望情绪 强化楼市稳定预期 [20] 后续发展展望 - 预计将出现更大规模国企收储操作 具体实施细则包括租金定价、申请条件及配套设施等仍需明确 [20] - 项目效果有待观察 重点关注保障房配置合理性及收益匹配度等运营细节 [15][20]

房地产市场现状 - 房地产市场处于止跌回稳关键阶段 国家已表态采取有力措施巩固回稳态势 当前市场仍在调整中 [1] - 房地产开发投资下滑超过30% 房价普遍下跌30%以上 一线城市房价大部分跌至2016年水平 [3] - 有机构预测中国房价还有25%-30%下调空间 若实现则全国房价累计跌幅将超60% 国民财富损失可能超过200万亿元 [3] 房地产政策建议 - 必须确保项目不烂尾 对开发商资金使用进行严格监管 避免资金挪用 为有开发能力的开发商提供资金支持 [6] - 建议对购房者提供价格保障机制 一年内出现房价下跌给予足额补偿 消除市场顾虑 [6] - 彻底取消所有限制性政策 下调首付比例和房贷利率 释放真实住房需求 [8] - 推进城市旧改工作 全国2000年以前的房子纳入旧改范围 设计激励性制度框架 鼓励以旧换新 [8][10] - 解决农民工城市住房问题 设计专门政策支持新市民群体购房 推动多主体供给、多渠道保障的住房制度 [10] 房地产财富结构 - 中国老百姓60%-70%财富集中在房产上 而非金融资产 房地产稳定直接影响居民财富安全 [3] 住房需求潜力 - 人均住房面积存在被平均现象 实际居住水平不高 距离高水平居住还有较大差距 [8] - 60%以上住房为1998年前建造的老旧房屋 旧改市场空间巨大 [8]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳市住建局与央行深圳分行联合发布房地产优化政策 自2025年9月6日起实施[1] - 分区调整商品住房限购政策 罗湖 宝安(不含新安) 龙岗 龙华 坪山 光明区对符合条件家庭取消限购套数限制[2] - 非深户籍家庭无法提供1年社保或个税证明的 在上述区域限购2套 盐田区和大鹏新区全面取消购房资格审核[2][3] 企事业单位购房政策 - 企事业单位可在全市购买商品住房解决员工住房需求[3] - 福田 南山和宝安新安街道购房需满足设立满1年 累计纳税达100万元人民币 员工人数10人及以上条件[3] - 其他区域购买商品住房不再审核购房资格[3] 住房信贷政策调整 - 银行业金融机构不再区分首套与二套住房利率定价 根据自律机制和风险状况确定具体利率水平[3] - 个人住房贷款利率定价机制取消差异化安排[3] 公积金政策优化 - 拟新增六类提取情形支持职工住房消费 加大对首套及二套住房购买支持[4] - 新增购房首付款提取 首套房可全额提取公积金余额 二套房可提取余额60%用于支付首付[4] - 新增购房税款提取 可提取公积金支付契税等税款 不超过实际缴纳金额且需在税票开具3年内申请[4] - 还贷提取范围由深圳扩展至全国 首套按月实际还贷额提取 二套按当月缴存额60%且不超过实际还贷额提取[4] 二手房市场现状 - 8月深圳二手房录得量呈现四连涨 全市新房住宅累计成交1973套 二手住宅过户4010套[6] - 市场呈现"以价换量"特征 除热门次新房 低总价刚需盘和优质学区房外 其他房源成交承压[6] - 二手房挂牌量增加 价格降幅明显 低总价房源充足 预计二手交易将维持高位[6] 一线城市政策对比 - 广州已全面取消限购 北京上海深圳均采取郊区松绑的"定向宽松"策略[7] - 上海新政核心为"核心区严控 郊区松绑" 北京同步松绑郊区限购[7] - 一线城市楼市政策总体保守 未来放松节奏可能加速[7]

