报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 随着市场风险偏好继续上行，本周中证 REITs 指数继续下跌，全周跌幅 0.8%，各板块均收跌，水利设施、市政设施、保障房跌幅最大，REITs 总市值下降，换手率也降低 [1][2] - 九部门联合发文将社区商业基础设施纳入 REITs 优先支持范围，底层资产范围进一步扩容，有助于破解社区商业发展资金困局 [1][4] 二级市场走势 - 截至 2025 年 9 月 26 日，中证 REITs 指数收盘价 831.45 点，整周涨跌幅 -0.8%，表现弱于中证全债、中证转债和沪深 300 指数；年初至今，沪深 300 涨幅 15.6%、中证转债涨幅 15.3%、中证 REITs 涨幅 5.3%、中证全债涨幅 0.0% [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.6%，波动率 7.2%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs 总市值在 9 月 26 日降至 2190 亿元，较上周减少 25 亿元；全周日均换手率 0.33%，较前一周下降 0.13 个百分点 [2][8] - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.9%、 -0.8%；周度涨幅排名前三的 REITs 为博时津开产园 REIT（+1.64%）、中信建投国家电投新能源 REIT（+0.98%）、中金联东科创 REIT（+0.71%） [1][3] - 新型基础基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.1%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 26.3% [3][22] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为创金合信首农 REIT（1467 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(1093 万元）、华夏华润商业 REIT(837 万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至 2025 年 9 月 26 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已问询阶段 1 只，已反馈 3 只，已通过待上市 8 只，已上市首发产品 11 只 [25] 估值跟踪 - 截至 9 月 26 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.2%；通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 来判断 REITs 估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO 偏向短期视角 [27] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 44.1%、P/FFO 34.7、IRR 3.4%、年化派息率 3.3%等 [28] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 2025 年 9 月 26 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 81BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 173BP [30] 行业要闻 - 九部门联合发布通知，将社区商业基础设施纳入 REITs 优先支持范围，鼓励盘活闲置商业设施，优先支持相关消费基础设施项目发行 REITs [4][35] - 华夏中海商业 REIT 获批，底层资产为佛山映月湖环宇城，近三年及最新一期出租率稳定在 94%以上 [35] - 华夏安博仓储 REIT 获批发行，入池资产位于粤港澳大湾区 1 小时经济圈内，合计建筑面积约 349,654.52 平方米 [35] - 沈阳国际软件园公募 REITs 获批，是东北地区首单，基础设施项目产权建筑面积 20.12 万平方米，近三年及一期加权平均出租率稳定在 84%左右 [35]

