债券利率 - “21 万科 02”前 5 年和后 2 年票面利率均为 3.98%[4][6] 回售信息 - 回售登记期为 2025 年 12 月 9 日至 15 日（仅限交易日）[6][9] - 回售价格 100 元/张（不含利息）[6][9] - 回售资金 2026 年 1 月 22 日到账（遇节假日顺延）[6][11][12] - 回售撤销期为 2025 年 12 月 10 日至 15 日（仅限交易日）[7][11] 派息兑付 - 2025 - 2026 年每 10 张利息 39.80 元（含税）[12] - 2026 年 1 月 22 日每张派息 3.98 元[8] - 2028 年 1 月 22 日每张兑付 103.98 元[8] 其他 - 发行人拟不对回售债券转售，以回售结果公告为准[6][11] - 发行人是万科，受托管理人是中信证券[14]

核心市场动态 - 30年期国债活跃券收益率延续上行，盘中一度上行超2个基点，午后上行幅度收窄 [1] - 国债期货收盘多数下跌，30年期主力合约跌0.29%，10年期主力合约微涨0.02%，5年期主力合约跌0.01%，2年期主力合约持平 [1] - 银行间主要利率债收益率多数上行，10年期国债活跃券收益率上行0.55个基点至1.834%，30年期国债活跃券收益率上行0.45个基点至2.256% [1] 利率债二级市场表现 - 国债各期限收益率表现分化：1年期收益率持平于1.4000%，3年期收益率下行0.50个基点至1.4150%，5年期收益率上行0.75个基点至1.7375%，10年期收益率上行0.55个基点至1.8340% [2] - 国开债收益率多数上行：1年期收益率下行0.20个基点至1.5980%，3年期收益率持平于1.5900%，5年期收益率上行0.75个基点至1.8075%，10年期收益率上行0.60个基点至1.9310% [2] - 口行债与农发债收益率变动不一：口行债10年期收益率上行0.35个基点至2.0010%，农发债10年期收益率上行0.50个基点至2.0800% [2] 交易所债券市场表现 - 万科公司债券出现显著反弹：“21万科04”涨超31%，“21万科02”涨超23%，“22万科04”涨超20%，“21万科06”涨超19%，“22万科02”涨超18% [2] - 部分债券价格下跌：“22万科06”、“24产融08”跌超4%，“20国债07”、“18国债24”跌超2%，“21国债14”、“20国债17”跌超1% [2] - 相关指数收涨：万得地产债30指数收涨0.08%，万得高收益城投债指数涨0.03% [2] 一级市场招标情况 - 国开行债券招标：1年期“25国开11”加权利率1.5396%，全场倍数3.36；3年期“25国开14”加权利率1.6361%，全场倍数5.18 [2] - 农发行债券招标：1.074年期“25农发31”加权利率1.4715%，全场倍数2.35；3年期“25农发23”加权利率1.6828%，全场倍数3.91；5年期“25农发25”加权利率1.7772%，全场倍数3.03 [2] 市场资金面情况 - 央行公开市场操作：12月8日开展1223亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，当日有1076亿元逆回购到期，实现净投放147亿元 [4] - Shibor短端品种集体上行：隔夜品种上行0.1个基点至1.302%，7天期上行1.0个基点至1.426%，14天期上行0.9个基点至1.517% [4] - 银行间回购利率多数持平或小幅波动：FR001持平于1.4%，FR007跌1.0个基点至1.5%，FDR007涨5.0个基点至1.48% [4] 同业存单市场 - 一级存单：3个月期国股行存单在1.61%-1.63%位置需求较好，1年期国股行报在1.64%-1.66% [5] - 二级存单：6个月期国股行成交在1.6550%附近，较前一日上行0.5个基点；1年期国股行成交在1.6550%，较前一日上行0.25个基点 [5] 市场分析与观点 - 业内人士指出，30年国债期货技术上破位，下跌趋势明确，交易盘按趋势交易导致其近期走势偏弱 [3] - 午后政治局会议定调令市场心态略缓，但目前债市仍缺乏方向，不排除后续受其他消息影响继续走弱 [3] - 短期建议规避超长债交易，中短期国债依然受到经济偏弱和货币政策宽松的支持，调整后可以适当博弈机会 [3] 公司特定事件 - 万科公告拟寻求“22万科MTN005”展期，并宣布放弃行使“21万科02”公司债券的赎回选择权 [2]

万科相关债券市场表现 - 交易所债券市场收盘时，万科多只债券价格出现大幅上涨 [1] - "21万科04"债券涨幅超过31% [1] - "21万科02"债券涨幅超过23% [1] - "22万科04"债券涨幅超过20% [1] - "21万科06"债券涨幅接近20% [1] - "22万科02"债券涨幅超过18% [1]

