2026年房地产政策核心导向 - 中央经济工作会议定调2026年楼市调控将围绕“控增量、去库存、优供给”发力[3] - 政策目标为“着力稳定房地产市场”与“稳楼市”[3][4] - 金融监管总局会议提出支持稳定房地产市场，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，助力构建房地产发展新模式[3] 防范化解重点领域金融风险 - 金融监管总局强调有力有序防范化解重点领域风险，坚定履行风险防控首位主责，着力化解存量风险，坚决遏制增量风险，严守不“爆雷”底线[3] - 重点工作包括防范化解地方中小金融机构风险、房地产企业涉金融风险、地方政府融资平台金融债务风险，严控增量、妥处存量[3] - 监管层面将进一步升级，巩固强化金融监管，完善重点领域监管制度体系，严肃开展金融风险追责问责[4] 具体政策举措与行业方向 - 因城施策，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[3] - 深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[3] - 政策措施有望继续落实，包括优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等[4] 机构观点与行业定位 - 广发证券首席经济学家认为，房地产政策依然是2026年宏观经济政策的重要组成部分，政策会以推动风险的化解为目标，应会有新的系列政策[4] - 中指研究院认为，房地产作为最大的内需之一，2026年在扩大内需方面仍将发挥重要作用[4] - 行业专家表示，稳定房地产市场既要防范化解房企流动性风险，增强其持续经营能力，也要降低购房者的财务与市场风险，降低银行贷款不良率[4] 金融监管与机构治理强化 - 金融监管总局表示将着力提升强监管严监管质效，加快健全金融法治，精准规范高效执法[5] - 引导银行保险机构树牢正确的经营观、业绩观、风险观，降本增效、苦练内功，努力实现差异化、特色化发展[5] - 深入整治“内卷式”竞争，大力规范市场秩序，高压严打非法金融活动[5]

金融监管政策导向 - 金融监管机构要求全力支持完成2026年经济社会发展目标任务，并为“十五五”规划提供有力金融支撑 [1] - 监管机构要求坚定履行风险防控首位主责，着力化解存量风险，坚决遏制增量风险，严守不发生系统性风险的底线 [1] - 监管机构要求巩固拓展改革化险成果，并深入推进中小金融机构减量提质 [1] 重点领域风险化解 - 监管机构要求支持稳定房地产市场，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，助力构建房地产发展新模式 [1] - 监管机构指导银行保险机构按照市场化法治化原则，积极化解地方政府融资平台金融债务风险 [1]

市场表现 - 内房股早盘普遍上涨 融信中国涨5.92%至0.161港元 世茂集团涨4.83%至0.217港元 雅居乐集团涨3.28%至0.315港元 富力地产涨3.03%至0.68港元 融创中国涨2.27%至1.35港元 [1] 政策动向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日举行 确定明年重点任务包括坚持守牢底线 积极稳妥化解重点领域风险 [1] - 会议提出着力稳定房地产市场 具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1] - 会议提出深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [1] - 会议提出积极有序化解地方政府债务风险 督促各地主动化债 不得违规新增隐性债务 优化债务重组和置换办法 多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1] 机构解读 - 浙商证券分析师指出 相较于2024年12月政治局会议“有效防范化解重点领域风险”的表述 此次中央经济工作会议“积极稳妥化解重点领域风险”的表述从预防变为应对 值得关注 [2] - 分析师认为 表述变化可能对应近期一些企业出现的风险事件 后续相关市场化和法制化的“稳妥”处理可能会逐步展开 [2]

文章核心观点 - 中国证监会发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》 旨在推动REITs市场高质量发展 丰富资本市场投融资工具 支持构建房地产发展新模式 增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] 政策与监管框架 - 公告明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面的具体要求 [1] - 强化了基金管理人的主动运营管理责任 要求其按照法律、行政法规和基金合同约定履职 [1][2] - 发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 要求严格遵守执业规范和监管要求 [1][2] - 强化监管责任 明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责 [1] 产品定义与结构 - 商业不动产投资信托基金被定义为通过投资于商业不动产资产支持证券以取得商业不动产所有权或经营权利的封闭式公开募集证券投资基金 [1] - 基金运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流 并将主要收益分配给基金份额持有人 [1] 基金管理人与托管人资格 - 拟任基金管理人、基金托管人必须符合《证券投资基金法》及《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定的相关条件 [2] - 拟任基金管理人需具备健全有效的商业不动产REITs投资管理、资产运营、内部控制与风险管理制度和流程 [2] 尽职调查与申请要求 - 申请募集前 基金管理人需对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查 [2] - 需聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务 [2] - 申请时需向证监会提交《证券投资基金法》和证监会规定的注册申请材料 [2] 底层资产要求 - 拟持有的商业不动产应符合国家战略、发展规划、产业政策 [2] - 资产需权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备 [2] - 资产需已产生持续、稳定的现金流 [2] - 还需满足证监会规定的其他要求 [2] 后续流程 - 证监会将根据公开征求意见情况 进一步完善公告并履行程序后发布实施 [3]

