文章核心观点 - 房地产行业的稳定是畅通国民经济循环、提振社会总需求的关键支点 当前亟需中央政府果断出台大规模、创新性政策以扭转市场预期 从而实现房地产与提振消费之间的良性互动 [2] 房地产与消费的内在逻辑 - 家庭的消费能力主要取决于家庭资产规模和对未来收入的预期 当前消费低迷源于这两个基础受到冲击 房地产市场下滑导致家庭资产缩水并削弱未来收入信心 从而抑制消费 [3] - 必须警惕房地产泡沫破裂的长期危害 历史经验表明泡沫破裂会导致家庭资产负债表陷入长期衰退和消费持续低迷 政策前提应是稳定资产价值与市场预期 这是“稳房价、稳地价、稳预期”的根本逻辑 [5] - 房地产具备消费与投资双重属性 其投资属性具有基本面价值（如租金收益） 目前部分房价下跌地区租金收益率已接近2% 抑制投机的同时不应否定其合理投资属性 [6] - 当前房价下跌未带来交易量上升 反而导致交易萎缩 这与普通商品规律相反 根源在于房价上涨预期发生逆转 导致市场出现观望、抛售和信心恶化三种心态 [6] - 年轻一代（95后、00后）对房地产的认知和态度发生根本转变 经历了交付风险、房价下跌和就业压力后 不再视房价上涨为必然 这显著抑制了其购房意愿与相关消费 [6] 稳定房地产市场的路径探讨 - 一线城市核心区域房价已趋于稳定 部分项目交易量回升 若适当放开限购 交易量和价格有进一步回暖空间 对整体市场有正面传导作用 [8] - 以成都为例 自去年4月29日全面取消限购后 房地产市场交易量已稳步上升 建议北京等仍保留严格限购的一线城市优化限制措施以带动市场预期回暖 [8] - 中央可从资产负债表入手 通过公共金融手段解决地方财政与金融问题 增发国债能满足市场对优质资产（如国债）的需求 并为经济纾困提供资金支持 [9] - 房地产年开工量已从过去20亿平方米降至约6亿平方米 亟需通过“原拆原建、就地更新”等城市更新模式重建合理规模 并引导居民、金融机构、保险公司形成风险共担闭环 以带动产业链与就业并稳定居民收入预期 [9] - 稳定房地产市场的核心举措之一是由中央出资进行大规模收储 这基于三点考量：中央政府财政能力较强、融资成本相对较低、具备推动政策落地的决心与执行力 [9] - 建立个人破产保护制度具有紧迫性 缺乏此类债务纾困制度导致部分购房者因无力还贷陷入困境 甚至影响正常生活与发展 政策调整应更有利于个人和家庭 [10] - 在房地产市场预期短期内难以根本扭转的情况下 必须高度重视稳定A股市场 这是重塑社会信心、改善整体经济预期的一条至关重要且不可替代的路径 [10] - 稳楼市比稳股市更为重要 因为楼市的财富基础和覆盖范围更广 其稳定直接关系到更广泛民众的资产安全和消费信心 而股市回暖对整体消费的边际拉动作用较弱 [11] - 中央政府完全有能力和经验应对房地产市场挑战 可通过制度创新和政策工具妥善处理当前问题并重塑健康市场 [11]