地方债发行规模与结构 - 8月地方债发行规模为9776亿元 虽较6月和7月有所下降 但依然维持相当强度 [1] - 8月新增专项债发行规模4866亿元 占当月地方债发行总额约50% [1] - 1-8月新增专项债累计发行3.26万亿元 占全年4.4万亿元额度的74% 发行进度超过时间序列 [1][3] 专项债资金用途分布 - 1-8月用于置换隐性债务的再融资专项债发行1.93万亿元 全年仅剩约700亿元额度 发行进入收尾阶段 [1] - 8月用于化债的新增专项债规模达2129亿元 占当月全部新增专项债发行规模的44% [3] - 1-8月累计化债专项债规模达9680亿元 占全部新增专项债发行规模的30% [3] - 1-8月市政和产业园区基础设施专项债资金规模达6294亿元 交通基础设施4173亿元 土地储备3240亿元 保障性安居工程2710亿元 [3] 土地收储专项债进展 - 6-8月土储专项债发行规模分别为841亿元 715亿元 601亿元 月度发行规模较上半年明显提升 [4] - 1-8月十个省份共发行3240亿元土储专项债 其中上海发行568亿元居首 浙江488亿元 广东433亿元 江苏314亿元 湖南307亿元 [4] - 土储专项债主要用于重点片区新增项目土地收储和存量闲置土地收购 [4] 存量商品房收购举措 - 浙江 四川 重庆 黑龙江四个省份的32个项目涉及收购存量商品房 单个项目资金规模多数低于1亿元或在1-2亿元左右 [5] - 宁波发行1亿元专项债用于收购88套住宅和88个车位 改造后作为保障性租赁住房出租 [5] - 1-8月"稳楼市"专项债资金规模约5950亿元 包括棚户区改造 城镇老旧小区改造等 成为仅次于市政和产业园区基础设施的第二大用途 [5] 政府投资基金注资创新 - 8月多地发行专项债用于政府投资基金 北京100亿元 宁波50亿元 陕西50亿元 上海50亿元 期限在10-20年不等 [7] - 江苏省将安排90亿元专项债券资金用于注资创业投资类政府投资基金 [7] - 上海市2025年新增专项债额度1155亿元 较上年增加775亿元 将重点用于城市更新 土地收储 重大基础设施和战略性新兴产业项目 [7] 专项债投资方向转变 - 新增专项债投资领域从传统"铁公基"向新基建等新兴领域转变 适应创新驱动高质量发展趋势 [8] - 浙江省新增专项债务限额3463亿元 将向科技创新能力强的设区市倾斜支持 [8] - 专项债通过政府投资基金带动战略性新兴产业发展 有利于投资增长和产业升级 [9]

地方债发行规模与进度 - 8月地方债发行规模9776亿元 较6月和7月有所下降但维持高强度 [1] - 1-8月新增专项债累计发行3.26万亿元 占全年4.4万亿元额度的74% [1][2] - 5-8月新增专项债发行规模分别为4432亿元、5271亿元、6169亿元、4866亿元 呈现提速态势 [2] 专项债资金用途分布 - 8月新增专项债中44%（2129亿元）用于化债用途 包括政府存量投资项目和清偿拖欠企业账款 [2] - 1-8月累计化债专项债规模9680亿元 占全部新增专项债的30% [2] - 扣除化债后资金主要投向市政和产业园区（6294亿元）、交通基础设施（4173亿元）、土地储备（3240亿元）及保障性安居工程（2710亿元） [2] 土地储备专项债进展 - 1-8月土储专项债发行3240亿元 成为第三大资金用途领域 [2][3] - 6-8月土储专项债发行规模分别为841亿元、715亿元、601亿元 较上半年明显提升 [3] - 上海（568亿元）、浙江（488亿元）、广东（433亿元）为发行规模前三省份 主要用于重点片区土地收储和闲置土地回收 [3] 稳楼市政策举措 - 通过收购存量商品房改造为保障性租赁住房 浙江、四川、重庆、黑龙江等地共有32个相关项目 [4] - 单个项目资金规模多低于2亿元 如宁波奉化区1亿元专项债收购88套住宅及车位 [4][5] - 1-8月广义"稳楼市"专项债资金规模约5950亿元 包括棚改、旧改、保障房等 成为第二大项目建设资金用途 [5] 科技创新领域投资 - 8月多地发行专项债注资政府投资基金 北京（100亿元）、宁波（50亿元）、陕西（50亿元）、上海（50亿元）相继落地 [6] - 江苏省级财政安排90亿元专项债用于创业投资类政府投资基金 [6] - 上海2025年新增专项债额度1155亿元 明确将投向战略性新兴产业和创业投资类基金 [6] 政策导向与专家观点 - 专项债投资领域呈现从传统基建向新基建转变的趋势 适应创新驱动高质量发展需求 [7] - 政府投资基金通过带动战略性新兴产业发展 有效促进投资增长和产业升级 [7] - 战略性新兴产业在GDP带动和税收贡献方面展现增长潜力 为专项债投入提供偿债保障 [8]