公司债务管理举措 - 公司针对“21万科02”债券发布公告，明确投资者可在2026年1月22日按100元面值进行回售 [1] - 该债券当前市价约为21.71元，此举被视为对公司偿付能力的强烈信心宣示 [2] - 公司存续的境内债务中，在深交所上市的公司债部分明确为刚兑主体 [2] 市场背景与公司应对 - 此前市场曾出现针对公司债券的做空操作及相关传言，导致其部分债券价格短期内大幅下跌并引发股价波动 [2] - 公司此次行动旨在回应市场疑虑，稳定投资者预期 [2] - 对于部分票据的展期安排，相关方案已获得主要股东深圳地铁集团及深圳国企意向性担保支持，通过概率较高 [3] 市场影响与行业意义 - 市场分析认为，公司此次主动管理债务预期，有助于打破非理性恐慌，修复债券合理估值 [3] - 公司的举措对稳定地产行业整体融资环境具有积极意义 [3]

万科债券市场表现 - 在连续多日下跌后，万科多只境内债券于12月8日集体大幅反弹 [1] - 其中“21万科06”、“22万科02”、“21万科06”涨幅超过36%，“21万科04”、“22万科04”涨幅超过30%，“22万科06”上涨27%，部分债券因涨幅过大盘中触发临时停牌 [1] - 与债券市场表现相反，公司股价仍然低迷，截至发稿，万科A股报4.94元/股，微跌0.2%，港股万科企业报3.56港元/股，下跌0.28% [1] 债券展期方案进展 - 近期万科债券展期迎来新进展，公司于12月5日盘后发布了“22万科MTN004”第一次持有人会议的议案概要，包含三个不同的中期票据展期方案 [1] - 议案一：本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月15日，延期期间不计复利，展期期间票面利率维持不变 [2] - 议案二：要求展期前已产生的利息于2025年12月15日正常兑付，并要求追加增信措施，例如由深圳市地铁集团有限公司或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施 [2] - 议案三：同样要求利息正常兑付，但仅要求提供相对应的增信措施，未明确具体增信方 [2] - 三项议案均属于特别议案，需由持有本期债务融资工具表决权超过总表决权数额90%的持有人同意方可生效，相关持有人审议会议定于12月10日召开 [2]

万科境内债券市场表现 - 万科多只境内债券在交易时段内价格大幅上涨，其中"22万科06"涨幅超过42% [1] - "21万科02"涨幅超过38%，"23万科01"与"22万科02"涨幅均超过37% [1] - "21万科06"涨幅超过36%，"21万科04"涨幅超过33%，"22万科04"涨幅超过30% [1] - 多只债券盘中因价格波动剧烈而触发二次临时停牌机制 [1]

每经AI快讯，12月8日，万科多只债券上涨超20%，"22万科02"、"21万科02"、"21万科06"涨超20%，盘 中临时停牌。 （文章来源：每日经济新闻） ...

经济观察网深交所发布公告，"23万科01"(148380)盘中成交价较前收盘价首次上涨达到或超过30%，根 据《深圳证券交易所债券交易规则》和《关于对债券匹配成交实施盘中临时停牌有关事项的通知》等有 关规定，本所自今日09时34分34秒起对该债券实施临时停牌，于15时27分00秒复牌。 ...

文章核心观点 - 万科首支需要展期的中期票据“22万科MTN004”将于12月10日召开第一次持有人大会，会上将审议三份不同的展期方案，债权人提出的方案较万科自身方案更为严苛，尤其试图绑定其国资大股东深圳地铁集团提供增信 [1] - 尽管面临债权人压力，但考虑到该中期票据主要持有人为银行及大型机构投资者，其通常顾全大局且“听招呼”，加之万科的特殊地位，市场预期其展期方案最终能以相对有利于万科的方式通过，但深铁或深圳国资直接下场提供增信的可能性被认为不大 [6][8][9] 万科提出的展期方案 - 方案主要内容为债券展期一年至2026年12月15日，展期期间票面利率维持不变，所有利息（含展期前已产生及展期期间新增）均在展期到期日随本金一次性兑付，展期期间不计复利且无现金首付 [1] 债权人提出的展期方案 - **第二份方案（严苛版）**：要求债券展期一年，但已产生的利息须在12月15日正常兑付，展期期间票面利率维持3%，新增利息随本金支付 [2]；核心要求是提供增信措施，包括但不限于由深圳市地铁集团有限公司或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保或抵质押措施，实质是要求深铁或深圳国资为展期提供信用背书 [2]；该方案还要求万科在偿付后续到期债券前，必须先行偿付本期债券 [4] - **第三份方案（温和版）**：同样要求正常兑付已发生利息并提供增信措施，但对增信措施的形式、种类及来源未提出具体要求，留下了较大协商空间 [3]；此方案未包含要求优先偿付本期债券的条款 [4] 方案通过条件与持有人结构分析 - 任何展期方案生效均需获得持有总表决权数额90%以上的赞成票 [4] - “22万科MTN004”发行于2022年12月，期限三年，余额为20亿元，主要在银行间市场流通，主要买家为银行及中大型机构投资者，这类投资者通常持有至到期、二级市场交易不活跃，且在展期谈判中更倾向于顾全大局 [6] - 除大型机构外，市场也存在私募机构持仓，其资金来源和回报要求多样，更可能提出严苛方案以维护自身利益 [7] 对增信可能性的评估 - 深铁或深圳国资直接为“22万科MTN004”提供增信的可能性被认为不大 [8]；理由在于，国有资产管理严格、决策流程复杂且责任重大 [8]；此前（11月20日）深铁已通过股东借款框架协议，明确向万科提供上限220亿元的股东借款，万科需提供抵押质押担保，此次债券展期紧随该事件之后 [8] - 相较于其他房企债务展期方案通常会在展期期间支付利息，万科提出的本息到期一次性支付方案并不优惠，但这可能意味着存在谈判空间 [8] 市场预期与万科的特殊性 - 市场对“22万科MTN004”展期抱有相对乐观的预期，主要基于万科的特殊身份、在有关部门视野中的分量，以及银行间市场主要投资者的“大局观” [9] - 万科的“不能倒”被赋予超越一般“大而不倒”的更深层意义 [10]