资产证券化市场月度备案情况 - 2025年7月新增资产支持专项计划备案153只 新增备案规模达1440.49亿元人民币 [1] - 基础设施公募REITs相关ABS备案6只 规模为147.33亿元 [1] - 截至2025年7月底全市场ABS存续2557只 存续总规模达21646.76亿元 [1] 基础资产类型分布特征 - 融资租赁债权类ABS新增备案规模居首 达313.66亿元 [1] - 应收账款类ABS新增备案规模位列第二 达309.34亿元 [1] - 小额贷款债权类ABS新增备案规模排名第三 为247.95亿元 [1] 存量资产结构分析 - 基础设施公募REITs所投ABS存续79只 规模1951.3亿元 [1] - 应收账款/不动产持有型/CMBS/融资租赁债权/小额贷款债权五类基础资产存续规模合计17066.48亿元 [1] - 五大类基础资产占全市场存续总规模比例达78.84% [1]

市场表现 - 本周中证REITs全收益指数环比下跌1.74% REITs指数下跌1.55% [2] - 产权类REITs下跌1.93% 特许经营权类下跌1.10% [3] - 保租房类REITs跌幅最大达4.52% 水利类下跌3.44% 市政类下跌2.61% [3] - 全市场74只公募REITs中仅9只上涨 64只下跌 [4][5] 领涨产品 - 中金重庆两江REIT上涨2.33% 工银河北高速REIT上涨2.18% [5] - 中信建投明阳智能新能源REIT上涨1.38% 国泰君安东久新经济REIT上涨1.36% [5] - 华夏金茂商业REIT年初至今累计上涨32.63% [5] 领跌产品 - 中金厦门安居REIT下跌6.28% 华泰苏州恒泰租赁住房REIT下跌6.18% [5][6] - 汇添富上海地产租赁住房REIT下跌5.65% 红土创新深圳安居REIT下跌4.71% [5][6] - 华夏金隅智造工场REIT下跌4.51% 中航京能光伏REIT下跌4.48% [6] 成交情况 - 全市场总成交金额36.33亿元 成交活跃度环比回升 [6] - 南方万国数据中心REIT日均换手率达3.02% 华泰苏州恒泰租赁住房REIT换手率2.42% [6] - 全市场日均换手率为0.96% [6] 市场影响因素 - 权益市场走强及债市承压导致REITs市场走弱 [7] - 2025年9-12月将迎来大规模解禁 合计解禁38.3亿份占全市场8.9% [7] - 园区基础设施类将解禁14.4亿份 交通基础设施类将解禁8.72亿份 [7] 产品申报动态 - 华夏湖北交投楚天高速公路REIT于8月18日正式申报 为年内首单交通基础设施REITs [8] - 湖北省已累计发行8支REITs 募资规模达240亿元 数量规模居全国前列 [8] - 湖北省建立REITs项目全流程跟踪服务机制 包含摸底储备至申报发行环节 [8]

市场表现 - 中证REITs全收益指数本周环比下跌1.74%，中证REITs指数下跌1.55% [4] - 产权类REITs下跌1.93%，特许经营权类下跌1.10% [5] - 保租房类REITs跌幅最大达4.52%，水利类下跌3.44%，市政类下跌2.61% [5] - 全市场74只公募REITs中仅9只上涨，64只下跌 [6][7] 领涨产品 - 中金重庆两江REIT涨幅2.33%，工银河北高速REIT涨幅2.18% [7] - 中信建投明阳智能新能源REIT涨幅1.38%，国泰君安东久新经济REIT涨幅1.36% [7] - 华夏金茂商业REIT年初至今累计上涨32.63% [7] 领跌产品 - 中金厦门安居REIT周跌6.28%，华泰苏州恒泰租赁住房REIT跌6.18% [8] - 汇添富上海地产租赁住房REIT跌5.65%，红土创新深圳安居REIT跌4.71% [8] - 华夏金隅智造工场REIT跌4.51%，中航京能光伏REIT跌4.48% [8] 成交情况 - 全市场周成交金额36.33亿元，成交活跃度环比回升 [8] - 南方万国数据中心REIT日均换手率达3.02%，华泰苏州恒泰租赁住房REIT换手率2.42% [8] - 全市场日均换手率为0.96% [8] 市场影响因素 - 权益市场走强及债市承压导致REITs市场走弱 [9] - 2025年9-12月将集中解禁38.3亿份REITs份额，占全市场已发行份额8.9% [9] - 园区基础设施类解禁14.4亿份，交通基础设施类解禁8.72亿份 [9] 行业动态 - 华夏湖北交投楚天高速公路REIT于8月18日申报，为年内首单交通基础设施REITs [10][11] - 湖北省已累计发行8支REITs，募资规模达240亿元，数量规模居全国前列 [11] - 湖北省建立REITs项目全流程跟踪服务机制，推动项目申报发行 [11]

