深铁对万科的股东借款支持 - 2025年至今深铁累计向万科提供股东借款总额超218亿元[1][3] - 7月3日深铁新增提供不超过62.49亿元借款用于偿还公开市场债券本息 利率2.34% 期限不超过3年[2] - 还款方式为前期每半年还0.5%提款金额 后期按协议执行 深铁保留担保权利[2] - 3月20日8.9亿元借款展期至12月31日 原期限60天 无担保要求[2] 借款条款与增信安排 - 5月中旬15.51亿元信用借款新增万物云股权质押担保 质押资产价值上限22.16亿元 质押率70%高于市场30%-60%惯例[3] - 深铁设定70%高质押率旨在体现对万科支持并提振市场信心[3] 万科债务状况与偿债计划 - 前5个月新增融资341亿元 已偿还165亿元公开债务 年内无境外公开债[3] - 截至5月30日年内到期及回售境内外债券仍存217.6亿元 面临集中兑付压力[3] - 偿债措施包括加速销售回款 动态管控开发节奏 经营性现金流为正 经营服务业务造血[4] - 计划通过资产证券化 市场化转让补充流动性 稳定银行存量融资并争取增量支持[4] - 管理层表态有信心妥善化解到期债务[4]

公司融资动态 - 公司向深铁集团申请不超过62.49亿元借款，期限不超过3年，利率2.34%，较1年期LPR下浮66个基点，用于偿还公开市场债券本金与利息 [1] - 该笔借款为今年以来公司向深铁集团申请的最大单笔借款，距离年度股东大会仅间隔一周 [1] - 借款协议允许提前还款和展期，此前3月20日8.9亿元借款（原期限60天）已协商展期至2025年12月31日，期限延长至9个月 [1] - 今年以来公司累计向深铁集团借款6次，总金额达211.01亿元 [1] 资产处置与资金回笼 - 深铁集团受让公司持有的红树湾物业开发项目49%收益权及附属权益未来收益权，以及深圳地铁万科投资发展有限公司49%股权，实现资金回笼超13.5亿元 [1] 债务管理进展 - 1-5月公司新增及再融资规模达341亿元，融资成本保持低位，已完成165亿元公开债务偿还，年内无境外公开债务到期 [2] - 通过大股东借款置换公开债务成为公司应对短期流动性压力的关键措施 [3] 管理层表态 - 公司董事长在股东大会强调对未来发展充满信心 [1]

万科向深铁集团借款情况 - 公司年内第6次向深铁集团申请借款 本次借款金额不超过62 49亿元 [1] - 2025年累计借款总额超211亿元 此前5次借款分别为28亿元 42亿元 33亿元 15 52亿元和30亿元 [1] - 所有借款利率均为2 34% 资金用途未在公告中明确披露 [1] 股东支持力度分析 - 深铁集团作为大股东持续提供财务支持 借款频率和金额显示较强的股东背书效应 [1] - 借款利率2 34%显著低于市场平均水平 反映股东提供的融资条件优厚 [1]

借款情况 - 公司向深铁集团申请不超62.49亿元借款，期限不超3年，利率2.34%[3][7][8] - 深铁集团同意8.9亿元借款展期至2025年12月31日，利率LPR减76个基点[3][11] - 2025年初至公告披露日，深铁集团已累计提供借款155.70亿（不含本次62.49亿）[18] 股权相关 - 深铁集团持有公司27.18%股权，为第一大股东[3][5] - 公司为15.51亿元借款提供万物云股权质押，质押率70%[3][13] 交易与合同 - 本次关联交易不构成重大资产重组，无需有关部门批准[3] - 公司存在不超62.49亿元借款合同、8.9亿元借款补充协议、15.51亿元股票质押合同[21]

会议流程 - 公司2025年6月30日以邮件送达董事会会议通知[2] - 2025年7月3日前收到全体董事表决意见[2] 议案审议 - 会议通过向深铁集团申请不超62.49亿元借款及部分条款变更议案[3] - 表决赞成7票，反对0票，弃权0票[3] - 关联董事辛杰等回避表决[3]

深铁与万科融合发展新举措 - 深铁集团、万科集团与通力集团合作设立通力电梯大湾区智慧物流中心，由万纬物流提供仓储运营服务，选址深圳地铁车辆段内可复合利用空间，交通便利[1] - 项目整合深铁优质资产与万纬物流在智慧仓储及供应链解决方案的专业经验，为通力集团提供综合物流解决方案[1] - 此次合作是继4月长租公寓合作后双方融合发展的新举措，此前双方签署深铁项目租赁运营合作框架协议，结合深铁置业项目资产优势与万科泊寓品牌运营优势[1] - 强化与深铁集团融合发展、打造新质生产力是万科2025年重点工作，目前合作已覆盖长租、物流等多业态场景[1] 万科经营服务业务发展 - 万科经营服务业务在物业、公寓、物流、商业等赛道建立行业领先优势，2025年前5月收入287亿元，同比增长7 8%[2] - 未来发展计划包括加快建设资产退出渠道、推动业务协同，并在物流、商业运营、公共基础设施维护等领域与各方资源全方位合作[2] - 公司将持续与政府、龙头企业、产业投资机构协同创新，完善生态圈建设[2] - 未来深铁与万科将在TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作[2]

