【大河财立方 记者 段伟朵 陈诗昂 程帅星 文 朱哲 李博 冉衡 洪昊旸 摄影】展望"十五五"，资产证券化在中国经济发展的洪流中，将扮演怎样的角色？ 作为连接实体经济与资本市场的关键纽带，资产证券化在盘活存量资源、分散金融风险、拓宽融资渠道等方面具有不可替代的作用。12月17日，作为2025 债券市场高质量发展大会的先行会议，资产证券化专场会议率先开启。来自政、企、金、研、服等领域代表齐聚郑州，共话资产证券化在服务实体经济、 盘活存量资产、优化融资结构中的重要作用和实施路径。 立足中原、放眼全国 盘活存量资产大有可为 河南日报报业集团有限公司党委副书记、总经理王珂在致辞中表示，党的二十届四中全会作出"加快建设金融强国"的战略部署，河南省委十一届十次全会 深入贯彻中央精神，锚定"1+2+4+N"目标任务体系，明确提出"积极推动现代金融高质量发展，用好多层次资本市场，稳步扩大债券发行规模"。此次大会 聚焦资产证券化，正是响应中央号召、落实省委部署的具体行动。 王珂介绍，河南日报社、河南日报报业集团有限公司全力构建"媒体+金融"双轮驱动的服务新生态，连续三年联合债券市场核心机构打造"债券市场高质量 发展大会"，已成 ...

2026年房地产行业政策核心导向 - 中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场 核心思路是因城施策控增量、去库存、优供给 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化公积金改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式[1] 行业面临的核心挑战与现状 - 尽管前期纾困政策力度大且未间断 但部分城市对楼市供求平衡考虑不足 当前新房在售、在建及二手房挂牌总量导致部分城市库存去化周期较长[1] - 各地虽在打造高品质项目以优化供给提振需求 但一些地方仍存在规模化发展与同质化现象 导致新房去化压力显现[1] - 住房需求呈现多样化、多层次特点 城市不同区域需求潜力与供给缺口存在显著差异 例如热点城市中心区改善型需求地块供给增多需控增量 而次中心或近郊因产业外迁、轨道交通延伸等产生结构性需求 部分租客集中区域存在租转买需求但受限于二手房老旧或新房户型大而出现供给缺口[1] 住房需求结构的新变化 - 增量住房需求部分分流至租赁及二手住房市场 部分买房需求延后 租购并举消费模式已形成 几类需求之间存在部分替代或此消彼长的关系[2] - 住房供求关系发生重大变化 需求潜力在租赁与买卖、刚需与改善、二手房与新房之间转向良性循环的多层次住房消费[2] - 热点城市租赁交易单量远大于买卖交易单量 15个省份二手住房交易量已超过新房 30个重点城市二手房交易占比接近70%[2] 2026年供给管控与需求挖掘的具体路径 - 对于新房在售库存较大的区域 需控制供地、开工和批售的节奏[2] - 各地需从住房统一市场建设与提振消费专项行动出发 做好住房需求的培育、挖掘和转化[2] - 落实控增量、去库存、优供给时 需因城施策甚至因区施策 并综合考虑租赁、二手、新房等各类需求加总后的整体市场变化[2] 存量商品房收储用于保障性住房的政策内涵 - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 可短期内筹集大量房源 尽快解决困难人群住房需求 并为“坚持内需主导 建设强大国内市场”夯实基础[3] - 此举是去库存与惠民生的最佳结合点 可满足约3亿新市民或外来人口对低门槛、低成本保障性住房的较大需求 同时缓解各地因财政支出压力大导致的保障房建设分配周期长问题[3] - 2026年推进该政策需落实专项债、再贷款等财政金融工具作为收储资金来源 并调整规划、设计条件及开竣工日期以满足新用途 在政策与改革上做出突破[3] 存量盘活的实施主体与模式创新 - 盘活主体应多元化 鼓励开发企业、长租企业、酒店民宿经营方、国企平台等参与[4] - 收购渠道应广泛覆盖已建成或在建新房、二手房 以及企业批量房源和个人零散房源 商品住宅和非住宅等[4] - 收购用途或模式可探索以旧换新、旧改安置、调整功能转做长租公寓、人才房、文旅文创、新式餐饮等新场景与新业态[4] - 各地需搭建信息透明、项目多元、覆盖全市的房源库 市场化收购遵循自主自愿原则[4] 保障性住房的扩展与中长期平衡机制 - 需扩大住房保障范围以充分激活潜在需求 并加大专项债、安居工程、预算内投资、公积金增值收益等支持[4] - 后续可通过“先租后售”、保障性住房经营、社区运营、打造消费街区等方式探索中长期资金平衡[4] - 可探索通过存量盘活修复片区土地价值与物业价值 以此反哺保障性住房建设[4] 房地产发展新模式的构建目标 - 新模式旨在商品房、住房保障、住房租赁、旧改安置等各个需求领域打造“好房子”序列 将整体住房供给水平提升一个台阶[5] - 目标是实现高品质供给激活需求 高品质需求驱动供给 最终让住房供给和需求在更高水平上实现动态均衡[5] - 该模式将住房消费作为国内大循环与统一大市场的一环 同时也通过住房供给促进国内大循环与统一大市场建设 为短期内需管控供给的新房市场带来可持续动力[5]