私募REITs发展意义 - 盘活企业存量资产 缓解债务压力 实现权益融资 对央国企在“一利五率”政策背景下优化资本结构具有重要意义[3] - 丰富权益投资品种 为保险 银行理财等长期资金提供新的配置渠道 推动资本市场形成良性投资循环[3] - 填补类REITs与公募REITs之间的产品空白 完善不动产投资链条 提升市场整体效率[3] 私募REITs产品定位 - 定位为具备权益属性的“不动产私募股权投资”工具 体现标准化权益金融工具属性[5] - 收益形式应为浮动收益 避免固定利率安排 体现“应分尽分”的权益导向[5] - 发展方向为“私募股权投资标准化” 强调灵活性与市场化安排 而非简单复制公募REITs模式[5] 私募REITs核心要点 - 底层资产需现金流稳定 收益可预期的经营权类或优质产权类基础设施项目 对资产质量要求较高[6] - 交易结构设计需简化 提升发行效率 降低投资者参与门槛 同时保障投资者权益[6] - 资产估值方法需合理透明 避免估值波动过大影响投资者信心[6] - 在风险可控前提下适度引入杠杆 提升投资者收益 建议参考商业银行抵押率和资管新规对权益类产品的杠杆限制[6] - 建立“持有人大会—管理委员会—运营管理机构—项目公司”的多层次治理结构 平衡原始权益人 管理人和投资者之间的权责利[6] - 设计多元化退出路径 包括二级市场转让 开放退出支持机制 优先收购安排等 保障投资者退出权利[6] - 积极引导保险 银行理财 证券 基金等多元化投资者参与 提升市场流动性与定价效率[6] 私募REITs政策建议 - 建立健全信息披露机制 注册发行阶段实现穿透式披露 存续阶段建立高频运营信息披露制度 提升底层资产估值与产品净值透明度[6] - 完善资产运营治理与激励机制 建立重大事项分类分级管理机制 设置浮动管理费与风险扣减条款 激励运营管理机构提升资产表现[6] - 促进流动性建设 引入做市商机制提升二级市场流动性 完善开放退出支持机制保障投资者退出渠道畅通[6] - 建立高效扩募机制 允许存续期内灵活扩募 确保资产质量与估值合理性 保护原有持有人权益 推动产品规模化发展[6] 私募REITs发展前景 - 作为多层次REITs市场的重要组成部分 具备广阔发展前景[7] - 通过明确产品定位 优化制度设计 完善市场机制 有望在服务实体经济 推动资本市场改革 提升直接融资比重等方面发挥更大作用[7] - 未来需在监管引导下推动市场规范有序发展 打造具有中国特色的不动产投融资新格局[7]

政策支持与市场发展 - 国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出推动基础设施REITs健康发展 提高推荐和审核效率 鼓励更多项目发行上市[1] - 证监会正会同相关部委深入推进基础设施REITs试点 完善制度机制并拓宽试点范围[2] - 沪深交易所就基础设施公募REITs新购入项目指引公开征求意见 国务院常务会议提出通过REITs盘活基础设施存量资产[2] 市场规模与项目进展 - 自2021年6月以来共有12只公募REITs上市 涉及产业园区 仓储物流和高速公路等领域 募资规模达458亿元[2] - 全国首批保障性租赁住房REITs项目正式申报 厦门安居集团和深圳人才安居项目分别向沪深交易所提交申报材料[5] - 多地出台利好政策推进REITs发展 四川提出11条举措 江苏鼓励更广领域探索 上海推动更多存量项目发行REITs[8] 产品创新与扩募机制 - 建立健全扩募机制 探索建立多层次REITs市场 支持通过扩募收购资产[3][9] - 保障性租赁住房REITs实现多元化扩容突破 具有租金稳定和土地出让金减免特点 预计年内挂牌[5] - 未来水利设施 数据中心等尚未覆盖的基础设施资产有望加速申报REITs产品[7] 资金循环与投资效率 - REITs创新了基础设施融资渠道 为基建投资提供可持续资金来源 发挥存量盘活和增量促进的双重作用[2] - 通过REITs为缺乏流动性的基础设施资产提供资金退出渠道 形成良性投融资循环[4] - 盘活资产可回收前期投入 提高资金使用效率 降低政府债务成本 吸引社会资本参与[4][7] 机构参与与市场建设 - 众多金融机构积极参与REITs项目招标 包括南方基金 易方达基金 广发基金 平安证券 中信证券等[8] - 华夏基金致力于与原始权益人和运营管理机构合作 推进新基础设施项目的发行或扩募工作[8] - 证监会支持上市REITs开展扩募业务 强化市场监管 推动多层次资本市场高质量发展[9]

市场发展现状 - 截至3月6日 33只公募REITs总发行规模达1074.26亿元 险资获配147.9亿元 占比13.8% [1] - 当前市场处于快速扩容期 3月1日有4只新产品同步上报 申报等待获批总数达18只 [1] - 险资通过战略配售及网下配售参与金额占REITs募资总额比例接近14% [2] 险资参与特点 - 险资机构积极参与投资 大家资产自2021年起参与首批项目 总投资金额近2亿元 [2] - 中证REITs指数在2023年第四季度至今年1月上旬触及历史低点 当前估值具备优势 [2] - 公募REITs收益相对稳定 波动性介于固收与权益产品之间 契合险资投资属性 [3] 政策支持与资本效率 - 国家金融监督管理总局将REITs风险因子从0.6下调至0.5 提升保险公司资本使用效率 [3] - 风险因子调整降低保险公司的资本占用 支持险资加大REITs配置力度 [3] 市场机遇与挑战 - 基础设施资产存量规模巨大 政策支持与制度完善将推动公募REITs发展空间扩大 [4] - 市场仍需培育 