政策核心目标 - 立足房地产结构性供需变化，因城施策、综合施策，以减轻购房负担、促进住房消费、提振企业信心、稳定市场预期 [2] 需求侧提振措施 - 实施阶段性购房补贴，对2025年9月25日至2025年12月31日期间购买新建商品住房并完成相关手续的购房人，给予购房合同总价2%、最高不超过3万元的补贴 [2] - 优化首套房认定标准，审核范围由全市调整为拟购房屋所在地镇街（园区），以扩大首套房贷款优惠政策覆盖面 [3] - 加大住房公积金支持力度，将首套房和二套房最高贷款额度统一提高至150万元 [3] - 通过优化贷款额度、提取公积金支付首付款等措施，减轻居民购房资金压力 [3] 供给侧优化措施 - 细化房地联动土地供应调节机制，合理匹配土地供应与库存，从源头促进供需动态平衡 [4] - 支持存量商业办公用房业态功能合理转换，为存量商办物业“功能重生”简化流程 [4] - 优化房地产项目行政审批服务，推进市场化定价、“交房即发证”、分期规划核实验收等措施，以激发市场主体活力，降低企业融资成本 [4] 政策实施与展望 - 新政自2025年9月25日起实施，后续将尽快出台相关配套细则以确保平稳运行 [4] - 相关部门将继续加强市场监测研判，密切关注政策效果，不断完善政策工具箱，加快构建房地产发展新模式 [4][5]

调研活动概况 - 全国政协经济委员会调研组于9月8日至12日在山东围绕“推动构建房地产发展新模式”开展专题调研 [2] - 调研地点包括青岛、日照、济南等地，涉及保障性住房、城中村改造及城市公共基础设施建设现场 [2] - 调研组成员包括全国政协副主席高云龙、全国政协常委冯正霖等，与政府有关部门、行业协会、企业代表深入交流 [1][2][3] 对山东房地产工作的评价 - 山东省认真贯彻落实中共中央决策部署，坚持把房地产工作摆在突出位置 [2] - 在推动房地产市场止跌回稳、满足群众多样化住房需求、推进基础性制度改革、推动房地产转型发展等方面取得积极成效 [2] 房地产发展新模式的政策方向 - 加快构建房地产发展新模式是适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势的治本之策 [3] - 需提升政策实施的系统性有效性，着力提振市场预期 [3] - 加快释放刚性和多样化改善性住房需求潜力，积极盘活存量优化增量 [3] - 加力支持优质企业，促进金融与房地产良性循环 [3]

中央城市工作会议核心内容 - 会议总结新时代城市发展成就，明确未来城市工作总体要求、重要原则和重点任务 [2][3] - 我国城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段 [4] - 提出建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市目标 [3] - 强调转变城市发展理念，更加注重以人为本和集约高效 [4] 城市工作重点任务 - 优化现代化城市体系，发展城市群和都市圈，推进县城城镇化建设 [5] - 建设创新城市，培育新质生产力，高质量开展城市更新 [5] - 建设宜居城市，优化空间结构，加快构建房地产发展新模式 [5] - 建设美丽城市，推动减污降碳扩绿，提升生物多样性 [5] - 建设韧性城市，推进基础设施安全工程，严格限制超高层建筑 [5] - 建设文明城市，完善历史文化保护传承体系 [5] - 建设智慧城市，创新城市治理理念和模式 [5] 房地产发展新模式 - 监管部门推出政策组合拳，房地产市场已出现积极变化 [10] - 构建新模式是破解房地产发展难题的治本之策 [10] - 房地产市场供求关系发生重大变化，正经历深度调整 [11] - 新模式需从住房、土地、财税、金融四方面进行制度变革 [15] - 建议推进保障房建设，优化存量商办楼宇处置政策 [12] - 长租公寓、养老公寓等以租为主的公寓是新模式重要方向 [13] - REITs可推动商业不动产领域形成存量盘活和新增投资良性循环 [14] 房地产市场现状与趋势 - 2024年商品住宅销售面积达8.1亿平方米 [12] - 住房总需求将面临稳中放缓甚至下行压力 [16] - 人口区域分布变化和老龄化对住房市场产生深远影响 [16] - 房地产对经济贡献从增量拉动转向存量带动 [11] - 改善性住房需求上升，新市民和青年住房压力大 [11]