公司核心动向 - 万达集团在两年内累计出售超过80座万达广场后，首次赎回已售出的核心资产——烟台芝罘万达广场 [2] - 烟台芝罘万达广场自2010年落地，运营超过十年，已形成稳定客流与现金流，属于优质存量资产 [3] - 公司面临显著的经营压力，大连万达集团累计被执行10次，其中9次发生在今年，同时存在短期债务与货币资金的缺口 [6] - 为缓解现金流压力，公司进行了一系列资产剥离，包括出售万达酒店管理公司100%股权、出让快钱金融30%股权以及批量出售48座万达广场等，累计出售资产数量突破80座 [8] - 创始人王健林父子财富从1408.4亿元大幅缩水至588.1亿元，减少超过820亿元，在新财富500创富榜上的排名从第9位下滑至第51位 [10] 行业逻辑切换 - 商业地产行业逻辑发生根本性转变，从过去“规模为王”、“高负债、高杠杆、高周转”的扩张模式，转向对资产真实价值的重新审视和“精耕细作” [3][5] - 行业进入存量盘活新阶段，剥离非核心资产以换取流动性成为多数房企的必然选择，但需避免为短期回血过度剥离而削弱长期运营能力 [8][10] - 优质存量资产的意义超越“现金流来源”，成为企业的“信用压舱石”，既能提供稳定回报，也能提升资本对接时的议价能力 [4][5] - 行业未来的破局核心方向在于存量盘活、轻资产运营以及商文旅融合，而非简单的规模扩张 [14] 战略启示 - 公司的资产赎回动作是对优质资产的“精准卡位”，体现了从规模扩张到价值重构的战略调整，收缩并非败退，找准核心资产才是关键 [3][6] - 真正的行业转型应是“剥离非核心资产”与“强化核心资产”并行，在保障现金流安全的同时守住核心竞争优势 [10] - 企业的生命力在于不断适应行业趋势变化，对行业周期保持敬畏，财富缩水是对过往行业泡沫的修正和市场回归理性的必然结果 [12][16] - 万达的经历是中国商业地产行业转型的生动注脚，未来坚守核心价值、适应趋势的企业能在调整中探寻到新的发展路径 [16][18]

文章核心观点 - 国企改革主题近期受到多地政策利好密集推动，市场关注度提升，相关上市公司股价出现异动 [2] - 陕西省发布深化资本市场改革的十六条措施，核心在于推动国有控股上市公司通过资产重组、再融资等方式做优做强 [2] - 上海市、广东省、四川省等地也相继发声或采取行动，重点围绕盘活国有存量资产、推动产业链整合兼并，以深化国资国企改革 [5][6][7] 陕西省国企改革措施 - 强化国有控股上市公司改革引领作用，推动其围绕主业开展资源整合，实现整体上市 [2] - 重点推动主业不突出、经营效益差的国有控股上市公司实施重大资产重组，淘汰落后产能，恢复再融资能力 [2] - 鼓励上市公司利用增发、配股、发行债券等多元化融资工具进行再融资，并支持其有效开展并购重组 [2] - 争取设立社保科创基金，引进培育银行系耐心资本，推进金融资产投资公司股权投资试点扩围 [3] - 聚焦新一代信息技术、人工智能、航空航天等关键领域，分层分类引导企业在合适板块上市 [3][4] 其他地区国企改革动态 - 上海市举行国有存量资产项目推介会，国资委主任强调存量盘活是深化国资国企改革的关键举措，将加强制度供给以破解体制机制障碍 [5][6] - 广东省印发金融支持企业开展产业链整合兼并行动方案，探索将并购重组、资产盘活纳入国企考核体系，推动上市国企运用多种融资工具进行产业链整合 [7] - 四川省举办了企业存量资产盘活宣讲活动，共有来自政府、监管机构、金融机构及企业的300余人参与，共同探讨盘活路径与机遇 [7]