经济周期变化可能导致部分项目出清 对投研能力提出挑战 [4] - 当前考核机制沿用年度标准 未能有效匹配REITs长期投资属性 需优化平衡长短收益 [4] 未来发展方向 - 业内人士建议开展REITs指数化运作 便于机构投资者参与市场投资 [5] - 险资参与度预计将持续提升 市场扩容提供更广阔资产配置空间 [1][3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 7月REITs指数震荡回调但消费板块走势稳健，国君临港REIT扩募后25年分派率将提升，数据中心REITs首发上市首日涨幅收窄 [4][6] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数震荡回调，消费板块走势稳健 - 7月底股债市场走低，REITs指数止跌回升，7月15 - 31日，中证REITs（收盘）指数、全收益指数累计下跌0.4%/0.2%，最后一周重拾涨势，25年以来累计上涨10.4%/13.9%，跑赢沪深300指数 [9] - 消费板块走势稳健，能源、保租房回调幅度较大，6成REITs净值累计下跌，平均跌幅0.31%，消费板块连续7个月上涨，7月平均涨幅1.81%，交通板块25年以来首次下跌，平均跌幅0.75%，保租房、水利设施首次回调，能源板块跌幅最深，平均下跌2.94% [10][13] - 消费/环保放量上涨，保租房/交通/能源量价齐跌，7月REITs日均换手率小幅回升至0.80%，消费、生态环保板块放量上涨，保租房、交通、能源板块量价齐跌 [14][17] - 派息率与中证红利息差收窄，交通、保租房派息率提升，截至7月31日，产权类、特许经营权类REITs平均派息率TTM分别为3.72%/7.16%，产权类息差收窄，交通类派息率领先优势扩大，保租房派息率环比提升 [18][20] - 特许经营权能源板块估值偏高，交通板块IRR可观，截至7月31日，水利设施、市政板块P/FFO上涨，IRR下降，生态环保、能源板块P/FFO位于75%分位，能源板块IRR降至17%分位，交通板块个券估值分化，平均IRR为5.6% [21][24] - 产权类产业园板块IRR重回历史中枢水平，截至7月31日，仓储、园区板块中债IRR分别为4.9%/4.7%，保租房、消费REITs因估值高，IRR降至历史低位 [25][28] 国君临港REIT扩募，25年分派率将提升 - 多个产业园/保租房/文旅REITs项目公布招投标进度，7月多项政策鼓励险资投资REITs及多领域发行REITs，多个项目公布招投标进度，国君临港创新产园REIT发布扩募招募书 [30][31] - 5只REITs扩募已获反馈，国君临港产业园REIT发布扩募招募书，7月29日，国君临港产业园REIT发布扩募招募书，另有5只REITs扩募申请获反馈 [32] - 国君临港产业园REIT预测扩募后25年分派率提升至4.11%，扩募拟发售份额上限4.461亿份，拟募资不超17.235亿元，扩募资产为康桥项目，评估价值较账面价值增值69.19%，扩募后25/26年预测分派率为4.11%/4.15%，25年提升0.39pct [37] 数据中心REITs首发，上市首日涨幅收窄 - 两单数据中心REITs首发，底层资产更丰富，7月2单数据中心REITs首发，丰富底层资产品种，截至目前共发行73只REITs，首发募资规模1884亿元 [40] - 网下询价家数再攀高峰，认购倍数环比下降，6月平均125家机构的569个配售对象参与网下询价，认购倍数降至167倍，环比降26% [46] - 发行价贴近上限，定价让利幅度明显收窄，7月REITs发行价平均处询价区间98%分位，相对“二孰低”平均下调0.6%，让利幅度收窄 [51][55] - 入围率高企，网下配售比例升至千六，7月网下询价入围率高企，配售比例小幅上升至0.6%，环比+0.11pct [58] - 首日涨幅收窄，上市初期维持涨势，7月上市的2只REITs未触发涨停，首日收盘涨幅平均24.2%，上市初期维持涨势 [61] - 25年1 - 7月，REITs网下认购收益率2.84%，1 - 7月，0.5/1亿元资金网下合计收益142.14/284.28万元，收益率2.84%，7月3只首发战配解禁REITs悉数正收益，解禁收益率平均46.39% [65] - 11只REITs排队首发，中金唯品会奥莱注册通过，目前排队首发REITs项目共11个，8月1日，中金唯品会奥特莱斯REIT注册通过，预期将启动招募 [69]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 不动产适合发行证券化产品，手握大量不动产的房企有优势，保障性租赁住房、商业地产已纳入公募 REITs 底层资产范畴，公募 REITs 为相关项目提供退出渠道，可降低沉淀资金规模、提高资金使用效率，建议关注华润置地等标的 [3][141] - 我国资产证券化产品存量规模超 3 万亿元，是资本市场重要组成部分，标准化产品分信贷 