合作项目概述 - 深铁集团、万科集团与通力集团合作设立通力电梯大湾区智慧物流中心，选址深圳地铁车辆段内的可利用空间，由万纬物流提供仓储运营服务[1] - 该项目是深铁与万科自4月长租公寓合作后深化"融合发展"的又一实质性动作，旨在盘活深铁存量资产并拓展万科物流业务版图[1] - 项目选址占据关键交通节点，可直通深中通道、京港澳高速、沈海高速等多条核心公路，并能快速连接机场东综合交通枢纽[1] 合作细节与资源整合 - 合作整合了深铁的优质资产与万纬物流在仓储运营、智慧仓储及供应链解决方案领域的专业经验，为通力集团提供综合物流解决方案[1] - 深铁与万科通过该项目构建多业态复合的城市服务模式，进一步推进融合发展[1] 融合发展进展 - 今年二季度万科长租业务与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议，深化住房租赁领域合作[2] - 双方将在TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作[2] - 自3月提出"融合发展"战略以来，深铁与万科已在长租、物流等领域接连落地合作项目，为万科获取新业务机遇并彰显大股东支持[2]

债券情况 - 20万科02等15只债券截至报告期末有不同余额、利率及到期日[10][13][15][17][19][21][23][26][27][30][32][34][37][39][42] - 多只债券有发行人赎回等选择权，报告期内触发或执行情况多不适用[21][23][30][32][34][37] - 报告期内20万科02等15只债券已按期足额付息，未出现债券兑付兑息违约情形[73] 业绩数据 - 2024年公司主营业务收入334.16亿元，成本301.08亿元，毛利率9.9%[57] - 2024年公司房地产开发业务销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，同比分别降26.6%和34.6%[57] - 2024年万物云营业收入363.8亿元，同比增8.9%[58] - 2024年租赁住宅业务营业收入37.02亿元，同比增7%[59] - 2024年公司商业业务营业收入88.9亿元，同比降2.5%[59] - 2024年公司营业收入343.18亿元，同比降26.32%；净利润 - 48.70亿元，同比降338.10%[61][63] - 2024年末公司总资产1286.26亿元，同比降14.53%；总负债947.41亿元，同比降14.02%[62] - 2024年公司投资活动现金流净额10.81亿元，同比增334.18%[63] - 2024年度公司营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归母净利润 - 494.8亿元，同比下降506.8%[76][87] - 2024年末及2023年末，公司流动比率分别为1.28、1.40，速动比率分别为0.55、0.55[76] - 2024年末及2023年末，公司资产负债率分别为73.66%、73.22%[76] - 2024年度及2023年度，公司EBITDA利息倍数分别为 - 2.32、3.07，同比下降175.62%[76] - 截止2024年末，公司剔除预收款后的资产负债率为68.46%，相比2023年末提升2.99个百分点[88] - 截止2024年末，公司净负债率为80.60%，相较2023年末提升25.94个百分点[88] 未来展望 - 2025年2月深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元股东借款用于偿还债券本息[77] - 公司目前化债方案包括加快去库存、削减有息债务等[88] 评级情况 - 中诚信国际评定公司主体信用等级为AAA，20万科02等债券信用等级为AAA[82] - 联合资信评定公司主体信用等级为AAA，21万科04等债券信用等级为AAA[82] 其他情况 - 公司主营业务收入主要来自房地产开发、物业管理，房地产开发占比最大[52] - 公司房地产业务包括商品住宅、商业物业和车位销售[52] - 受托管理人按月排查发行人重大事项，关注到发行人境外评级下调并沟通影响[44] - 报告期内发行人均按时足额偿付债券本息[46] - 2024年7月10日业绩预告显示公司预计净利润为负值，归母净利润预计为 - 70亿至 - 90亿元，扣非后净利润预计为 - 50亿至 - 65亿元[69] - 公司按照约定使用募集资金，截至报告期初本期债券募集资金已全部使用完毕[66] - 公司按要求披露定期报告和临时报告，未发现应披未披等情形[68][69] - 报告期内未发现债券偿债保障措施执行情况和有效性存在异常，未触发召开持有人会议情形[80][81] - 2024年度公司业绩亏损主因是开发业务结算规模和毛利率下降、新增计提减值和跌价准备等[87] - 2024年度公司受房地产市场调整影响，经营性回款承压但如约还本付息[88] - 报告期内未发现公司募集资金承诺执行情况存在异常[92]

