山东省发布住房“以旧换新”指导意见 - 山东省住建厅等10部门于12月12日联合发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》，包含6部分、15条具体措施，旨在构建支持住房“以旧换新”的政策框架 [2][3] - 新政旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力 [2][5] 政策核心模式与措施 - 明确三种“换新”模式：“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”，支持房地产经纪机构提供“帮卖”服务并引入“兜底收购”机制，鼓励各类主体市场化收购二手房 [3] - 在符合规划和安全要求前提下，探索城镇老旧住房原拆原建更新路径，新增公共设施不计容积率 [3] - 鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”以提升市场竞争力，支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”等运营模式 [3] - 多措并举降低换房成本，包括鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴，引导房地产开发企业和中介机构依法依规提供优惠 [3] - 强化金融支持，引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款和经营性物业贷款，优化住房公积金使用政策，推行二手房“带押过户”，并允许符合条件的购房者核减一次公积金贷款次数 [3] - 优化交易流程与服务，完善旧房评估机制，推广“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签 [4] - 健全风险防控机制，对“以旧换新”交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用 [4] 政策背景与高层定调 - 山东省出台新政是为了推动房地产市场平稳健康发展，巩固止跌回稳态势，激活住房消费潜力，并作为稳住经济大盘、保障民生、防范系统风险的重要举措 [5] - 中央经济工作会议部署明年房地产工作，强调“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等” [6] - 山东省住建厅将按照“省级引导、市县主体、市场运作、群众自愿”原则，指导各市细化落实举措，组织开展换新购房活动 [6] 行业趋势与政策展望 - 中指研究院预计，库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控，各地去库存政策将继续落位，如收购存量商品房、加大购房补贴力度、推动住房“以旧换新”等 [2][6] - 增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构是优化供给的重要方向 [2][6] - 对于中央经济工作会议提出的“深化住房公积金制度改革”，中指研究院指出，公积金政策是近两年各地支持房地产发展的重点，2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条 [7] - 预计2026年公积金政策趋势将延续，贷款额度进一步提升、使用范围更加灵活、异地互认互贷等是重点关注方向，稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度也是重点之一 [7] - 整体来看，“稳楼市”依然是2026年政策目标，各项政策措施有望继续落实，包括优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等方面 [7] - 房地产作为最大的内需之一，2026年在扩大内需方面仍将发挥重要作用 [7]