会议概况 - 2025年11月26日下午在上海国盛集团举行上海国有存量资产项目推介会（2025）暨“存量盘活与价值发现”研讨会 [2] - 国务院国资委、上海市国资委、上海国盛集团及相关企业负责同志出席会议 [2] - 来自央地国企、专业机构等180余人出席活动 [5] 存量盘活战略意义 - 存量盘活是深化国资国企改革、推进国有经济布局优化和结构调整的关键举措 [4] - 上海国资存量资产体量大 其盘活工作直接关系国有企业提质增效和高质量发展 并关联全市城市更新和资源高效配置 [4] - 存量盘活是未来五年上海国资国企全面深化改革的“必答题”和国企履行功能使命的重要举措 [4] 对市场参与主体的要求与举措 - 上海国盛集团需勇担平台职责 提升专业化能力 引导国有资本在动态流动中实现布局优化、效率提升和价值创造 [4] - 各相关企业需主动扛起责任 将存量盘活与聚焦主责主业、推动产业升级和业态转型深度融合 提升运营效率与主业竞争力 加快发展新质生产力 [4] - 市国资委将加强制度供给 规范产权评估、优化交易流程、明确盘活方向、强化正向激励 以破解体制机制障碍并降低成本 [4] 会议内容与研讨主题 - 会议包含主旨报告、存量运营功能介绍、市区国企存量项目推介、老品牌焕新项目推介和存量运营创新工具推介 [5] - 研讨会专家围绕“股债盘活与企业重整”和“不动产盘活与城市更新”两个主题开展探讨 [5]

上海国资存量资产盘活政策与战略方向 - 核心观点：上海市国资委将存量资产盘活定位为深化国资国企改革、优化国有经济布局、实现高质量发展的关键举措，并计划通过加强制度供给、优化交易流程、强化平台功能来系统推进此项工作 [1] - 关键要点：存量盘活是推进国有经济布局优化和结构调整、实现“三个集中”的关键举措 [1] - 关键要点：存量盘活工作直接关系国有企业提质增效和高质量发展，并紧密关联全市城市更新和资源高效配置 [1] - 关键要点：存量盘活是未来五年上海国资国企全面深化改革的“必答题”和国企履行功能使命的重要举措 [1] 相关企业及平台的具体职责与行动方向 - 关键要点：上海国盛集团需勇担平台职责，提升专业化能力，以引导国有资本在动态流动中实现布局优化、效率提升和价值创造 [1] - 关键要点：各相关企业需将存量盘活与聚焦主责主业、推动产业升级和业态转型深度融合，以提升运营效率与主业竞争力，加快发展新质生产力 [1] 国资委的配套支持与制度保障 - 关键要点：上海市国资委将加强存量盘活制度供给，规范产权评估、优化交易流程、明确盘活方向、强化正向激励 [1] - 关键要点：上海市国资委旨在通过上述措施着力破解制约存量盘活的体制机制障碍，降低盘活成本，推动工作高效规范发展 [1]

上海市国资委存量资产盘活政策导向 - 上海市国资委将加强存量盘活制度供给 规范产权评估 优化交易流程 明确盘活方向 强化正向激励 [1] - 政策旨在着力破解制约存量盘活的体制机制障碍 降低存量盘活的成本 推动存量盘活工作高效规范发展 [1] 相关活动与会议 - 上海国有存量资产项目推介会(2025)暨“存量盘活与价值发现”研讨会于11月26日下午在上海国盛集团举行 [1] - 上海市国资委党委书记 主任贺青在会议上发表了上述政策导向的讲话 [1]

行业投资评级 - 强于大市，维持 [2] 核心观点 - 当前房地产行业仍处于调整周期，销售端整体同比延续下滑态势 [5] - 政策层面持续加码城市更新与存量盘活，成为推动行业转型的关键抓手 [5] - 市场信心修复缓慢，但政策预期较强，后续经济将呈现“政策驱动下的温和修复”态势 [5] - 需求端疲软格局短期难逆转，但货币政策维持宽松、财政发力基建与城市更新、房地产政策持续优化等组合拳将逐步托底经济 [5] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为199.71万方，本年累计新房成交面积为7985.33万方，累计同比-8.8% [6][14] - 30大中城市近四周平均成交面积为178.43万方，同比-33.3%，环比+0% [6][14] - 分线城市近四周平均成交面积：一线城市43.22万方（同比-49.3%，环比-7.9%），二线城市100.83万方（同比-25.1%，环比+8.6%），三线城市34.38万方（同比-27.7%，环比-11.2%） [6][14] - 上周14城商品住宅可售面积为7997.48万方，同比-6.92%，环比+0.1%，去化周期为18.86个月，其中一线城市去化周期为13.57个月 [6][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为212.27万方，本年累计二手房成交面积为9938.28万方，累计同比+8.5% [7][19] - 20城近四周平均成交面积为212.73万方，同比-20.5%，环比-1.8% [7][19][21] - 截至2025/11/10全国城市二手房出售挂牌量指数为5.81，环比-12.1%，挂牌价指数为148.8，环比-0.17% [7][24] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地380宗，成交92宗；新增供应商服类土地288宗，成交94宗 [7][27] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.33，商服类为0.34 [7][27] - 近四周成交住宅类土地楼面均价为4826.25元/平方米，溢价率1.52%（环比-0.92pct）；商服类土地楼面均价2413元/平方米，溢价率11.53%（环比-0.48pct） [7][27] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌5.83%，沪深300指数下跌3.77%，房地产指数跑输沪深300指数2.06个百分点 [8][30] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.69%，恒生综合指数下跌5.37%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数3.67个百分点 [8][30] - A股房地产行业在31个申万一级行业中排名第20，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第2 [31] - 重点个股表现：A股涨幅居前为新城控股（+4.63%）、中国国贸（+0.1%）；港股涨幅居前为建发国际集团（+2.64%）、中国金茂（+1.39%）；物业服务企业涨幅居前为金科服务（+14.41%）、恒大物业（+5.47%） [36]