ABS、企业 ABS、ABN，REITs 体系逐步形成，未来发展空间大 [5] 根据相关目录分别进行总结 经过 20 余年发展，资产证券化已发展成为我国资本市场融资工具的重要组成部分之一 - 资产证券化实质是将低流动性非标准化资产转变为高流动性标准化资产，可帮助企业融资、分散风险、促进资本市场流动性，不动产适合发行证券化产品 [13] - 我国资产证券化业务发展分试点、常态化发展、快速发展、公募 REITs 发展四个阶段，各阶段有相应政策推动 [16][17][18][19] - 我国标准化资产证券化产品分信贷 ABS、企业 ABS、ABN，在监管部门、发起机构等方面有区别，最终作用不同 [25] 资产证券化产品：存量规模超 3 万亿元，超六成为企业 ABS - 截至 2025 年 5 月末，我国资产证券化产品存量规模超 3 万亿元，企业 ABS 成最主要产品类别，2025、2026 年到期规模较大，房地产行业存量占比排第三，收益率略高于可比信用债，投资者结构有差异 [27][28][41][44][55][59] - 信贷 ABS 发行规模大幅减少，个人汽车贷款 ABS 成最大发行品种，基础资产集中于个人住房抵押贷款和个人汽车贷款 [71][72] - 企业 ABS 近年来快速发展，基础资产品种多元，应收账款 ABS 存量规模最大，融资租赁债权 ABS 发行规模最大 [77][81] - 交易商协会 ABN 起步晚，2024 年、2025 年 1 - 5 月发行规模同比涨幅超六成，银行/互联网消费贷款、企业应收账款是主要基础资产，具备流动性高、融资灵活、风险分散等优势 [90][91][100] REITS：从类 REITS 到公募 REITS，随着相关政策的完善，逐步形成多层次的 REITS 体系，未来发展空间较大 - REITs 可视为广义资产支持证券的一种，与标准化资产证券化产品有区别，我国 REITs 发展起步晚，分探索研究、类 REITs、公募 REITs 三个阶段 [104][106][110] - 类 REITs 发行量创新高，助力盘活存量资产，融资期限短，是私募产品，适用于短期融资需求 [120] - 公募 REITs 四年间从破冰到常态化发行，与海外标准化 REITs 存在差别，已累计发行超 1700 亿元，初步形成“首发 + 扩募”市场格局 [125][131][139] 投资建议 - 建议关注存量资产成熟稳定、布局长租公寓与商业地产领域、发行主体优质可靠的标的，如华润置地、招商蛇口等 [3][141]

公募REITs市场动态 - 今年以来公募REITs产品上新加速，多只新产品获批发行，包括首批数据中心REITs、创金合信首农产业园REIT、华夏华电清洁能源REIT等 [1] - 中金基金旗下2只REITs产品和中银中外运仓储物流REIT面向公众投资者发售份额均一日售罄，其中中金中国绿发商业资产REIT公众认购确认比例低至0.146%，中金亦庄产业园REIT配售比例约0.056% [1] - 截至6月21日，多只REITs产品处于审批及发行阶段，包括创金合信电子城产业园REIT、华夏中核清洁能源REIT等 [2] - 创金合信基金表示除已获批和申报项目外，还有多个REITs项目正在推进中，公司已组建专业团队并建立基础设施基金治理机制 [2] REITs市场规模与参与主体 - 截至6月25日，今年以来开启首发的REITs产品达10只，合计发行规模超过130亿元 [2] - 全市场已上市交易REITs产品达66只，总市值超过2000亿元，其中2只产品市值超过100亿元 [2] - 共有24家公募机构参与布局REITs，华夏基金以14只产品居首，中金基金以8只产品紧随其后 [3] - 南方基金、汇添富基金均为今年首度入场REITs领域 [2] - 参与REITs的上市公司数量增加，包括润泽科技、万国数据、顺丰控股等多家企业 [3] REITs产品结构与投资者 - REITs产品链出现多方市场主体身影，除公募机构外还包括上市公司和多元化投资机构 [3] - 机构投资者类型分散化程度提升，从最初银行理财、券商、保险为主扩展到私募基金、国有控股投资公司、实体企业等 [3] - 部分创投机构加入REITs早期阶段，设立基础设施投资基金聚焦战略配售与大宗交易等领域 [4] - REITs为创投机构和地方政府提供早期投资退出渠道，有助于形成不动产投融资良性循环 [4] REITs赋能实体经济 - REITs作为直接融资工具，赋能实体经济范围不断拓展，从产业园区、交通基础设施延伸至商场超市、数据中心、文旅项目等 [4][5] - 丽江市拟以玉龙雪山为基础资产发行文旅REITs，规模不低于25亿元 [5] - REITs募资用途从偿还债务扩展到新项目开发建设、盘活存量资产等 [6] - 数据中心REITs为行业注入流动性活力，推动资产价值高效释放 [6] - 已上市66只REITs中仅1只收跌，半数基金涨幅超20%，3只消费类REITs涨幅超50% [6]