地方债发行规模与进度 - 8月地方债发行规模为9776亿元 较6月和7月有所下降 但依然维持高强度[1] - 1-8月新增专项债累计发行3.26万亿元 占全年4.4万亿元额度的74% 发行进度超过时间序列[1][2] - 1-8月用于置换隐性债务的再融资专项债发行1.93万亿元 全年仅剩约700亿元额度 发行进入收尾阶段[1] 专项债资金用途分布 - 8月新增专项债中超过40%额度用于政府存量投资项目即"化债"资金[1] - 8月用于化债的新增专项债发行规模为2129亿元 占当月全部新增专项债发行规模的44%[2] - 1-8月累计用于化债的新增专项债发行规模为9680亿元 占全部新增专项债发行规模的30%[2] - 1-8月新增专项债资金主要用于市政和产业园区基础设施6294亿元 交通基础设施4173亿元 土地储备3240亿元 保障性安居工程2710亿元[2] 土地储备专项债情况 - 8月用于土地收储的新增专项债规模为600亿元[1] - 1-8月共有十个省份发行了3240亿元土储专项债 其中上海568亿元 浙江488亿元 广东433亿元 江苏314亿元 湖南307亿元[3] - 6-8月土储专项债发行规模分别为841亿元 715亿元 601亿元 较上半年明显提升[3] - 地方政府通过发行专项债回收闲置土地 推动土地市场去库存 缓解开发商资金压力[3] 存量商品房收购进展 - 浙江 四川 重庆 黑龙江四个省份共有32个项目涉及收购存量商品房[4] - 单个项目使用专项债资金规模绝大多数低于1亿元或在1-2亿元左右[4] - 宁波发行1亿元专项债用于收购88套住宅和88个车位 改造后作为保障性租赁住房[4][5] - 1-8月"稳楼市"专项债资金加总约为5950亿元 包括棚户区改造 城镇老旧小区改造等[5] 政府投资基金注资 - 8月多地发行专项债用于政府投资基金 支持科技创新和战略性新兴产业[6] - 北京发行100亿元专项债用于市政府投资引导基金[6] - 宁波发行50亿元专项债用于市政府投资基金[6] - 陕西发行50亿元专项债用于西安市政府创新投资基金[6] - 上海发行50亿元专项债用于未来产业基金[6] - 江苏省省级财政安排90亿元专项债券资金用于注资创业投资类政府投资基金[6] - 上海市2025年新增专项债额度1155亿元 较上年增加775亿元 将用于战略性新兴产业项目和注资政府投资基金[6] - 浙江省新增专项债务限额3463亿元 将对科技创新能力强的设区市倾斜支持[7]

政策效果 - 广西1-7月新建商品住宅销售面积同比增速5.7% 超过全国平均增速9.8个百分点 增速排名全国第6位 [1] - 通过收购存量商品房等措施拉动商品房销售面积同比增速9.35个百分点 截至6月底共收购存量商品房2万套 [1] - 商品房库存同比下降21.1% 通过"房票"安置等措施消化存量商品房40万平方米 [1] 市场表现 - 新建商品住宅销售面积自3月起实现同比正增长 3月增速1.4% 之后保持持续提升态势 [1] - 旅居和康养型商品房项目热销 多地"好房子"项目陆续开盘释放积极市场信号 [1] - 南宁鸡村城中村改造项目商品房开盘当天几近售罄 柳州市上半年土地购置费同比增长164.4% [2] 投资支撑 - 南宁/柳州/桂林3市19个城中村改造项目上半年完成投资63.66亿元 [2] - 城中村改造支撑全区房地产开发投资增长10.2个百分点 [2] - 通过城中村改造和完整社区建设补齐民生配套短板 有效激发居民购房需求 [2]