公司经营情况 - 2024年公司面临阶段性经营性困难，但积极应对 [1] - 2024年实现营收超3400亿，综合住区业务销售超2400亿 [1] - 在全国超25个城市销售金额排名前三，销售回款率保持100% [1] - 完成超18万套房屋高质量交付，新增和优化产能超400亿，回收现金超百亿 [1] - 2025年一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100% [1] - 2025年1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 [1] 政策与市场环境 - 2024年"9·26"政策促进房地产市场止跌回稳，政策组合拳密集发布 [1] - 房地产市场出现积极变化，公司生产经营保持稳定 [1] 债务与融资 - 2024年获金融机构支持，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54% [2] - 新增经营性物业贷293亿，已上报178个"白名单"项目 [2] - 大股东深铁集团提供超140亿元股东借款用于偿还债券本息 [2] - 2024年完成约197亿境内外公开债券兑付，2025年已偿付公开债超160亿元 [2] - 2025年一年内到期境内外债券共14只，债务合计约285.4亿元 [2] 业务发展 - 2024年存量盘活形成系统性打法，累计盘活可售货值超700亿，实现新增销售超200亿 [3] - 物业业务营收超360亿，市场拓展能力行业领先 [3] - 长租集中式公寓管理规模全国第一，运营效率行业领先 [3] - 商业业务开业建筑面积超1000万平方米，出租率近95% [3] - 物流仓储可租赁面积超千万平方米，冷链规模行业第一，高标仓稳定期出租率近90% [3] 物业业务 - 万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9% [3] - 深化蝶城战略，已布局蝶城666个 [3] - 万物梁行服务世界500强74家，中国500强111家 [3] - 飞鸽工单智能调度系统接入作业人员3.3万名，灵石智能硬件设备告警准确率高达94.4% [4] 租赁住宅业务 - 管理规模26.2万间，纳入保障性租赁住房12.6万间 [4] - 出租率95.6%，前台GOP利润率近90%，客户满意度在95%以上 [4] - 老客户续租率接近60%，平均签约租期比上年延长35天 [4] - 盘活内外部存量房源超1.46万间，其中盘活万科旗下房源6850间 [4] - 泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [4] 商业业务 - 开业建筑面积超1000万平方米，一二线城市占比超过94% [5] - 与超过12000家品牌建立合作 [5] - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收缴率99.96% [5] - 该基金年化现金流分派率5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2% [5] 物流仓储业务 - 2024年实现营业收入39.7亿元，稳定期高标库出租率87%，冷链园区使用率78% [6] - 核心业务布局47个城市，运营管理超160个项目 [6] - 可租赁建筑面积1178万平方米，服务企业数量超3400家 [6] - 2024年新开业面积56万平方米，冷链运营服务规模行业第一 [6]

公司治理与团队融合 - 万科2024年度股东大会吸引超过150名股东现场参会，人数较往年显著增加 [2] - 董事会主席辛杰强调团队将实现"1+1>2"效应，共同应对挑战 [2][4] - 深铁集团作为大股东承诺在资金、资源、技术等方面持续支持万科 [3] - 管理团队调整后首排座位由8席减至7席，总裁职位仍空缺 [3] - 公司章程修订包括将"董事会主席"调整为"董事长"，"总裁"调整为"经理" [4] 财务与债务管理 - 2024年完成197亿元境内外公开债券兑付，2025年已偿还165亿元公开债务 [2][7] - 深铁集团累计提供148.52亿元借款，利率仅2.34%，主要用于偿还公开债券 [5] - 2024年新增融资948亿元，综合成本3.54%，新增经营性物业贷293亿元 [5] - 2025年1-5月新增融资341亿元，融资成本保持低位 [7] - 6月出售所有A股库存股获得4.79亿元补充流动资金 [8] 经营业绩 - 2024年营收超3400亿元，综合住区业务销售超2400亿元，销售面积行业第一 [6] - 经营服务业务2024年收入580亿元，2025年前5月收入287亿元（同比+7.8%） [6][7] - 2024年交付超18万套，销售回款率超100%，新增货值超400亿元 [6] - 2025年1-5月完成86个项目交付（2.64万套），销售额570.6亿元（行业第六） [7] 战略与未来发展 - 将通过商业REIT扩募、推动公寓与物流REITs上市等建立资产退出渠道 [7] - 后续债务管理策略包括加速销售回款、资产证券化、争取金融机构支持 [8] - 近期以4.8亿元获取佛山旧改地块，并通过合作方式获得武汉、郑州项目资源 [8] - 目标推动公司重归健康发展轨道，成为房地产转型发展的标杆企业 [9]