核心观点 - 行业龙头万科面临严峻的流动性危机和债务压力 市场信心因其一笔20亿元境内债展期申请而受重创 尽管公司账面有大量现金且背靠国资股东 但实际可动用资金极少且主要支持方输血能力已近极限 资产处置艰难且银行融资渠道收紧 公司化债前景艰难 其困境是当前房地产行业的缩影[1][3][10] 市场信心与债券表现 - 万科债券“22万科MTN004”单日跌幅超23% 价格跌破68元 引发投资者维权[1] - 压垮市场信心的直接导火索是一笔20亿元的境内债展期申请[1] 主要股东支持能力 - 市场视为万科“定海神针”的主要股东深圳地铁集团 其输血能力已近上限[1] - 根据协议 2025年深铁给予万科的借款额度上限为220亿元 目前已使用203.73亿元 剩余额度不足17亿元[1] - 深铁自身面临资金压力 其资产负债率在前三季度升至76.2%[3] - 深铁近期发行50亿元公司债 利率较去年上浮0.8个百分点 融资成本上升[3] - 深铁主业为轨道交通 今年仅建设地铁13号线就投入超180亿元 拆迁成本比预期高30% 资金优先保障地铁建设与运营 对万科支持“点到为止”[1][3] - 深圳地铁16号线二期开通初期 人员培训和设备维护需8亿元资金[3] 公司流动性状况 - 万科三季度财报显示货币资金为656.8亿元 但母公司层面可调动的资金仅8.58亿元[3] - 大量资金因“保交楼”监管而无法动用 例如广州某项目今年销售额15亿元 回款全进监管账户 至今仅向母公司回流3000万元[3][5] - 为筹措资金 万科于11月出售全部贝壳股票 回笼约28亿元资金[5] 近期债务压力 - 12月15日有20亿元的“22万科MTN004”需兑付 12月28日有37亿元的“22万科MTN005”到期[5] - 2026年债务压力更大 境内债到期超120亿元 另有70亿元海外债到期[10] 资产处置进展 - 资产处置难度远超预期 10月挂牌的深圳湾超级总部基地部分股权报价89亿元 虽有3家房企接洽但最终因市场行情放弃[6] - 公司无奈出售优质资产 上海虹桥某商业综合体以12亿元成交 较评估价低1.8亿元 所得资金用于支付项目农民工工资[7] - 公司内部化债清单上仍有15个项目待售 但能快速变现的不足5个[8] 经营与财务表现 - 2024年营业收入为3431.76亿元 较2023年的4657.39亿元下降26.32%[9] - 2024年营业利润为-456.44亿元 较2023年的292.52亿元下降256.04%[9] - 2024年归属于上市公司股东的净利润为-494.78亿元 较2023年的121.63亿元下降506.81%[9] - 2024年扣非后净利润为-453.94亿元 较2023年的97.94亿元下降563.49%[9] - 2024年基本每股收益为-4.17元 较2023年的1.03元下降504.23%[9] - 2024年净资产收益率(全面摊薄)为-24.41% 较2023年的4.85%下降29.26个百分点[9] 银行融资环境 - 银行融资渠道正在收紧 某股份制银行已暂停对万科的新增贷款 并对存量贷款排查风险[10] - 一笔30亿元的开发贷因销售回款不达标 被要求提前归还10亿元[10] - 万科银行借款占比超70% 银行抽贷风险将迅速传导[10] 行业与公司前景 - 万科困境是行业缩影 化债最终依赖市场复苏[10] - 公司希望加快资产处置并期待销售回暖 以激活子公司账户中656亿元的监管资金回笼速度[10]