文章核心观点 - 杭州市土地储备交易中心通过党建联建模式，结合土地储备专项债政策，在存量土地盘活与增量土地开发两大领域同步推进，探索构建“存量焕新、增量提质”的土地资源配置新路径 [7][13] 存量土地盘活 - 在富阳区成功实践全市首例通过土储专项债资金回购存量土地的创新方案，解决原拿地企业无力开发、资金回笼困难的问题 [8] - 采用“五联五优”协作机制，组建党员骨干攻坚小组，仅用3个月完成从政策对接到合同签订的全流程，较常规流程大幅提速 [8] - 该地块已启动规划调整与配套升级，有望带动周边区域重新焕发生机活力 [8] 增量土地开发 - 在城西科创大走廊核心区，与杭州交投集团联建合作，推进西站新城杭创北未来社区数百亩增量土地开发 [9] - 创新“三同步”工作法，同步开展地块踏勘与规划设计、同步申报专项债与前期审批、同步推进基建与产业招商，整合为“一站式”服务链条 [9] - 项目通过片区化打包申报获得上亿元土储专项债资金支持，专项用于土地征迁与前期做地，前期开发周期大大缩短 [9][10] 重点项目进展 - 西站枢纽站东换乘中心复合利用项目是在建地铁12号线站点重要衔接用地，属于省级平急两用试点项目 [10] - 通过党建联建协调多个审批部门点对点指导，项目规划调整工作已完成市级联审会，正加速报批 [10] - 项目目标为打造“平时”满足公共服务、“急时”满足应急避难和中转疏散需求的“城市样板” [10][11] 工作机制创新 - 构建覆盖“储备-开发-供应”全链条的联建工作体系，采用“党员干部+业务骨干+地块项目”模式 [12] - 联合财政部门创新建立专项债“全周期监管”机制，保障债券资金“借得来，用得好，管得牢” [12] - 推动土地竞买保证金“一键退付”，今年以来已为数十家企业即时返还保证金超百亿元，并推出“联审联办”服务优化审批 [12]

项目概况 - 北京市大兴区瀛海镇集体经营性用地入市建设的保障性租赁住房试点项目“泊寓院儿旧宫芯社区”于2025年11月6日正式开业 [1][3] - 该项目由建设银行与万科集团共同成立的住房租赁基金“建万基金”收购，并由万科泊寓负责运营 [1] - 项目总建筑面积约6.5万平方米，提供1505间保障性租赁住房，租金为周边同地段同类型房源的九折 [3] 商业模式与行业意义 - 项目成功打通了“投融建管退”经营性不动产商业模式的闭环，为住房租赁行业可持续发展提供了宝贵经验 [1] - 利用集体经营性用地建设保障性租赁住房，响应了“租购并举”住房制度，有效增加保租房供给，并盘活了农村“沉睡”资产 [4] - 公司探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，通过“由售改租”、“非居改保”等模式高效盘活城市存量资源 [4][9] - 公司实现了Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道，探索资产证券化等创新金融工具 [4][9] 公司运营与市场地位 - 公司旗下泊寓品牌在全国共运营管理租赁住房28万间，累计开业超20万间，出租率接近95%，已成为全国最大的集中式公寓提供商 [8] - 泊寓业务于2023年10月宣布实现了成本法的整体盈利，业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [8] - 泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”等荣誉 [8] 产品与服务特点 - 社区户型多样，涵盖开间、一居室、二居室和三居室，满足全年龄段租房人群需求 [6] - 社区配套齐全，包括健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间 [6] - 公司推出标准化服务体系与智慧化管理方案，旨在提升租住体验，强化租户黏性 [9]